【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)的高效運作，依靠快速引進(jìn)原料，產(chǎn)出成品，送抵市場， 因此，企業(yè)就需要物流上的支持，所以金獅大廈入住企業(yè)中物流企業(yè)居多在情理之中。 （ 3）市區(qū)的寫字樓相對比較分散，行業(yè)區(qū)塊也不明顯，所以寫字樓也沒有太顯現(xiàn)的行業(yè)特征，相對集中的區(qū)域在閶胥路（三香路和干將路路段）附近 1 公里的范圍內(nèi)，主要的寫字樓是華孚寫字樓、萬盛大廈、嘉登大廈。 蘇州市寫字樓物業(yè)的發(fā)展沿革 寫字樓俗稱辦公樓， 最初的 寫字樓 ，是因商務(wù)活動的需要 而相互鄰近的一系列小型樓宇，它們 各自獨立又相互緊密聯(lián)系。建筑師從土地的集中有效利用和減少交通時間與距離考慮，開始將這些分散的 樓宇集中在一起向高 層 發(fā)展，把銀行 、律師 行 、會計師 行 、商業(yè)客戶集中在一起。隨后發(fā)現(xiàn)當(dāng)這些工作人群集中之后，又需要解決他們的喝咖啡、吃飯、休閑健身、合并使用公共服務(wù)功能等問題，又開始在 寫字樓 中增加相應(yīng)的功能設(shè)施。經(jīng)過長時期的發(fā)展過程，使 寫字樓 有了其特定的涵義及概念。 計劃經(jīng)濟(jì)時期，中國 大陸地區(qū) 傳統(tǒng)生產(chǎn)方式中沒有寫字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對內(nèi)進(jìn)行行政管理的封閉式辦公方式。 寫字樓在蘇州如同在整個中國大陸地區(qū)一樣，是近二十年來的新興產(chǎn)物，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寫字樓也有如雨后春筍般出現(xiàn)，其巍峨的特征很能吸引人群的目光。寫字樓 在物業(yè)形式上講，從最早的多層，到小高層和高層。從其相應(yīng)的配套上講，從簡單裝修到精美裝修，從分散空調(diào)到中央空調(diào)。物業(yè)服務(wù)形式越來越多， 集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務(wù)中心、 訂 票服務(wù)、銀行、寬帶網(wǎng)絡(luò)、開放式大廳、公共會議大廳等。 蘇州市寫字樓租售行情調(diào)查 蘇州部分寫字樓租售情況一覽表 案名 售價 出售率 租金（元/M2*月） 物業(yè)管理費 （元 /M2*月） 出租率 備注 高檔 園區(qū)國際大廈 99 租金已含（ 22） 90% 世紀(jì)金融大廈 8300 40% 104 租金已含（ 15） 85% 現(xiàn)有 5層在售 金獅大廈 85 租金已含 96% 只租不售 中檔 國際經(jīng)貿(mào)大廈 4500 70 租金已含 90% 加城大廈 80 租金已含（ 16） 91% 物業(yè)費含 空調(diào)費 綜藝開元 4750 100% 50 售后代租 華福大廈 45 租金已含（ ） 93% 協(xié)和大廈 5100 45% 40 10% 售后代租 \商住兩用 東環(huán)大廈 4000 20% 40 80% 整層出售 萬盛大廈 36 租金已含 55% 低檔 金洲大廈 22 租金已含 60% 開發(fā)大廈 28 租金已含 100% 華孚大廈 24 租金已含 98% 嘉登大廈 25 租金已含 97% 商住兩用 從上表得出： （ 1）總體上講，蘇州市寫字樓的出租情況較好，其良好的出租率有其客觀原因：良好的區(qū)位優(yōu)勢；大廈內(nèi)部配套齊全、裝修精良。 （ 2）華亭大廈周邊雖有部分寫字樓出租率較高，但開發(fā)大廈 1986 年就已經(jīng)開始出租，華孚寫字樓 1997 年開始出租，另因其租金較低，面積分割靈活，因此，其出 租率相對較高。而萬盛大廈和金洲大廈出租率較低。可見該區(qū)域中、低檔寫字樓供應(yīng)量仍較大，有過?，F(xiàn)象。 蘇州市寫字樓市場行業(yè)分布現(xiàn)狀一覽表 案 名 業(yè)態(tài)分布 行政辦公 金融業(yè) 貿(mào)易 物流 制造業(yè) 建筑業(yè) 教育科研 咨詢服務(wù)業(yè) 房地產(chǎn) 能源化工 生物醫(yī)藥 電子電工 總計 高檔 國際大廈 13 0 0 0 0 0 0 4 3 0 0 2 22 金獅大廈 0 0 12 12 5 0 5 18 2 8 1 7 70 中檔 加城大廈 0 3 3 4 6 5 2 12 7 1 2 4 49 國際經(jīng)貿(mào)大廈 1 2 16 7 5 2 6 18 1 3 0 8 69 東環(huán)大廈 1 2 7 0 2 2 3 3 1 1 1 2 25 低檔 華孚大廈 0 0 3 2 1 3 0 8 4 0 0 2 23 開發(fā)大廈 0 0 6 1 3 3 4 12 2 4 0 7 42 金洲大廈 0 0 2 0 6 0 0 6 0 0 0 2 16 總計 15 7 49 26 28 15 20 81 20 17 4 34 316 從蘇州市現(xiàn)有辦公樓的行業(yè)分布上看，目標(biāo)客層主要集中在咨詢服務(wù)類、貿(mào)易、電子電工 、制造業(yè)、物流等行業(yè)，對寫字樓的需求主要集中在咨詢服務(wù)、貿(mào)易等相關(guān)企業(yè)！ 蘇州市寫字樓配套情況： 寫字樓相關(guān)配套一覽表 配套 案名 停車位 電梯數(shù) 餐廳 吸煙區(qū) 通訊 系統(tǒng) 保安 系統(tǒng) 消防 系統(tǒng) 中央 空調(diào) 通信增強系統(tǒng) 增強系統(tǒng) 衛(wèi)星電視 系統(tǒng) 園區(qū)國際 大廈 150 個 6 有 有 有 有 有 有 有 有 世紀(jì)金融 大廈 150 個 7 有 有 有 有 有 有 有 有 金獅大廈 120 個 5 有 有 有 有 有 有 有 有 國際經(jīng)貿(mào) 大廈 90 個 5 有 有 有 有 有 有 無 無 加城大廈 116 個 3 無 有 有 有 有 有 無 無 綜藝開元 50 個 4 無 有 有 有 有 有 無 無 萬盛大廈 50 個 4 無 無 無 有 有 有 無 無 金洲大廈 30 個 3 無 無 無 無 有 無 無 無 華福大廈 60 個 2 無 無 無 無 有 無 無 無 開發(fā)大廈 30 個 2 無 無 無 無 有 有 無 無 協(xié)和大廈 25 個 5 有 無 無 有 有 有 無 無 東環(huán)大廈 約 40個 2 無 有 無 無 有 有 無 無 華孚大廈 無 2 無 無 無 無 有 無 無 無 嘉登大廈 約 30個 2 無 無 無 無 有 無 無 無 ? 中高檔寫字樓配套設(shè)施齊全，尤其在停車位、電梯數(shù)量與質(zhì)量、安保監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)考慮周 備 。 小結(jié) （ 1） 總體上講，蘇州市投入使用的寫字樓租售情況較好。 （ 2） 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫字樓的入住企業(yè)來看，行業(yè)主要分布在物流、貿(mào)易、咨詢商務(wù)等，商業(yè)、流通類企業(yè)不多，所以從蘇州的發(fā)展來看，寫字樓發(fā)展前景不容樂觀。 （ 3） 從區(qū)域房產(chǎn)上講，金閶區(qū)的規(guī)劃是，著重發(fā)展倉儲和物流，預(yù)計將興建倉庫和物流中心，其房價將不會有很大的上升，該地區(qū)的升值潛力不大。 （ 4） 蘇州寫字樓市場的供應(yīng)量很大，就華亭大廈周邊尚有空余的寫字樓還是很多，如萬盛大廈、金洲大廈，且規(guī)模較大。 由此可見：本案定位為寫字樓將面臨較大風(fēng)險 第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調(diào)查分析 一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點 兩年前蘇州住宅商品房還以多層為主，但隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲，居民可支配收入的不斷升高，居民開始尋求更高品質(zhì)的居住條件，在這種需求的推動下，小高層和高層全面發(fā)展，成了市場供應(yīng)的主體。 小高層和高層的發(fā)展與土地拍賣有直接關(guān)系，地價翻了幾翻，土地成了極其寶貴的資源。以蘇州 工業(yè)園區(qū)為例，該區(qū)域土地達(dá)到了每畝 250 萬元。如果建普通住宅要達(dá)到每平方米 7000 元才能保本，這樣的價格對一般購房戶是難以接受的。 有資料顯示，在深圳、上海、北京、廣州等地，小高層物業(yè) 和高層 已成為如今購房者消費的新時尚，因而十分地走俏。據(jù)調(diào)查，在各地的房地產(chǎn)市場中，小高層 和高層 的整體出售價不僅沒有打折，反而還提高了 5%， 但我們也要看到， 由于目前蘇州小高層和高層的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，形成需求強勁、去化速度相對較慢的怪現(xiàn)象 。 目前多層住宅仍是許多 蘇州市民 的首選，多層的確避免了高層的許多不足，一梯兩戶，基本戶戶朝南，采光 、通風(fēng)均十分理想。但多層住宅窖率相對比較低，無疑會增加成本，拉高房價，稍微便宜一點的大多位于偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，一般家庭難以承受。另外，多層住宅一般不帶電梯，不適合老人和孩子上下樓。為節(jié)約用地，多層住宅在設(shè)計時要考慮面寬，造成小開間、大進(jìn)深，忽略了人的需要。更由于地價問題，不少小區(qū)還容易犧牲綠地來換取面積，造成兩棟樓間的間距往往會較為狹小，小區(qū)的視線及通透性受到影響。 相對多層而言， 小高層 和高層 物業(yè) 都 配有電梯，上下便利，管理現(xiàn)代化、房屋實用率高，物管費相應(yīng)較低，安逸清靜。此類物業(yè)一般所 在 的位置都屬于黃金地段，周圍有 ：學(xué)校、醫(yī)院、市場、銀行等配套設(shè)施都十分齊全，物業(yè)升值潛力大 。 當(dāng)然 高層住宅 也存在 通風(fēng)、采光不良，私密性差，高容積率造成生活品質(zhì)下降、住戶的舒適性得不到滿足等缺憾。另外，高層還存在開發(fā)周期長、造價高等缺點。 二、在售小高層、高層樓盤調(diào)查分析 房型供應(yīng)量分析 案名 房型 湖畔花園 加城湖濱公寓 天翔花園 湖左岸 萬楊香樟 星海人家 總計 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 排名 一房一廳一衛(wèi) 19 % 19 二房二廳一衛(wèi) 19 % 40 % 59 二房二廳二衛(wèi) 41 % 30 % 71 ③ 三房二廳二衛(wèi) 663 % 211 % 240 % 280 40% 34 % 460 % 1888 ① 四房二廳二衛(wèi) 216 % 23 % 112 % 420 60% 32 % 30 % 833 ② 四房三廳三衛(wèi) 8 % 8 五房二廳二衛(wèi) 56 % 56 五房三廳二衛(wèi) 9 % 9 五房三廳三衛(wèi) 6 % 6 六房二廳二衛(wèi) 4 4 六房三廳二 2 % 2 衛(wèi) 六房三廳三衛(wèi) 60 % 60 七房二廳三衛(wèi) 2 % 2 合計 966 313 392 700 70 576 3017 分析： ■目前市場上供應(yīng)量最多的戶型為三房二廳二衛(wèi)，占總供應(yīng)量的 %。主要是這種房型比較適合核心家庭居住，但供應(yīng)量過大，市場空間逐漸變小。 ■市場供應(yīng)量排名第二的為四房二廳二衛(wèi)，這個房源主要被二次置業(yè)，改善居住環(huán)境的家庭所消化，市場空間不錯，但由于總價過高，使得該房型的去化速度較慢。 ★★★★★ 二房二廳二衛(wèi)（包括二房二廳二衛(wèi)）以下的房型供應(yīng)量僅占總供應(yīng)量的 %，且這些房型的面積一般在 115 平方米以下，因為總價低，為工薪階層所接受，市場需求空間大，去化速度很快，往往一開盤即被搶購一空，這些房型也是目前市場供應(yīng)的空隙點。 專業(yè)好文檔 更多免費資料下載請進(jìn)： 中國最大的免費課件資料庫 戶型面積配比分析 面積分組 套型數(shù)量 比例 累計比率 6080m2 38 % 81100m2 30 % % 101110m2 0 0 % 111120m2 209 % % 121130m2 56 % % 131140m2 805 % % 141150m2 537 % % 151160m2 525 % % 161170m2 197 % % 171180m2 76 % % 181190m2 161 % % 191200m2 126 % % 201m2以上 257 % 100% 合 計 3017 100% 從上面的面積分組統(tǒng)計資料可以看出： ■市場上供應(yīng)最多的面積在 131160m2之間，市場占有率為 %，總套數(shù)在 1867套，市場供應(yīng)趨于飽和，未來需求較小，目標(biāo)客源面已經(jīng)非常窄。 ■市場上供應(yīng)的結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)，房型面積過大， 121m2以上的房源市場占有率為%，相對于目前的居民收入而言，該面積以上的房子銷售去化較慢。 ■ 161m2以上的房源供應(yīng)市場占有率為 %，供應(yīng)比例明顯過大，從所調(diào)查的在售樓盤來看，銷售完或者預(yù)定的房型面積 90%都在 160 平方米以下， 160 平米以上的套型剩余供應(yīng)量非常龐大，市場風(fēng)險不容忽視。 ★★★★★ 120m2以下的市場供應(yīng)占有率僅為 %，但由于面積小，所以總價相