【正文】 華亭大廈市場可行性研究報告 前言 第一章 項目背景分析 一、經(jīng)濟背景 二、立地 環(huán)境 第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場形勢分析 一、 03 年 1 季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運行狀況 二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢分析 三、蘇州市房地產(chǎn)市場需求形勢分析 四、蘇州市房地產(chǎn)市場空置狀況分析 五、目前蘇州房地產(chǎn)市場存在問題分析 六、小結 第三章 蘇州市寫字樓市場調查 一、寫字樓地理分布特征 二、蘇州市寫字樓物業(yè)的發(fā)展沿革 三、蘇州市租售行情調查 四、寫字樓的行業(yè)統(tǒng)計分析 五、主要寫字樓配套情況 六、小結 第四章：小高層和高層 住宅物業(yè)調查分析 一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點 二、在售小高層、高層樓盤調查分析 房型供應量分析 戶型面積配比分析 價格分析 相關配套比較表 客源客層分析 小結 三、 精裝修酒店式公寓市場分析 現(xiàn)有個案情況 潛在競爭性個案 市場分析 小結 第五章：市場存在的問題點和機會點 第六章：“華亭大廈”項目 SWOT 分析 第七章：項目重新定位及規(guī)劃改造建議 一、產(chǎn)品定位 二、市場定位 三、目標客戶群定位 四、規(guī)劃改造建議 附件一： 寫字樓個案調查表 附件二：高層個案調查表 前言 宏觀審視，微觀洞查建立市場平臺，了解市場狀況尊重市場，以市場為導向 確立市場可行性，鎖定目標客源層做好產(chǎn)品規(guī)劃，提高產(chǎn)品力度揚長避短，打擊竟案缺失知己知彼，力求游刃有余 第一章：項目背景分析 一、經(jīng)濟背景 蘇州經(jīng)濟建設實現(xiàn)持續(xù)快速增長。 2021 年全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 2080億元，比上年增長 %；財政收入 億元，比上年增長 %。完成進出口總額 億美元，比上年增長 %；全年新增合同外資 億美元，實際利用外資 億美元，分別比上年增長 144. 6%和%。全社會固定資產(chǎn)投資為 810 億元，比上年增長 %。 GDP 運行狀況（億元） G D P 增長走勢圖0 . 0 05 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 5 0 0 . 0 02 0 0 0 . 0 02 5 0 0 . 0 0單位： 億元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %G D P 指標值 5 2 6 . 0 0 7 2 0 . 9 0 9 0 3 . 1 1 1 0 0 2 . 1 4 1 1 3 2 . 6 0 1 2 5 0 . 0 1 1 3 5 8 . 4 3 1 5 4 0 . 6 8 1 7 6 0 . 2 8 2 0 8 2 . 0 0 年增長率 4 6 . 2 3 % 3 7 . 0 6 % 2 5 . 2 8 % 1 0 . 9 6 % 1 3 . 0 2 % 1 0 . 3 7 % 8 . 6 7 % 1 3 . 4 2 % 1 4 . 2 5 % 1 8 . 0 2 %1993 年 1994 年 1995 年 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2021 年 2021 年 2021 年 從 GDP 增長走勢折線圖上我們可以看出，從 1997 年至 2021 年，蘇州的國內(nèi)生產(chǎn)總值保持穩(wěn)步快速增長，年平均增長率在 13%左右，尤其是從2021 年開始，增長更是強勁，年平均增長率達到 %，主要原因是隨著蘇州城建力度的加強、投資環(huán)境的不斷改善，吸引了大量的外資進入。 財政收入運行狀況（億元） 財政收入走勢圖0501001502002503003504000 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %財政收入 7 6 . 5 4 8 7 . 6 3 1 0 9 . 3 8 1 5 8 . 2 7 2 0 8 . 9 5 2 9 0 . 8 2增長率 1 9 . 4 4 % 1 4 . 4 9 % 2 4 . 8 2 % 4 4 . 7 0 % 3 2 . 0 2 % 3 8 . 5 2 %1997 年 1998 年 1999 年 2021 年 2021 年 2021 年 從走勢圖上可以看出，財政收入絕對值呈現(xiàn)穩(wěn)步增長，絕對值增長呈逐步加快的趨勢。從 2021 年起，年增長率都在 30%以上。 全社會固定資產(chǎn)投資 (億元 ) 全社會固定資產(chǎn)投資走勢圖020040060080010000 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %投資額 4 0 5 . 1 8 4 5 0 . 1 1 4 7 5 . 1 4 5 1 6 . 4 3 5 6 4 . 8 5 810增長率 6 . 4 6 % 1 1 . 0 9 % 5 . 5 6 % 8 . 6 9 % 9 . 3 8 % 4 3 . 4 0 %1997 年 1998 年 1999 年 2021 年 2021 年 2021 年 由于近幾年蘇州市的城建步伐不斷加快，固定資產(chǎn)投資額呈逐年上升趨勢，絕對值增長幅度不斷加快。固定資產(chǎn)投資增長率從 2021 年起，呈現(xiàn)強勢增長，增幅不斷擴大，距預算今年的投資額將達到 1000 億元。 實 際外資利用（億美元） 實際利用外資走勢圖0204060 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %實際利用外資 2 8 . 8 3 3 0 . 2 1 4 8 . 1 3年增長 0 . 1 4 % 5 4 . 6 0 % 5 9 . 3 0 %2021 年 2021 年 2021 年 從外資利用絕對增長和年增長走勢都可以看出，蘇州作為吸引外資最快的城市，實際利用外資增勢強勁，隨著城建力度的加強、投資環(huán)境的改善、園區(qū)東擴和新區(qū)西擴，外資利用走勢會更強勁。 產(chǎn)業(yè)結構 1978年二產(chǎn)%一產(chǎn)%三產(chǎn)% 1990年二產(chǎn)%一產(chǎn)%三產(chǎn)% 隨著蘇州城市化步伐的加快，從各個產(chǎn)業(yè)所占比例有著較大的變化，第一產(chǎn)業(yè)逐漸減少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化步伐變化明顯；第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較大幅度增長，主要得力于蘇州招商引資力度的逐漸加大，外資引入對產(chǎn)業(yè)結構的影響明顯；第三產(chǎn)業(yè)比例呈現(xiàn) 波動發(fā)展，與第二產(chǎn)業(yè)增幅有著必然的聯(lián)系?？傮w來說，產(chǎn)業(yè)結構良好，預計，第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比例還會有一定的下降趨勢，第二產(chǎn)業(yè)還會有較大的增長趨勢。 人民生活 指標 單位 02 年 01 年 00 年 02 年比 01 年增減 % 在崗職工平均工資 元 15819 13670 11778 市區(qū)居民人均可支配收入 元 10617 10515 9274 市區(qū)居民人均消費支出 元 7686 7270 7027 城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 億元 從反映市區(qū)人民生活水平的幾個指標來看，在崗職工平均工資逐年上升，漲幅較大，平均漲幅在 %；人均可支配收入呈逐步上升趨勢，但02 年的漲幅呈現(xiàn)較大下滑趨勢，主要原因是基數(shù)較大，但從絕對值增長來看，還是比較大的。隨著 可 支配收入的增加，人均消費支出也呈現(xiàn)較大的增長， 02 年比 01 年增長 %。值得注意的是，居民儲蓄余額也呈現(xiàn)較快增長， 02 年比 01 年增長 %，增幅遠遠高于收入的增幅，說明 02 年雖然一再降息，但拉動內(nèi)需的效果并不明顯，原因是未來家庭教育支出較大，居民消費管理比較理性。 2021年一產(chǎn)%三產(chǎn)%二產(chǎn)% 2021年一產(chǎn)%三產(chǎn)%二產(chǎn)% 二、立地環(huán)境 華亭大廈位置簡圖： 協(xié)和大廈 金門路 名人廣場 華銀大廈 閶 郵政大廈 金州大廈 干 將 路 地稅局 佳福保齡球館 都市 E 站 地鐵 1 號線出入口 煙草大廈 城市之邑 胥 華孚寫字樓 華聯(lián)超市 三 香 路 道 前 街 華亭大廈 工行大廈 施樂花園 勞 動 路 商業(yè)銀行 萬年橋大街 皇家貴賓俱樂部 路 農(nóng)業(yè)銀行 泰讓橋 胥 江 河 石路商圈 蘇州城市規(guī)劃展示館 寫意空間 菜場 地理位置： 華亭大廈位于閶胥路和勞動路的交界口，靠近三香路，連接華亭大廈的主干道是三香路和閶胥路。 交通狀況： 三香路是東西走向的主干道，西連新區(qū)、東接城東。三香路今年完成了由四車道到六車道的擴容，改善了由來已久的糟糕路況。 閶胥路是南北走向的一條主干道，機動四車道，車流量很大，北接石路商圈，向南延伸段過泰讓橋為盤門路，連接城南。即將竣工的 三香路閶胥路立交 ，將大大改善華亭大廈周邊地區(qū)的交通狀況。 華亭大廈南 側的勞動路機動車道路寬不過 8 米，據(jù)了解，勞動路將會拓寬；勞動路南面的老式平房經(jīng)營有煙雜店、水果店等，一部分已經(jīng)開始拆遷，預計今年 7 月底開展全面的拆遷工作。如果勞動路拓寬工程如期進行，那么華亭大廈的交通狀況將進一步改善。 華亭大廈距離規(guī)劃中的 地鐵 1 號線 有 600 米左右的距離，是一個步行可以接受的距離，軌道交通也是華亭大廈的優(yōu)勢之一。地鐵 1 號線東起園區(qū)管委會，西至天平山麓，是連接園區(qū)和新區(qū)的交通干線。 公共建設及配套： 華亭大廈隔閶胥路相望的高層建筑是工商銀行蘇州分行大廈。工行南面是施樂家園小區(qū)沿街住宅的底層 店面，經(jīng)營飲食和醫(yī)藥。 華亭大廈東南面是在建的蘇州市城市規(guī)劃展示館。蘇州市城市規(guī)劃展示館是有蘇州城市建設發(fā)展有限公司建設，由蘇州市建筑設計研究院設計，由蘇州二建承建，預計 2021 年底竣工。在建的城市規(guī)劃展示館為現(xiàn)代館，建筑面積 平方米，地下車庫面積 4000 平方米，投資總額已達 1 億元以上。附近有華聯(lián)超市、菜市場、皇家貴賓俱樂部等。 華亭大廈周邊配套情況一覽表 配套類別 名稱 娛樂設施 佳福保齡球館、胥城娛樂總匯、皇家貴賓俱樂部 賓館酒店 雅都大酒店、德隆酒樓、胥城大酒店 醫(yī)療衛(wèi)生 婦幼保健醫(yī) 院、蘇州大學附屬第二醫(yī)院、蘇州市第二人民醫(yī)院 學校 蘇州市第十六中學 超市 華聯(lián)超市 銀行 工商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)行胥門分理處 公園 本案北側擬建綠化廣場 農(nóng)貿(mào)市場 胥門農(nóng)貿(mào)市場 第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場形勢分析 一、 03年 1 季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運行狀況 （一）、綜合景氣指數(shù)運行狀況 1 2 8 . 0 11 1 6 . 5 11 1 2 . 1 81 0 8 . 8 31 0 5 . 5 11 0 0 . 9 21 0 2 . 1 61 0 1 . 2 71 0 0 . 6 99 9 . 5 99 8 . 6 99 8 . 7 99 7 . 7 11 0 0 . 0 01 6 . 5 11 2 . 1 88 . 8 35 . 5 10 . 9 22 . 1 61 . 2 70 . 6 9 0 . 4 1 1 . 3 1 1 . 2 1 2 . 2 92 8 . 0 10 . 0 02 0 . 0 04 0 . 0 06 0 . 0 08 0 . 0 01 0 0 . 0 01 2 0 . 0 01 4 0 . 0 099年4季度00年1季度00年2季度00年3季度00年4季度01年1季度01年2季度01年3季度01年4季度02年1季度02年2季度02年3季度02