【正文】 專業(yè)好文檔 1 住宅項目可行性研究報告 編制單位：南昌金豐易居住宅消費服務(wù)有限公司 編制時間： 2021 年 5 月 ~2021 年 10 月 專業(yè)好文檔 2 報告編制人員名單 項目負責(zé)人：畢軼群 技術(shù)管理負責(zé)人：畢軼群 編制人：畢軼群 ***** ***** ***** 校核人： ***** ***** 審核人： ***** ***** 審定人名單： ***** ***** ***** ***** ***** ***** 專業(yè)好文檔 3 目 錄 一、總論???????????? 4 二、市場調(diào)研分析???????? 8 三、項目綜合定位???????? 24 四、項目投資估算???????? 36 五、財務(wù)分析?????????? 44 六、不確定性分析???????? 45 七、風(fēng)險分析與對策??????? 49 八、附表???????????? 51 九、附件???????????? 61 總 論 專業(yè)好文檔 4 項目建設(shè)背景 根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海金廈房地產(chǎn)有限公司已通過拍賣取得原 江西第四建筑工程公司，共 畝。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。 該項目初步方案設(shè)計已經(jīng)完成，項目建議書已經(jīng)省計委批準，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。 項目概況 （ 1）項目名稱：“風(fēng)華盛世” （ 2）建筑規(guī)模： 127F、 211F、 212F （ 3）建設(shè)地點：沿江東路（原江西第四建筑工程公司） （ 4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè) （ 5）建設(shè)單位：上海金廈房地產(chǎn)有限公司 （ 6）經(jīng)營類型：房地產(chǎn)經(jīng)營、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù) （ 7）企業(yè)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司 （ 8）資質(zhì)等級：二級 （ 9）企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于 1992 年 8 月正式成立。公司現(xiàn)有員工 60 人，其中各類職稱的技術(shù)經(jīng)濟管理人員 30 人，注冊資金 2021 萬元，資質(zhì)等級為二級。公司資金技術(shù)實力雄厚，管理嚴密，能夠獨立承擔(dān)各類大中小型房地產(chǎn)項目開發(fā)與建設(shè)，自公司成立以來，先后開發(fā)的項目有：九江市趙家花園 18000平方米舊房改造開發(fā)項目。目前在規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的項目有：南昌市建設(shè)路 284 號省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改造項目等。公司采取新工藝、新技術(shù)，不斷堅持科學(xué)管理，以“開拓、求實、優(yōu)質(zhì)、專業(yè)好文檔 5 高效”為宗旨，竭 誠為社會各界服務(wù)。 （ 10）工程概況：“風(fēng)華盛世”項目占地 畝，約 60600 平方米，總建筑面積 109000 平方米。其中住宅 104640 平方米，高層住宅為 13920 平方米，多層住宅為90720 平方米，商鋪 5580 平方米；容積率 ，綠化率 35%，建筑密度 25%。 （ 11）資金來源：本項目建設(shè)資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預(yù)售房款來解決。 根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值（ Ie=10%）萬元。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。 可行性研究報告編制依據(jù) （ 1）省計委計投 [2021]32 號文《關(guān)于“風(fēng)華盛世”項目建議書的批復(fù)》； （ 2）上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的《國有土地使用權(quán)出讓合同》； （ 3）南昌市規(guī)劃設(shè)計院《沿江東路沿線控制性詳細規(guī)劃》； （ 4）上海同濟大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計研究院《“風(fēng)華盛世”項目初步規(guī)劃方案》； （ 5）原江西第四建筑工程公司地質(zhì)勘測資料； （ 6）南昌市城市規(guī)劃局《南昌市土地使用變更通知書》； （ 7）省審計事務(wù)所驗資證明； （ 8）中國建設(shè)銀行江西分行資金證明； （ 9）國家計委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) 》（第二版）； （ 10）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； （ 11）國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版）》； （ 12） 2021 年五、六月建筑工程經(jīng)濟指標； 專業(yè)好文檔 6 （ 13）《民用建筑設(shè)計通則》 JGJ3787 （ 14）《商店建筑設(shè)計規(guī)范》 JGJ4888 （ 15）《住宅設(shè)計規(guī)范》 GB500961999 （ 16）《城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB5018093 （ 17）《健康住宅技術(shù)要點》 可行性研究報告研究范圍 根據(jù)“風(fēng)華盛世”項目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略、建 設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。 研究結(jié)論及建議 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對南昌市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。 從目前房地產(chǎn)市場分析，商 品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。 專業(yè)好文檔 7 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 “風(fēng)華盛世”項目主要設(shè)計指標見表 表 2 表 1：“風(fēng)華盛世”項目主要規(guī)劃設(shè)計技術(shù)指標 序號 項目名稱 單位 指標 1 總占地面積 平方米 60600 2 總建筑面積 平方米 109000 3 容積率 4 綠化率 % 35 5 建筑密度 % 25 6 高層戶型 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 A 戶型 85 平方米（兩房） B 戶型 125 平方米（三房） C 戶型 135 平方米（三房） D 戶型 140 平方米（四房） 7 多層戶型 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 E 戶型 90 平方米（兩房） F 戶型 110 平方米（三房） G 戶型 120 平方米（三房） 8 商鋪面積 平方米 5580 9 總戶數(shù) 戶 944 10 車位數(shù)（地上） （地下） 個 個 200 100 表 2：居住區(qū)用地平 衡控制指標（ %） 序號 用地構(gòu)成 居住區(qū)（ %） 用地面積（平方米） 1 民建用地（ R01） 25 15150 2 公建用地（ R02） 30 18180 3 道路用地（ R03） 10 6060 4 公共綠地（ R04） 35 21210 5 居住區(qū)用地（ R） 100 60600 專業(yè)好文檔 8 市場調(diào)研分析 一、南昌市房地產(chǎn)市場運行情況分析 今年以來，在宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政府“壟斷一級市場、調(diào)控二級市場、放活三級市場”方針的知道下，南昌市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢，各項指標大 幅度增長，投資與消費同步發(fā)展，存量與增量相互拉動，房地產(chǎn)業(yè)進入具有南昌自身特點的新一輪快速增長期。 （一） 2021 年房地產(chǎn)業(yè)市場運行情況 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展情況 2021 年南昌市預(yù)計完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GNP）的 636 億元，較上年增長 %，增幅為歷年來之最；全社會固定資產(chǎn)投資預(yù)計完成218 億元，較上年增長 %。全市預(yù)計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 56 億元，較上年增長 60%，占固定資產(chǎn)投資和 GDP 的比重分別為 26%和 9%，較上年分別提高 1 個百分點和 3 個百分點。 表 3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟指標情況 表 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 56 同比增長（ %） 60 固定資產(chǎn)投資額（億元） 218 同比增長（ %） GDP（億元） 638 同比增長（ %） 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（ %） 26 房地產(chǎn)投資占 GDP 比重（ %） 9 今年以來，南昌市經(jīng)濟發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動，而房 地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持 50%以上的增長，占固定資產(chǎn)投資的比重 1/3，對經(jīng)濟的拉動作用日漸增大，與國民經(jīng)濟的發(fā)展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長的原因只要是市委、是政府“拉專業(yè)好文檔 9 大城市筐架、擴大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。 新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況 2021 年全市市區(qū)核準預(yù)售商品房面積 335 萬平方米，較上年增長 142%，其中商品住宅 250 萬平方米，較上年增長 126%；完成商品房交易面積 萬平方米，同比增長 %，其中商品住宅交易面積 萬平方米，同比增長 %。 表 4 ：商品住宅供應(yīng)量情況表 價格 （元 /平方米） 供應(yīng)量 （萬平方米） 所占比例 （ %） 單套面積 （平方米） 供應(yīng)量 （萬平方米） 所占比例 （ %） 2021 以下 95 以下 2021~2500 95~120 2500~3000 120~150 3000 以上 150 以上 85 34 表 5：商品住宅銷售情況表 價格 （元 /平方米） 銷售量 （萬平方米） 所占比例 （ %） 單套面積 （平方米） 銷售量 （萬平方米） 所占比例 （ %） 2021 以下 95 以下 2021~2500 95~120 2500~3000 120~150 3000 以上 150 以上 專業(yè)好文檔 10 0204060801001202021以下 2021～2500 2500～3000 3000以上供應(yīng)量 銷售量85 02040608010095以下 95～120 120～150 150以上供應(yīng)量 銷售量圖 價格供求情況 單位：萬平方米 圖 單套面積供求情況 單位：萬平方米 表 表