【正文】 ll be traveling fast, so despite the distance, it will not be like diving into the deep end of a pool. It will be like he is diving into the shallow end. Skydiver preps for the big jump When he jumps, he is expected to reach the speed of sound 690 mph (1,110 kph) in less than 40 seconds. Like hitting the top of the water, he will begin to slow as he approaches the more dense air closer to Earth. But this will not be enough to stop him pletely. If he goes too fast or spins out of control, he has a stabilization parachute that can be deployed to slow him down. His team hopes it39。m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。ve still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。 其他群體：投資人群 本地中小投資客及臺灣、上海、浙江等地外來投資者購買出租或炒作已成為本地房產(chǎn)市場重要組成部分 80 ㎡上下的二居室為主力產(chǎn)品 100— 105 ㎡的小三居室為輔助產(chǎn)品 60 ㎡上下的一居室為次輔助產(chǎn)品 （原則上盡可能不規(guī)劃） 專業(yè)好文檔 更多免費(fèi)資料下載請進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資料庫 四、產(chǎn)品規(guī)劃改造建議： 硬體建議 ： （ 1）、外墻：建議對外墻進(jìn)行改造， 具現(xiàn)代風(fēng)格，以淡雅色調(diào)為主； （ 2）、大堂門廳：對大堂進(jìn)行精裝修，地面采用大理石，墻面采用 60*60CM 高級貼面磚，頂部作吊頂處理； （ 3）、樓梯間：地面采用瓷磚鋪面、墻面采用環(huán)保涂料 （ 4）、公共走道：鏡面同質(zhì)地磚地坪，水泥漆墻面，吊頂 （ 5）、門窗：采用高級塑鋼窗或彩鋁及雙層中空玻璃 （ 6） 、 電梯廳堂：鏡面同質(zhì)地磚地坪，水泥漆墻面，吊頂 樓宇智能化建議： （ 1）、小區(qū)周界采用紅外線防越報(bào)警系統(tǒng) （ 2）、樓宇可視對講系統(tǒng) （ 3）、樓宇智能監(jiān)控系統(tǒng) （ 4）、物業(yè)管理智能化系統(tǒng) （ 5）、家庭內(nèi)部防盜報(bào)警系 統(tǒng) （ 6）、家庭內(nèi)部設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)、煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng) 物業(yè)管理建議： （ 1）、建筑物的維修養(yǎng)護(hù) （ 2）、建筑設(shè)備的管理與維修 （ 3）、安全管理 A、保安 24 小時值班巡邏 B、大廈內(nèi)部電梯、走廊、外部樓頂、停車場均安裝閉路監(jiān)控系統(tǒng)，保證大廈的各個角落 24 小時能在保安的控制之中 清潔管理服務(wù) A、公共場所及設(shè)備的清潔維護(hù)。 通過上述的各個細(xì)分市場的研究，得出結(jié)論：本案定位為小套型公寓 具體產(chǎn)品定位： 專業(yè)好文檔 更多免費(fèi)資料下載請進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資料庫 ※ 帶精裝修銷售，裝修方式提供菜單式裝修方案 二、市場定位： 碧玉藍(lán)天 —— 空間是有限的，生活是無限 的 —— 情感生活，甜蜜小套房 三、目標(biāo)客戶群定位： 主要目標(biāo)群：小白領(lǐng)、工薪階層 這部分群體有著總價承受力相對較低、年齡結(jié)構(gòu)在 2535 歲、中等收入的共同特征。 專業(yè)好文檔 更多免費(fèi)資料下載請進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資料庫 第六章、“華亭大廈”項(xiàng)目 SWOT 分析 1．優(yōu)勢點(diǎn)分析 ? 周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，有多路公交車輛經(jīng)過，交通便利 ? 周邊有銀行、學(xué)校、醫(yī)院、大型超市等機(jī)構(gòu)，配套設(shè)施完備 ? 該區(qū)域?yàn)閭鹘y(tǒng)居住區(qū)，擁有成熟的居住環(huán)境 ? 本案北側(cè)將會有一景觀綠化廣場，可為居民提供休閑場所 ? 產(chǎn)品現(xiàn)為彈性空間，可以自由分隔大小 2．劣勢點(diǎn)分析 ? 產(chǎn)品本身分割后部分套型的采光、 通風(fēng)可能不足 ? 緊鄰兩條交通干道，噪聲較大 ? 外墻立面陳舊，有待改善 ? 公攤面積大，得房率低 ? 土地使用權(quán)年限較短 3．機(jī)會點(diǎn)分析 ? 本案對面蘇州城市規(guī)劃展覽館的建設(shè)將有可能帶動周邊商業(yè)發(fā)展 ? 三香路、勞動路的改造將有利于周邊環(huán)境改善 ? 如果本案定位于小套型公寓，市場承受力較強(qiáng) ? 市區(qū)內(nèi)工廠將外遷，必然會給區(qū)域內(nèi)的環(huán)境帶來極大改善 4．威脅點(diǎn)分析 ? 酒店式公寓的大量開發(fā)，將分流部分目標(biāo)客源 ? 部分開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識到小套型住宅的市場空隙，未來競爭可能會更加激烈 專業(yè)好文檔 更多免費(fèi)資料下載請進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資料庫 第七章 項(xiàng)目定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議 一、產(chǎn)品定位 A、辦公用房子市場： ? 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫字樓的入住企業(yè)來看，行業(yè)主要分布在物流、貿(mào)易、咨詢商務(wù)等，商業(yè)、流通類企業(yè)較少，所以從蘇州的發(fā)展來看，寫字樓發(fā)展前景不容樂觀 ? 從區(qū)域房產(chǎn)上講，金閶區(qū)的規(guī)劃是著重發(fā)展倉儲和物流，預(yù)計(jì)將興建倉庫和物流中心，其房價將不會有很大的上升，該地區(qū)的升值潛力不大 ? 蘇州寫字樓市場的供應(yīng)量過大，就華亭大廈周邊尚有眾多空置的寫字樓，如萬盛大廈、金洲大廈，且規(guī)模較大 由上述可見：本案定位為寫字樓將面臨較大的市場風(fēng)險 B、住宅用房子市場： ? 住宅市場總體運(yùn)行良好，但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在較大的不合理性 ? 大套型 市場供應(yīng)量過大，需求量趨于萎縮，銷售速度明顯減速 ? 酒店式公寓前期市場火爆，引起眾多開發(fā)商跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，但隨著購房者的行為越趨理性，現(xiàn)有銷售樓盤的去化能力明顯減弱 ? 縱觀市場目前針對小白領(lǐng)或工薪階層的小套型公寓極少，這部分的市場存在巨大的發(fā)展空間。但同時也正是這部分消費(fèi)者才是市場的主體，所以，對小套型產(chǎn)品的開發(fā)將會吸引大量客源。 在這些問題存在的同時，我們也可以看到一些市場機(jī)會的存在： 1．蘇州房地產(chǎn)市場總體發(fā)展形勢良好 蘇州的房地產(chǎn)市場雖然存在一些問題，但是隨著蘇州整體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，蘇州的房地產(chǎn)市場必將得到更好的發(fā)展，良好的發(fā)展前景仍然足以吸引任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這種現(xiàn)象的頻繁出現(xiàn)，就可能會導(dǎo)致市場產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化，市場競爭處于同一層次。由于這部分人的炒作，使得房地產(chǎn)市場有可能朝泡沫化方向發(fā)展，這將嚴(yán)重影響市場健康有序的發(fā)展。滿足普通居民的購房需求是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展不可 忽視的一個因素，當(dāng)前較高的房價，限制了普通居民購房的愿望，因而平抑非正常因素導(dǎo)致的過高房價，應(yīng)該是社會的責(zé)任。 商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理 蘇州中低檔住宅開發(fā)不足，居民購買力能夠承受的普通住宅相比見缺。所以，在項(xiàng)目分析的過程中，市場問題點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)的把握就猶為重要。但是由于房地產(chǎn)市場缺乏自我調(diào)節(jié)功能和市場監(jiān)管部門的有效管理，房地產(chǎn)市場在發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了一些問題。 小結(jié) 我們認(rèn)為，基本飽和的精裝修酒店式公寓市場和大量的潛在供應(yīng)量將會使蘇州精裝修酒店式公寓市場的競爭空前激烈、市場去化能力進(jìn)一步減弱，所以，對于本案，我們不建議設(shè)計(jì)精裝修酒店式公寓 這樣的產(chǎn)品。 自由之邑位于閶胥路上，介于干將路、三香路之間，由建瑞房產(chǎn)有限公司開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)達(dá) 760 戶，面積范圍在 4070 之間，其定位也是精裝修酒店式公寓，同樣將于 8月推出。 都市 E 站位于干將路閶胥路口，由蘇州富達(dá)置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)為 500戶，市場定位為小戶型精裝修酒店式公寓，面積在 3555 之間。作為一個非成熟市場，蘇州的精裝修酒店式公寓客源主要來自于投資者，這部分消費(fèi)者的主要目標(biāo)是租賃專業(yè)好文檔 更多免費(fèi)資料下載請進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資料庫 市場，但是目前蘇州的高檔物業(yè)租賃市場還沒有形成，所以以后的投資客源在選擇投資時必然會更加謹(jǐn)慎。 三、精裝修酒店式公寓市場分析 現(xiàn)有個案情況（表一） 案名 建筑面積（ m2） 規(guī)劃戶數(shù)（套） 面積范圍（ m2） 主力總價（萬元） 蘇州凱悅 萬 360 4090 20 時代晶華 萬 250 4272 2540 玄妙廣場 約 萬 170 4060 2436 獅山麗晶 約 萬 420 2942 19 石路中心廣場 約 萬 236 3270 30 合計(jì) 1436 潛在競爭性個案（表二） 自由之邑 萬 760 4070 未開盤 都市 E 站 萬 500 3555 23（未開盤） 合計(jì) 萬 1260 / / 市場分析 蘇州的精裝修公寓房的從 2021年 8月蘇州凱悅的開盤到現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)歷了近一年的時間，精裝修酒店式公寓房的市場供應(yīng)量也由 360 套增加到 1400 多套，這其中 1000 多套是在今年開盤的。 160 平米以上的房源市場目標(biāo)客源面窄，去化速度非常慢。 小結(jié) 目前高層住宅去化較慢，主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，總價偏離絕大部分消費(fèi)者的承受力。 ■人們的追漲心理加劇了房源的緊張 ,投資客成為主流 ,尤以臺灣 ,上海 ,浙江等地專業(yè)好文檔 更多免費(fèi)資料下載請進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資料庫 外來投資者出手大 方 ,園區(qū)萬楊香樟有半棟樓就是被一位上?？蛻糍I走的 ,一下子買了 50 多套。許可拆遷總建筑面積 平米，其中住宅 平米； 許可拆遷總戶數(shù)為 11460 戶，其中住宅 8895 戶 。 客源客層分析 目前樓市消費(fèi)群最主要由以下四種： ■首先是日益增多的外地來蘇人員成為住房消費(fèi)的生力軍，僅引進(jìn)人才這一 群體，今年以來，蘇州市已接收畢業(yè)生 萬人，其中一半是外地生源，同時引進(jìn)外地在職人員 4000 多人 .他們都有住房需求。 ■目前會所絕大部分樓盤都設(shè)置（除了周邊配套非常完善），會所給業(yè)主提供了生活上的配套，也給業(yè)主之間的交流提供了一個很好的平臺。 ■絕大部分樓盤的 停車場設(shè)置都選擇地下停車場，主要是空間利用率高，同時也降低了人防成本，地面的綠化面積更好配置。 3000 元以下的固然寥寥無幾，實(shí) 際上就是 3500 元以下的也為數(shù)很少，多數(shù)價位要在 3800 元以上 。 ■ 同時也可以看出各個樓盤的主力戶型面積趨于大戶型，主力面積范圍在130220m2，供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯脫離市場需求，樓市風(fēng)險過大。而且從對 604 名參加 22 屆的群眾就所需面積作的調(diào)查分析： 60 平方以下占 %； 60~80 平方米占 %； 81~100 平方米占 %；101~120 平方米占 %； 121~150 平方米占 %； 151 平方米以上占 %，可以很簡單的計(jì)算出，需要住房面積在 120 平方米以下的購房者占總數(shù)的%，據(jù)此我們也可以得出結(jié)論：中 小套型房源的市場需求非常強(qiáng)勁。 ■ 161m2以上的房源供應(yīng)市場占有率為 %，供應(yīng)比例明顯過大，從所調(diào)查的在售樓盤來看，銷售完或者預(yù)定的房型面積 90%都在 160 平方米以下， 160 平米以上的套型剩余供應(yīng)量非常龐大，市場風(fēng)險不容忽視。 專業(yè)好文檔 更多免費(fèi)資料下載請進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資料庫 戶型面積配比分析 面積分組 套型數(shù)量 比例 累計(jì)比率 6080m2 38 % 81100m2 30 % % 101110m2 0 0 % 111120m2 209 % % 121130m2 56 % % 131140m2 805 % % 141150m2 537 % % 151160m2 525 % % 161170m2 197 % % 171180m2 76 % % 181190m2 161 % % 191200m2 126 % % 201m2以上 257 % 100% 合 計(jì) 3017 100% 從上面的面積分組統(tǒng)計(jì)資料可以看出： ■市場上供應(yīng)最多的面積在 131160m2之間，市場占有率為 %，總套數(shù)在