【正文】 包括樓梯、走廊通道、電梯間等B、垃圾清運(yùn)綠化服務(wù)智能化管理服務(wù)A、智能遠(yuǎn)程抄表，包括水、電、氣等B、設(shè)大廈獨(dú)立電視頻道，及時(shí)發(fā)布相關(guān)信息，如：電力維修通知、社區(qū)活動(dòng)及物業(yè)通訊等家務(wù)服務(wù)A、鐘點(diǎn)保姆服務(wù)B、衣物代送洗服務(wù)。次要目標(biāo)群：拆遷戶、舊城區(qū)改善居住環(huán)境群體近年市區(qū)拆遷力度較大，加上老住宅小區(qū)改善居住環(huán)境的需求，這部分群體也將成為本案的有力客源。a酒店式公寓：l 酒店式公寓市場(chǎng)基本飽和l 大量潛在的供應(yīng)量將會(huì)使蘇州酒店式公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)空前激烈、市場(chǎng)去化能力進(jìn)一步減弱，l 酒店式公寓市場(chǎng)跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，存在較大的不確定因素l 再說酒店式公寓是一種過渡的產(chǎn)品，市場(chǎng)容量有限由此可見：本案不宜定位為酒店式公寓 b大套型公寓：l 同質(zhì)樓盤眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈l 從市場(chǎng)面上看，130140㎡的房型銷售狀況一般，150㎡以上的房型銷售壓力明顯增大；l 本案建筑為單體獨(dú)棟，沒有多棟圍合式的社區(qū)有競(jìng)爭(zhēng)力由此可見：本案定位為大套型公寓的優(yōu)勢(shì)有待考驗(yàn) c小套型公寓：l 眾多開發(fā)商偏向于開發(fā)精裝修酒店式公寓或大套型住宅小套型住宅市場(chǎng)存在明顯空隙，市場(chǎng)前景樂觀。依靠小戶型產(chǎn)品的面積小、總價(jià)低吸引中低收入人群必然會(huì)收到良好效果。眾多開發(fā)商把目標(biāo)市場(chǎng)定位在高收入人群，針對(duì)中低收入人群的住房市場(chǎng)有效供給明顯不足。最終的結(jié)果必然是；一方面存在大量市場(chǎng)空隙，另一方面造成繁榮假象，市場(chǎng)供應(yīng)與需求不符，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡。4．開發(fā)商“跟風(fēng)”現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品同質(zhì)化程度高小高層住宅好賣，紛紛開發(fā)小高層，精裝修酒店式公寓銷售火暴，又全面推出酒店式公寓。3．大量帶有投資性質(zhì)購(gòu)房者的出現(xiàn)，不利于市場(chǎng)的健康發(fā)展銀行存款的低利率使得很多人不愿意再把多余資金以儲(chǔ)蓄的形式保管，在房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨┑慕裉欤娂娎瞄e散資金投資房地產(chǎn)，希望獲得較高的利潤(rùn)。而在建的別墅、公寓以及價(jià)位在4000元/平方米以上的中高檔住宅風(fēng)起云涌，大有擴(kuò)張之勢(shì)。目前，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題有：1．住房供應(yīng)上存在結(jié)構(gòu)性的不合理近年來，由于蘇州市民購(gòu)房的面積逐年加大，使得開發(fā)商熱衷于建造每套90平方米以上的大房，70平方米以下的小房來源偏少；主觀上，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)使，把銷售目標(biāo)鎖定在高收入者身上，開發(fā)項(xiàng)目一味追求大而全，面積越來越大，設(shè)施越來越奢華，開發(fā)結(jié)構(gòu)越來越遠(yuǎn)離普通百姓所需，從而造成身邊的高價(jià)房屋層出不窮，而普通大眾所需的經(jīng)濟(jì)房卻鮮有人開發(fā)，小套型住房的來源越來越少。在項(xiàng)目開發(fā)與市場(chǎng)定位的過程中，只有發(fā)現(xiàn)問題，抓住機(jī)會(huì)，才能使項(xiàng)目獲得經(jīng)濟(jì)效益。第五章、市場(chǎng)存在的問題點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)自2002年進(jìn)入快速增長(zhǎng)期以來，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。這兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的出現(xiàn)將使蘇州閶胥路沿線形成1200多套的精裝修酒店式公寓，如此大的規(guī)模，市場(chǎng)去化肯定會(huì)相當(dāng)困難，投資風(fēng)險(xiǎn)也必然加大。該案將在今年8月份推出，目標(biāo)定價(jià)為5000元/平方米。在面對(duì)目前巨大市場(chǎng)供應(yīng)量的同時(shí)，本案還面臨著兩個(gè)潛在競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案的挑戰(zhàn)。雖然說時(shí)代晶華、獅山麗晶的銷售狀況很好，但是目前正在銷售的石路中心廣場(chǎng)精裝修酒店式公寓房去化速度一般，雖然可能其產(chǎn)品本身有一定的缺陷，但是與精裝修酒店式公寓消費(fèi)市場(chǎng)的日見飽和可能也有一定的關(guān)系。（★★★★★）120平米以下的房源供應(yīng)短缺，而去化速度快、市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，市場(chǎng)空隙明顯。120160平米的房源供應(yīng)相對(duì)消費(fèi)能力明顯過剩，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大?！鲋薪楣窘槿氤醋餍辛校彻镜闹薪樾畔谀恳还补?6套房源,有29套是全新毛坯房乃至期房。這些動(dòng)遷戶都有住房需求，加大了購(gòu)房隊(duì)伍，大大增加了市場(chǎng)有效需求?！龀鞘薪ㄔO(shè)力度的加大，截至02年底，拆遷辦共頒發(fā)市區(qū)房五拆遷許可證89張，項(xiàng)目89個(gè)，已經(jīng)拆遷結(jié)束項(xiàng)目80%?！铍S著競(jìng)爭(zhēng)的激烈，各個(gè)樓盤都在尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)，主要體現(xiàn)在配套設(shè)置上，出現(xiàn)了例如GOLF、游泳池等軟件配套?！鏊耙彩墙^大部分樓盤都設(shè)置的配套，迎合了消費(fèi)者的親水情 結(jié)。 相關(guān)配套比較表案名配套湖畔花園加城湖濱天翔花園春之交響白領(lǐng)公寓星海人家湖左岸配套占有率中庭√√√√√√√100%停車場(chǎng)地上√%停車場(chǎng)地下√√√√√√%水景√√√√√%GOLF√%會(huì)所游泳池√√√%視聽室√√√√%網(wǎng)球場(chǎng)√√%便利店√%健身房√√√√%咖啡廳√√√√%從比較表上可以看出：■中庭是絕大部分樓盤都選擇設(shè)置的配套，因?yàn)檫@樣能提高樓盤的總體形象，避免了小區(qū)整體布局呈兵營(yíng)式而顯得很單調(diào)。從23屆房交會(huì)上成交的160套房子來看，也可以很明顯的反映出房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)，這次房交會(huì)成交商品房平均單價(jià)達(dá)到3993元，其中，單價(jià)在每平方米3000元以下的僅為2套；3000元到4500元的占了大頭、為139套；5000元以上的別墅有12套。價(jià)格分析案 名價(jià)格范圍（元/m2）均 價(jià)（元/m2）主力面積（m2）主力總價(jià)(萬元)樓層差價(jià)（元/m2）物業(yè)收費(fèi)（元/m2月）湖畔花園33006500510018050200加城湖濱公寓/5000130/天翔花園37504600400015050春之交響38005400460050白領(lǐng)公寓595072007000220100分析：★各樓盤均價(jià)都在4000元/m2以上■樓層差價(jià)在50100元/m2★主力總價(jià)在60150萬元/套，市場(chǎng)承接能力差，銷售去化慢?！铩铩铩铩?，但由于面積小，所以總價(jià)相對(duì)較小，市場(chǎng)承接面寬。■市場(chǎng)上供應(yīng)的結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)，房型面積過大，%，相對(duì)于目前的居民收入而言，該面積以上的房子銷售去化較慢?！铩铩铩铩锒慷d二衛(wèi)（包括二房二廳二衛(wèi)）%，且這些房型的面積一般在115平方米以下，因?yàn)榭們r(jià)低，為工薪階層所接受，市場(chǎng)需求空間大，去化速度很快，往往一開盤即被搶購(gòu)一空，這些房型也是目前市場(chǎng)供應(yīng)的空隙點(diǎn)。主要是這種房型比較適合核心家庭居住，但供應(yīng)量過大，市場(chǎng)空間逐漸變小。另外，高層還存在開發(fā)周期長(zhǎng)、造價(jià)高等缺點(diǎn)。此類物業(yè)一般所在的位置都屬于黃金地段，周圍有：學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、銀行等配套設(shè)施都十分齊全，物業(yè)升值潛力大。更由于地價(jià)問題，不少小區(qū)還容易犧牲綠地來換取面積，造成兩棟樓間的間距往往會(huì)較為狹小，小區(qū)的視線及通透性受到影響。另外，多層住宅一般不帶電梯，不適合老人和孩子上下樓。目前多層住宅仍是許多蘇州市民的首選，多層的確避免了高層的許多不足，一梯兩戶，基本戶戶朝南，采光、通風(fēng)均十分理想。有資料顯示，在深圳、上海、北京、廣州等地，小高層物業(yè)和高層已成為如今購(gòu)房者消費(fèi)的新時(shí)尚，因而十分地走俏。以蘇州工業(yè)園區(qū)為例，該區(qū)域土地達(dá)到了每畝250萬元。 由此可見：本案定位為寫字樓將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調(diào)查分析一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點(diǎn)兩年前蘇州住宅商品房還以多層為主，但隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲，居民可支配收入的不斷升高，居民開始尋求更高品質(zhì)的居住條件，在這種需求的推動(dòng)下，小高層和高層全面發(fā)展，成了市場(chǎng)供應(yīng)的主體。（3） 從區(qū)域房產(chǎn)上講，金閶區(qū)的規(guī)劃是，著重發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)和物流，預(yù)計(jì)將興建倉(cāng)庫和物流中心，其房?jī)r(jià)將不會(huì)有很大的上升，該地區(qū)的升值潛力不大。小結(jié)（1） 總體上講，蘇州市投入使用的寫字樓租售情況較好。可見該區(qū)域中、低檔寫字樓供應(yīng)量仍較大，有過剩現(xiàn)象。（2）華亭大廈周邊雖有部分寫字樓出租率較高，但開發(fā)大廈1986年就已經(jīng)開始出租，華孚寫字樓1997年開始出租，另因其租金較低，面積分割靈活，因此，其出租率相對(duì)較高。物業(yè)服務(wù)形式越來越多，集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務(wù)中心、訂票服務(wù)、銀行、寬帶網(wǎng)絡(luò)、開放式大廳、公共會(huì)議大廳等。寫字樓在物業(yè)形式上講，從最早的多層，到小高層和高層。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，中國(guó)大陸地區(qū)傳統(tǒng)生產(chǎn)方式中沒有寫字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對(duì)內(nèi)進(jìn)行行政管理的封閉式辦公方式。隨后發(fā)現(xiàn)當(dāng)這些工作人群集中之后，又需要解決他們的喝咖啡、吃飯、休閑健身、合并使用公共服務(wù)功能等問題，又開始在寫字樓中