【正文】 c小套型公寓：l 眾多開(kāi)發(fā)商偏向于開(kāi)發(fā)精裝修酒店式公寓或大套型住宅小套型住宅市場(chǎng)存在明顯空隙，市場(chǎng)前景樂(lè)觀。包括樓梯、走廊通道、電梯間等B、垃圾清運(yùn)綠化服務(wù)智能化管理服務(wù)A、智能遠(yuǎn)程抄表，包括水、電、氣等B、設(shè)大廈獨(dú)立電視頻道，及時(shí)發(fā)布相關(guān)信息，如：電力維修通知、社區(qū)活動(dòng)及物業(yè)通訊等家務(wù)服務(wù)A、鐘點(diǎn)保姆服務(wù)B、衣物代送洗服務(wù)。次要目標(biāo)群：拆遷戶(hù)、舊城區(qū)改善居住環(huán)境群體近年市區(qū)拆遷力度較大，加上老住宅小區(qū)改善居住環(huán)境的需求，這部分群體也將成為本案的有力客源。依靠小戶(hù)型產(chǎn)品的面積小、總價(jià)低吸引中低收入人群必然會(huì)收到良好效果。最終的結(jié)果必然是；一方面存在大量市場(chǎng)空隙，另一方面造成繁榮假象，市場(chǎng)供應(yīng)與需求不符，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡。3．大量帶有投資性質(zhì)購(gòu)房者的出現(xiàn)，不利于市場(chǎng)的健康發(fā)展銀行存款的低利率使得很多人不愿意再把多余資金以?xún)?chǔ)蓄的形式保管，在房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨┑慕裉欤娂娎瞄e散資金投資房地產(chǎn)，希望獲得較高的利潤(rùn)。目前，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題有：1．住房供應(yīng)上存在結(jié)構(gòu)性的不合理近年來(lái)，由于蘇州市民購(gòu)房的面積逐年加大，使得開(kāi)發(fā)商熱衷于建造每套90平方米以上的大房，70平方米以下的小房來(lái)源偏少；主觀上，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)使，把銷(xiāo)售目標(biāo)鎖定在高收入者身上，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一味追求大而全，面積越來(lái)越大，設(shè)施越來(lái)越奢華，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)越來(lái)越遠(yuǎn)離普通百姓所需，從而造成身邊的高價(jià)房屋層出不窮，而普通大眾所需的經(jīng)濟(jì)房卻鮮有人開(kāi)發(fā)，小套型住房的來(lái)源越來(lái)越少。第五章、市場(chǎng)存在的問(wèn)題點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)自2002年進(jìn)入快速增長(zhǎng)期以來(lái)，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。該案將在今年8月份推出，目標(biāo)定價(jià)為5000元/平方米。雖然說(shuō)時(shí)代晶華、獅山麗晶的銷(xiāo)售狀況很好，但是目前正在銷(xiāo)售的石路中心廣場(chǎng)精裝修酒店式公寓房去化速度一般，雖然可能其產(chǎn)品本身有一定的缺陷，但是與精裝修酒店式公寓消費(fèi)市場(chǎng)的日見(jiàn)飽和可能也有一定的關(guān)系。120160平米的房源供應(yīng)相對(duì)消費(fèi)能力明顯過(guò)剩，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。這些動(dòng)遷戶(hù)都有住房需求，加大了購(gòu)房隊(duì)伍，大大增加了市場(chǎng)有效需求?！铍S著競(jìng)爭(zhēng)的激烈，各個(gè)樓盤(pán)都在尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)，主要體現(xiàn)在配套設(shè)置上，出現(xiàn)了例如GOLF、游泳池等軟件配套。 相關(guān)配套比較表案名配套湖畔花園加城湖濱天翔花園春之交響白領(lǐng)公寓星海人家湖左岸配套占有率中庭√√√√√√√100%停車(chē)場(chǎng)地上√%停車(chē)場(chǎng)地下√√√√√√%水景√√√√√%GOLF√%會(huì)所游泳池√√√%視聽(tīng)室√√√√%網(wǎng)球場(chǎng)√√%便利店√%健身房√√√√%咖啡廳√√√√%從比較表上可以看出：■中庭是絕大部分樓盤(pán)都選擇設(shè)置的配套，因?yàn)檫@樣能提高樓盤(pán)的總體形象，避免了小區(qū)整體布局呈兵營(yíng)式而顯得很單調(diào)。價(jià)格分析案 名價(jià)格范圍（元/m2）均 價(jià)（元/m2）主力面積（m2）主力總價(jià)(萬(wàn)元)樓層差價(jià)（元/m2）物業(yè)收費(fèi)（元/m2月）湖畔花園33006500510018050200加城湖濱公寓/5000130/天翔花園37504600400015050春之交響38005400460050白領(lǐng)公寓595072007000220100分析：★各樓盤(pán)均價(jià)都在4000元/m2以上■樓層差價(jià)在50100元/m2★主力總價(jià)在60150萬(wàn)元/套，市場(chǎng)承接能力差，銷(xiāo)售去化慢?！鍪袌?chǎng)上供應(yīng)的結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)，房型面積過(guò)大，%，相對(duì)于目前的居民收入而言，該面積以上的房子銷(xiāo)售去化較慢。主要是這種房型比較適合核心家庭居住，但供應(yīng)量過(guò)大，市場(chǎng)空間逐漸變小。此類(lèi)物業(yè)一般所在的位置都屬于黃金地段，周?chē)校簩W(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、銀行等配套設(shè)施都十分齊全，物業(yè)升值潛力大。另外，多層住宅一般不帶電梯，不適合老人和孩子上下樓。有資料顯示，在深圳、上海、北京、廣州等地，小高層物業(yè)和高層已成為如今購(gòu)房者消費(fèi)的新時(shí)尚，因而十分地走俏。 由此可見(jiàn)：本案定位為寫(xiě)字樓將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調(diào)查分析一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點(diǎn)兩年前蘇州住宅商品房還以多層為主，但隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲，居民可支配收入的不斷升高，居民開(kāi)始尋求更高品質(zhì)的居住條件，在這種需求的推動(dòng)下，小高層和高層全面發(fā)展，成了市場(chǎng)供應(yīng)的主體。小結(jié)（1） 總體上講，蘇州市投入使用的寫(xiě)字樓租售情況較好。（2）華亭大廈周邊雖有部分寫(xiě)字樓出租率較高，但開(kāi)發(fā)大廈1986年就已經(jīng)開(kāi)始出租，華孚寫(xiě)字樓1997年開(kāi)始出租，另因其租金較低，面積分割靈活，因此，其出租率相對(duì)較高。寫(xiě)字樓在物業(yè)形式上講，從最早的多層，到小高層和高層。隨后發(fā)現(xiàn)當(dāng)這些工作人群集中之后，又需要解決他們的喝咖啡、吃飯、休閑健身、合并使用公共服務(wù)功能等問(wèn)題，又開(kāi)始在寫(xiě)字樓中增加相應(yīng)的功能設(shè)施。入住企業(yè)占第一位的是物流類(lèi)企業(yè)，新區(qū)的生產(chǎn)型企業(yè)很多，企業(yè)的高效運(yùn)作，依靠快速引進(jìn)原料，產(chǎn)出成品，送抵市場(chǎng)，因此，企業(yè)就需要物流上的支持，所以金獅大廈入住企業(yè)中物流企業(yè)居多在情理之中。（1）園區(qū)的代表性寫(xiě)字樓趨于高檔，主要因?yàn)閳@區(qū)的地價(jià)較高。（2）周邊交通條件好?！巴ㄖ睂?duì)于以自住為目的的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不會(huì)造成太大的影響；“通知”增大了那些原來(lái)靠銀行貸款炒樓者的獲利難度，這也將在很大程度上最終導(dǎo)致本市高價(jià)房?jī)r(jià)格的下滑。（三）、空置問(wèn)題不容忽視雖然2002年旺盛的消費(fèi)需求是空置房源進(jìn)一步回落，但從結(jié)轉(zhuǎn)的施工面積（住宅建設(shè)周期通常為一年）來(lái)看，今年的住宅竣工面積將大大增加，可能會(huì)由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾和房?jī)r(jià)過(guò)高，而形成住宅“相對(duì)過(guò)?！?，從而使空置面積大幅上升。（二）、商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理目前，蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的住宅基本上都是中高檔，中低檔住宅開(kāi)發(fā)嚴(yán)重不足。其中古城區(qū)的寫(xiě)字樓空置面積為32017平方米，%，雖然下降幅度明顯，但相對(duì)于施工面積、新開(kāi)工面積以及竣工面積的增長(zhǎng)幅度（%、%%），尤其是施工面積的大幅度增長(zhǎng)，根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)周期一般為一年，今年結(jié)轉(zhuǎn)的施工面積將很大，供求矛盾將進(jìn)一步激化。（二）、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售狀況分析隨著蘇州城市建設(shè)步伐的加快，各種配套設(shè)施的不斷完善，招商引資力度的加強(qiáng)，2002年，%，%，可以預(yù)測(cè)：2003年的寫(xiě)字樓市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀。從對(duì)604名參加22屆的群眾就購(gòu)房計(jì)劃作的調(diào)查分析：%、%，%，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁；%，%，%，未來(lái)市場(chǎng)需求也比較強(qiáng)勁。全年市區(qū)寫(xiě)字樓施工面積112626平方米，%；新開(kāi)工面積26809平方米，%，竣工面積16086平方米，%。④.外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈主要表現(xiàn)在“浙江幫”的大舉進(jìn)蘇，在蘇州的幾次土地拍賣(mài)中可見(jiàn)端倪，；浙江南都集團(tuán)與蘇州建屋共同成立的南都建屋有限公司。%，%，對(duì)推動(dòng)蘇州地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積極的作用。二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢(shì)分析（一）、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供應(yīng)形勢(shì)分析住宅市場(chǎng)供應(yīng)總形勢(shì)2002年，%；，%；，%?？⒐っ娣e分類(lèi)指數(shù)：自從2002年第2季度以來(lái)，該分類(lèi)指數(shù)一直運(yùn)行在高位，、說(shuō)明隨著房地產(chǎn)投資進(jìn)度的加快，商品房的供給呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，現(xiàn)房緊張的狀況將得到一定的緩解。空置面積分類(lèi)指數(shù)：截至3月份，呈現(xiàn)緩慢上升態(tài)勢(shì)，但相對(duì)于施工面積分類(lèi)指數(shù)的增幅而言，蘇州商品房空置面積正逐月減少。受央行最近出臺(tái)的消費(fèi)信貸新政策的影響，指數(shù)的走勢(shì)可能有所下滑，這雖然能在一定程度上能從資金鏈上控制金融風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，但在一定程度上也可能挫敗市場(chǎng)信心。在建的城市規(guī)劃展示館為現(xiàn)代館，地下車(chē)庫(kù)面積4000平方米，投資總額已達(dá)1億元以上。公共建設(shè)及配套：華亭大廈隔閶胥路相望的高層建筑是工商銀行蘇州分行大廈。華亭大廈南側(cè)的勞動(dòng)路機(jī)動(dòng)車(chē)道路寬不過(guò)8米，據(jù)了解，勞動(dòng)路將會(huì)拓寬；勞動(dòng)路南面的老式平房經(jīng)營(yíng)有煙雜店、水果店等，一部分已經(jīng)開(kāi)始拆遷，預(yù)計(jì)今年7月底開(kāi)展全面的拆遷工作。交通狀況：三香路是東西走向的主干道，西連新區(qū)、東接城東。人民生活指標(biāo)單位02年01年00年02年比01年增減%在崗職工平均工資元158191367011778