【正文】 根據(jù)提案部門了解到的“法國雅高” 、 “美國速八” ，以及上海“莫泰 168 ”的租賃習慣，其全國范圍內(nèi)的每個經(jīng)營點的租賃期都不低于 15 年，根據(jù)本項目可租賃面積計算，毓興公司每年僅租賃收入至少可獲得 560 萬元以上的收益，20 年共計獲得收益不低于 13000 萬元。強大的還貸能力促使銀行無憂放貸。實現(xiàn)公司長期收益目標，增強項目抗風險能力和銀行融資信心銷售回款6432 元／㎡ 萬㎡＝9000萬元。在滿足了酒店經(jīng)營者、投資者和金融機構(gòu)的利益后，也就保證了毓興公司在本項目地產(chǎn)開發(fā)上的根本利益。目前西安市場大型酒店物業(yè)的營銷價格在 45 元――50 元/㎡左右，建議公司以價格杠桿為主要競爭手段之一，以保證投資本項目的投資者能夠獲利為主要心態(tài)。為保證項目降低資金投入風險，增強項目盈利能力，提案部門建議毓興公司在完成同“法國雅高” 、 “美國速八” ，以及上?！澳?168 ”的經(jīng)營租賃合同后再進行本項目的開工建設(shè)。二、加強橫向合作二、加強橫向合作 　　 構(gòu)建跨行業(yè)盈利橋梁構(gòu)建跨行業(yè)盈利橋梁在本項目中毓興公司應(yīng)從以下四方面開展工作。要協(xié)調(diào)這四方的利益首先是酒店投資者和酒店經(jīng)營者能否在以后的酒店經(jīng)營中獲得可觀的、穩(wěn)定的收益，而強勢酒店機構(gòu)的介入是維持酒店經(jīng)營穩(wěn)定并且長期獲利的強有力的保證。本項目的整體運作思路都必須遵循酒店地產(chǎn)開發(fā)的這一基本規(guī)律。第八章第八章 　　 項目利潤保證策略項目利潤保證策略為實現(xiàn)企業(yè)和項目在資本運作的過程中獲得良好的金融支持，從而實現(xiàn)企業(yè)的品牌擴張與資本擴張，完善的盈利策略是其重要基礎(chǔ)。但是為了滿足一個專業(yè)的酒店地產(chǎn)運營企業(yè)資本擴張與規(guī)模擴張的雙重需要，建議向銀行貸款 3000 萬元，以確保后續(xù)項目開發(fā)的連續(xù)性。根據(jù)以上思路，結(jié)合實際測算結(jié)果，設(shè)計本項目開發(fā)投資的資金來源渠道以及比例如下： 　投 資 組 合 示 意 圖 （ 單 位 ： 萬 元 ）3000300030006000自 有 資 金 銀 行 貸 款 銷 售 收 入 再 投 入 富 余 資 金根據(jù)以上比例安排資金使用，具有足夠的項目再生能力。31 / 41但是，毓興物業(yè)發(fā)展有限公司作為專業(yè)化的酒店地產(chǎn)運營機構(gòu)，為順應(yīng)西部大開發(fā)的發(fā)展趨勢，加強地區(qū)酒店結(jié)構(gòu)調(diào)整、滿足政府城市運營戰(zhàn)略整體部署的需要，市場化的資本擴張是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的前提保證。銷售促進模擬圖：營銷周期安排營銷周期安排（根據(jù)現(xiàn)有工作進度，建議安排在 2022 年 5 月進入市場）根據(jù)房地產(chǎn)尤其是本項目營銷的特殊規(guī)律，整盤營銷將分為五個階段進行：內(nèi)部招商期　　三個月（2022 年 4 月——7 月份）金融洽談期　　三個月（2022 年 4 月——7 月份）市場教化期　　八個月（2022 年 7 月至 2022 年 7 月份）入住裝修期　　六個月（2022 年 8 月至 2022 年 7 月）正式營業(yè)期　　計劃 2022 年 7 月正式營業(yè)；本案35 元／㎡低價入市莊家造勢坡地滾石 投資者心理價位攀升時間結(jié)點一 時間結(jié)點二30 / 41可售面積營銷進度安排可售面積營銷進度安排階 段 性 銷 售 面 積 比 例總 面 積 14000平 方 米 32%21%24%23%第 一 月 第 二 月 第 三 月 第 四 月回款進度安排回款進度安排階 段 性 銷 售 回 款 額 (單 位 ： 萬 元 )總 銷 售 回 款 額 9000萬 元2800 1890 2160 207001000202230004000萬 元銷 售 金 額 曲 線銷 售 金 額 曲 線 2800 1890 2160 2070第 一 月 第 二 月 第 三 月 第 四 月根據(jù)以上安排，本項目可售面積實際銷售周期在四個月，實際回款額達到9000 萬元，在不需要銀行貸款的前提下已經(jīng)能夠滿足項目開發(fā)資本運作的需要。速戰(zhàn)速決——房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的關(guān)鍵在于解決時間差與資金流的矛盾，其中的成本控制將成為項目盈利能力的標準，尤為重要的是時間成本的控制。坡地滾石——借助各類公關(guān)活動，引起社會公眾尤其是經(jīng)濟型酒店經(jīng)營者的高度關(guān)注，以強勢酒店組合形象提升項目投資價值，突破投資心理屏障。營銷促進營銷促進我們從本項目的立項那天開始，就立志要做最好的酒店地產(chǎn)項目，但是，僅僅有了好的構(gòu)思還不足以滿足營銷的需要，我們還必須讓好的產(chǎn)品獲得市場的認可，如何才能讓好的項目迅速成為具有旺盛的市場生命力？——迎 合 投 資 心 理 、 規(guī) 避 市 場 抗 性 、 迅 速 收 回 資 金 、 實 現(xiàn) 滾 動 發(fā) 展莊家造勢——整合市場各方優(yōu)勢資源，形成有利于我的市場態(tài)勢，為項目的順利銷售營造市場空間。這也有利于項目升值形象的樹立。然而，本項目的整體運作思路，緊緊圍繞著四個利益點的平衡，即：雖然本項目經(jīng)過前期成熟的策劃與運作，各項軟硬件基本條件均能支持實際租賃中按本地區(qū)酒店地產(chǎn)項目現(xiàn)行市場價格進行，但是，我們在計算開發(fā)商回款利潤的同時還必須看到虛高的利潤必將帶來后期經(jīng)營的風險，對于投資者的回報期待、經(jīng)營者的成本控制和金融機構(gòu)貸款資金的回收都將失去保障。根據(jù)以上分析，以及主要招商對象一貫經(jīng)營原則，通過對銷售回款額的預(yù)估算，建議租賃面積不低于 18000㎡（含地下車庫） ，銷售面積約為 14000㎡。同時借助其品牌號召力有效帶動商場其它部分的銷售，并通過它們的長期經(jīng)營聚集人氣，迅速形成酒店氛圍，保證本項目其它經(jīng)營投資者的利益。若本項目全部用于租賃且以租金為主要回款渠道，總投資 萬元的回收期將在 8 年以上，將嚴重違背毓興公司資本運營原則，因此建議本項目的營銷策略以收回投資成本為原則和基本底線，在負債率為零的情況下保留產(chǎn)權(quán)的自有化，以獲得長期穩(wěn)定的收益。成為外地游客來西安的一處觀光購物旅游景點和標志性消費場所。要求引進酒店機構(gòu)目標為——法國雅高、美國速八等具備全球經(jīng)營實力的強勢機構(gòu)。通過各種戶型的優(yōu)化組合，在滿足旅客需求的同時有效降低酒店經(jīng)營成本，從而能夠給消費者更大的讓利空間，同時由于有全國性乃至于全球連鎖酒店業(yè)態(tài)的進入，不但能降低消費者的消費成本，而且能夠滿足不同消費者的需求，為消費者提供更多的優(yōu)惠空間。投入專項資金設(shè)計供殘疾人使用的專用通道、專用衛(wèi)生間等設(shè)施、加入免費兒童游樂中心、小型醫(yī)療機構(gòu)、大型共享空間等設(shè)施場地充分滿足各種消費者的特殊需求。２．概念定位：２．概念定位：要素一：人性化設(shè)計標準，酒店規(guī)劃優(yōu)先原則，酒店設(shè)施的先進性；要素二：合理的客房戶型設(shè)計，滿足消費者對消費空間的舒適性要求。第五章第五章 　　 項目定位項目定位一、定位依據(jù)一、定位依據(jù)宏觀市場調(diào)研分析成果——市場的呼喚政府土地政策宏觀調(diào)整條件下對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專業(yè)化運營的要求——順應(yīng)時代步伐毓興物業(yè)發(fā)展有限公司商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運營商遠景規(guī)劃——企業(yè)區(qū)域化戰(zhàn)略擴張思想的正確性西安城市化進程腳步加快——緩解固有商圈的經(jīng)營壓力全國范圍內(nèi)的酒店業(yè)市場巨大的消費潛力亟待挖掘——完善區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)二、定位策略二、定位策略項目定位項目定位“和平大廈”是建立在開發(fā)商、投資人、經(jīng)營者、金融機構(gòu)、消費者不同利益主體利益平衡基礎(chǔ)上的，實現(xiàn)多方共贏的局面是“和平大廈”最為成功的和平大廈定位策略酒店經(jīng)濟型設(shè)計 設(shè)施公寓化設(shè)計 布局人性化設(shè)計 組合配套性設(shè)計26 / 41開發(fā)思路之一。；2022 年 8 月份主體工程封頂，具備裝修條件的被招商單位可先行進行裝修工作；12022 年 12 月份內(nèi)外裝飾工程基本完工，設(shè)備安裝調(diào)試開始；12022 年 2 月份竣工并正式移交被招商單位進行裝修及開業(yè)準備。我公司為了實現(xiàn)定向設(shè)計、菜單式開發(fā)，滿足合作伙伴商業(yè)經(jīng)營的實際需求，借鑒 “法國雅高” 、 “美國速八” ，以及上?！澳?68 ”等強勢酒店經(jīng)營集團對經(jīng)營場所工程施工的嚴格要求，對施工圖進行了必要的調(diào)整。4．設(shè)備配置：設(shè)備用房主要設(shè)在地下室；水、電、暖、消防、空調(diào)通風、弱電工程等按需求各層也有布置，并對多平面劃分了防火分區(qū)；交通組織設(shè)有觀光電梯、客貨電梯多部，各層設(shè)自動扶梯 8 部；供電為雙回路 10KV 線路進線，容量滿足各種需要。２．結(jié)構(gòu)特征：地基處理方式為大開挖，天然地基；基礎(chǔ)采用鋼筋砼筏板基礎(chǔ)；抗震等級為抗震設(shè)防烈度 8 度；結(jié)構(gòu)為鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)。該項目的立項計劃、定點圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用合同、國有土地出讓批復(fù)等有關(guān)審批手續(xù)均已辦妥，已具備了實施動遷、建設(shè)的條件。建設(shè)用地規(guī)劃許可證號為（2022）187 號。這為下一步和平大廈的開工及管理奠定了很好的基礎(chǔ)。由于有強有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，加之各部門緊密配合及業(yè)主的支持，本項目目前工程、進度、費用控制均在計劃之列。因該項目屬于招牌掛工程，拆遷工作難度極大。以上項目均為毓興物業(yè)發(fā)展有限公司代為建造。其中，基礎(chǔ)面積為 3500 平方米，一層至三層為商業(yè)用房 10500 平方米，四至八層為商務(wù)辦公住房及寫字間 17500 平方米。第二部分：項目總體戰(zhàn)略規(guī)劃第二部分：項目總體戰(zhàn)略規(guī)劃第四章．項目建設(shè)方案第四章．項目建設(shè)方案一、項目總體情況一、項目總體情況該項目位于西安市雁塔區(qū)和平門內(nèi)， （和平路南端） ，項目用地共 畝，總建筑面積可達 32022 平方米，工程總造價約 億元。隨著西安市城市化進程的加快，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)刻不容緩。二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢 ——呼喚呼喚本項目所在區(qū)域的商業(yè)設(shè)施目前以大中型餐飲、娛樂和中小百貨店面為主，與該區(qū)域的人口密度和經(jīng)濟發(fā)展水平不相符合。因此，西安市酒店業(yè)具有巨大的市場空間和潛力，應(yīng)當抓住機遇，率先搶灘。以 2022 年末統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，若各項增長指標保持不變，今后每年將新增約7——8 萬人次的旅游客源，這一潛在的數(shù)字還將會加大。按照西安市政府提出的目前進一步擴大對外開放，強化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程的要求，結(jié)合目前國內(nèi)旅游市場發(fā)展狀況，今后西安市總的旅游業(yè)發(fā)展趨勢將會重點發(fā)展連鎖經(jīng)營、委托管理等現(xiàn)代化營銷方式，而各類旅游新型業(yè)態(tài)，綜合性旅游設(shè)施，經(jīng)濟快捷型酒店將成為實現(xiàn)新型旅游方式的主角。對于西安的健身俱樂部，目前主要有“中體”俱樂部等幾家、整體規(guī)模不大，提供的內(nèi)部設(shè)施和環(huán)境略顯欠缺和單調(diào)，盡管如此，還是表現(xiàn)出較好的經(jīng)營狀況。消費的目的：娛樂、商談業(yè)務(wù)。顧客年齡主要為 2540 歲左右，即主要為中、青年男女。21 / 41經(jīng)營時間：晚上 19：00 左右到第二天 1：30 左右。消費場所：水上龍宮（解放路）最受歡迎項目 造浪池 像海邊的感覺 周六、日消費人次： 造浪池 1000 人左右 兒童池 300 人左右 環(huán)流河 300 人左右 火山攀巖 200 人左右 按摩池 50 人左右 乘伐滑道 100 人左右 旋滑道 200 人左右 直滑道 200 人左右 高速滑道 200 人左右 蛟龍滑道 200 人左右 舞廳、夜總會、KTV 音樂廣場經(jīng)營調(diào)查規(guī)模：經(jīng)營規(guī)模普遍在 200 m2至 400 m2左右。消費者身份特征：重要為學生和有小孩的家庭。消費者年齡和性別特征：水上龍宮的顧客年齡主要為 25 歲以下和 3040 歲，即主要為年輕家庭消費和學生消費。暢銷品牌：上島咖啡 20 元 2040 人/天 上島咖啡口味不錯，價廉物美； 大陸風情極品 18 元 2040 人/天 樣子美觀、口感好、經(jīng)濟實惠； 大陸風情格調(diào) 18 元 2040 人天 口感好、實惠、環(huán)境幽靜； 極品藍山 78 元 1020 人/天 精選咖啡豆、口味更香醇； 藍山咖啡 25/20 元 510 人/天 味純 巴西咖啡 20 元/杯 30 元/壺 香味濃、口感好、適合大眾口味 漢堡 元 100 人左右 價格合理、口感好 薯條 3 元 60 人左右 價格便宜、口感好；20 / 41 茶 3050 元/壺 2030 人 熱情周到、有賓至如歸的感覺； 百威啤酒 15 元/小瓶 34 人 炸雞 7 元 60 人左右 方便快捷 花茶 2540 元/壺 價格合適 水上世界、游泳、洗浴場所調(diào)查規(guī)模：經(jīng)營規(guī)模普遍在 1000 m2至 3000 m2左右。經(jīng)營房型及收費：主要以迷你型、小型和豪華型居多。消費者身份特征：絕大部分（約占 60%）為年輕職業(yè)白領(lǐng)和學生，也有一部分企業(yè)老板，自由職業(yè)者。經(jīng)營高峰期基本出現(xiàn)在上午 11：30—12：30，