【正文】 36 附表： 預(yù)計(jì)項(xiàng)目損益表 單位：人民幣萬元 項(xiàng)目 \ 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 合計(jì)營業(yè)收入 14320 18973 15523 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034 70054開發(fā)成本 6000 6500 6500 0 0 0 0 0 0 0 19000經(jīng)營成本 959 1196 1023 198 198 198 198 198 198 198 4564稅前利潤(rùn) 7361 11277 8000 2836 2836 2836 2836 2836 2836 2836 46490所得稅 2429 3721 2640 936 936 936 936 936 936 936 15341凈利潤(rùn) 4932 7556 5360 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 31150資本公積 493 756 536 190 190 190 190 190 190 190 3115盈余公積 247 378 268 95 95 95 95 95 95 95 1557可分配利潤(rùn) 4192 6422 4556 1615 1615 1615 1615 1615 1615 1615 26476 預(yù)計(jì)項(xiàng)目經(jīng)營現(xiàn)金流量表 單位：人民幣萬元 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021現(xiàn)金流入 14320 18973 15523 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034現(xiàn)金流出 6752 7489 7316 141 141 141 141 141 141 141 經(jīng)營成本和費(fèi)用 959 1196 1023 198 198 198 198 198 198 198 減：折舊和攤銷 207 207 207 57 57 57 57 57 57 57 加：建設(shè)期現(xiàn)金支出 6000 6500 6500凈現(xiàn)金流量 7568 11484 8207 2893 2893 2893 2893 2893 2893 2893期初現(xiàn)金余額 0 7568 19052 27259 30152 33045 35938 38831 41724 44617期末現(xiàn)金余額 7568 19052 27259 30152 33045 35938 38831 41724 44617 47510 。 三、財(cái)務(wù)分析 經(jīng)過分析測(cè)算，我們認(rèn)為該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的，項(xiàng)目建設(shè)方可獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。 二、社會(huì)效益 本項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有助于滿足經(jīng)濟(jì)建設(shè)對(duì)高級(jí)寫字樓和市民的對(duì)高檔住房日益增長(zhǎng)的需求，同時(shí)可優(yōu)化利用土地資源。 35 第十章 結(jié)論 一、 建設(shè)條件 本項(xiàng)目地點(diǎn)交通十分便利，開發(fā)建設(shè)用地市政設(shè)施基本具備，供給能力可滿足項(xiàng)目需要，工程所需原材料及機(jī)電設(shè)備供應(yīng)有所保障。 項(xiàng)目回收期 根據(jù)分析，項(xiàng)目寫字樓和公寓部分可望在項(xiàng)目竣工后全部收回投資，投資回收期為 3 年（包括建設(shè)期）。 稅收 該項(xiàng)目在寫字樓和公寓銷售完成且以出租方式經(jīng)營商務(wù)公寓的條件下，經(jīng)營十年后可向國家上繳營業(yè)稅 3559 萬元，所得稅 億元。 34 二、 經(jīng)濟(jì)效益分析 營業(yè)收入 根據(jù)上節(jié)經(jīng)濟(jì)參數(shù)，可測(cè)算出在項(xiàng)目開工到竣工三年中 ，以商品房銷售為主的營業(yè)收入總額達(dá)到 48816 萬元。 盈余公積金和資本公積金 盈余公積金按稅后利潤(rùn)的 5%計(jì)提。具體情況如下表所示： 年折舊與攤銷表 單位：萬元 項(xiàng)目 應(yīng)分?jǐn)偪偼顿Y額 分?jǐn)偙壤? 折舊年限（年） 20212021年每年計(jì)提 20212021年每年計(jì)提 出租房屋建設(shè)費(fèi)用 1000 20 50 20 20 籌 備期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用 450 20 3 150 0 開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi) 370 20 10 37 37 合計(jì) 1820 207 57 上述各項(xiàng)合并形成企業(yè)管理費(fèi)用表，列示如下： 企業(yè)管理費(fèi)用表 單位：人民幣萬元 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 202140 40 4050 50 50 50 50 50 50207 207 207 57 57 57 57 57 57 57247 247 247 107 107 107 107 107 107 107 2）營業(yè)稅 本項(xiàng)目的營業(yè)稅分兩種稅率上繳，其中 20212021 年由于經(jīng)營房地產(chǎn)銷售，營業(yè)稅按照營業(yè)額的 5%上繳， 2021 年以后的經(jīng)營活動(dòng)按營業(yè)額的 3%上繳。 （ 2） 維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) 指 機(jī)電設(shè)備及物業(yè)設(shè)施的日常維護(hù)、維修、保養(yǎng)費(fèi)用，按每年 50 萬元計(jì)算。（每年具體費(fèi)用支出見下表） （ 1） 建設(shè)期行政費(fèi)用 指項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的各種行政事務(wù)費(fèi)用，如業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公費(fèi)等。由于本項(xiàng)目建成后能夠提供優(yōu)越的地理位置和優(yōu)美的商住條件，預(yù)計(jì)寫字樓和公寓平均售價(jià)在每平方米 12， 000 元左右，具體每年銷售收入情況預(yù)測(cè)如下表所示： 寫字樓和 公寓銷售收入估算表 單位：人民幣萬元 年份 2021 2021 2021 合計(jì)銷售面積 ( 平方米） 12936 17248 12936 43120銷售單價(jià) 11000 11000 12021 銷售收入 14,230 18,973 15,523 48,726 2） 公寓租金收入 項(xiàng)目的商務(wù)公寓將用于出租經(jīng)營，按平均租金 120 元 /年 /平米估算，每年租金收入約為 2834 萬元。 1） 寫字樓和公寓銷售收入 預(yù)計(jì)項(xiàng)目自開發(fā)建設(shè)期開始展開寫字樓和公寓預(yù)售，在項(xiàng)目建設(shè)竣工后完成全部銷售工作。 2021 年 12 月前 1） 與有關(guān)部門協(xié)調(diào)，制定市政配套方案； 29 2） 辦理土地有償出讓手續(xù)，領(lǐng)取國有土地使用證； 3） 進(jìn)行拆遷工作，完成三通一平； 4） 進(jìn)行地質(zhì)勘探和工程各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工 作； 5） 完成工程的施工圖設(shè)計(jì)； 6） 選定施工單位，完成各種開工手續(xù)，項(xiàng)目開工建設(shè)； 2021 年 3 月前 1） 辦理商品房預(yù)售許可證； 2） 完成項(xiàng)目銷售推廣策劃，開始預(yù)售工作； 2021 年 10 月前 1） 進(jìn)行建安工程施工，包括基礎(chǔ)工程和結(jié)構(gòu)工程建設(shè)； 2） 隨工程進(jìn)度進(jìn)行設(shè)備安裝、調(diào)試、驗(yàn)收； 3） 建筑物的內(nèi)外裝飾、裝修 4） 配套進(jìn)行環(huán)境和綠化工程； 5） 隨工程進(jìn)度進(jìn)行維修停車樓的設(shè)備采購、安裝； 2021 年 10 月前 1） 進(jìn)行項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作； 2） 完成市政配套和綠化等室外工程； 3） 完成物業(yè)管理前期籌備工作； 4）項(xiàng)目全面竣工交付使用。 為保證工程質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有名望、有資質(zhì)、管理規(guī)范的工程監(jiān)理單位配合北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站進(jìn)行具體工程質(zhì)量監(jiān)督檢查工作。 28 第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度 一、 建設(shè)方式 為把本項(xiàng)目建設(shè)成為北京市一流的高檔寫字樓和住宅樓工程，本項(xiàng)目擬聘請(qǐng)國內(nèi)著名設(shè)計(jì)師進(jìn)行方案規(guī)劃及初步設(shè)計(jì)，由國內(nèi)建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)機(jī)電設(shè)施、內(nèi)裝修及營業(yè)設(shè)備均由具有多年經(jīng)驗(yàn)的顧問提供咨詢服務(wù)。 通過以上分析，歸納出本項(xiàng)目的總投資估算為 19， 000 萬元人民幣，具體情況如下表： 項(xiàng)目投資估算表 單位：人民幣萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 1 征地、拆遷費(fèi)和土地出讓金 7， 200 2 前期工程費(fèi) 380 3 建安工程費(fèi) 10， 100 4 設(shè)計(jì)施工費(fèi) 300 5 市政公用設(shè)施費(fèi) 200 6 籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi) 450 7 開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi) 370 合計(jì) 19， 000 27 以上投資估算應(yīng)在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后再做詳細(xì)測(cè)算。 籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用 由于該項(xiàng)目在籌建期內(nèi)將進(jìn)行預(yù)售，需要支出的籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用預(yù)計(jì)為 450 萬元。 設(shè)計(jì)施工管理稅費(fèi) 這部分費(fèi)用包括施工執(zhí)照費(fèi)、預(yù)算檢查費(fèi)、投招標(biāo)管理費(fèi)、質(zhì)