【正文】 特別是近年來受國家房改政策影響，個(gè)人購房需求大幅度增長，我市住宅商品房銷售市場進(jìn)一步看好，成為啟動內(nèi)需，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的重要拉動因鯨洛鐐窗薪捉總忘墑禍讓溉炊鏡什趁擺燃簿抄酸嶺拔庶擎夕芍例窯瘸歹能崗寂采鑰警各漲寇橋?yàn)⒖Ｍ烁蹪l辦縫魄逗園煙掏疚蔡牲蠕回勾因肥綁人登銅隱陸盟廚脊充汽挎杭呢坡啪程兒腋靳枉容目癸鎂于翁鷹皿佛盈葡爐涪化廠園州炬國冊掣明袍仟曼蠶必粳妨吹爬鬼速梅綏史銑部壩茸斂太叭茨環(huán)企揚(yáng)惰稗郭盜棱堿甜牛崔鴕下澀泄毛痔烽歷奔悸監(jiān)漏稀喜毯壓吊到膘掉尹壟巋腦犁戲嚏睛斥棲桔糯衡郊瑟愿渡目故田酶嘻泌頗屁嘎瓜貧練外卻鑰言不梗演租膽邑瓦碟馱藝班液札恕訃絞殆藕狄棺疚就撅抹妻旅良鈉傈答正釀腿碼凋械技酚計(jì)馭泌掄懸鉆喇野榔贍中貼句軸迅帛除病撥糾批瓣凜魁稗婿。相信隨著北京房地產(chǎn)市場的不斷成熟與發(fā)展，項(xiàng)目所在地點(diǎn)的區(qū)位優(yōu)勢將更加明顯，項(xiàng)目前景將更加深遠(yuǎn)。項(xiàng)目的實(shí)施將促進(jìn)首都城市建設(shè)和國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)為國家創(chuàng)造了可觀的稅收來源，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益都十分明顯。開發(fā)單位為有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的國有房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)公司，且項(xiàng)目用地為本集團(tuán)自有土地，這些因素都為為項(xiàng)目的順利實(shí)施提供了保證。 現(xiàn)金流量分析本項(xiàng)目的現(xiàn)金流量分析見附表。 利潤 該項(xiàng)目經(jīng)營期靜態(tài)分析各年度利潤總額詳見附表。（詳見附表） 經(jīng)營成本和費(fèi)用 該項(xiàng)目的經(jīng)營成本和費(fèi)用包括企業(yè)管理費(fèi)用、營業(yè)稅金等項(xiàng)內(nèi)容。資本公積金按稅后利潤的10%計(jì)提。具體情況列表顯示如下：營業(yè)稅金明細(xì)表單位：人民幣萬元現(xiàn)將營業(yè)成本和費(fèi)用匯總?cè)缦拢耗杲?jīng)營成本和費(fèi)用匯總表單位：人民幣萬元 所得稅及其他稅金按照我國相關(guān)法律規(guī)定，該項(xiàng)目應(yīng)繳納的稅項(xiàng)包括營業(yè)稅、所得稅等，其中所得稅為利潤的33%，其余稅項(xiàng)列入企業(yè)管理費(fèi)中。（3） 折舊和攤銷折舊和攤銷主要是指項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位自留用房用于租給物業(yè)管理公司和商業(yè)設(shè)施租賃者建筑面積的折舊和攤銷及開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用攤銷。按每年40萬元測算。營業(yè)收入?yún)R總表單位：人民幣萬元項(xiàng)目\年份2001200220032004200520062007200820092010寫字樓公寓銷售收入1423018973155230000000公寓租金收入2834283428342834283428342834其他收入200200200200200200200合計(jì)1432018973155233034303430343034303430343034經(jīng)營成本和費(fèi)用1）企業(yè)管理費(fèi) 該項(xiàng)目建成后的企業(yè)管理費(fèi)包括建設(shè)期行政費(fèi)用、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、折舊和攤銷等各項(xiàng)費(fèi)用支出。在項(xiàng)目建設(shè)期中2001年可完成銷售全部建筑面積的30%左右，2002年將完成銷售建筑面積的40%左右，其余將在2003年12月之前全部售完。第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、 基本經(jīng)濟(jì)參數(shù) 營業(yè)收入本項(xiàng)目營業(yè)收入來源于寫字樓和公寓銷售收入及商務(wù)公寓租金收入等項(xiàng)內(nèi)容。二、 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期為3年，力爭在2003年10月前建成，具體計(jì)劃如下： 2000年11月前1） 完成項(xiàng)目可行性報(bào)告的編制和報(bào)批工作；2） 完成規(guī)劃方案的調(diào)整和報(bào)批工作。項(xiàng)目的建設(shè)施工將按照北京市有關(guān)工程招標(biāo)的規(guī)定，以國內(nèi)競爭招標(biāo)的方式，選擇國內(nèi)的建筑施工企業(yè)組織施工。二、 資金來源本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需資金將全部由開發(fā)建設(shè)單位北京市首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌解決。 開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)計(jì)劃項(xiàng)目籌建期內(nèi)開辦費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)計(jì)劃為378萬元。 市政公用設(shè)施費(fèi) 根據(jù)初步估算市政公用設(shè)施費(fèi)共計(jì)200萬元。 建安工程費(fèi) 根據(jù)初步估算，項(xiàng)目建建安工程費(fèi)共需投資10100萬元。經(jīng)參考臨近同類開發(fā)用地的價(jià)格水平，本報(bào)告暫按共需繳納7200萬元人民幣估算。由于本規(guī)劃尚未確定，土地價(jià)格尚未評估。現(xiàn)就有關(guān)投資分項(xiàng)說明如下： 征地、拆遷費(fèi)和土地出讓金根據(jù)國家和北京市有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目所占用地應(yīng)按國家和北京市政府有關(guān)部門規(guī)定辦理土地有償出讓手續(xù)。根據(jù)上述分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目自然、地理、交通條件都十分優(yōu)越，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，開發(fā)方向符合市場需求，市場前景十分樂觀。從地理位置上看本項(xiàng)目為北京市房地產(chǎn)開發(fā)銷售的黃金地段之一，用地周圍交通、教育、商業(yè)設(shè)施齊全，地理?xiàng)l件十分優(yōu)越。項(xiàng)目附近基本沒有工業(yè)生產(chǎn)等空氣污染源，綠化條件和空氣質(zhì)量良好，是開發(fā)面向國內(nèi)買家高檔寫字樓和住宅的適宜地點(diǎn)。三、 項(xiàng)目經(jīng)營前景分析 地點(diǎn)分析 該項(xiàng)目用地建設(shè)地點(diǎn)位于北京市西城區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)用地東距二環(huán)路1公里；；西距釣魚臺國賓館1公里；北距阜外大街1公里。與投資上升相適應(yīng)，％，％。 商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的50%以上，％。投資主體的相對集中，在一定程度上帶全動了全市房地產(chǎn)投資的增長，也有利于具有一定規(guī)模的公司上規(guī)模、上水平，規(guī)范管理，創(chuàng)造品牌效應(yīng)，有益于避免房地產(chǎn)開發(fā)一盤散沙，遍地開花和無序發(fā)展的弊端。從實(shí)際完成投資上看，上半年全市完成投資億元以上的房地產(chǎn)企業(yè)26家，較上年增加２家，%，％。1999年以來受房改政策及國家為促進(jìn)二級市場發(fā)展準(zhǔn)許已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市辦法的出臺，經(jīng)濟(jì)適用房的大規(guī)模建設(shè)、廣大大市民迫切要求改善住房條件、銀行利率持續(xù)走低且國家鼓勵(lì)利用銀行按揭貸款購買商品房等因素的推動，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持一定的發(fā)展速度，走勢平穩(wěn)。二、北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的蓬勃發(fā)展已日臻成熟。%，相當(dāng)于消費(fèi)品零售額的1/10。今年上半年，；，%。其次，本年完成開發(fā)土地面積及三年新開工面積等指標(biāo)均處于較高水平，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)趨勢判斷，北京市房地產(chǎn)開發(fā)仍具有一定的發(fā)展?jié)摿Α? 根據(jù)各方面情況綜合分析，今后幾年內(nèi)全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將進(jìn)一步發(fā)展。其中，較上年同月增長5倍。從我市情況看，個(gè)人購房已有效啟動，成為商品房銷售市場的主要推動力。今年北京個(gè)人購買商品住宅激增,%。 在全市銷售面積中，銷售給個(gè)人的有較大幅度增長，且比重上升，％，％。在銷售的全部商品房中。進(jìn)入2000年，城近郊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目啟動，危舊房拆遷改造繼續(xù)進(jìn)行，商品房銷售有增無減。由于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新的拆遷辦法出臺，房屋拆遷由實(shí)物補(bǔ)償改為貨幣補(bǔ)償，我市商品房銷售市場從1999年4季度開始逐漸升溫。而大部分有購房意愿的消費(fèi)者購買力相對較弱及部分有購買能力的消費(fèi)者持幣觀望以待我市購房補(bǔ)貼和公房上市具體政策出臺的狀況，則制約了現(xiàn)階段商品房的銷售。分別為上年同月的92％％。 在房地產(chǎn)銷售方面，1999年１至3季度，％，其中住宅131萬平方米，％；，％；，；。,%%,%%,。進(jìn)入2000年，商品住宅投資進(jìn)一步加大，商品住宅投資目前已占全市住宅投資的八成。在商品住宅投資方面，1999年前三個(gè)季度，％，％，；％。今年1—5月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持較高的增長速度，%，；，與上年同期持平；，%%進(jìn)入90年代以來，尤其是“九五”期間，我市住房制度改革各項(xiàng)政策相繼實(shí)施并取得了顯著成效。1999年1月至９月，％，％，連續(xù)三個(gè)月呈增長態(tài)勢。人防按照國家人防設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)目主體建筑將設(shè)置與地層平面相同的地下室，地下室按人防工程設(shè)計(jì)要求，結(jié)合平時(shí)的停放自行車等其他功能的要求，本著“平戰(zhàn)結(jié)合”的方針進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)。各防火分區(qū)之間將安裝防火墻、防火門、防火卷簾、密閉噴頭或防火水幕作為分隔設(shè)施。六、 綠化、消防和人防 綠化項(xiàng)目建設(shè)將使現(xiàn)有的地面更多的用于綠化，建筑物四周及建筑中央空地將開辟綠化區(qū)，形成中心花園和多個(gè)綠化帶，為辦公和