【正文】 二、資金籌措 根據(jù)委托方提供的資料及測算，項(xiàng)目總投資 79,240,000 元，主要資金來源為銀42 / 87行貸款。41 / 87第四章 投資估算與資金籌措一、項(xiàng)目總投資估算（收購模式）1．收購價格根據(jù)委托方提供的資料，項(xiàng)目總的收購價格為 7300 萬元人民幣。? 空置率未來預(yù)測分析根據(jù)調(diào)查人員對 XXX 市電子租賃市場的調(diào)查，電子市場在開業(yè)的前 35 年內(nèi)，空置率通常會有一個由高到低逐漸遞減、直到穩(wěn)定的過程。綜合以上各影響租金增長率的因素分析，預(yù)測本項(xiàng)目未來 5 年一層租金的綜合影響為年均增長 15%；由于二層、三層的經(jīng)營狀況很大程度上取決于一層的經(jīng)營狀況，因此，在市場培育期內(nèi)，二、三層的租金增長率要快于一層的租金增長率，因此二、三層的年租金增長率分別為 25％和 30％。地價的提升勢必帶動商業(yè)物業(yè)價值的提升，研究表明：軌道沿線物業(yè)價格已高于同片區(qū)非地鐵沿線相同檔次物業(yè)的價格，高出幅度約為 5%至 15%不等，商業(yè)物業(yè)升值約在 40％～60％。未有軌道交通規(guī)劃與軌道交通規(guī)劃期前后地價提升幅度為：商業(yè)約 倍；住宅約 倍。? 廣州軌道交通對商業(yè)物業(yè)價值的影響39 / 87深圳大學(xué)的鐘建民在《地鐵對房地產(chǎn)價格影響之初探》 （2022）一文中，基于TCM 模型的研究結(jié)果表明：廣州地鐵建成后，坐落于地鐵車站周邊的商服業(yè)對地鐵的敏感程度非常高，其租金的增幅達(dá) 40%～500%；地鐵物業(yè)比其他物業(yè)的價值高20 %～ 30 %，有的地方漲幅甚至達(dá)到 100%～150 %，如芳村區(qū)地鐵沿線的商品房隨花地大道與珠江隧道的建成，廣州地鐵一號線的通車運(yùn)行、鶴洞大橋的通車等，土地升值很快，升值幅度約 1000 元/ m 2。結(jié)果表明，商業(yè)房地產(chǎn)，在市中心鐵路車站周圍增值 91%，在電車（Mission Valley）站點(diǎn)周圍增值 72%。建設(shè)期為 2022 年到 2022 年，可能造成該處房地產(chǎn)價值的上漲。? 軌道交通造成房地產(chǎn)價值上漲考慮到 XXX 地理位置目前略差于賽博和泰興，但 XXX 市交通規(guī)劃中 XXX 地鐵“軌道交通一號線”將于 2022 年開工。? 市場培育期內(nèi)租金年均增長率分析根據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)，賽博、泰興市場 2022 年開業(yè), 市場的租金水平一層約為 90元/, 20222022 年三年內(nèi)均賽博、泰興市場一層的租金水平均穩(wěn)定在38 / 87200～250 元/，以此推算石橋鋪電腦商業(yè)圈內(nèi)專業(yè)電子市場從開業(yè)之初到其租金達(dá)到穩(wěn)定的狀態(tài)租金的年增長率約為 22%～29%之間，考慮此段時期內(nèi)市 XXX 電子自身經(jīng)營狀況及目前商業(yè)用房市場狀況，賽博、泰興電子市場因市場培育期對租金影響的年增長率約為 25%；同時考慮 2022～2022 年賽博市場培育期內(nèi)商業(yè)市場正常增長了 10％左右，因此，本次扣除商業(yè)用房價格的自然增長因素，市場培育期內(nèi)一層租金年均增長約 15％。? 預(yù)計(jì)市場成熟后一層租金將基本穩(wěn)定在 250 元/考慮到軌道開通前后 XXX 電子市場已基本培育成熟，租金基本穩(wěn)定，因此，參考目前 XXX 的租金水平和賽博、泰興市場成熟后的租金水平，可估算市場成熟后租金穩(wěn)定在 250 元/。三、租金增長率測算由于 XXXXXX 電子市場開業(yè)時間不長，處于市場培育期內(nèi)，租金水平相對較低，預(yù)期未來幾年租金將處于逐年遞增的趨勢，直至市場成熟后，租金基本保持穩(wěn)定。模式一、模式二比較比較因素 模式一 模式二經(jīng)營模式 一層出租、5 年后二三層出售 出租，15 年后二、三層出售經(jīng)營優(yōu)勢 實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，同時實(shí)現(xiàn) 賣場的統(tǒng)一規(guī)劃管理 統(tǒng)一管理規(guī)劃、引導(dǎo)商家經(jīng)營37 / 87比較因素 模式一 模式二經(jīng)營劣勢 營銷方式較為陳舊，銷售中間 環(huán)節(jié)過多 營銷方式較為陳舊，銷售中間環(huán)節(jié) 過多、對現(xiàn)金流的掌握要求較高二、方案評估意見本項(xiàng)目的成功運(yùn)作，可在一定程度上提升九龍坡區(qū)石橋鋪電子市場形象，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足居民日益增長的物質(zhì)文化需求。由于樓層部分出售后，資金回籠較快，可以實(shí)現(xiàn)較為穩(wěn)定的經(jīng)營。但事實(shí)上，賽博目前是 XXX 最有實(shí)力的電腦城，它的一言一行，對商家的經(jīng)營起著重要的指揮作用。36 / 87第三章 市場定位及項(xiàng)目評估一、項(xiàng)目定位本項(xiàng)目位于 XXX 市九龍坡區(qū)石橋鋪數(shù)碼電子港，主要輻射范圍為 XXX 市、成都市和貴州省等，是 XXX 市數(shù)碼電子的集散地。三、項(xiàng)目評價? 本項(xiàng)目優(yōu)勢明顯，區(qū)位較為優(yōu)越，周邊商業(yè)氛圍濃厚，配套較完善，存在一定的市場機(jī)會。35 / 873．項(xiàng)目面臨的機(jī)遇? 根據(jù) XXX 市交通規(guī)劃，XXX 市軌道交通將經(jīng)過項(xiàng)目所在地，交通優(yōu)勢將促進(jìn)片區(qū)商業(yè)的發(fā)展。 （具體租金情況詳見附表） XXX 電子市場外景 XXX 電子市場 1 層內(nèi)景34 / 87 XXX 電子市場 2 層內(nèi)景 XXX 電子市場 3 層內(nèi)景二、項(xiàng)目 SWOT 分析1．項(xiàng)目優(yōu)勢? 項(xiàng)目所在的九龍坡區(qū)工業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較好，是 XXX 市的工業(yè)大區(qū)，擁有素質(zhì)較好的產(chǎn)業(yè)工人群；? 項(xiàng)目位于 XXX 市主干道渝洲路和科園一路交界處，渝州路作為 XXX 市區(qū)最主要的交通干道、景觀大道和迎賓大道，石橋鋪?zhàn)鳛檫B接渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)的交通樞紐，是 XXX 市西大門，輻射影響范圍大，且交通極為便利；同時九龍坡區(qū)介于 XXX 市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和南岸區(qū)南坪經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之間，與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)相鄰，加上便利的交通，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯； ? 項(xiàng)目位于九龍坡區(qū)石橋鋪數(shù)碼電子港，是 XXX 市 IT 產(chǎn)業(yè)的集聚地，電子數(shù)碼產(chǎn)品的商業(yè)氛圍好，輻射范圍為整個 XXX 市、成都市和貴州省等；? XXX 市居民對電子產(chǎn)品的消費(fèi)多數(shù)傾向于九龍坡區(qū)石橋鋪數(shù)碼電子港；? 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施齊備，銀行、醫(yī)院、學(xué)校、公園、酒店分布周圍。據(jù)委托方提供的資料，項(xiàng)目總建筑面積為 平方米，其中 1 層 平方米，2 層 平方米，3 層 平方米。32 / 87 33 / 87第二章 項(xiàng)目分析及評價一、項(xiàng)目分析XXXXXX 大廈 XXX 電子市場位于 XXX 市九龍坡區(qū)渝州路與科園一路交匯處，東臨科園一路，南臨渝高都市桃源商業(yè)裙樓四層，主要出售，目前平街一層部分出出售給中國建設(shè)銀行，地下一層出租給中百倉儲，其余正處于招商階段。? 都市桃源都市桃源位于九龍坡區(qū)楊家坪新華三村，富安百貨斜對面，近楊家坪商業(yè)步行街。該商城四層商業(yè)物業(yè)，一層銷售完畢，二、三、四層招租。名都商城位于 XXX 市九龍坡區(qū)石橋鋪渝洲路（四川省團(tuán)校原址） ，有10111113222323368 等多條公交線路大道，交通便利。30 / 87? 華宇渝高未來大廈商業(yè)裙樓 5 層，面積約 10000 平方米，可整體或分割出售。未來大廈位于 XXX 市九龍坡區(qū)科園一路，毗鄰 XXXXXX 大廈，為純商務(wù)高檔寫字樓。 （2）近期開盤大型商業(yè)物業(yè)XXX 市在售商業(yè)物業(yè)銷售情況一覽表序號市場名稱所在區(qū)域 臨路狀況 情況描述 樓層售價（元/m 2）1來時代九龍坡區(qū)石橋鋪臨科園一路在售樓盤,街鋪,一樓大部分及二樓出售給建設(shè)銀行,其它為小商鋪,面積在 平方米之間，目前無商業(yè)氛圍，但因?yàn)榭拷瘶蜾侂娔X市場，周邊銀行較多，1 205002770029 / 872 5915其西面與 XXXXXX 大廈共一個出入口3 550056801 25000300002都商城九坡區(qū)石橋鋪臨渝洲路,其西面有人人樂超市入口,超市的另一出入口臨國美電器底層街鋪全部售完,2 層曾分割出租作為百貨,后關(guān)閉,4 層一直空置 2租金 42 元/，銷售價約5000 元/平方米1 160002 8000100003都市桃源九坡區(qū)楊家坪位于楊家坪輕軌車站出入口處分為地下一層，平街一層，一層，二層，三層；目前大型連鎖超市中百倉儲已入駐3 8000? 渝高該商場由于開業(yè)時間較短，尚處于市場培育期，人流量相對較少，主要面向江北居住的三峽移民、區(qū)域內(nèi)的工薪階層等。該區(qū)域人流如織，車流如梭，商業(yè)氛圍較好。目前該店?duì)I業(yè)狀況較好，租金與石橋鋪賽博店基本持平。該物業(yè)處于沙坪壩商圈中心，且周邊大學(xué)、醫(yī)院較多，大多數(shù)消費(fèi)者消費(fèi)能力強(qiáng)，周邊商業(yè)氛圍濃厚。雖然該區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，但開業(yè)時間尚短，且 XXX 人電子數(shù)碼產(chǎn)品多選擇在石橋鋪消費(fèi)，因此，該商場人流量較少，租金水平相對石橋鋪片區(qū)租金略低。 27 / 87? NOVA 電通王數(shù)碼廣場NOVA 電通王數(shù)碼廣場座落于解放碑 CBD 核心地段，四周與世貿(mào)中心、萬豪酒店、新世界百貨、XXX 書城、女人廣場等解放碑最重要的百貨商場毗鄰。該物業(yè)地理位置較好，位于 XXX 市市級商圈解放碑商業(yè)區(qū)內(nèi)，且交通便利，40404146 60702 以及輕軌臨江門站均在此。租金價格水平：1 層平均租金 140元/，2 層、3 層已出售給商家。 賽博數(shù)碼廣場 B 館 賽博數(shù)碼廣場 A 館? 石橋鋪泰興通訊電腦市場泰興通訊電腦市場位于 XXX 市 IT 市場的發(fā)源地—九龍坡區(qū)石橋鋪渝洲路 8 號泰興大廈，距成渝高速公路僅 2 分鐘路程，數(shù)條市內(nèi)交通干線于此匯集，交通便捷，是目前 XXX 地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的通信電腦專業(yè)市場之一，營業(yè)面積達(dá) 11000平方米，經(jīng)營商家 500 余戶，該市場于 1999 年 4 月開業(yè)，市場培育時間較長，經(jīng)營商家有較穩(wěn)定的客源，人流量大，基本無空置現(xiàn)象。該市場目前經(jīng)營狀況良好，基本無空置現(xiàn)象。（1）專業(yè)電子市場序 號 市 場 名 稱 所 在 區(qū) 域 區(qū) 域 描 述 經(jīng) 營 商 品 消 費(fèi) 群 體 樓 層 租 金（ 元 /m2）1樓 ： MP 品 牌 筆 記本 電 腦 、 數(shù) 碼 相 機(jī) 1202樓 ： 筆 記 本 電 腦 、 兼容 機(jī) 、 臺 式 電 腦 、 電腦 配 件 2601503樓 ： 電 腦 耗 材 等 34081樓 ： 手 機(jī) 、 品 牌 筆 記本 電 腦 、 數(shù) 碼 相 機(jī) 12502樓 ： 筆 記 本 電 腦 、 兼容 機(jī) 、 臺 式 電 腦 21303樓 ： 電 腦 配 件 、 電 腦耗 材 等 360101樓 ： 服 裝 、 MP 數(shù)碼 相 機(jī) 、 筆 記 本 電 腦等 11502樓 ： 筆 記 本 電 腦 、 兼容 機(jī) 、 臺 式 電 腦 、 顯示 器 筀 2903樓 ： 空 置 3無平 街 1層 ： 數(shù) 碼 相 機(jī) 、品 牌 筆 記 本 1120180平 街 2層 ： 電 腦 、 耗 材等 2101503層 ： 空 置 3無1樓 ： 手 機(jī) 大 賣 場 1601602樓 ： 筆 記 本 、 電 腦 等 225153樓 ： 電 腦 耗 材 、 碟 片等 32051樓 ： 手 機(jī) 大 賣 場 1101802樓 ： 筆 記 本 電 腦 、 各種 品 牌 電 腦 、 兼 容 機(jī)、 MP MP4等 2801603樓 ： 電 腦 耗 材 等 34010零 售 商 、 個 人、 公 司 、 成 都及 貴 洲 的 部 分客 戶重 慶 市 專 業(yè) 電 子 市 場 租 金 情 況 一 覽 表泰 興 電 腦 市 場1 九 龍 坡 區(qū) 石橋 鋪 重 慶 市 IT市 場發(fā) 源 地 零 售 商 、 個 人、 公 司 、 成 都及 貴 洲 的 部 分客 戶市 場 培 育 時 間 較 長 ，場 內(nèi) 經(jīng) 營 的 商 家 有 較為 穩(wěn) 定 的 客 源 ， 人 流量 大 ， 13層 無 空 置市 場 培 育 時 間 長 達(dá) 6年 ， 場 內(nèi) 經(jīng) 營 的 商 家有 較 為 穩(wěn) 定 的 客 源 ，人 流 量 大 ， 13層 無 空置九 龍 坡 區(qū) 石橋 鋪2賽 博 數(shù) 碼 廣 場 石橋 鋪 店 A館 重 慶 市 IT市 場發(fā) 源 地開 業(yè) 約 半 年 ， 人 流 量較 少 ， 1層 全 部 出 租 ；2層 全 部 出 租 ； 3層開 業(yè) 不 久 ， 人 流 較少 ， 1層 部 分 空 置 、層 空 置 率 為 5％ ， 3層空 置3賽 博 數(shù) 碼 廣 場 銀座 店 解 放 碑 步 行街 入 口 處 重 慶 市 商 業(yè)中 心 區(qū)5泰 興 電 腦 e世 界 江 北 觀 音 橋 重 慶 市 江 北觀 音 橋 商 業(yè)中 心 區(qū)4電 通 王 數(shù) 碼 廣 場 解 放 碑 步 行街 入 口 處 重 慶 市 商 業(yè)中 心 區(qū)來 解 放 碑 消 費(fèi)的 個 人 消 費(fèi) 者開 業(yè) 四 個 月 ， 人 流 量較 少 ， 平 街 1層 已 全 部出 租 ， 平 街 2層 有 1/3鋪 位 空 置 ， 3樓 空 置 來 解 放 碑 消 費(fèi)的 個 人 消 費(fèi) 者開 業(yè) 約 2年 ， 人 流 量大 ， 、 3層 全 部 出租 工 薪 階 層 、 大學(xué) 生 等 消 費(fèi) 群體江 北 居 住 的 三峽 移 民 、 區(qū) 域內(nèi) 的 工 薪 階 層等6賽 博 數(shù) 碼 廣 場 沙坪 壩 店 沙 坪 壩 步 行街 沙 坪 壩 商 業(yè)中 心 區(qū)? 石橋鋪賽博數(shù)碼廣場 A、B 館賽博數(shù)碼廣場石橋鋪店位于 XXX 市九龍坡區(qū)石橋鋪渝洲路 6 號，其中賽博數(shù)25 / 87碼廣場 A 館于 2022 年 10 月開業(yè)，營業(yè)面積 20220 平方米，入住商家 450 戶；賽博數(shù)碼廣場 B 館于 2022 年 5 月開業(yè)，營業(yè)面積 平方米，入住商家 186 戶。6．競爭分析本項(xiàng)目位于九龍坡石橋鋪數(shù)碼電子港，周邊有賽博 A、B 館和