【正文】 萬平方米，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房施工面積 億平方米，增長 %。政策的實施使價格上漲過快的勢頭得到有效遏制，供給、需求回歸理性發(fā)展軌道，市場健康有序發(fā)展。其中，住宅完成投資 億元，同比增長 %；辦公樓完成投資 億元，同比減少 %；商業(yè)用房投資 億元，增長 %。其中，住宅施工面積和新開工面積分別為 萬平方米和 萬平方米，分別增長 %和 %；同時 XXX 市經(jīng)濟(jì)適用住房施工及新開工面積分別為 萬平方米和 萬平方米，比去年同期分別增長 %和11 / 87%，增速較 5 月分別提升 18 個百分點和 131 個百分點，均呈現(xiàn)較大幅度增長。%%%住 宅 辦 公 商 業(yè)12 / 87 XXX 市 2022 年上半年各物業(yè)銷售比例? 商品房空置面積小幅增長2022 年上半年，XXX 市累積商品房空置面積 萬平方米，同比增長%。13 / 87%%%%住 宅 辦 公 商 業(yè) 其 他 XXX 市 2022 年上半年商品房施工面積比例3．XXX 市商業(yè)物業(yè)房地產(chǎn)市場狀況商業(yè)物業(yè)是商業(yè)服務(wù)活動的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，也是商業(yè)流通基礎(chǔ)設(shè)施的主要組成部分，擔(dān)負(fù)著提供商品展示與交易、商業(yè)服務(wù)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)流通和人民生活的重要職能。24833550 3275 3548 4058 40584499 %%%%%%%01000202230004000500060001998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 20220商 業(yè) 物 業(yè) 銷 售 單 價 （ 元 /平 方 米 ） 增 長 率 （ ％ ）資料來源：XXX 市網(wǎng)上房地產(chǎn)XXX 市歷年商業(yè)銷售均價14 / 87XXX 市商圈分布圖五大主要商圈比較表商圈日人流量（萬人）節(jié)假日日人流量（萬人）年購買力（億元）商業(yè)供應(yīng)量（萬平方米）商業(yè)供應(yīng)量（萬平方米） （預(yù)計 2022 年）解放碑 45 110 180 60 75沙坪壩 35 70 76 30 40南坪 30 60 106 32 45楊家坪 40 80 69 34 40觀音橋 35 70 76 30 4515 / 87五大商圈大型百貨分布圖16 / 87XXX 市核心商圈比較表核 心商 圈 商 圈 范 圍 主 要 商 業(yè) 形 態(tài) 商 業(yè) 規(guī) 模 商 業(yè) 類 型 結(jié) 構(gòu) 代 表 性 商 業(yè) 物 業(yè) 商 業(yè) 租 售 價 格解 放碑以 解 放 碑 步 行 街 為 核心 ， 北 起 臨 江 門 、 南 至較 場 口 、 西 達(dá) 民 生 路 、東 到 小 什 字 ， 即 由 臨 江路 、 滄 白 路 、 新 華 路 、民 生 路 所 圍 合 而 成 的 多邊 形 區(qū) 域 ， 總 面 積 方 公 里 。以 大 型 百 貨 商 場、 超 市 和 沿 街 鋪面 （ 含 便 利 店 、專 業(yè) 店 、 專 賣店 ） 為 主 導(dǎo) 的 商用 物 業(yè) 格 局 。江 北 以 觀 音 橋 轉(zhuǎn) 盤 為 中 心 ，建 新 東 、 西 、 南 、 北 路為 輻 射 方 向 ， 半 徑 1000米 范 圍 內(nèi) 。南 坪以 南 坪 轉(zhuǎn) 盤 為 中 心 ， 北起 長 江 大 橋 南 橋 頭 ， 南至 四 公 里 學(xué) 府 大 道 ， 東臨 海 棠 溪 立 交 ， 西 至 融僑 半 島 ， 面 積 約 ２ 平 方公 里 。南 坪 商 圈 鋪 面 的 租 金 差 價 大 ， 從 40—300元 /㎡ .月 不 等 ； 商 業(yè) 物 業(yè) 的 售 價 主 要 集 中 在 －3萬 元 /㎡ 。泰興通信電腦大市場隸屬于泰興科技物業(yè)發(fā)展有限公司。（2） 賽博電子市場XXX 賽博數(shù)碼廣場 A 館是賽博集團(tuán)在 XXX 開的首家旗艦店。經(jīng)營范圍涵蓋品牌電腦、DIY 電腦、電腦相關(guān)產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品、辦公設(shè)備、通迅產(chǎn)品、音像軟件、科技圖書、電腦維修等。作為電子行業(yè)，XXX 市的電子行業(yè)發(fā)展前景仍然十分樂觀，這是因為:? 2022 年 XXX 市城市居民人均可支配收入達(dá)到 10244 元，增長 %，扣除價格因素實際增長 %；城市人均消費支出 8623 元，增長 %，居民生活水平的提高對電子產(chǎn)品的需求增加；18 / 87? 2022 年 XXX 市居民對家用電器和音像器材類的需求同比增長 %，通訊器材類同比增長 %；? 目前電子產(chǎn)品更新速度較快，居民對新產(chǎn)品的需求也不斷增加。至 106176。至 29176。九龍坡區(qū)現(xiàn)轄楊家坪街道、謝家灣街道、石坪橋街道、黃桷坪街道、中梁山街道、石橋鋪街道和渝州路街道 7 個街道，以及九龍鎮(zhèn)、華巖鎮(zhèn)、白市驛鎮(zhèn)、西彭鎮(zhèn)、銅罐驛鎮(zhèn)、陶家鎮(zhèn)、走馬鎮(zhèn)、含谷鎮(zhèn)、巴福鎮(zhèn)、金鳳鎮(zhèn)和石板鎮(zhèn) 11 個鎮(zhèn)， 總計113 個行政村、86 個居委會。外環(huán)高速公路全面動工，西彭立交連接道工程進(jìn)展順利。新建了大件路、楊家坪環(huán)道、華龍大道等城市道路，改建了白彭高等級公路和金馬路、白走路、含金路等一批鄉(xiāng)鎮(zhèn)主干公路，初步形成以高速公路和華福路為骨架的“一井、一環(huán)、八通” 的公路路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。供水：九龍坡區(qū)東部地區(qū)有日供水能力 30 萬噸的 XXX 市水務(wù)集團(tuán)和尚山水廠供水。通訊：九龍坡轄區(qū)內(nèi)已建光纖 4390 芯對公里，電纜主干 32 萬對，通信管道 84管程公里，裝機(jī)容量 41 萬門，可滿足各種通訊需要。因此，九龍坡區(qū)的發(fā)展規(guī)劃主要以現(xiàn)有的工業(yè)為基礎(chǔ)，以高科技手段改造老工業(yè)企業(yè)。? 2022 年前三季度成交價格走勢比較九 龍 坡 區(qū) 2022年 前 三 季 度 成 交 價 格 走 勢 比 較 圖2633204318522557220129510500100015002022250030003500第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度單價（單位：元）2022年2022年? 2022 年前三季度，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)成交價格保持在 2550 元/平方米以上，22 / 87總體水平低于江北區(qū)、南岸區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩等區(qū)域，和 2022 年相比，平均成交價格有所漲幅，約 30%。沁泰，銷售呈現(xiàn)較好局面，故其整體成交價格被拉高，達(dá)到了 2951 元/㎡。從這個角度看，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場潛力巨大。今后五年，在石橋鋪高新區(qū)將集中建設(shè)光電子、醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)、軟件三個產(chǎn)業(yè)基地；重點培育發(fā)展電子信息、生物工程和新醫(yī)藥、新材料、機(jī)電一體化四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；辦好留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、軟件園、生物生化制藥技術(shù)開發(fā)園、光電技術(shù)開發(fā)園、機(jī)電一體化技術(shù)開發(fā)園五個專業(yè)孵化園。該商城位于 XXX 市 IT 市場發(fā)源地，人流量大，市場培育期長，商家、客戶均較為穩(wěn)定，主要消費群體為零售商、個人、公司、西南以及貴州等省市的部分客戶。該商場主要消費群體為零售商、個人、公司、西南以及貴州等省市的部分客戶。物業(yè) 1 層經(jīng)營大數(shù)碼、手機(jī)；二層經(jīng)營品牌電腦、兼容機(jī)以及小數(shù)碼，但目前其經(jīng)營狀況較差，二層空置率達(dá) 30％左右。? 賽博數(shù)碼廣場沙坪壩店賽博數(shù)碼廣場沙坪壩店位于 XXX 市沙坪壩區(qū)小新街 29 號華宇廣場 A 座，于2022 年 11 月開業(yè)，營業(yè)面積 7800 平方米，入住商家 189 戶。 28 / 87? 泰興 e 世界泰興 e 世界商場位于 XXX 市江北區(qū)新世紀(jì)百貨世紀(jì)新都,在觀音橋步行街北面新建北路主干道旁，對面為貿(mào)業(yè)百貨，總營業(yè)面積 13000 平方米，于 2022 年 11 月開始招商，2022 年 4 月開始試營業(yè)。泰興 e 世界租金水平一覽表區(qū)域樓層 A B C D E1 層 160 120 100 80 602 層 115 85 60 40 253 層 55 40 30 25 20備注：1 層物業(yè)管理費、水電費 25 元/，3 層 22 元/。建筑造型別具一格，大廈總高 110 米，共 29 層，配有面積達(dá) 600 平方米的氣派大堂，以及 176 個停車位。名都商城華宇其中一層銷售單價約在 25000 元/平方米～30000 元/平方米之間，二層租金約在 40～45 元/渝高 未來大廈華宇 名都商城31 / 87間。其中平街一層銷售單價 16000 元/平方米（整體買賣） ，一層售價單價 8000～10000 元/ 平方米，二層售價單價 8000 元/平方米。項目 1 層主要經(jīng)營品牌電腦、筆記本電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、外設(shè)和辦公設(shè)備，共 42個商鋪，根據(jù)所處位置不同，租金分布在 50～200 元/ ；2 層 71 間商鋪，主要經(jīng)營品牌電腦、筆記本電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、組裝電腦、電腦配件、耗材等，租金多分布在 20～100 元/；3 層 75 間商鋪，主要經(jīng)營電腦配件、耗材、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、正版軟件、二手維修、辦公設(shè)備、辦公桌椅等，租金水平相對較低，多為 10～20 元/。4．項目面臨的挑戰(zhàn)? 項目周邊的西部電子商城將于 2022 年底開始招商，其地理位置優(yōu)于本項目，且商城規(guī)模較大，將對本項目造成一定的沖擊。? 項目方案定位:結(jié)合項目特點進(jìn)行分析，可擬定以下兩種方案：? 方案一：維持現(xiàn)狀模式：即根據(jù)《XXXXXX 電子市場有限公司合資經(jīng)營合同》，租賃 XXX 大西洋實業(yè)有限公司商業(yè)裙樓 13 層 15 年該經(jīng)營模式與 XXX 賽博電子市場經(jīng)營模式相似，由于經(jīng)營場地是采取租賃的形式，因而對現(xiàn)金流的掌握要求比較高，各商家都將跟著其步伐走。模式二：前 15 年只租不售，15 年后 3 層出售，1 層出租該經(jīng)營模式與 XXX 賽博電子市場經(jīng)營模式部分相似，不同的是目前賽博經(jīng)營場地是租賃的，然后分租給各商家。? 周邊成熟電子市場一層租金約為 200—250 元/根據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)，目前賽博、泰興市場已培育成熟，一層租金近三年均穩(wěn)定在 200~250 元 /，賽博地理位置略優(yōu)于泰興，近三年一層月租金穩(wěn)定在 250 元/，泰興穩(wěn)定在 200 元/。? 周邊新興電子市場對本項目租金的影響分析20222022 年三年，賽博、泰興市場一層的商業(yè)租金均穩(wěn)定在 200～250 元/ 平方，但是此段時期內(nèi)，XXX 市商業(yè)用房的售價及租金的增長率平均水平維持在 10%,出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是因為近幾年，XXX 市沙坪壩區(qū)、渝中區(qū)、解放碑，江北區(qū)新興的電子市場分流了一部分客戶，即由于周邊同類商業(yè)物業(yè)供給的增加，導(dǎo)致競爭加劇，因供給增加對租金產(chǎn)生的負(fù)面影響我們在本次測算中取 10%。? 國外軌道交通對商業(yè)物業(yè)價值的影響美國加州大學(xué) Robert Covero 和 Michael Duncan（2022）運用特征價格模型（HPM ）研究了圣地亞哥縣（San Diego County）各條 URRT 沿線商業(yè)房地產(chǎn)增值情況。? 深圳軌道交通對商業(yè)物業(yè)價值的影響莊焰在《軌道交通沿線土地利用基礎(chǔ)研究》 （2022）中得出，四號線沿線龍華片區(qū)軌道交通規(guī)劃期與軌道交通建設(shè)期前后地價提升幅度為：商業(yè)約 倍；住宅～ 倍。綜上所述，軌道交通對各城市的影響也是不同的，城市經(jīng)濟(jì)狀況和房地產(chǎn)市場的不同，軌道交通對物業(yè)價值的影響程度也是不同的，下面根據(jù) XXX 市的特點分析軌道交通對 XXX 市商業(yè)物業(yè)的影響：? XXX 市是典型的山城，經(jīng)濟(jì)狀況（人均 GDP1000 美元）差于香港、廣州、深圳等城市；? XXX 市被兩江（長江、嘉陵江）隔斷，商業(yè)呈現(xiàn)出組團(tuán)式的分布；? 據(jù)統(tǒng)計，2022 年 XXX 主城區(qū)商品房住宅均價 2587 元／平方米，增長％，而近年來 XXX 國民生產(chǎn)總值增幅始終保持在 12％左右，去年城市家庭人均可支配收入達(dá)到 10240 元，同比增長 ％，居民的收入增長高于住宅價格的增長，房地產(chǎn)市場潛力較大；? 2022 年 XXX 市住宅平均價格 2587 元/平方米，商業(yè)物業(yè)平均價格 4953 元/平方米，人均可支配收入 10240 元，如按購買戶均 80 平方米（按目前人均26 平方米，三口之家計算）的住宅來看的話，房價收入比約為 ：1 左右，略高于世界銀行人居水平上限（5：1） ，但低于國內(nèi)同等大城市水平40 / 87（北京、上海、深圳、沈陽等城市已超過 10：1） ，從某種程度上看，XXX市房價有一定的上升空間；? 從 XXX 市的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場狀況可以看出，軌道交通對目前以及規(guī)劃建設(shè)中商圈內(nèi)的房地產(chǎn)價值影響較大，參考國內(nèi)外各城市軌道物業(yè)對商業(yè)物業(yè)的影響，可初步預(yù)測出軌道交通對 XXX 市商業(yè)物業(yè)的影響約為40%~60%；綜合上述各因素考慮，以及軌道交通對沿線房地產(chǎn)價值的影響具有超前性和當(dāng)期性的特性，即預(yù)計軌道交通正式運行的前 5 年軌道交能對商業(yè)物業(yè)的售價逐年體現(xiàn)，但租金水平應(yīng)保持正常增長，軌道開通的當(dāng)前租金將出現(xiàn)大幅度增長，預(yù)計軌道交通開通當(dāng)年可能增長 30%左右。調(diào)查人員根據(jù) XXX 市電子市場的特點和對未來電子市場的預(yù)測，認(rèn)為本項目空置率水平較為合理的變動趨勢為：XXX 電子市場空置率變動趨勢2022 2022 2022 2022 2022 20221 層 8％ 7％ 5％ 4％ 2％ 2％2 層 10％ 8％ 6％ 5％ 4％ 4％3 層 20％ 15％ 12％ 10％ 8％ 8％即在出租的第 6 年起，空置率水平將達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)。43 / 87第五章 經(jīng)營收入測定一、方案一經(jīng)營收入測定方案 1：維持現(xiàn)狀模式：即根據(jù)《XXXXXX 電子市場有限公司合資經(jīng)營合同》 ，租賃XXX 大西洋實業(yè)有限公司商業(yè)裙樓 13 層 15 年1．經(jīng)營期間收入測定（1）租賃收入由于方案三與方案一、