【正文】 地 下商 場(chǎng) ?？偟膩?lái)看，自 1999 年泰興電腦市場(chǎng)、2022 年賽博電子市場(chǎng)開(kāi)業(yè)以來(lái)，XXX 市電子市場(chǎng)走向?qū)I(yè)化市場(chǎng)，特別是九龍坡區(qū)石橋鋪片區(qū)集聚了三大商家（賽博、泰興、XXX ）的四家大賣(mài)場(chǎng)，成為 XXX 市電子產(chǎn)品的集散地，輻射范圍廣，年銷售量高達(dá) XXX 市電子產(chǎn)品的 70％左右。（2）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展2022 年九龍坡地區(qū)生產(chǎn)總值突破 250 億元，達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %；固定資產(chǎn)投資突破 120 億元，達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破 100 億元，達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %；外貿(mào)進(jìn)出口突破 5 億美元，達(dá)到 億美元，其中出口 億美元，分別增長(zhǎng) %和 %；區(qū)級(jí)財(cái)政入庫(kù)收入突破9 億元，達(dá)到 90092 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；城市居民人均可支配收入突破萬(wàn)元，達(dá)到19 / 8710310 元，農(nóng)村居民人均純收入突破 4000 元，達(dá)到 4283 元，分別增長(zhǎng) 11%和%。正在整治的桃花溪流域、梁灘河流域以及黃沙溪渣場(chǎng)等工程，將改善投資和生活環(huán)境，滿足生產(chǎn)和生活需要。一期23 / 87拓展周邊公路；第二期改建石橋鋪廣場(chǎng)；第三期為最后掃尾階段，最終使石楊路、渝州路、科園一路、科園二街合圍成一條完整的數(shù)碼步行街。其營(yíng)業(yè)面積16000 平方米，于 2022 年 6 月開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。目前一層已銷售完畢，銷售單價(jià)在 20500～27700 元/平方米之間，二層整體出售，銷售單價(jià) 5915 元/平方米，三層銷售過(guò)半，銷售單價(jià) 5500 元/ 平方米～5680 元/平方米之間。2．項(xiàng)目劣勢(shì)? 項(xiàng)目位置相對(duì)周邊的賽博電子數(shù)碼城和泰興電子數(shù)碼城較差；? 項(xiàng)目?jī)?nèi)部各樓層經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品相對(duì)其他同類型的專業(yè)市場(chǎng)顯得較為雜亂；? XXX 電子市場(chǎng)在 XXX 開(kāi)業(yè)僅 2 年，相對(duì)泰興電子市場(chǎng)和賽博電子市場(chǎng)，目前處于市場(chǎng)培育階段，人流量相對(duì)較少。? 2022—2022 年商業(yè)物業(yè)價(jià)格年均增長(zhǎng)率分析根據(jù) XXX 市歷年商業(yè)物業(yè)價(jià)格走勢(shì)可以看出，XXX 市 2022—2022 年后商業(yè)物業(yè)價(jià)格增長(zhǎng)了約 38%，年均增長(zhǎng)約為 10%。到第 6 年軌道開(kāi)通后，年租金增長(zhǎng)30％，此后保持不變。住宅、商業(yè)用地商圈形成因素與軌道交通建設(shè)因素對(duì)地價(jià)提升的影響比例大致為 ：。項(xiàng)目所在地理位置交通較為便利，存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。未來(lái)大廈，西臨泰興通訊電腦市場(chǎng)，北臨渝州路。未來(lái)大廈渝高 26 / 87? 賽博數(shù)碼廣場(chǎng)銀座店賽博數(shù)碼廣場(chǎng)銀座店位于 XXX 市渝中區(qū)鄒容路 139 號(hào)，于 2022 年 5 月開(kāi)業(yè)，營(yíng)業(yè)面積 7000 平方米，入住商家 60 戶。4．片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)? 發(fā)展優(yōu)勢(shì)? 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，地區(qū)生產(chǎn)總值居 XXX 市首位? 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較高? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大? 發(fā)展劣勢(shì)? 房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)品牌較少、知名度不高? 房?jī)r(jià)始終徘徊在中等偏下水平? 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)階段? 未來(lái)展望九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育成熟還需要一段時(shí)間。即將20 / 87建設(shè)的長(zhǎng)江取水工程，將興建日供水分別達(dá) 10 萬(wàn)噸的白市驛和西彭水廠。,幅員面積 432 平方公里，與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、璧山縣和江津市接壤，與南岸區(qū)、巴南區(qū)隔江相望。賽博目前在 XXX 有 4 家連鎖店，分布于石橋鋪、解放碑、沙坪壩，經(jīng)營(yíng)總面積超過(guò) 萬(wàn)平方米。 預(yù) 計(jì) 未 來(lái) 商 圈 面 積 將達(dá) 到 頃 ,建 成 西 南 最 大的 生 態(tài) 商 圈 。,%,%,%,%住 宅 辦 公 商 業(yè) 其 他 單位：萬(wàn)平方米，％ XXX 市 2022 年上半年商品房空置比例? 商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化2022 年上半年，XXX 市商品房建設(shè)施工面積累積 萬(wàn)平方米，其中住宅所占比重為 %、辦公樓占 %、商業(yè)用房占 %、其他類占 %，經(jīng)濟(jì)適用房施工面積 萬(wàn)平方米，雖然其增長(zhǎng)幅度達(dá) %，但比重僅為 %。截止到 7 月底，全國(guó)商品房空置面積為 億平方米，同比增長(zhǎng)%。中央政府以提高利率、提升首付比率等政策手段抑制投機(jī)性需求，征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅壓制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，加強(qiáng)土地和信貸管理，控制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快的趨勢(shì)，并提出改善房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)，而且提出完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。1996 年 7 月 22 日深圳 XXX 股份有限公司的 8000 萬(wàn)股 B 股在深圳證券交易所上市。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案建議及其風(fēng)險(xiǎn)提示綜上所述，本項(xiàng)目方案一投入較少，以目前狀況測(cè)算其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率較高，項(xiàng)目的營(yíng)利狀況完全是依賴租金差價(jià)取得，其租金的差價(jià)必須控制在一定范圍內(nèi)，項(xiàng)目才能羸利，但是五年限定租金的租賃期滿后，隨著市場(chǎng)培育期的結(jié)束，項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)、租金等因素影響的不確定性加大，當(dāng)租賃租金的差價(jià)為 15%時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量為負(fù)值，項(xiàng)目面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；而本項(xiàng)目方案二的（收購(gòu)模式）模式一（即前五年出租，五年后 3 層出售，1 層出租的運(yùn)營(yíng)模式）各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)反映良好，具有一定的經(jīng)濟(jì)獲利能力和較好的社會(huì)效益，故我們推薦選擇方案二模式一作為最終方案。2．評(píng)估時(shí)點(diǎn)的假定。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表序號(hào) 內(nèi) 容 主 要 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指標(biāo)1 項(xiàng)目名稱 XXXXXX 大廈裙樓 1～3 層2 項(xiàng)目位置 XXX 大西洋實(shí)業(yè)有限公司3 房屋用途 商業(yè)4 總建筑面積 平方米5 評(píng)估樓層 1～3 層7 / 87注：項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要來(lái)源于委托方提供的《房地產(chǎn)證》、 《房屋面積分戶匯總表》等資料。商品住宅投資 6575 億元，增長(zhǎng) %。10 / 87? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)2022 年上半年 XXX 市在建項(xiàng)目 2581 個(gè)，累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅高于去年同期 個(gè)百分點(diǎn)，高于同期全國(guó)平均增幅 個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)投資比重為 %。2022 年 XXX 市商業(yè)物業(yè)價(jià)格 4953 元/平方米，同比增長(zhǎng) ％，高于 XXX 市房?jī)r(jià)的增幅（％）和住宅價(jià)格的增幅（7％） 。浪 高 凱 悅 、 金 臺(tái)百 貨 、 北 京 華 聯(lián)、 麥 德 龍 超 市 等。 同時(shí) XXX 市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和居民生活水平的提高，擴(kuò)大了居民對(duì)電子產(chǎn)品的需求和產(chǎn)品的更新?lián)Q代。% %%%11% %%%%%%%地 區(qū)生 產(chǎn)總 值固 定資 產(chǎn)投 資社 會(huì)零 售總 額外 貿(mào)進(jìn) 出口區(qū) 級(jí)財(cái) 政入 庫(kù)收 入城 市居 民可 支配 收入農(nóng) 村居 民人 均純 收入增 長(zhǎng) 率 （ ％ ）XXX 市九龍坡區(qū) 2022 年各經(jīng)濟(jì)因素增長(zhǎng)率（3）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況2022 年九龍坡區(qū)投資近 9 億元，貫穿中梁山東西部地區(qū)的戰(zhàn)略要道華福公路全線竣工通車。2．片區(qū)性質(zhì)及特點(diǎn)? 片區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)好，配套基礎(chǔ)設(shè)施完備，且區(qū)位優(yōu)勢(shì)極為顯著；? 片區(qū)農(nóng)業(yè)資源豐富，相對(duì)于主城區(qū)，有廣闊的發(fā)展空間，具有典型的都市現(xiàn)代化生態(tài)農(nóng)業(yè)的特征，是 XXX 市最具規(guī)模的、最具形象的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)；? 片區(qū)旅游資源豐富，具有著名的 XXX 動(dòng)物園、華巖市、龍?zhí)逗约?XXX市最大的白鷺自然保護(hù)區(qū)；? 片區(qū)科教文化發(fā)展較好，高等院校和科研機(jī)構(gòu)較多；? 片區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快，居民生活水平和消費(fèi)水平不斷提高；? 片區(qū)商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為滯后，處于低檔次、低水平的狀態(tài)；? 片區(qū)娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，水平偏低；? 片區(qū)工業(yè)生產(chǎn)對(duì)環(huán)境有一定的影響。工程全部完工后，數(shù)碼街經(jīng)營(yíng)面積將達(dá)到 15 萬(wàn)平方米。雖然該區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，但開(kāi)業(yè)時(shí)間尚短，且 XXX 人電子數(shù)碼產(chǎn)品多選擇在石橋鋪消費(fèi)，因此，該商場(chǎng)人流量較少，租金水平相對(duì)石橋鋪片區(qū)租金略低。30 / 87? 華宇35 / 873．項(xiàng)目面臨的機(jī)遇? 根據(jù) XXX 市交通規(guī)劃，XXX 市軌道交通將經(jīng)過(guò)項(xiàng)目所在地，交通優(yōu)勢(shì)將促進(jìn)片區(qū)商業(yè)的發(fā)展。? 市場(chǎng)培育期內(nèi)租金年均增長(zhǎng)率分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，賽博、泰興市場(chǎng) 2022 年開(kāi)業(yè), 市場(chǎng)的租金水平一層約為 90元/, 20222022 年三年內(nèi)均賽博、泰興市場(chǎng)一層的租金水平均穩(wěn)定在38 / 87200～250 元/，以此推算石橋鋪電腦商業(yè)圈內(nèi)專業(yè)電子市場(chǎng)從開(kāi)業(yè)之初到其租金達(dá)到穩(wěn)定的狀態(tài)租金的年增長(zhǎng)率約為 22%～29%之間，考慮此段時(shí)期內(nèi)市 XXX 電子自身經(jīng)營(yíng)狀況及目前商業(yè)用房市場(chǎng)狀況，賽博、泰興電子市場(chǎng)因市場(chǎng)培育期對(duì)租金影響的年增長(zhǎng)率約為 25%；同時(shí)考慮 2022～2022 年賽博市場(chǎng)培育期內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)正常增長(zhǎng)了 10％左右，因此，本次扣除商業(yè)用房?jī)r(jià)格的自然增長(zhǎng)因素，市場(chǎng)培育期內(nèi)一層租金年均增長(zhǎng)約 15％。? 空置率未來(lái)預(yù)測(cè)分析根據(jù)調(diào)查人員對(duì) XXX 市電子租賃市場(chǎng)的調(diào)查，電子市場(chǎng)在開(kāi)業(yè)的前 35 年內(nèi)，空置率通常會(huì)有一個(gè)由高到低逐漸遞減、直到穩(wěn)定的過(guò)程。未有軌道交通規(guī)劃與軌道交通規(guī)劃期前后地價(jià)提升幅度為：商業(yè)約 倍；住宅約 倍。模式一、模式二比較比較因素 模式一 模式二經(jīng)營(yíng)模式 一層出租、5 年后二三層出售 出租，15 年后二、三層出售經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，同時(shí)實(shí)現(xiàn) 賣(mài)場(chǎng)的統(tǒng)一規(guī)劃管理 統(tǒng)一管理規(guī)劃、引導(dǎo)商家經(jīng)營(yíng)37 / 87比較因素 模式一 模式二經(jīng)營(yíng)劣勢(shì) 營(yíng)銷方式較為陳舊，銷售中間 環(huán)節(jié)過(guò)多 營(yíng)銷方式較為陳舊，銷售中間環(huán)節(jié) 過(guò)多、對(duì)現(xiàn)金流的掌握要求較高二、方案評(píng)估意見(jiàn)本項(xiàng)目的成功運(yùn)作，可在一定程度上提升九龍坡區(qū)石橋鋪電子市場(chǎng)形象，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足居民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求。32 / 87 33 / 87第二章 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目分析XXXXXX 大廈 XXX 電子市場(chǎng)位于 XXX 市九龍坡區(qū)渝州路與科園一路交匯處，東臨科園一路，南臨渝高 （2）近期開(kāi)盤(pán)大型商業(yè)物業(yè)XXX 市在售商業(yè)物業(yè)銷售情況一覽表序號(hào)市場(chǎng)名稱所在區(qū)域 臨路狀況 情況描述 樓層售價(jià)（元/m 2）1來(lái)時(shí)代九龍坡區(qū)石橋鋪臨科園一路在售樓盤(pán),街鋪,一樓大部分及二樓出售給建設(shè)銀行,其它為小商鋪,面積在 平方米之間，目前無(wú)商業(yè)氛圍，但因?yàn)榭拷瘶蜾侂娔X市場(chǎng)，周邊銀行較多，1 205002770029 / 872 5915其西面與 XXXXXX 大廈共一個(gè)出入口3 550056801 25000300002都商城九坡區(qū)石橋鋪臨渝洲路,其西面有人人樂(lè)超市入口,超市的另一出入口臨國(guó)美電器底層街鋪全部售完,2 層曾分割出租作為百貨,后關(guān)閉,4 層一直空置 2租金 42 元/，銷售價(jià)約5000 元/平方米1 160002 8000100003都市桃源九坡區(qū)楊家坪位于楊家坪輕軌車站出入口處分為地下一層，平街一層，一層，二層，三層；目前大型連鎖超市中百倉(cāng)儲(chǔ)已入駐3 8000? 渝高租金價(jià)格水平：1 層平均租金 140元/，2 層、3 層已出售給商家。? 2022 年第二季度，成交均價(jià)在中高價(jià)盤(pán)上江城、盛仁匯大廈、艾佳沁園的主導(dǎo)下，漲幅巨大。西部鎮(zhèn)已建有含谷、黃千、銅罐驛等水廠，水源主要來(lái)自長(zhǎng)江和水庫(kù)。3539。賽博集團(tuán)成立于1999 年，目前已經(jīng)在上海、天津、北京、鄭州、深圳、烏魯木齊、沈陽(yáng)、等 18 個(gè)重點(diǎn)城市開(kāi)設(shè)了 33 家分店，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品涵蓋計(jì)算機(jī)、數(shù)碼、通訊、辦公設(shè)備、等電子產(chǎn)品。 建 材 、 電 器主 要 的 商 用 物 業(yè) 都 集 中 在 觀 音橋 轉(zhuǎn) 盤(pán) 至 渝 北 車 站 沿 線 及 附近 ， 大 型 商 用 物 業(yè) 供 應(yīng) 量 相 對(duì)較 小 ， 且 被 交 通 干 道 分 割 ， 分布 零 散 。其中，住宅空置 萬(wàn)平方米，占 XXX 市商品房空置面積比重的%；辦公樓空置 萬(wàn)平方米，比重為 %；商業(yè)用房空置 萬(wàn)平方米，占 XXX 市空置商品房面積的 %；其他類商品房空置 萬(wàn)平方米，比重為%。? 商品房空置面積分類指數(shù)為 ，比 6 月份上升 ，比去年同月回落 點(diǎn)。中央政府以 2022年 3 月份的老八條和 4 月份的新八條、2022 年 6 月的國(guó)六條等為標(biāo)志，代表此次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控高潮的到來(lái)。2．開(kāi)發(fā)公司深圳 XXX 股份有限公司成立于 1996 年，是經(jīng)深圳市人民政府批準(zhǔn)，由深圳市XXX 集團(tuán)有限公司將其在所屬八家直屬、控股及聯(lián)營(yíng)公司中的權(quán)益進(jìn)行重組，作為發(fā)起人出資，并公開(kāi)發(fā)行境內(nèi)上市外資股（B 股）而募集設(shè)立的股份有限公司。2 / 87從項(xiàng)目的敏感性分析結(jié)果來(lái)看，本項(xiàng)目對(duì)租金變化較為敏感，應(yīng)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中準(zhǔn)確把握市場(chǎng)變化；本項(xiàng)目的建設(shè)，有助于進(jìn)一步提升 XXX 市石橋鋪電子市場(chǎng)的檔次，增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和輻射力，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足居民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求，有較好的社會(huì)效益。我公司根據(jù)委托方提供資料確定本報(bào)告投資評(píng)估時(shí)點(diǎn)設(shè)定在 2022 年 11 月 05日。二、可行性研究結(jié)論? XXX 市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，特別是九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)增展勢(shì)頭強(qiáng)勁，電子市場(chǎng)具備較好的發(fā)展前景；? 本項(xiàng)目具備位于 XXX 市電子市場(chǎng)的集散地，消費(fèi)群體廣泛，具備較大的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Γ? 根據(jù)深 XXX 評(píng)字（2022）Ｂ11016 號(hào)《XXX 市 XXX 大廈裙樓 13 層房地產(chǎn)》評(píng)估報(bào)告，該項(xiàng)目于 2022 年