【正文】 2．購置應(yīng)繳納的稅費(fèi)? 契稅根據(jù)政策規(guī)定，契稅按購置價(jià)的 3％征收，則：契稅＝購置價(jià)3％＝73003％＝219 萬元? 轉(zhuǎn)移登記費(fèi)和交易手續(xù)費(fèi)根據(jù)政策規(guī)定，轉(zhuǎn)移登記費(fèi)和交易手續(xù)費(fèi)各按交易價(jià)格的 1％計(jì)，合計(jì) 2％，則：轉(zhuǎn)移登記費(fèi)和交易手續(xù)費(fèi)＝購置費(fèi)2％＝73002％＝146 萬元? 印花稅及辦證費(fèi)用根據(jù)政策規(guī)定，印花稅按購銷合同金額的 ％征收，則：印花稅＝購置價(jià)％＝7300％＝ 萬元? 大修基金一般取房?jī)r(jià)的 3%，則：大修基金＝購置價(jià)3％＝73003％＝219 萬元? 辦證費(fèi)用及其他按總金額的 %計(jì)算，則：辦證費(fèi)用及其他＝購置價(jià)％＝7300％＝ 萬元綜上所述，項(xiàng)目總投資為 7924 萬元。到第 6 年軌道開通后，年租金增長(zhǎng)30％，此后保持不變。住宅、商業(yè)用地商圈形成因素與軌道交通建設(shè)因素對(duì)地價(jià)提升的影響比例大致為 ：。? 香港軌道交通對(duì)商業(yè)物業(yè)價(jià)值的影響深圳大學(xué)鐘建民《地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響之初探》一文中，對(duì)香港軌道交通影響做出了闡述，1982 年香港地鐵荃灣線全面開通，地鐵站半徑 300 米以內(nèi)，商業(yè)樓宇價(jià)格比半徑在 300 米以外的提高了 %~338%。該線全長(zhǎng)有３２公里，具體走向?yàn)槌扉T－七星崗－兩路口－大坪－石橋鋪—小龍坎－雙碑－大學(xué)城，其中石橋鋪站的出口規(guī)劃在本項(xiàng)目邊上。? 2022—2022 年商業(yè)物業(yè)價(jià)格年均增長(zhǎng)率分析根據(jù) XXX 市歷年商業(yè)物業(yè)價(jià)格走勢(shì)可以看出，XXX 市 2022—2022 年后商業(yè)物業(yè)價(jià)格增長(zhǎng)了約 38%，年均增長(zhǎng)約為 10%。項(xiàng)目所在地理位置交通較為便利，存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。? 方案二：收購模式模式一：前 5 年只租不售，5 年后 3 層出售，1 層出租該經(jīng)營(yíng)模式與泰興通訊電子市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式相似，不同的是泰興通訊電子市場(chǎng)開業(yè)時(shí)間較早，市場(chǎng)培育較好，也較早的開始實(shí)行出售政策，即除了一樓的門面，其余部分全部出售，這樣既可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，也可以實(shí)現(xiàn)賣場(chǎng)的統(tǒng)一規(guī)劃管理。? 根據(jù)深 XXX 評(píng)字（2022）Ｂ11016 號(hào)《XXX 市 XXX 大廈裙樓 13 層房地產(chǎn)》評(píng)估報(bào)告，該項(xiàng)目于 2022 年 11 月 5 日的價(jià)值為 115,186,582 元，高于目前委托方提供的收購價(jià)格 79,240,000 元（含 7300 萬元的購置價(jià)格及相關(guān)稅費(fèi)）的 ％，如果目前收購，后期經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小。2．項(xiàng)目劣勢(shì)? 項(xiàng)目位置相對(duì)周邊的賽博電子數(shù)碼城和泰興電子數(shù)碼城較差；? 項(xiàng)目?jī)?nèi)部各樓層經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品相對(duì)其他同類型的專業(yè)市場(chǎng)顯得較為雜亂；? XXX 電子市場(chǎng)在 XXX 開業(yè)僅 2 年，相對(duì)泰興電子市場(chǎng)和賽博電子市場(chǎng)，目前處于市場(chǎng)培育階段，人流量相對(duì)較少。未來大廈，西臨泰興通訊電腦市場(chǎng)，北臨渝州路。與富好、新世紀(jì)、重百、蘇寧電器、立丹、美儂等知名商廈毗鄰，文教、金融、醫(yī)療、餐飲、休閑娛樂設(shè)施齊備。該物業(yè)位于石橋鋪電子商城對(duì)面，地處石橋鋪城市副中心，約 8 萬平方米商業(yè)規(guī)模，集中商業(yè)大廈、商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)內(nèi)街組合，以及地下超市，現(xiàn)已成功引入人人樂超市。目前一層已銷售完畢，銷售單價(jià)在 20500～27700 元/平方米之間，二層整體出售，銷售單價(jià) 5915 元/平方米，三層銷售過半，銷售單價(jià) 5500 元/ 平方米～5680 元/平方米之間。未來大廈渝高其一樓為通信數(shù)碼館，二樓為電腦綜合館，三樓為辦公電子館。該區(qū)域交通便利，有 46404118806 等多路大中巴直達(dá)。其營(yíng)業(yè)面積16000 平方米，于 2022 年 6 月開始試營(yíng)業(yè)。 26 / 87? 賽博數(shù)碼廣場(chǎng)銀座店賽博數(shù)碼廣場(chǎng)銀座店位于 XXX 市渝中區(qū)鄒容路 139 號(hào)，于 2022 年 5 月開業(yè)，營(yíng)業(yè)面積 7000 平方米，入住商家 60 戶。A 館租金水平： 1 層 70～288 元/，平均租金 160 元/，2 層 100～180 元/，平均租金 130 元/平方米.月，3 層 60～100 元/。7．典型物業(yè)調(diào)查根據(jù)近期周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查分析，本次主要采取 XXX 市專業(yè)電子市場(chǎng)和24 / 87近期開盤的大型商業(yè)物業(yè)作為可比對(duì)象。一期23 / 87拓展周邊公路；第二期改建石橋鋪廣場(chǎng)；第三期為最后掃尾階段，最終使石楊路、渝州路、科園一路、科園二街合圍成一條完整的數(shù)碼步行街。4．片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)? 發(fā)展優(yōu)勢(shì)? 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，地區(qū)生產(chǎn)總值居 XXX 市首位? 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較高? 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大? 發(fā)展劣勢(shì)? 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)品牌較少、知名度不高? 房?jī)r(jià)始終徘徊在中等偏下水平? 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)階段? 未來展望九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育成熟還需要一段時(shí)間。? 2022 年第三季度，九龍坡區(qū)楊家坪片區(qū)相繼推出兩個(gè)高價(jià)公寓盤——百康年3．九龍坡區(qū)房地產(chǎn)狀況? 2022 年前三季度市場(chǎng)交易比較21 / 87九 龍 坡 區(qū) 2022年 前 三 季 度 市 場(chǎng) 交 易 比 較 圖180 10 20 30 40 50成 交 面 積入 市 面 積成 交 面 積入 市 面 積成 交 面 積入 市 面 積第三季度第二季度第一季度單 位 ： 萬 ㎡2022年2022年? 2022 年前三季度，九龍坡區(qū)樓盤進(jìn)入市場(chǎng)總量為 18 萬㎡，總成交 萬㎡，前期釋放于市場(chǎng)中顯得滯銷的物業(yè)在本年的第二季度得到明顯消化，與 2022 年同期相比，2022 年市場(chǎng)入市面積下降了 %，成交面積下降了 %，成為兩項(xiàng)指標(biāo)均下降的區(qū)域之一。正在整治的桃花溪流域、梁灘河流域以及黃沙溪渣場(chǎng)等工程，將改善投資和生活環(huán)境，滿足生產(chǎn)和生活需要。即將20 / 87建設(shè)的長(zhǎng)江取水工程，將興建日供水分別達(dá) 10 萬噸的白市驛和西彭水廠。港口：區(qū)內(nèi)有長(zhǎng)江上游最大的深水貨運(yùn)水陸聯(lián)運(yùn)碼頭—九龍坡港 。公路：公路路網(wǎng)四通八達(dá)，交通十分便捷。（2）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展2022 年九龍坡地區(qū)生產(chǎn)總值突破 250 億元，達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %；固定資產(chǎn)投資突破 120 億元，達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破 100 億元，達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %；外貿(mào)進(jìn)出口突破 5 億美元，達(dá)到 億美元，其中出口 億美元，分別增長(zhǎng) %和 %；區(qū)級(jí)財(cái)政入庫收入突破9 億元，達(dá)到 90092 萬元，增長(zhǎng) %；城市居民人均可支配收入突破萬元，達(dá)到19 / 8710310 元，農(nóng)村居民人均純收入突破 4000 元，達(dá)到 4283 元，分別增長(zhǎng) 11%和%。,幅員面積 432 平方公里，與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、璧山縣和江津市接壤，與南岸區(qū)、巴南區(qū)隔江相望。北緯 29176。二、區(qū)域市場(chǎng)分析1．區(qū)域市場(chǎng)界定（1）片區(qū)范圍界定九龍坡區(qū)位于 XXX 市主城區(qū)西南部，是長(zhǎng)江和嘉陵江環(huán)抱的 XXX 渝中半島的重要組成部分，地跨東經(jīng) 106176?？偟膩砜?，自 1999 年泰興電腦市場(chǎng)、2022 年賽博電子市場(chǎng)開業(yè)以來，XXX 市電子市場(chǎng)走向?qū)I(yè)化市場(chǎng)，特別是九龍坡區(qū)石橋鋪片區(qū)集聚了三大商家（賽博、泰興、XXX ）的四家大賣場(chǎng)，成為 XXX 市電子產(chǎn)品的集散地，輻射范圍廣，年銷售量高達(dá) XXX 市電子產(chǎn)品的 70％左右。賽博目前在 XXX 有 4 家連鎖店，分布于石橋鋪、解放碑、沙坪壩，經(jīng)營(yíng)總面積超過 萬平方米。輻射范圍為 XXX 市區(qū)及周邊各區(qū)縣。 據(jù) 測(cè) 算 ， 南 坪 商 圈 商 業(yè) 營(yíng) 業(yè) 面 積 年均 營(yíng) 業(yè) 額 在 25000元 /㎡ 左 右 。大 型 專 業(yè) 店 （ 燈飾 廣 場(chǎng) 、 機(jī) 動(dòng) 車交 易 市 場(chǎng) 、 二 手汽 車 交 易 市 場(chǎng) 、重 慶 家 具 市 場(chǎng) 、渝 能 汽 配 城 等 ）、 百 貨 商 場(chǎng) 、 超市 、 倉 儲(chǔ) 、 地 下商 場(chǎng) 。 預(yù) 計(jì) 未 來 商 圈 面 積 將達(dá) 到 頃 ,建 成 西 南 最 大的 生 態(tài) 商 圈 。商 場(chǎng) 內(nèi) 的 租 金 集 中 在 200－ 500元 /平 方 米 .月 左右 ； 臨 街 鋪 面 主 要 集 中 在 400－ 800元 /平 方 米 .月 ， 其 中 ： 鄒 容 路 、 民 權(quán) 路 、 民 族 路 、 民 生 路和 八 一 路 是 解 放 碑 的 黃 金 商 鋪 ， 這 幾 條 道 路 平時(shí) 人 流 量 大 ， 是 解 放 碑 購 物 消 費(fèi) 群 體 常 出 入 的地 方 ， 此 類 商 鋪 面 積 都 較 小 ， 面 積 較 大 的 商 鋪主 要 是 品 牌 經(jīng) 營(yíng) 商 和 從 事 餐 飲 的 經(jīng) 營(yíng) 者 。有 商 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 4400多 個(gè) 、 服 務(wù) 機(jī)構(gòu) 5300多 家 ， 總 商 業(yè) 營(yíng) 業(yè) 面 積超 過 60萬 平 方 米 。從 1998 年至 2022 年 XXX 市商業(yè)物業(yè)銷售均價(jià)的增長(zhǎng)情況來看，年均增長(zhǎng)速度為 9％，其中 1999 年價(jià)格增長(zhǎng)速度較快，一度達(dá)到增長(zhǎng)高峰，其后增長(zhǎng)速度趨于平緩，部分年度出現(xiàn)波動(dòng)。,%,%,%,%住 宅 辦 公 商 業(yè) 其 他 單位：萬平方米，％ XXX 市 2022 年上半年商品房空置比例? 商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化2022 年上半年，XXX 市商品房建設(shè)施工面積累積 萬平方米，其中住宅所占比重為 %、辦公樓占 %、商業(yè)用房占 %、其他類占 %，經(jīng)濟(jì)適用房施工面積 萬平方米，雖然其增長(zhǎng)幅度達(dá) %，但比重僅為 %。其中住宅銷售 萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，占 XXX 市商品房銷售比重的 %；辦公樓銷售 萬平方米，比重為 %；商業(yè)用房 萬平方米，比重為 %。渝西經(jīng)濟(jì)走廊完成 億元，比重由去年同期的 %上升為 %；庫區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)完成 億元，比重由去年同期的 %下降為 %。2022 年上半年，在國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀調(diào)控措施背景下，XXX市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)勢(shì)頭,增幅高于上年同期水平和全國(guó)平均水平。截止到 7 月底，全國(guó)商品房空置面積為 億平方米，同比增長(zhǎng)%。? 房屋施工面積分類指數(shù)為 ，比 6 月份下降 點(diǎn)，比去年同月上升 點(diǎn)。17 月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 14417 億元，同比增長(zhǎng) %。17 月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 9411 億元，同比增長(zhǎng) 24%。中央政府以提高利率、提升首付比率等政策手段抑制投機(jī)性需求，征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅壓制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，加強(qiáng)土地和信貸管理，控制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快的趨勢(shì)，并提出改善房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)，而且提出完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值22,718 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 86,208 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 73,395 億元，增長(zhǎng) %。? 從項(xiàng)目的敏感性分析結(jié)果來看，本項(xiàng)目對(duì)租金變化較為敏感，應(yīng)在經(jīng)營(yíng)過程中準(zhǔn)確把握市場(chǎng)變化。據(jù)委托方提供的 2022 年 7 月—2022 年 6 月的租賃合同，項(xiàng)目 1 層主要經(jīng)營(yíng)品牌電腦、筆記本電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、外設(shè)和辦公設(shè)備，共 42 個(gè)商鋪，根據(jù)所處位置不同，租金分布在 50～200 元/；2 層 71 間商鋪，主要經(jīng)營(yíng)品牌電腦、筆記本電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、組裝電腦、電腦配件、耗材等，租金多分布在 20～100 元/；3 層 75 間商鋪，主要經(jīng)營(yíng)電腦配件、耗材、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、正版軟件、二手維修、辦公設(shè)備、辦公桌椅等，租金水平相對(duì)較低，多為 10～20 元/（具體租金分布情況詳見附表） 。1996 年 7 月 22 日深圳 XXX 股份有限公司的 8000 萬股 B 股在深圳證券交易所上市。本報(bào)告僅對(duì)出租期內(nèi)的租賃收入和出售收入進(jìn)行了測(cè)定，鑒于謹(jǐn)慎性原則，未考慮二、三層出售后存在由深圳 XXX 股份有限公司收取一定管理費(fèi)的可能性，也未考慮未來的廣告位出租收益。本報(bào)告對(duì)于未來市場(chǎng)的預(yù)測(cè)是根據(jù)出具本報(bào)告當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)條件作出的，未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化對(duì)其的影響。本次項(xiàng)目評(píng)估采用的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，由我方依據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)證和房屋面積分戶匯總表等資料加以確定，如因有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)發(fā)生變化，本報(bào)告結(jié)果必須作出相應(yīng)調(diào)整。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案建議及其風(fēng)險(xiǎn)提示綜上所述，本項(xiàng)目方案一投入較少，以目前狀況測(cè)算其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率較高，項(xiàng)目的營(yíng)利狀況完全是依賴租金差價(jià)取得，其租金的差價(jià)必須控制在一定范圍內(nèi)，項(xiàng)目才能羸利，但是五年限定租金的租賃期滿后，隨著市場(chǎng)培育期的結(jié)束，項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)、租金等因素影響的不確定性加大，當(dāng)租賃租金的差價(jià)為 15%時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量為負(fù)值，項(xiàng)目面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；而本項(xiàng)目方案二的（收購模式）模式一（即前五年出租，五年后 3 層出售，1 層出租的運(yùn)營(yíng)模式）各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)反映良好，具有一定的經(jīng)濟(jì)獲利能力和較好的社會(huì)效益，故我們推薦選擇方案二模式一作為最終方案。我們此次工作的目的主要是對(duì)“XXXXXX 大廈裙樓 1—3 層”項(xiàng)目進(jìn)行投資分析，以評(píng)估該項(xiàng)目的可行性，為貴公司物業(yè)營(yíng)運(yùn)決策提供參考。在整個(gè)工作中，我們有針對(duì)性地對(duì) XXX 市及 XXX 市九龍坡區(qū)專業(yè)電子市場(chǎng)及類似房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，其中包括商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、專業(yè)電子市場(chǎng)、人口消費(fèi)等方面的資料，通過較為全面的市場(chǎng)調(diào)查及對(duì)項(xiàng)目的投資測(cè)算與分析，我司對(duì)“XXXXXX 大廈裙樓 1—3 層”項(xiàng)目的可行性分析如下：XXX 市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，特別是九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，電子市場(chǎng)具備較好的發(fā)展前景；本項(xiàng)目位于 XXX 市電子市場(chǎng)的集散地，消費(fèi)群體來源廣泛，具備較大的市場(chǎng)