【正文】 在38 / 87200～250 元/，以此推算石橋鋪電腦商業(yè)圈內(nèi)專業(yè)電子市場從開業(yè)之初到其租金達到穩(wěn)定的狀態(tài)租金的年增長率約為 22%～29%之間，考慮此段時期內(nèi)市 XXX 電子自身經(jīng)營狀況及目前商業(yè)用房市場狀況，賽博、泰興電子市場因市場培育期對租金影響的年增長率約為 25%；同時考慮 2022～2022 年賽博市場培育期內(nèi)商業(yè)市場正常增長了 10％左右，因此，本次扣除商業(yè)用房價格的自然增長因素，市場培育期內(nèi)一層租金年均增長約 15％。建設期為 2022 年到 2022 年，可能造成該處房地產(chǎn)價值的上漲。? 廣州軌道交通對商業(yè)物業(yè)價值的影響39 / 87深圳大學的鐘建民在《地鐵對房地產(chǎn)價格影響之初探》 （2022）一文中，基于TCM 模型的研究結(jié)果表明：廣州地鐵建成后，坐落于地鐵車站周邊的商服業(yè)對地鐵的敏感程度非常高，其租金的增幅達 40%～500%；地鐵物業(yè)比其他物業(yè)的價值高20 %～ 30 %，有的地方漲幅甚至達到 100%～150 %，如芳村區(qū)地鐵沿線的商品房隨花地大道與珠江隧道的建成，廣州地鐵一號線的通車運行、鶴洞大橋的通車等，土地升值很快，升值幅度約 1000 元/ m 2。地價的提升勢必帶動商業(yè)物業(yè)價值的提升，研究表明：軌道沿線物業(yè)價格已高于同片區(qū)非地鐵沿線相同檔次物業(yè)的價格，高出幅度約為 5%至 15%不等，商業(yè)物業(yè)升值約在 40％～60％。? 空置率未來預測分析根據(jù)調(diào)查人員對 XXX 市電子租賃市場的調(diào)查，電子市場在開業(yè)的前 35 年內(nèi)，空置率通常會有一個由高到低逐漸遞減、直到穩(wěn)定的過程。二、資金籌措 根據(jù)委托方提供的資料及測算，項目總投資 79,240,000 元，主要資金來源為銀42 / 87行貸款。41 / 87第四章 投資估算與資金籌措一、項目總投資估算（收購模式）1．收購價格根據(jù)委托方提供的資料，項目總的收購價格為 7300 萬元人民幣。綜合以上各影響租金增長率的因素分析，預測本項目未來 5 年一層租金的綜合影響為年均增長 15%；由于二層、三層的經(jīng)營狀況很大程度上取決于一層的經(jīng)營狀況，因此，在市場培育期內(nèi)，二、三層的租金增長率要快于一層的租金增長率，因此二、三層的年租金增長率分別為 25％和 30％。未有軌道交通規(guī)劃與軌道交通規(guī)劃期前后地價提升幅度為：商業(yè)約 倍；住宅約 倍。結(jié)果表明，商業(yè)房地產(chǎn)，在市中心鐵路車站周圍增值 91%，在電車（Mission Valley）站點周圍增值 72%。? 軌道交通造成房地產(chǎn)價值上漲考慮到 XXX 地理位置目前略差于賽博和泰興，但 XXX 市交通規(guī)劃中 XXX 地鐵“軌道交通一號線”將于 2022 年開工。? 預計市場成熟后一層租金將基本穩(wěn)定在 250 元/考慮到軌道開通前后 XXX 電子市場已基本培育成熟，租金基本穩(wěn)定，因此，參考目前 XXX 的租金水平和賽博、泰興市場成熟后的租金水平，可估算市場成熟后租金穩(wěn)定在 250 元/。模式一、模式二比較比較因素 模式一 模式二經(jīng)營模式 一層出租、5 年后二三層出售 出租，15 年后二、三層出售經(jīng)營優(yōu)勢 實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，同時實現(xiàn) 賣場的統(tǒng)一規(guī)劃管理 統(tǒng)一管理規(guī)劃、引導商家經(jīng)營37 / 87比較因素 模式一 模式二經(jīng)營劣勢 營銷方式較為陳舊，銷售中間 環(huán)節(jié)過多 營銷方式較為陳舊，銷售中間環(huán)節(jié) 過多、對現(xiàn)金流的掌握要求較高二、方案評估意見本項目的成功運作，可在一定程度上提升九龍坡區(qū)石橋鋪電子市場形象，帶動經(jīng)濟發(fā)展，滿足居民日益增長的物質(zhì)文化需求。但事實上，賽博目前是 XXX 最有實力的電腦城，它的一言一行，對商家的經(jīng)營起著重要的指揮作用。三、項目評價? 本項目優(yōu)勢明顯，區(qū)位較為優(yōu)越，周邊商業(yè)氛圍濃厚，配套較完善，存在一定的市場機會。 （具體租金情況詳見附表） XXX 電子市場外景 XXX 電子市場 1 層內(nèi)景34 / 87 XXX 電子市場 2 層內(nèi)景 XXX 電子市場 3 層內(nèi)景二、項目 SWOT 分析1．項目優(yōu)勢? 項目所在的九龍坡區(qū)工業(yè)發(fā)展基礎較好，是 XXX 市的工業(yè)大區(qū)，擁有素質(zhì)較好的產(chǎn)業(yè)工人群；? 項目位于 XXX 市主干道渝洲路和科園一路交界處，渝州路作為 XXX 市區(qū)最主要的交通干道、景觀大道和迎賓大道，石橋鋪作為連接渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)的交通樞紐，是 XXX 市西大門，輻射影響范圍大，且交通極為便利；同時九龍坡區(qū)介于 XXX 市高新技術開發(fā)區(qū)和南岸區(qū)南坪經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)之間，與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)相鄰，加上便利的交通，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯； ? 項目位于九龍坡區(qū)石橋鋪數(shù)碼電子港，是 XXX 市 IT 產(chǎn)業(yè)的集聚地，電子數(shù)碼產(chǎn)品的商業(yè)氛圍好，輻射范圍為整個 XXX 市、成都市和貴州省等；? XXX 市居民對電子產(chǎn)品的消費多數(shù)傾向于九龍坡區(qū)石橋鋪數(shù)碼電子港；? 項目周邊配套設施齊備，銀行、醫(yī)院、學校、公園、酒店分布周圍。32 / 87 33 / 87第二章 項目分析及評價一、項目分析XXXXXX 大廈 XXX 電子市場位于 XXX 市九龍坡區(qū)渝州路與科園一路交匯處，東臨科園一路，南臨渝高? 都市桃源都市桃源位于九龍坡區(qū)楊家坪新華三村，富安百貨斜對面，近楊家坪商業(yè)步行街。名都商城位于 XXX 市九龍坡區(qū)石橋鋪渝洲路（四川省團校原址） ，有10111113222323368 等多條公交線路大道，交通便利。渝高未來大廈商業(yè)裙樓 5 層，面積約 10000 平方米，可整體或分割出售。 （2）近期開盤大型商業(yè)物業(yè)XXX 市在售商業(yè)物業(yè)銷售情況一覽表序號市場名稱所在區(qū)域 臨路狀況 情況描述 樓層售價（元/m 2）1來時代九龍坡區(qū)石橋鋪臨科園一路在售樓盤,街鋪,一樓大部分及二樓出售給建設銀行,其它為小商鋪,面積在 平方米之間，目前無商業(yè)氛圍，但因為靠近石橋鋪電腦市場，周邊銀行較多，1 205002770029 / 872 5915其西面與 XXXXXX 大廈共一個出入口3 550056801 25000300002都商城九坡區(qū)石橋鋪臨渝洲路,其西面有人人樂超市入口,超市的另一出入口臨國美電器底層街鋪全部售完,2 層曾分割出租作為百貨,后關閉,4 層一直空置 2租金 42 元/，銷售價約5000 元/平方米1 160002 8000100003都市桃源九坡區(qū)楊家坪位于楊家坪輕軌車站出入口處分為地下一層，平街一層，一層，二層，三層；目前大型連鎖超市中百倉儲已入駐3 8000? 渝高該區(qū)域人流如織，車流如梭，商業(yè)氛圍較好。該物業(yè)處于沙坪壩商圈中心，且周邊大學、醫(yī)院較多，大多數(shù)消費者消費能力強，周邊商業(yè)氛圍濃厚。 27 / 87? NOVA 電通王數(shù)碼廣場NOVA 電通王數(shù)碼廣場座落于解放碑 CBD 核心地段，四周與世貿(mào)中心、萬豪酒店、新世界百貨、XXX 書城、女人廣場等解放碑最重要的百貨商場毗鄰。租金價格水平：1 層平均租金 140元/，2 層、3 層已出售給商家。該市場目前經(jīng)營狀況良好，基本無空置現(xiàn)象。6．競爭分析本項目位于九龍坡石橋鋪數(shù)碼電子港，周邊有賽博 A、B 館和泰興電子市場，同時周邊的西部電子商城將于 2022 年底開始招商，該商城面積 6 萬余平方米，可容納賽博、泰興和本項目商城中所有的商家，且地理位置相對本項目較好，因此，本項目存在一定的競爭壓力。5．片區(qū)電子專業(yè)市場發(fā)展趨勢XXX 高新區(qū)計劃在 2022 年至 2022 年間分三期對石橋鋪數(shù)碼街進行擴建。? 2022 年第二季度，成交均價在中高價盤上江城、盛仁匯大廈、艾佳沁園的主導下，漲幅巨大。? 由于受到遠郊低價新盤入市影響，故 2022 年第二季度成交均價表現(xiàn)出下滑趨勢。同時，大力引進國際知名企業(yè)和國內(nèi)有實力的企業(yè)來此投資，并以此來帶動九龍坡區(qū)的房地產(chǎn)、餐飲、娛樂、購物、休閑、旅游等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。排污：九龍坡轄區(qū)內(nèi)有較完備的城市排污系統(tǒng)和污水處理系統(tǒng)。西部鎮(zhèn)已建有含谷、黃千、銅罐驛等水廠，水源主要來自長江和水庫。鐵路：渝黔、襄渝、成渝三條干線鐵路越過境內(nèi)，有 XXX 東站、南站、西站、三大貨運車站。九濱路、李家沱長江大橋北引道改造工程、馬家溝和童家石河兩座水庫大橋以及冬帽公路改造工程全面完成，同時 220KV 水碾變電站投入使用。其中石橋鋪街道辦事處和渝州路街道辦事處由 XXX市高新區(qū)管委會代管；華巖鎮(zhèn)、中梁山街道于 2022 年 7 月實行兩塊牌子一套班子，合署辦公。3539。3539。5．本項目發(fā)展借鑒本項目位于 XXX 市九龍坡區(qū)石橋鋪，周邊有泰興、賽博電子市場以及即將開業(yè)的西部電腦商城，商業(yè)氛圍好，但同類型商家較多，且市場較為完善，存在一定的市場競爭壓力，可利用節(jié)假日進行精心策劃，擴大知名度，搶占市場份額，該項目有一定的市場機會。XXXXXX 電子市場一流的購物環(huán)境與一流的軟硬件設施成為 XXX 市人流量最大的電子市場。賽博集團成立于1999 年，目前已經(jīng)在上海、天津、北京、鄭州、深圳、烏魯木齊、沈陽、等 18 個重點城市開設了 33 家分店，經(jīng)營產(chǎn)品涵蓋計算機、數(shù)碼、通訊、辦公設備、等電子產(chǎn)品。目前，以石橋鋪總店為中心，構(gòu)建了解放碑、萬州、涪陵三個分店，泰興江北店 4 月份已開業(yè)。 租 售 率 南 坪 商 圈 的 整 體 租 售 率 在85%左 右 。會 展 、 醫(yī) 藥、 汽 車 、 家居 、 休 閑 運動 、 燈 飾 建材 。 建 材 、 電 器主 要 的 商 用 物 業(yè) 都 集 中 在 觀 音橋 轉(zhuǎn) 盤 至 渝 北 車 站 沿 線 及 附近 ， 大 型 商 用 物 業(yè) 供 應 量 相 對較 小 ， 且 被 交 通 干 道 分 割 ， 分布 零 散 。大 都 會 廣 場 （ 太平 洋 百 貨 ） 、 美美 時 代 廣 場 、 迪康 百 貨 、 重 百 大樓 、 新 世 紀 百 貨、 銀 太 百 貨 、 世界 貿(mào) 易 中 心 、 國際 貿(mào) 易 中 心 等 商業(yè) 物 業(yè) 。食 品 飲 料 、煙 草 、 紡 織品 、 服 裝 鞋帽 、 日 用 百貨 、 家 電 及五 金 交 電 化工 等 商 品 零售 業(yè) 。隨著我國西部大開發(fā)加快進程，XXX 作為未來長江上游經(jīng)濟中心城市，近年來在國民經(jīng)濟、商業(yè)貿(mào)易、人民生活水平、房地產(chǎn)開發(fā)均取得長足發(fā)展。其中，住宅空置 萬平方米，占 XXX 市商品房空置面積比重的%；辦公樓空置 萬平方米，比重為 %；商業(yè)用房空置 萬平方米，占 XXX 市空置商品房面積的 %；其他類商品房空置 萬平方米，比重為%。247 16 01000202230004000500060007000施 工面 積新 開工 面積新 開工 項目住 宅施 工面 積住 宅新 開工 面積經(jīng) 濟適 用房 施工 面積經(jīng) 濟適 用房 新開 工面 積050100150200250300面 積 （ 萬 平 方 米 ） 同 比 增 長 率 （ ％ ）XXX 市 2022 年上半年施工面積及增長率? 商品房銷售價格小幅上漲2022 年上半年，XXX 市商品房銷售面積累計 萬平方米，實現(xiàn)銷售額 億元。從三大經(jīng)濟圈（都市發(fā)達經(jīng)濟圈、渝西經(jīng)濟走廊、三峽庫區(qū)生態(tài)經(jīng)濟圈）開發(fā)情況來看，都市發(fā)達經(jīng)濟圈房地產(chǎn)投資 億元，占 XXX 市房地產(chǎn)投資比重的%，與去年基本持平。2．XXX 市經(jīng)濟發(fā)展及房地產(chǎn)市場狀況近年，XXX 市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正出現(xiàn)三個新的特征：商品房大量積壓，空置面積不斷上升，然而新開工的面積又不斷上升；商品房價格上升較快；房地產(chǎn)建設向城市郊區(qū)推進。? 商品房空置面積分類指數(shù)為 ，比 6 月份上升 ，比去年同月回落 點。17 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積 12731 萬平方米，同比增長 %。? 資金來源分類指數(shù)為 ，比 6 月份上升 點，比去年同月上升 9 / 87點。? 房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 ，比 6 月份上升 點，比去年同月回落 點。中央政府以 2022年 3 月份的老八條和 4 月份的新八條、2022 年 6 月的國六條等為標志，代表此次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控高潮的到來。8 / 87第一章 項目投資環(huán)境和市場研究一、市場宏觀背景1．全國經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場狀況經(jīng)初步核算，2022 年全國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）182,321 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，略低于上年 %的增長速度。綜合來看，該項目在經(jīng)濟上具備可行性。法人代表 XXXXXXXXX注冊資本(萬元) 公司成立時間 199607163．承擔可行性研究工作的單位深圳市 XXX 土地房地產(chǎn)估價有限公司法人代表：XXXX資質(zhì)等級：國家一級房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)（證書編號：建房估證字[2022]XXX 號）全國范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務（注冊號：A2022XXXXX 號）地 址：深圳市 XXXXXX 大廈電 話：（0755） XXXXXXXX4．研究工作依據(jù)（1） 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 （建設部：建標[2022]205 號）（2） 《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （國家計委、建設部：計投資[2022]1325 號）6 / 87（3）