【正文】 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 （1999）（4）XXX 市統(tǒng)計(jì)年鑒（5） 《房地產(chǎn)證》（6）房屋面積分戶匯總表（7）XXX 市九龍坡區(qū)“十一五”房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)研究（8）XXX 九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想（9）南坪商務(wù)圈五年發(fā)展規(guī)劃（10）委托方提供的其他資料（11）市場調(diào)研資料5．項(xiàng)目規(guī)模和內(nèi)容據(jù)委托方提供的資料，XXXXXX 大廈 XXX 電子市場 1—3 層商業(yè)裙樓總建筑面積為 平方米，其中 1 層 平方米，2 層 平方米，3 層 平方米。2．開發(fā)公司深圳 XXX 股份有限公司成立于 1996 年，是經(jīng)深圳市人民政府批準(zhǔn)，由深圳市XXX 集團(tuán)有限公司將其在所屬八家直屬、控股及聯(lián)營公司中的權(quán)益進(jìn)行重組，作為發(fā)起人出資，并公開發(fā)行境內(nèi)上市外資股（B 股）而募集設(shè)立的股份有限公司。5．出售后管理費(fèi)測(cè)算的假定。3．未來市場預(yù)測(cè)的假定。目前 1—3 層經(jīng)營電子市場，尚處于市場培育期。2 / 87從項(xiàng)目的敏感性分析結(jié)果來看，本項(xiàng)目對(duì)租金變化較為敏感，應(yīng)在經(jīng)營過程中準(zhǔn)確把握市場變化；本項(xiàng)目的建設(shè)，有助于進(jìn)一步提升 XXX 市石橋鋪電子市場的檔次，增強(qiáng)其市場競爭力和輻射力，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足居民日益增長的物質(zhì)文化需求，有較好的社會(huì)效益?！癤XXXXX 大廈裙樓 1—3 層”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（初稿）深 XXX 咨字 X11001 號(hào) 項(xiàng)目名稱： “XXXXXX 大廈裙樓 1—3 層” 發(fā) 展 商： 深圳 XXX 股份有限公司 評(píng)估單位： 深圳市 XXX 土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 主評(píng)估人： XXX XXX XXX XXX 審 定： XXX 深圳市 XXX 土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 深圳市 XXXXXX 大廈電話 XXXXXXXX傳真 XXXXXXXX 郵政編碼 518031目 錄致委托方函 ...........................................................................................................................1總體假設(shè)和限制條件 ...........................................................................................................3第一章 項(xiàng)目總論 .................................................................................................................4一、項(xiàng)目背景 ....................................................................................................................4二、可行性研究結(jié)論 ........................................................................................................7第一章 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 .....................................................................................8一、市場宏觀背景 ............................................................................................................8二、區(qū)域市場分析 ..........................................................................................................17第二章 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) ...................................................................................................31一、項(xiàng)目分析 ..................................................................................................................31二、項(xiàng)目 SWOT 分析 .....................................................................................................32三、項(xiàng)目評(píng)價(jià) ..................................................................................................................33第三章 市場定位及項(xiàng)目評(píng)估 ...........................................................................................34一、項(xiàng)目定位 ..................................................................................................................34二、方案評(píng)估意見 ..........................................................................................................35三、租金增長率測(cè)算 ......................................................................................................35第四章 投資估算與資金籌措 ...........................................................................................39一、項(xiàng)目總投資估算（收購模式） ..............................................................................39二、資金籌措 ..................................................................................................................39第五章 經(jīng)營收入測(cè)定 .......................................................................................................40一、方案一經(jīng)營收入測(cè)定 ..............................................................................................40二、方案二經(jīng)營收入測(cè)定 ..............................................................................................423 / 87第六章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .......................................................................................................48一、項(xiàng)目盈利能力分析 ..................................................................................................48二、項(xiàng)目不確定性分析 ..................................................................................................49三、社會(huì)效益和影響分析 ..............................................................................................50第七章 方案比較評(píng)價(jià) 及風(fēng)險(xiǎn)分析 ...................................................................................51一、二種方案比較 ..........................................................................................................51二、方案二兩種模式比較分析 ......................................................................................52第八章 可行性研究結(jié)論及建議 .......................................................................................54一、擬采用方案的結(jié)論性意見 ......................................................................................54二、項(xiàng)目主要問題的解決方法和建議 ..........................................................................54第九章 附表 .......................................................................................................................571 / 87致委托方函敬啟者： 承蒙深圳 XXX 股份有限公司的委托，我們已完成項(xiàng)目可行性研究工作。綜合來看，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行?！癤XXXXX 大廈裙樓 1—3 層”項(xiàng)目共 29 層，已于 1994 年竣工，共三十九層，其中一至七層裙樓屬商業(yè)用途，十層以上為寫字樓，樓高 米，總建筑面積 萬平方米。我公司根據(jù)委托方提供資料確定本報(bào)告投資評(píng)估時(shí)點(diǎn)設(shè)定在 2022 年 11 月 05日。委托方提供的書面資料及我們向委托方了解到的資料是本次評(píng)估的重要依據(jù)，本報(bào)告是在我們的經(jīng)驗(yàn)和以上所提到的資料的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎編制而成，但我們并未審計(jì)這些資料，也不能保證它們的完整性和準(zhǔn)確性。未來大廈，西臨泰興通訊電腦市場，北臨渝州路。企業(yè)概況一覽表公司名稱(中) 深圳 XXX 股份有限公司注冊(cè)地址 XXXXXXXXXXXXXXX行業(yè)分類 電子元器件制造業(yè)公司經(jīng)營范圍國內(nèi)商業(yè)，物資供銷業(yè)()；興辦實(shí)業(yè)(具體項(xiàng)目另行申報(bào))，經(jīng)濟(jì)信息咨詢。二、可行性研究結(jié)論? XXX 市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，特別是九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)增展勢(shì)頭強(qiáng)勁，電子市場具備較好的發(fā)展前景；? 本項(xiàng)目具備位于 XXX 市電子市場的集散地，消費(fèi)群體廣泛，具備較大的市場發(fā)展?jié)摿Γ? 根據(jù)深 XXX 評(píng)字（2022）Ｂ11016 號(hào)《XXX 市 XXX 大廈裙樓 13 層房地產(chǎn)》評(píng)估報(bào)告，該項(xiàng)目于 2022 年 11 月 5 日的價(jià)值為 115,186,582 元，高于目前委托方提供的收購價(jià)格 79,240,000 元（含 7300 萬元的購置價(jià)格及相關(guān)稅費(fèi)）的 ％，如果目前收購，后期經(jīng)營狀況穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較?。? 本項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)營凈收益為 185,652,587 萬元，投資利潤率 %，盈利前景良好；動(dòng)態(tài)測(cè)算時(shí)，從動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流量表顯示：該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=%)為 13,762,900 萬元，回收期為 年，說明該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有很好的盈利前景。綜上所述，本項(xiàng)目方案一各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)反映良好，具有一定的經(jīng)濟(jì)獲利能力和較好的社會(huì)效益，故我們推薦方案一作為最終方案。2022 年、2022 年是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的關(guān)鍵年度，在部分地區(qū)房價(jià)增長過快的情況下，為保障國家基本金融機(jī)制的健康運(yùn)行，以防范金融危機(jī)發(fā)生的可能，加大宏觀調(diào)控的力度；以及為建設(shè)和諧社會(huì)，保障大多數(shù)居民的基本需求，從政策層面上優(yōu)先于普通住宅商品房的供給，優(yōu)先于居民自住房的真正需求。中國國房景氣指數(shù)反映全國房地產(chǎn)開發(fā)市場即期的景氣狀況，據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，2022年 7 月份中國國房景氣指數(shù)為 ，同比上升 點(diǎn)，環(huán)比上升 點(diǎn)。其中，經(jīng)濟(jì)適用房投資 275 億元，增長 %。? 土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 ，比 6 月份下降 點(diǎn)，比去年同月上升 點(diǎn)。其中，住宅施工面積 億平方米，增長 %；辦公樓施工面積 5965