【正文】 便封閉式管理，在紫荊山路設(shè)公寓、商場(chǎng)主入口，在商城路設(shè)公寓主入口，另在大廈西側(cè)設(shè)后勤入口。同時(shí)也考慮到周圍的綠化環(huán)境及人行通道，將大廈整體設(shè)計(jì)為圓柱體，在商城路、紫荊山路形成較為寬敞的門(mén)前廣場(chǎng)。 空調(diào)本項(xiàng)目擬采用分戶式集中空調(diào)，這樣適應(yīng)各樓用房分別控制取暖時(shí)間和濕度，也有利于改善環(huán)境。根據(jù)地質(zhì)情況及地基與基礎(chǔ)方案分析、比選、持力層選在十一層粉土粉粘，地基承載力的設(shè)計(jì)值為FK=450KPA.“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖（1990），”鄭州地區(qū)地震烈度為七度，建筑物按七度抗震設(shè)防。第十三層：粉土，棕黃褐色，濕，密實(shí)，含小礫石。第十層：粉土，黃褐色，濕，密實(shí)，堅(jiān)硬。第七層：，灰褐色，含小鈣質(zhì)結(jié)核，濕，密實(shí)。第四層：粉砂，灰褐黃色，中密—密實(shí)，濕?；緦俜€(wěn)定性場(chǎng)地，場(chǎng)地土類型為中硬土，建筑場(chǎng)地類別為Ⅱ類，場(chǎng)地在自上而下的58米深度范圍內(nèi)公分為15層，主要由粉土、粉細(xì)砂構(gòu)成。 建設(shè)地點(diǎn)的自然 條件 建設(shè)地點(diǎn)的自然 條件優(yōu)越，場(chǎng)地平整，屬黃河沖洪沉積平原，水質(zhì)對(duì)混凝土不具侵蝕性，四周道路有市政給排水、電氣、通訊等設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施較完善。 因此，本項(xiàng)目建成后市場(chǎng)前景是很樂(lè)觀的。 在歐美國(guó)家，精美是樓市的主流，在京滬穗等國(guó)內(nèi)一線城市，精裝修是高品質(zhì)樓盤(pán)所必需具備的硬件標(biāo)準(zhǔn)。使得高層住宅均價(jià)多在3300元/㎡左右，高層寫(xiě)字樓的價(jià)格甚至高達(dá)5000元/㎡。 本項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)測(cè) 金成紫荊大廈，在未建之前即占據(jù)了四點(diǎn)最重要的優(yōu)勢(shì)，一是采用了SOHO的模式，順應(yīng)了市場(chǎng)的需求潮流；二是大廈內(nèi)部設(shè)施具有金融機(jī)構(gòu)訂購(gòu)；三是地理位置優(yōu)越；四是價(jià)格優(yōu)勢(shì)。結(jié)合鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，可以預(yù)見(jiàn)，人們現(xiàn)在及今后的購(gòu)房熱點(diǎn)，將逐步從僅僅用于居住或一般的商住轉(zhuǎn)移到SOHO這種新模式的居家辦公上來(lái)，而且，可以按住宅公寓辦理貸款，期限、金額、利率都比寫(xiě)字樓劃算的多。SOHO先進(jìn)的智能化設(shè)施是其商用功能最有力的保證。 SOHO（家庭辦公）戶型面積在一五 平房米左右或考慮采用復(fù)式，寬敞的大廳是辦公區(qū)，兩間或三間臥室是居住區(qū)。在國(guó)外早期SOHO 的定義，專門(mén)指的是所謂的[ 電子通勤族]或[資訊通勤族]。 科技面 高科技雖是讓傳統(tǒng)工作快速消失的始作蛹者，卻也因此而產(chǎn)生出許多年前所未有的新型態(tài)工作與服務(wù)項(xiàng)目。隨著城市化進(jìn)程的加快，將為鄭州市的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇和巨大的市場(chǎng)價(jià)值。 第三章市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 3。于1993年3月注冊(cè)成立，注冊(cè)資金1680萬(wàn)元人民幣。 近幾年來(lái)，外地客商的不斷涌入，中小型公司的不斷崛起，都要求有高檔的辦公和生活場(chǎng)所，順應(yīng)這一市場(chǎng)潮流，在對(duì)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及擬建金成紫荊大廈周邊10平方公里區(qū)域進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)研的基礎(chǔ)上，金成房地產(chǎn)公司提出了將金成紫荊大廈建成亦商亦住，居住辦公的SOHO高層建筑，以彌補(bǔ)該區(qū)域內(nèi)中高檔商住樓及商場(chǎng)的空缺。57第二章項(xiàng)目背景和發(fā)展概況2。4914稅后利潤(rùn)萬(wàn)元1284。9010營(yíng)業(yè)稅萬(wàn)元1327。006其中：商住平方米63805。362建設(shè)投資萬(wàn)元19576。 （2）經(jīng)濟(jì)效益 本大廈的開(kāi)發(fā)建設(shè)，符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策，利國(guó)利民，可以為我市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)的形成做出積極的貢獻(xiàn)，并能在一定程度上滿足人們改善辦公條件的需求。 該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，在傳統(tǒng)的建筑模式中融入了SOHO等現(xiàn)代建筑風(fēng)格。36萬(wàn)元，其中11500萬(wàn)元由銀行貸款，其余自籌解決。（2）供電 由紫荊山路的供電干線引至本項(xiàng)目地面架空層的公用變配電室，負(fù)責(zé)向本項(xiàng)目供電。 東西大街作為未來(lái)鄭州形象第一街，其附近急需建設(shè)一批現(xiàn)代化的、檔次高的商住公寓。 *餐飲服務(wù)區(qū) 大廈三層作為餐飲服務(wù)區(qū)，內(nèi)設(shè)餐廳、咖啡廳、健身房、游泳池、高爾夫模擬活動(dòng)場(chǎng)、游戲廳等。鄭州金成房地產(chǎn)有限公司提出建設(shè)“紫荊大廈”符合城市可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)于大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，適應(yīng)我省的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展對(duì)外貿(mào)易，促進(jìn)“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”的形成，展現(xiàn)河南風(fēng)采，樹(shù)立河南形象及對(duì)擴(kuò)大企業(yè)影響和提高企業(yè)效益都有著十分重要的意義。優(yōu)越的地理位置，便利的交通條件，再加上傳統(tǒng)的二七商圈、省會(huì)第一步行街———德化街商業(yè)步行街，使的東西大街正以其嶄新的形象，形成鄭州的CBD，即中央商務(wù)區(qū)，寬闊的紫荊山路屬城市主干道，其本身又為鄭州市規(guī)劃的金融大道。1研究工作的依據(jù) 本項(xiàng)目研究工作的依據(jù)如下： （1）可行性研究報(bào)告編制委托書(shū)； （2） 國(guó)有土地使用證； （3） 項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料等； （4） 國(guó)家有關(guān)政策、規(guī)定、城市規(guī)劃等。4。2研究工作的范圍 （1）項(xiàng)目背景及發(fā)展概況；（2）市場(chǎng)需求分析（3）建設(shè)條件（4） 工程技術(shù)方案 （5）環(huán)境保護(hù)與公共安全（6）企業(yè)組織和勞動(dòng)定員（7）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排（8）資金籌措及技術(shù)經(jīng) 5推薦方案和研究結(jié)論 1項(xiàng)目建設(shè)的必要性 鄭州市東西大街位于鄭州市的老城區(qū)，隨著鄭州市的城市開(kāi)發(fā)，嶄新的東西大街將成為鄭州形象第一街。 改善城市環(huán)境，兼顧經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，是城市持續(xù)發(fā)展的有效途徑之一。 *商場(chǎng) 大廈一、二層作為精品專賣店使用，既為大廈用戶提供購(gòu)物等項(xiàng)目服務(wù)，也為大廈居民提供一個(gè)高檔的購(gòu)物場(chǎng)所。但有其自身特點(diǎn)，鄭州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為不平衡。5供應(yīng) （1）供水本項(xiàng)目供水由城市給水主管網(wǎng)供給。7項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目建設(shè)投資經(jīng)估算為19576。 （1）社會(huì)效益 本項(xiàng)目從場(chǎng)地地質(zhì)、材料、設(shè)備及施工技術(shù)等方面均無(wú)難點(diǎn)，配套公用設(shè)施完善，建設(shè)期間無(wú)十分難解決的問(wèn)題。 社會(huì)化物業(yè)管理也為廣大市民尤其是本公司的職工提供了約40人的就業(yè)機(jī)會(huì)。9本項(xiàng)目的主要技術(shù)指標(biāo)具體數(shù)值可見(jiàn)下表： （祥見(jiàn)下頁(yè)） 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)量備注1項(xiàng)目總投資萬(wàn)元19576。175項(xiàng)目建筑面積平方米87340。009銷售收入萬(wàn)元24132。6413所得稅萬(wàn)元632。7917投資利稅率%16。這就對(duì)鄭州市房地產(chǎn)業(yè)的用地比例、規(guī)模、位置，所建房屋的用途、市場(chǎng)定位都有著新的要求。 鄭州金成房地產(chǎn)有限公司是經(jīng)國(guó)家工商行政管理局批準(zhǔn)注冊(cè)的融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、金剛石加工、銷售、房屋租賃為一體的外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)。幾年來(lái)公司營(yíng)銷戰(zhàn)略正確，經(jīng)營(yíng)管理良好，經(jīng)營(yíng)規(guī)模發(fā)展迅速，現(xiàn)穩(wěn)居鄭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力前十強(qiáng)之列，被省、市有關(guān)部門(mén)評(píng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先進(jìn)單位。到2005年,城區(qū)面積由目前的125平方公里擴(kuò)大到189平方公里，到2010年城區(qū)面積擴(kuò)；到2050年城區(qū)面積350平方公里市區(qū)常住人口將從目前的259萬(wàn)人增加到500萬(wàn)左右。然而可喜的是，正因?yàn)槠髽I(yè)的改造、節(jié)省成本，相對(duì)的企業(yè)外包需求也日益增多，讓這些自立門(mén)戶的個(gè)人及小企業(yè)有了一線生機(jī)。，不論男人、女人都重新反思[工作]的意義，重新回歸生活與家庭；不愿浪費(fèi)時(shí)間在通勤等不必要的時(shí)間花費(fèi)上。 SOHO建筑物的特點(diǎn) 從對(duì)資源的利用上講，居家辦公相對(duì)于純粹的辦公樓而言，對(duì)房屋的空間、停車場(chǎng)、水電以及電話的容量資源達(dá)到了最充分的運(yùn)用，而且極大地減少了城市的交通壓力和空氣的污染，用比爾蓋茨的話講：SOHO“如果任何一個(gè)大城市的普通辦公職員每星期在家里呆上一、兩天，那么汽油的消耗量、空氣污染和效能阻塞現(xiàn)象都會(huì)明顯減少”。SOHO與普通的寫(xiě)字樓和酒店式公寓的一大區(qū)別就在于，這里不僅有商業(yè)味道，還有家的氣息，有“家人“共享的空間。小到個(gè)人職業(yè)，如網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、企劃文案、自由撰稿、解釋等等。目前僅有的幾個(gè)SOHO概念的項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)都看好，有的樓盤(pán)很快就售罄了。 該地區(qū)地價(jià)每畝已達(dá)數(shù)百萬(wàn)元，加上建筑成本等。 同時(shí)金成紫荊大廈內(nèi)部先進(jìn)的智能化設(shè)施保證了大廈的優(yōu)良品質(zhì)：寬帶網(wǎng)絡(luò)、光纖入戶VOD小電影點(diǎn)播、股票、期貨在線交易、兩表IC卡自動(dòng)收費(fèi)、電子可視對(duì)講系統(tǒng)等等，給其商用功能提供有力的保證。更增加了本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。另外，該區(qū)緊鄰鄭州市未來(lái)的形象第一街—東西大街，周圍已建及在建的有裕鴻花園、中凱城市之光、日月星城等高檔樓盤(pán)，是未來(lái)5年內(nèi)極具投資價(jià)值的黃金地段。，地貌單元屬鄭州東部黃河沖積平原，發(fā)育巨厚松散堆積物。第三層：粉土、粉細(xì)砂，褐黃色，濕，中密—密實(shí)。第六層： 粉細(xì)砂，褐黃色，含較多鈣質(zhì)結(jié)核，濕，密實(shí)。含較多鈣質(zhì)結(jié)核及小礫石。第十二層：粉土，褐黃色，濕，密實(shí)，質(zhì)純，含較多黑褐色鐵錳質(zhì)斑點(diǎn)。第十五層：粉質(zhì)粘土未見(jiàn)底，黃紅褐色，濕，堅(jiān)硬，多姜石，含黑褐色鐵錳質(zhì)斑點(diǎn)。由紫荊山路供電干線引雙回路電源至本項(xiàng)目地面架空層的變配電室，供應(yīng)本項(xiàng)目用電，. 通訊項(xiàng)目所處地段通訊條件良好，除固定電話線路預(yù)留外，每套公寓預(yù)埋寬帶信息網(wǎng)等通訊系統(tǒng)。為了充分利用土地，達(dá)到以最小的占地獲得外表面積最大的實(shí)用面積。 為了即能保證上部公寓的面積，又能保證大廈人流的通行，及商住人員自行車、汽車的停放采用了底層架空的方式，即滿足了使用功能，又形成較為新穎的立面效果。項(xiàng)目綠化總體上分為兩級(jí)，一級(jí)為大廈周圍綠地，二級(jí)為樓內(nèi)中廳綠化，形成較為完善的綠化系統(tǒng)。地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)根據(jù)工程地質(zhì)勘察報(bào)告，確定第十一層粉土粘為持力層，承載力為FK=450KPA，根據(jù)地質(zhì)情況，土的凍結(jié)深度以及地下水位等情況，綜合考慮后確定采用鉆孔灌注樁，有效樁長(zhǎng)30米，正方行布樁較經(jīng)濟(jì)。填充墻采用加氣砼砌塊，內(nèi)墻為輕質(zhì)隔斷，地下部分仍采用磚墻。門(mén)窗： 建筑物采用雙層玻璃的新型所鋼窗，個(gè)公寓入戶門(mén)采用全封閉防盜門(mén)。防火等級(jí)一級(jí)，建筑構(gòu)件燃燒性和耐火極限均按一級(jí)設(shè)防?？傊?，其消防設(shè)計(jì)應(yīng)滿足《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16—87第六章（1）甲方及相關(guān)專業(yè)提供的資料數(shù)據(jù)（2） 給排水設(shè)計(jì)手冊(cè)（3）高層居民建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GBJ5004595） 項(xiàng)目用水主要有公寓生活用水、停車場(chǎng)用水、商場(chǎng)及其它用水等，經(jīng)估算項(xiàng)目平均用水量21噸/小時(shí)，最大用水量24噸/小時(shí)，消防用水量另計(jì)，各部門(mén)用水量詳細(xì)數(shù)據(jù)可見(jiàn)下表：序號(hào)用水單位用水種類平均用水量（噸/小時(shí)）最大用水量（噸/小時(shí)）日用水量（噸）1公寓生活用水自來(lái)水2停車場(chǎng)用水自來(lái)水3商場(chǎng)及其它用水自來(lái)水4餐飲服務(wù)用水自來(lái)水5合計(jì)自來(lái)水給水系統(tǒng)考慮以紫荊山路DN1200城市供水干管接兩條 DN 200的上水管引入大廈，五層以上兩次加壓，經(jīng)總水表計(jì)量后流向各用水單位， 生活飲用水的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合國(guó)家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)GB574985。項(xiàng)目新增建筑面積87340平方米，消防用水量按照“建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ1687”規(guī)定，各建筑考慮一次火災(zāi)一次滅火計(jì)算，室內(nèi)消防用水量按40L/S折合為小時(shí)最大消防用水量144噸/小時(shí)，設(shè)計(jì)消防供水能力150噸/小時(shí)，可以滿足項(xiàng)目的消防用水要求。序號(hào)用電設(shè)備或名稱裝機(jī)容量（KW）備用容量（KW）需用系數(shù)TGA有用功率(KW)無(wú)功功率(KW)視在功率(KW )1商住公寓用電2商場(chǎng)用電3餐飲服務(wù)用電4停車場(chǎng)用電5電梯用電6消防水泵用電7防排煙設(shè)備.0508生活給水用電9合計(jì)由上表可知，項(xiàng)目設(shè)備及照明裝機(jī)容量6670KW，其中備用負(fù)荷2020KW 計(jì)算有功負(fù)荷4423KW， 負(fù)荷等級(jí)為壹級(jí)，供電參數(shù)為電壓380V220V,50HZ三相交流電。 變配電間高壓側(cè)設(shè)避雷專柜，建筑物頂部設(shè)避雷網(wǎng)帶為防雷保護(hù)，并利用頂層屋面和柱內(nèi)鋼筋焊接連成一體，均采用聯(lián)合接地方式，各自獨(dú)立，防雷與防靜電共用一個(gè)接地系統(tǒng)，利用基礎(chǔ)承臺(tái)板的鋼筋網(wǎng)及基礎(chǔ)樁基做接地極，其接