【正文】 向于開發(fā)精裝修酒店式公寓或大套型住宅 小套型住宅市場存在明顯空隙，市場前景樂觀。 ? B/S（ Browser/Server） :瀏覽器 /服務器，是一種基于 Web 瀏覽器和服務器的MIS 結構模式。 ? 軟件接口： HZMIS 是在公司局域網(wǎng)上運行的公司信息管理系統(tǒng)，它連通公司的每個業(yè)務處理部門，各功能模塊之間應提供無縫的接口。 眾多開發(fā)商把目標市場定位在高收入人群，針對中低收入人群的住房市場有效供給明顯不足。 這兩個競爭個案的出現(xiàn)將使蘇州閶胥路沿線形成 1200 多套的精裝修酒店式公寓，如此大的規(guī)模，市場去化肯定會相當困難，投資風險也必然加大。 ■城市建設力度的加大，截至 02 年底，拆遷辦共頒 發(fā)市區(qū)房五拆遷許可證 89 張，項目 89 個，已經(jīng)拆遷結束項目 80%。 ★★★★★ 二房二廳二衛(wèi)（包括二房二廳二衛(wèi)）以下的房型供應量僅占總供應量的 %， 且這些房型的面積一般在 115 平方米以下，因為總價低，為工薪階層所接受，市場需求空間大，去化速度很快，往往一開盤即被搶購一空，這些房型也是目前市場供應的空隙點。以蘇州工 業(yè)園區(qū)為例，該區(qū)域土地達到了每畝 250 萬元。 計劃經(jīng)濟時期，中國 大陸地區(qū) 傳統(tǒng)生產(chǎn)方式中沒有寫字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對內(nèi)進行行政管理的封閉式辦公方式。 而對中低檔樓盤而言，這反而是一個發(fā)展的良 機 。 2020 年，全市寫字樓銷售額為 億元，比上年增長 %，相對于銷售面積的增長幅度（ %），可以看出，銷售額增長主要原因就是由價格大幅上升拉動的，而不是由市場需求拉動的。 ② .高檔住宅供應量增長明顯 2020 年，蘇州市區(qū)高檔住宅（高檔公寓和別墅）共完成投資 億元，比上年增長 %，施工面積為 331109 平方米，比上年增長 %；新開工面積為 185785 平方米，比上年增長 %；竣工面積為 139245 平方米，比上年增 長 %；空置面積為 18578平方米，比上年下降 %，但我們可看出，相對于施工面積和新開工面積的增長速度，“減空”效果不是很明顯，這一供應結構的 失調(diào)，必會給蘇州房地產(chǎn)市場的健康良性發(fā)展帶來一定程度上的影響。 （二）、綜合指數(shù)成因分析 指數(shù)名稱 指數(shù)值（ %） 與上年同期相比 增減（點） 與上季度相比 增減（點） 綜合景氣指數(shù) 開發(fā)投資指數(shù) 資金來源指數(shù) 土地購置指數(shù) 土地開發(fā)指數(shù) 空置面積指數(shù) 新開工面積指數(shù) 竣工面積指數(shù) 銷售價格指數(shù) 分析： 從綜合指數(shù) 的 8 個分類指數(shù)來看，與去年同期相比景氣水平 7 升 1 降、與上季度（ 2020 年 4 季度）相比景氣水平 6 升 2 降，綜合景氣運行狀況明顯好于去年。三香路今年完成了由四車道到六車道的擴容，改善了由來已久的糟糕路況。 2020 年全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 2080億元，比上年增長 %；財政收入 億元，比上年增長 %。值得注意的是，居民儲蓄余額也呈現(xiàn)較快增長， 02 年比 01 年增長 %，增幅遠遠高于收入的增幅，說明 02 年雖然一再降息，但拉動內(nèi)需的效果并不明顯，原因是未來家庭教育支出較大，居民消費管理比較理性。 華亭大廈周邊配套情況一覽表 配套類別 名稱 娛樂設施 佳福保齡球館、胥城娛樂總匯、皇家貴賓俱樂部 賓館酒店 雅都大酒店、德隆酒樓、胥城大酒店 醫(yī)療衛(wèi)生 婦幼保健 醫(yī)院、蘇州大學附屬第二醫(yī)院、蘇州市第二人民醫(yī)院 學校 蘇州市第十六中學 超市 華聯(lián)超市 銀行 工商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)行胥門分理處 公園 本案北側(cè)擬建綠化廣場 農(nóng)貿(mào)市場 胥門農(nóng)貿(mào)市場 第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場形勢分析 一、 03年 1 季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運行狀況 （一）、綜合景氣指數(shù)運行狀況 99年4季度00年1季度00年2季度00年3季度00年4季度01年1季度01年2季度01年3季度01年4季度02年1季度02年2季度02年3季度02年4季度03年1季度5051015202530 分析： 從整個走勢上來看，景氣綜合指數(shù)呈穩(wěn)步上升趨勢，說明蘇州房地產(chǎn)市場總體走勢良好 . 2020 年 1 季度房地產(chǎn)景氣狀況上升最快，景氣值達 ，比上季度增長 點，比去年同期提高 點，說明 1 季度房地產(chǎn)市場發(fā)展強勁，并繼續(xù)呈現(xiàn)上揚趨勢。 其中古城區(qū)住宅開發(fā)的施工面積為 萬平方米，比上年增長 %，；新開工面積為 萬平方米，比上年增長 %；竣工面積為 萬平方米，比上年增長 %，可以看出，施工面積和新開工面積都有較大的增長，漲幅都在 60%左右，但竣工面積的漲幅比較小，僅為 %。 2020 年，全市住宅銷售面積為 萬平方米，比上年增加 %，其中預售面積為 萬平方米，比上年增長 %，銷售額為 億元，比上年增長 %，銷售狀況良好。 （五）、消費信貸政策的變化可能給樓市帶來不良影響 中 國人民銀行網(wǎng)站 13 日公布了《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，這是在不到一個月的時間里央行第二次要求適當限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項目的貸款。建筑師從土地的集中有效利用和減少交通時間與距離考慮，開始將這些分散的 樓宇集中在一起向高 層 發(fā)展，把銀行 、律師 行 、會計師 行 、商業(yè)客戶集中在一起。 （ 4） 蘇州寫字樓市場的供應量很大，就華亭大廈周邊尚有空余的寫字樓還是很多，如萬盛大廈、金洲大廈，且規(guī)模較大。 二、在售小高層、高層樓盤調(diào)查分析 房型供應量分析 案名 房型 湖畔花園 加城湖濱公寓 天翔花園 湖左岸 萬楊香樟 星海人家 總計 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 排名 一房一廳一衛(wèi) 19 % 19 二房二廳一衛(wèi) 19 % 40 % 59 二房二廳二衛(wèi) 41 % 30 % 71 ③ 三房二廳二衛(wèi) 663 % 211 % 240 % 280 40% 34 % 460 % 1888 ① 四房二廳二衛(wèi) 216 % 23 % 112 % 420 60% 32 % 30 % 833 ② 四房三廳三衛(wèi) 8 % 8 五房二廳二衛(wèi) 56 % 56 五房三廳二衛(wèi) 9 % 9 五房三廳三衛(wèi) 6 % 6 六房二廳二衛(wèi) 4 4 六房三廳二 2 % 2 衛(wèi) 六房三廳三衛(wèi) 60 % 60 七房二廳三衛(wèi) 2 % 2 合計 966 313 392 700 70 576 3017 分析： ■目前市場上供應量最多的戶型為三房二廳二衛(wèi)，占總供應量的 %。 ■目前 會所絕大部分樓盤都設置（除了周邊配套非常完善），會所給業(yè)主提供了生活上的配套，也給業(yè)主之間的交流提供了一個很好的平臺。 都市 E 站位于干將路閶胥路口，由蘇州富達置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)為 500戶，市場定位為小戶型精裝修酒店式公寓，面積在 3555 之間。這種現(xiàn)象的頻繁出現(xiàn)，就可能會導致市場產(chǎn)品嚴重同質(zhì)化，市場競爭處于同一層次。 ? HZMIS 任務提出者： 華南信息產(chǎn)業(yè)集團 華智微控制分公司。 ? 系統(tǒng)界面采取目前最流行的 Windows 操作界面，要求界面統(tǒng)一，操作簡便，提供足夠的在線系統(tǒng)幫助。 其他群體：投資人群 本地中小投資客及臺灣、上海、浙江等地外來投資者購買出租或炒作已成為本地房產(chǎn)市場重要組成部分 四、產(chǎn)品規(guī)劃改造建議： 硬體建議 ： （ 1）、外墻：建議對外墻進行改造，具現(xiàn)代風格，以淡雅色調(diào)為主； （ 2）、大堂門廳：對大堂進行精裝修，地面采用大理石，墻面采用 60*60CM 高級貼面磚，頂部作吊頂處理； （ 3）、樓梯間：地面采用瓷磚鋪面、墻面采用環(huán)保涂料 （ 4）、公共走道：鏡面同質(zhì)地磚地坪，水泥漆墻面，吊頂 （ 5）、門窗：采用高級塑鋼窗或彩鋁及雙層中空玻璃 （ 6） 、 電梯廳堂：鏡面同質(zhì)地磚地坪，水 泥漆墻面，吊頂 80 ㎡上下的二居室為主力產(chǎn)品 100— 105 ㎡的小三居室為輔助產(chǎn)品 60 ㎡上下的一居室為次輔助產(chǎn)品 （原則上盡可能不規(guī)劃） 樓宇智能化建議： （ 1）、小區(qū)周界采用紅外線防越報警系統(tǒng) （ 2）、樓宇可視對講系統(tǒng) （ 3）、樓宇智能監(jiān)控系統(tǒng) （ 4）、物業(yè)管理智能化系統(tǒng) （ 5）、家庭內(nèi)部防盜報警系統(tǒng) （ 6）、家庭內(nèi)部設置煙感報警系統(tǒng)、煤氣泄露報警系統(tǒng) 物業(yè)管理建議： （ 1）、建筑物的維修養(yǎng)護 （ 2）、建筑設備的管理與維修 （ 3）、安全管理 A、保安 24 小時值班巡邏 B、大廈內(nèi)部電梯、走廊、外部樓頂、停車場均安裝閉路監(jiān)控系統(tǒng)，保證大廈的各個角落 24 小時能在保安的控制之中 清潔管理服務 A、公共場所及設備的清潔維 護。 商品房開發(fā)結構不合理 蘇州中低檔住 宅開發(fā)不足，居民購買力能夠承受的普通住宅相比見缺。 160 平米以上的房源市場目標客源面窄，去化速度非常慢。 ■ 同時也可以看出各個樓盤的主力戶型面積趨于大戶型，主力面積范圍在130220m2，供應結構明顯脫離市場需求，樓市風險過大。為節(jié)約用地，多層住宅在設計時要考慮面寬，造成小開間、大進深，忽略了人的需要。而萬盛大廈和金洲大廈出租率較低。入住企業(yè)占第一位的是電子、機械等高科技企業(yè)，因為園區(qū)在定位時就是高科技園區(qū)，所以入住的企業(yè)以新加坡、歐美企業(yè)的高科技企業(yè)為主。 （二）、商品房開發(fā)結構不合理 目前，蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場開發(fā)的住宅基本上都是中 高檔，中低檔住宅開發(fā)嚴重不足。 全年市區(qū)寫字樓施工面積 112626 平方米，比上年下降 %；新開工面積 26809 平方米，比上年增長 %，竣工面積 16086 平方米，比上年下降 %。 竣工面積分類指數(shù) ： 自從 2020 年第 2 季度以來，該分類指數(shù)一直運行在高位，目前為 ，比去年同期提高 點、比上季度提高 點，說明隨著房地產(chǎn)投資進度的加快，商品房的供給呈快速增長趨勢，現(xiàn)房緊張的狀況將得到一定的緩解。 公共建設及配套： 蘇州城市規(guī)劃展示館 寫意空間 菜場 華亭大廈隔閶胥路相望的高層建筑是工商銀行蘇州分行大廈。固定資產(chǎn)投資增長率從 2020 年起，呈現(xiàn)強勢增長，增幅不斷擴大，距預算今年的投資額將達到 1000 億元。 全社會固定資產(chǎn)投資 (億元 ) 全社會固定資產(chǎn)投資走勢圖020040060080010000. 00 %10 .0 0%20 .0 0%30 .0 0%40 .0 0%50 .0 0%投資額 40 5. 18 45 0. 11 47 5. 14 51 6. 43 56 4. 85 810增長率 6. 46 % 11 .0 9% 5. 56 % 8. 69 % 9. 38 % 43 .4 0%1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 由于近幾年蘇州市的城建步伐不斷加快，固定資產(chǎn)投資額呈逐年上升趨勢，絕對值增長幅度不斷加快。地鐵 1 號線東起園區(qū)管委會，西至天平山麓，是連接園區(qū)和新區(qū)的交通干線。該分類指數(shù)為 ，比上季度回落 點，比去年同期略有提高，這也說明，蘇州房地產(chǎn)業(yè)仍然有很強的發(fā)展后勁。其中古城區(qū)共完成寫字樓投資 3596 萬元，比上年增長 %，增長迅速。可以得出： 60100 平方米的面積需求合計為 %，小戶型市場需求旺盛。 （ 1）園區(qū)的代表性寫字樓趨于高檔，主要因為園區(qū)的地價較高。 （ 2）華亭大廈周邊雖有部分寫字樓出租率較高，但開發(fā)大廈 1986 年就已經(jīng)開始出租，華孚寫字樓 1997 年開始出租，另因其租金較低，面積分割靈活，因此，其出租 率相對較高。另外，多層住宅一般不帶電梯，不適合老人和孩子上下樓。 價格分析 案 名 價格范圍 （元 /m2） 均 價 （元 /m2） 主力面積 （ m2） 主力總價 (萬元 ) 樓層差價 （元 /m2） 物業(yè)收費 （元 /m2月） 湖畔花園 33006500 5100 180 50200 加城湖濱公寓 / 5000 130 /