【正文】 目前針對(duì)小白領(lǐng)或工薪階層的小套型公寓極少，這部分的市場(chǎng)存在巨大的發(fā)展空間。由于這部分人的炒作，使得 房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能朝泡沫化方向發(fā)展，這將嚴(yán)重影響市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏自我調(diào)節(jié)功能和市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)的有效管理，房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的過(guò)程中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題。作為一個(gè)非成熟市場(chǎng)，蘇州的精裝修酒店式公寓客源主要來(lái)自于投資者，這部分消費(fèi)者的主要目標(biāo)是租賃市場(chǎng)，但是目前蘇州的高檔物業(yè)租賃市場(chǎng)還沒(méi)有形成，所以以后的投資客源在選擇投資時(shí)必然會(huì)更加謹(jǐn)慎。 ■人們的追漲心理加劇了房源的緊張 ,投資客成為主流 ,尤以臺(tái)灣 ,上海 ,浙江等地外來(lái)投資者出手大方 ,園區(qū)萬(wàn)楊香樟有半棟樓就是被一位上?？蛻?hù)買(mǎi)走的 ,一下子買(mǎi)了 50 多套。 ■絕大部分樓盤(pán)的停車(chē)場(chǎng)設(shè)置都選擇地下停車(chē)場(chǎng)，主要是空間利用率高，同時(shí)也降低了人防成本，地面的綠化面積更好配置。 ■ 161m2以上的房源供應(yīng)市場(chǎng)占有率為 %，供應(yīng)比例明顯過(guò)大，從所調(diào)查的在售樓盤(pán)來(lái)看，銷(xiāo)售完或者預(yù)定的房型面積 90%都在 160 平方米以下， 160 平米以上的套型剩余供應(yīng)量非常龐大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。 當(dāng)然 高層住宅 也存在 通風(fēng)、采光不良，私密性差，高容積率造成生活品質(zhì)下降、住戶(hù)的舒適性得不到滿足等缺憾。據(jù)調(diào)查，在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，小高層 和高層 的整體出售價(jià)不僅沒(méi)有打折，反而還提高了 5%， 但我們也要看到， 由于目前蘇州小高層和高層的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，形成需求強(qiáng)勁、去化速度相對(duì)較慢的怪現(xiàn)象 。 （ 2） 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫(xiě)字樓的入住企業(yè)來(lái)看，行業(yè)主要分布在物流、貿(mào)易、咨詢(xún)商務(wù)等，商業(yè)、流通類(lèi)企業(yè)不多，所以從蘇州的發(fā)展來(lái)看，寫(xiě)字樓發(fā)展前景不容樂(lè)觀。從其相應(yīng)的配套上講，從簡(jiǎn)單裝修到精美裝修，從分散空調(diào)到中央空調(diào)。 （ 3）市區(qū)的寫(xiě)字樓相對(duì)比較分散，行業(yè)區(qū)塊也不明顯，所以寫(xiě)字樓也沒(méi)有太顯現(xiàn)的行業(yè)特征，相對(duì)集中的區(qū)域在閶胥路（三香路和干將路路段）附近 1 公里的范圍內(nèi)，主要的寫(xiě)字樓是華孚寫(xiě)字樓、萬(wàn)盛大廈、嘉登大廈。 （ 3）周邊有較多空地供人員集散和停車(chē)。 （三）、空置問(wèn)題不容忽視 雖然 2020 年旺盛的消費(fèi)需求是空置房源進(jìn)一步回落，但從結(jié)轉(zhuǎn) 的施工面積（住宅建設(shè)周期通常為一年）來(lái)看，今年的住宅竣工面積將大大增加，可能會(huì)由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾和房?jī)r(jià)過(guò)高，而形成住宅“相對(duì)過(guò)?！保瑥亩箍罩妹娣e大幅上升。其中古城區(qū)的寫(xiě)字樓空置面積為 32017 平方米，比上年下降 %，雖然下降幅度明顯，但相對(duì)于施工面積、新開(kāi)工面積以及竣工面積的增長(zhǎng)幅度（分別為 %、 %和 %），尤其是施工面積的大幅度增長(zhǎng)，根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)周期一般為一年，今年結(jié)轉(zhuǎn) 的施工面積將很大，供求矛盾將進(jìn)一步激化。從對(duì) 604 名參加 22 屆的群眾就購(gòu)房計(jì)劃作的 調(diào)查分析： 2020 年上半年占 %、下半年占 %，合計(jì)達(dá) %，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁； 2020 年內(nèi)占 %， 2020 年內(nèi)占%，合計(jì) %，未來(lái)市場(chǎng)需求也比較強(qiáng)勁。 ④ .外來(lái)競(jìng) 爭(zhēng)激烈 主要表現(xiàn)在“浙江幫”的大舉進(jìn)蘇，在蘇州的幾次土地拍賣(mài)中可見(jiàn)端倪，如浙江嘉業(yè)國(guó)際以 億元拿下了新莊約 29 萬(wàn)平方米的地塊、 億元拿下新區(qū)近 25 萬(wàn)平方米的地塊；浙江南都集團(tuán)與蘇州建屋共同成立的南都建屋有限公司，以 億元拿下位于園區(qū)二期內(nèi)的玲瓏灣地塊。 二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢(shì)分析 （一）、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供應(yīng)形勢(shì)分析 住宅市場(chǎng)供應(yīng)總形勢(shì) 2020 年，全市住宅施工面積為 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)%；新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %；竣工面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %。 空置面積分類(lèi)指數(shù)： 截至 3 月份，該分類(lèi)指數(shù)為 ，呈現(xiàn)緩慢上升態(tài)勢(shì)，但相對(duì)于施工面積分類(lèi)指數(shù)的增幅而言，蘇州商品房空置面積正逐月減少。在建的城市規(guī)劃展示館為現(xiàn)代館，建筑面積 平方米，地下車(chē)庫(kù)面積 4000 平方米，投資總額已達(dá) 1 億元以上。 華亭大廈 南側(cè)的勞動(dòng)路機(jī)動(dòng)車(chē)道路寬不過(guò) 8 米，據(jù)了解，勞動(dòng)路將會(huì)拓寬；勞動(dòng)路南面的老式平房經(jīng)營(yíng)有煙雜店、水果店等，一部分已經(jīng)開(kāi)始拆遷，預(yù)計(jì)今年 7 月底開(kāi)展全面的拆遷工作。 人民生活 1978年二產(chǎn)%一產(chǎn)%三產(chǎn)% 1990年二產(chǎn)%一產(chǎn)%三產(chǎn)% 2020年一產(chǎn)%三產(chǎn)%二產(chǎn)% 2020年一產(chǎn)%三產(chǎn)%二產(chǎn)% 指標(biāo) 單位 02 年 01 年 00 年 02 年比 01 年增減 % 在崗職工平均工資 元 15819 13670 11778 市區(qū)居民人均可支配收入 元 10617 10515 9274 市區(qū)居民人均消費(fèi)支出 元 7686 7270 7027 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 億元 從反映市區(qū)人民生活水平的幾個(gè)指標(biāo)來(lái)看，在崗職工平均工資逐年上升，漲幅較大，平均漲幅在 %；人均可支配收入呈逐步上升趨勢(shì)，但02 年的漲幅呈現(xiàn)較大下滑趨勢(shì)，主要原因是基數(shù)較大，但從絕對(duì)值增長(zhǎng)來(lái)看，還是比較大的。 GDP 運(yùn)行狀況（億元） G D P 增長(zhǎng)走勢(shì)圖0. 0050 0. 0010 00 . 0015 00 . 0020 00 . 0025 00 . 00單位： 億元0. 00 %5. 00 %10 . 00 %15 . 00 %20 . 00 %25 . 00 %30 . 00 %35 . 00 %40 . 00 %45 . 00 %50 . 00 %G D P 指標(biāo)值 52 6. 00 72 0. 90 90 3. 11 10 02 . 14 11 32 . 60 12 50 . 01 13 58 . 43 15 40 . 68 17 60 . 28 20 82 . 00 年增長(zhǎng)率 46 . 23 % 37 . 06 % 25 . 28 % 10 . 96 % 13 . 02 % 10 . 37 % 8. 67 % 13 . 42 % 14 . 25 % 18 . 02 %1993 年 1994 年 1995 年 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 從 GDP 增長(zhǎng)走勢(shì)折線圖上我們可以看出，從 1997 年至 2020 年，蘇州的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值保持穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)率在 13%左右，尤其是從2020 年開(kāi)始，增長(zhǎng)更是強(qiáng)勁，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到 %，主要原因是隨著蘇州城建力度的加強(qiáng)、投資環(huán)境的不斷改善，吸引了大量的外資進(jìn)入。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為 810 億元，比上年增長(zhǎng) %。總體來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)良好，預(yù)計(jì)，第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比例還會(huì)有一定的下降趨勢(shì)，第二產(chǎn)業(yè)還會(huì)有較大的增長(zhǎng)趨勢(shì)。即將竣工的 三香路閶胥路立交 ，將大大改善華亭大廈周邊地區(qū)的交通狀況。蘇州市城市規(guī)劃展示館是有蘇州城市建設(shè)發(fā)展有限公司建設(shè)，由蘇州市建筑設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，由蘇州二建承建，預(yù)計(jì) 2020 年底竣工。 土地購(gòu)置指數(shù)： 截至 3 月份，該分類(lèi)指數(shù)值為 點(diǎn)，比上年同期、上季度均有明顯下降，說(shuō)明土地購(gòu)置指數(shù)有回落趨勢(shì)，主要原因是受到國(guó)土資源局下發(fā)的 “清理園區(qū)用地、加強(qiáng)供應(yīng)調(diào)控 ”這一政策的影響。但我們也應(yīng)該看到，價(jià)格的大幅上揚(yáng)，必然會(huì)縮小市場(chǎng)需求面，給樓市帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)， 不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康良性發(fā)展。大盤(pán)時(shí)代是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與選擇的必然結(jié)果，必將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展導(dǎo)入更多的成熟和理性。 三、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求形勢(shì)分析 2020 年蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相呼應(yīng)，商 品房的銷(xiāo)售也保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售單價(jià)一路飆升，預(yù)售形勢(shì)更是火爆，其中市區(qū)預(yù)售面積是上年的一倍多，至 2020 年底全市空置房面積為 萬(wàn)平方米，比上年減少 %；其中市區(qū)為 萬(wàn)平方米，比上年減少 %。 （二）、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)寫(xiě)字樓空置狀況分析 至 2020 年底，市區(qū)寫(xiě)字樓空置面積 為 72702 平方米，比上年下降 %。 從 23 屆房產(chǎn)展示會(huì) 成交的房子來(lái)看，單價(jià)在每平方米3000 元以下的僅為 2 套， 3000 元到 4500 元的占了大頭、為 139 套，5000 元以上的別墅有 12 套 ，據(jù)我們觀察 3000 元以下的固然寥寥無(wú)幾，實(shí)際上就是 3500 元以下的也為數(shù)很少，多數(shù)價(jià)位要在 3800 元以上，這從此次房交會(huì)成交商品房平均單價(jià)達(dá)到 3993 元便可 看出。 （ 2）周邊交通條件好。入住企業(yè)占第一位的是物流類(lèi)企業(yè)，新區(qū)的生產(chǎn)型企業(yè)很多，企業(yè)的高效運(yùn)作，依靠快速引進(jìn)原料，產(chǎn)出成品，送抵市場(chǎng)， 因此，企業(yè)就需要物流上的支持，所以金獅大廈入住企業(yè)中物流企業(yè)居多在情理之中。寫(xiě)字樓 在物業(yè)形式上講，從最早的多層，到小高層和高層。 小結(jié) （ 1） 總體上講，蘇州市投入使用的寫(xiě)字樓租售情況較好。 有資料顯示，在深圳、上海、北京、廣州等地，小高層物業(yè) 和高層 已成為如今購(gòu)房者消費(fèi)的新時(shí)尚，因而十分地走俏。此類(lèi)物業(yè)一般所 在 的位置都屬于黃金地段，周?chē)校?學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、銀行等配套設(shè)施都十分齊全，物業(yè)升值潛力大 。 ■市場(chǎng)上供應(yīng)的結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)，房型面積過(guò)大， 121m2以上的房源市場(chǎng)占有率為%，相對(duì)于目前的居民收入而言，該面積以上的房子銷(xiāo)售去化較慢。 相關(guān)配套比較表 案名 配套 湖畔 花園 加城 湖濱 天翔 花園 春之 交響 白領(lǐng) 公寓 星海 人家 湖左岸 配套占有率 中庭 √ √ √ √ √ √ √ 100% 停車(chē)場(chǎng) 地上 √ % 停車(chē)場(chǎng) 地下 √ √ √ √ √ √ % 水景 √ √ √ √ √ % GOLF √ % 會(huì) 所 游泳池 √ √ √ % 視聽(tīng)室 √ √ √ √ % 網(wǎng)球場(chǎng) √ √ % 便利店 √ % 健身房 √ √ √ √ % 咖啡廳 √ √ √ √ % 從比較表上可以看出： ■中庭是絕大部分樓盤(pán)都選擇設(shè)置的配套，因?yàn)檫@樣能提高樓盤(pán)的總體形象，避免了小區(qū)整體布局呈兵營(yíng)式而顯得很單調(diào)。這些動(dòng)遷戶(hù)都有住房需求，加大了購(gòu)房隊(duì)伍，大大增加了市場(chǎng)有效需求。雖然說(shuō)時(shí)代晶華、獅山麗晶的銷(xiāo)售狀況很好，但是目前正在銷(xiāo)售的石路中心廣場(chǎng)精裝修酒店式公寓房去化速度一般，雖然可能其產(chǎn)品本身有一定的缺陷，但是與精裝修酒店式公寓消費(fèi)市場(chǎng)的日見(jiàn)飽和可能也有一定的關(guān)系。 第五章、市場(chǎng)存在的問(wèn)題點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn) 蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)自 2020 年進(jìn)入快速增長(zhǎng)期以來(lái)，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。 3．大量帶有投資性質(zhì)購(gòu)房者的出現(xiàn)，不利于市場(chǎng)的健康發(fā)展 銀行存款的低利率使得很多人不愿意再把多余資金以?xún)?chǔ)蓄的形式保管，在房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨┑慕裉?，紛紛利用閑散資金投資房地產(chǎn)，希望獲得較高的利潤(rùn)。依靠小戶(hù)型產(chǎn)品的面積小、總價(jià)低吸引中低收入人群必然會(huì)收到良好效果。編寫(xiě)本可行性研究報(bào)告的目的是分析本公司及其它中小型企業(yè)現(xiàn)有管理系統(tǒng)的特點(diǎn)，分析企業(yè)的經(jīng)營(yíng)主線，分析公司部門(mén)業(yè)務(wù)流程及基本需求，根據(jù)基本需求提供 候選系統(tǒng)及其他 各種系統(tǒng)方案，并從經(jīng)濟(jì)上、社會(huì)條件、開(kāi)發(fā)技術(shù)及運(yùn)行環(huán)境方面分析 候選系統(tǒng) 的可行性，通過(guò)和其它系統(tǒng)方案進(jìn)行分析比較，論證所選定方案是否可行。 ? HZMIS（Ｈ uaZhi Manage Information System）： 華智管理信息系統(tǒng)。 ，文件或數(shù)據(jù)： 生產(chǎn)實(shí)時(shí) 報(bào)表 部門(mén) 報(bào)告 /文件數(shù)據(jù) /名稱(chēng) 用途 產(chǎn)生頻度 分發(fā)對(duì)象 接口 生產(chǎn)部 投入產(chǎn)出量報(bào)表 生產(chǎn)控制 /核對(duì) 按日產(chǎn)生 生產(chǎn)辦 /主管 生產(chǎn)統(tǒng)計(jì)表 生產(chǎn)控制 按月產(chǎn)生 生產(chǎn)主管 年度生產(chǎn)量、消耗量、損耗量報(bào)告 匯報(bào)生產(chǎn) 半年或年 主管經(jīng)理 員工月工資表 財(cái)務(wù)工資結(jié)算 按月份 財(cái)務(wù)部門(mén) 現(xiàn)有的工資統(tǒng)計(jì)系統(tǒng) 市場(chǎng)部 銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)報(bào)表 匯報(bào)銷(xiāo)售 按年或月 財(cái)務(wù)部 /經(jīng)理 發(fā)出產(chǎn)品和貨款回收月報(bào)表 匯報(bào)銷(xiāo)售 按年或月 財(cái)務(wù)部 客戶(hù)信譽(yù)統(tǒng)計(jì)表 市場(chǎng)分析 按年或月 市場(chǎng)部主管 物資部 倉(cāng)存報(bào)表 匯報(bào)倉(cāng)存 /存根 隨機(jī) 物資部 現(xiàn)有系統(tǒng)（ Visual Foxpro）數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換 欠料單 制定采購(gòu)計(jì)劃 隨機(jī) 采購(gòu)人員 出 /入倉(cāng)報(bào)告 統(tǒng)計(jì) /核對(duì)工作 按月、年 物資部 /財(cái)務(wù) 采購(gòu)統(tǒng)計(jì)報(bào)告 統(tǒng)計(jì) /核對(duì)工作 按月、年 物資部 /財(cái)務(wù) 分供方信譽(yù)統(tǒng)計(jì)表 采購(gòu)分析 按月、年 物資部 設(shè)備統(tǒng)計(jì)報(bào)告（包括借出歸還） 統(tǒng)計(jì) /核對(duì)工作 隨機(jī) 物資部 質(zhì)管部 檢驗(yàn)樣品不良率，批不格率統(tǒng)計(jì)表（可按分供方或材料名統(tǒng)計(jì)） 采購(gòu)分析，分供方信譽(yù)統(tǒng)計(jì)，匯報(bào) 隨機(jī)，不同時(shí)間段 質(zhì)管部 /采購(gòu)部 現(xiàn)有系統(tǒng)（ EXCEL）數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換 質(zhì)管部 制程工序不良率統(tǒng)計(jì)表 質(zhì)量控制，匯報(bào) 隨機(jī) 質(zhì)管部 /生產(chǎn)部 現(xiàn)有系統(tǒng)（ EXCEL）數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換 客戶(hù)返修板的不良信息統(tǒng)計(jì)