【正文】 參考資料 ? 計算機軟件開發(fā)規(guī)范 GB856688．北京：中國標準出版社 ， 1989 ? 計算機軟件產(chǎn)品開發(fā)文件編制指南 GB856788．北京：中國標準出版社 1989 ? 管理信息系統(tǒng)設(shè)計與實施．清華大學出版社 ． 1999／ 9 2 可行性研究的前提 要求 ，經(jīng)綜合分析， HZMIS 系統(tǒng)應(yīng)具備解決以下問題功能： ? 倉庫的出入貨管理、備料管理、發(fā)料及產(chǎn)品回倉管理 ? 采購組的采購資料、購銷合同、進退貨及分供方（供應(yīng)商）資料管理 ? 設(shè)備組的設(shè)備借出、歸還、維修記錄管理 ? 市場部的購銷合同、客戶資料及竟爭對手資料管理 ? 生產(chǎn)部的生產(chǎn)控制（投入產(chǎn) 出率）管理、生產(chǎn)員工勞動價值和工資計算、生產(chǎn)量和消耗品（包括工具）年度核算、工藝文件的管理 ? 質(zhì)管部的質(zhì)量管理控制 ? 財務(wù)部門的應(yīng)收帳和應(yīng)付帳管理、產(chǎn)品成本結(jié)算 ? 設(shè)計部門的 ，工作日志管理 ，查閱 、器件的生成與查閱調(diào)用 （各部門的交接文檔管理） h問題的反映（包括：一般和緊急） ? 綜合部人員招聘管理、員工檔案管理、員工培訓管理、月度考核管理、考勤管理 ? 檔案室的文檔資料管理 ? 公司領(lǐng)導管 理和決策 ： ? HZMIS 系統(tǒng)要求能運行于一般計算機網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng) (如 UNIX、 WindowsNT、 NETWARE 等 )。 ? HZMIS 任務(wù)開發(fā)者： 華南信息產(chǎn)業(yè)集團 華智微控制分公司設(shè)計部軟件組。 次要目標群：拆遷戶、舊城區(qū)改善居住環(huán)境群體 近年市區(qū)拆遷力度較大，加上老住宅小區(qū)改善居住環(huán)境的需求，這部分群體也將成為本案的有力客源。最終的結(jié)果必然是；一方面存在大量市場空隙，另一方面造成繁榮假象，市場供應(yīng)與需求不符，市場結(jié)構(gòu)失衡。 目前，蘇州房地產(chǎn)市場存在的主要問題有： 1．住房供應(yīng)上存在結(jié)構(gòu)性的不合理 近年來，由于蘇州市民購房的面積逐年加大，使得開發(fā)商熱衷于建造每套 90 平方米以上的大房， 70 平方米以下的小房來源偏少；主觀上，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)使，把銷售目標鎖定在高收入者身上，開發(fā)項目一味追求大而全，面積越來越大，設(shè)施越來越奢華，開發(fā)結(jié)構(gòu)越來越遠離普通百姓所需，從而造成身邊的高價房屋層出不窮，而普通大眾所需的經(jīng)濟房卻鮮有人開發(fā)，小套型住房的來源越來越少。該案將在今年 8 月份推出，目標定價為 5000 元 /平方米。 120160 平米的房源供應(yīng)相對消費能力明顯過剩，市場風險大。 ☆ 隨著競爭的激烈，各個樓盤都在尋求差異化競爭，主要體現(xiàn)在配套設(shè)置上，出現(xiàn)了例如 GOLF、游泳池等軟件配套。 價格分析 案 名 價格范圍 （元 /m2） 均 價 （元 /m2） 主力面積 （ m2） 主力總價 (萬元 ) 樓層差價 （元 /m2） 物業(yè)收費 （元 /m2月） 湖畔花園 33006500 5100 180 50200 加城湖濱公寓 / 5000 130 / 天翔花園 37504600 4000 150 50 春之交響 38005400 4600 50 白領(lǐng)公寓 59507200 7000 220 100 分析： ★ 各樓盤均價都在 4000 元 /m2以上 ■ 樓層差價在 50100 元 /m2 ★ 主力總價在 60150 萬元 /套，市場承接能力差，銷售去化慢。主要是這種房型比較適合核心家庭居住，但供應(yīng)量過大，市場空間逐漸變小。另外，多層住宅一般不帶電梯，不適合老人和孩子上下樓。 由此可見：本案定位為寫字樓將面臨較大風險 第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調(diào)查分析 一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點 兩年前蘇州住宅商品房還以多層為主，但隨著蘇州經(jīng)濟的持續(xù)高漲，居民可支配收入的不斷升高，居民開始尋求更高品質(zhì)的居住條件，在這種需求的推動下，小高層和高層全面發(fā)展，成了市場供應(yīng)的主體。 （ 2）華亭大廈周邊雖有部分寫字樓出租率較高，但開發(fā)大廈 1986 年就已經(jīng)開始出租，華孚寫字樓 1997 年開始出租，另因其租金較低，面積分割靈活，因此，其出租 率相對較高。隨后發(fā)現(xiàn)當這些工作人群集中之后，又需要解決他們的喝咖啡、吃飯、休閑健身、合并使用公共服務(wù)功能等問題，又開始在 寫字樓 中增加相應(yīng) 的功能設(shè)施。 （ 1）園區(qū)的代表性寫字樓趨于高檔，主要因為園區(qū)的地價較高。 我市某銀行的房貸專家認為，央行新規(guī)定的 主要目的可能在于促進投資者理性購房，降低高價房和投資性購房的熱度，扶持一般用房和中低價房 ，進而推動房產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。可以得出： 60100 平方米的面積需求合計為 %，小戶型市場需求旺盛。 需 求高漲、銷售價格一路飆升 從 2020 年下半年開始，蘇州住宅市場需求不斷高漲，成交量連創(chuàng)新高，價格也不斷上揚， 2020年蘇州市區(qū)住宅銷售平均單價為 2460元 /平方米，住宅預售平均單價已經(jīng)超過 3200 元 /平方米。其中古城區(qū)共完成寫字樓投資 3596 萬元，比上年增長 %，增長迅速。 蘇州房地產(chǎn)市場住宅供應(yīng)特點 ① .房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速 2020 年的蘇州樓市在有關(guān)部門出臺的一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場、鼓勵住房消費信貸政策的推動下，全市房地產(chǎn)開發(fā)、投資繼續(xù)保持較高的增長幅度，全年房地產(chǎn) 投資首次突破百億元大關(guān)，達 億元，其中住宅共完成投資額為 億元，比上年增長 %。該分類指數(shù)為 ，比上季度回落 點，比去年同期略有提高，這也說明，蘇州房地產(chǎn)業(yè)仍然有很強的發(fā)展后勁。 從 02 年 4 季度開始，由于受到有關(guān)部門出臺的一系列旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場、鼓勵購房消費信貸政策等利好因素的刺激，指數(shù)增勢強勁，走勢呈近似直線攀升。地鐵 1 號線東起園區(qū)管委會，西至天平山麓，是連接園區(qū)和新區(qū)的交通干線。 二、立地環(huán)境 華亭大廈位置簡圖： 協(xié)和大廈 金門路 名人廣場 華銀大廈 閶 郵政大廈 金州大廈 干 將 路 地稅局 佳福保齡球館 都市 E 站 地鐵 1 號線出入口 煙草大廈 石路商圈 城市之邑 胥 華孚寫字樓 華聯(lián)超市 三 香 路 道 前 街 華亭大廈 工行大廈 施樂花園 勞 動 路 商業(yè)銀行 萬年橋大街 皇家貴賓俱樂部 路 農(nóng)業(yè)銀行 泰讓橋 胥 江 河 地理位置： 華亭大廈位于閶胥路和勞動路的交界口，靠近三香路，連接華亭大廈的主干道是三香路和閶胥路。 全社會固定資產(chǎn)投資 (億元 ) 全社會固定資產(chǎn)投資走勢圖020040060080010000. 00 %10 .0 0%20 .0 0%30 .0 0%40 .0 0%50 .0 0%投資額 40 5. 18 45 0. 11 47 5. 14 51 6. 43 56 4. 85 810增長率 6. 46 % 11 .0 9% 5. 56 % 8. 69 % 9. 38 % 43 .4 0%1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 由于近幾年蘇州市的城建步伐不斷加快，固定資產(chǎn)投資額呈逐年上升趨勢，絕對值增長幅度不斷加快。 華亭大廈市場可行性研究報告 前言 第一章 項目背景分析 一、經(jīng)濟背景 二、立地 環(huán)境 第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場形勢分析 一、 03 年 1 季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運行狀況 二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢分析 三、蘇州市房地產(chǎn)市場需求形勢分析 四、蘇州市房地產(chǎn)市場空置狀況分析 五、目前蘇州房地產(chǎn)市場存在問題分析 六、小結(jié) 第三章 蘇州市寫字樓市場調(diào)查 一、寫字樓地理分布特征 二、蘇州市寫字樓物業(yè)的發(fā)展沿革 三、蘇州市租售行情調(diào)查 四、寫字樓的行業(yè)統(tǒng)計分析 五、主要寫字樓配套情況 六、小結(jié) 第四章：小高層和 高層住宅物業(yè)調(diào)查分析 一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點 二、在售小高層、高層樓盤調(diào)查分析 房型供應(yīng)量分析 戶型面積配比分析 價格分析 相關(guān)配套比較表 客源客層分析 小結(jié) 三、 精裝修酒店式公寓市場分析 現(xiàn)有個案情況 潛在競爭性個案 市場分析 小結(jié) 第五章：市場存在的問題點和機會點 第六章：“華亭大廈”項目 SWOT 分析 第七章：項目重新定位及規(guī)劃改造建議 一、產(chǎn)品定位 二、市場定位 三、目標客戶群定位 四、規(guī)劃改造建議 附件 一：寫字樓個案調(diào)查表 附件二：高層個案調(diào)查表 前言 宏觀審視，微觀洞查建立市場平臺，了解市場狀況尊重市場，以市場為導向 確立市場可行性，鎖定目標客源層做好產(chǎn)品規(guī)劃，提高產(chǎn)品力度揚長避短，打擊竟案缺失知己知彼，力求游刃有余 第一章：項目背景分析 一、經(jīng)濟背景 蘇州經(jīng)濟建設(shè)實現(xiàn)持續(xù)快速增長。固定資產(chǎn)投資增長率從 2020 年起，呈現(xiàn)強勢增長，增幅不斷擴大，距預算今年的投資額將達到 1000 億元。 交通狀況： 三香路是東西走向的主干道，西連新區(qū)、東接城東。 公共建設(shè)及配套： 蘇州城市規(guī)劃展示館 寫意空間 菜場 華亭大廈隔閶胥路相望的高層建筑是工商銀行蘇州分行大廈。 受央行最近出臺的消費信貸新政策的影響，指數(shù)的走勢可能有所下滑，這雖然能在一定程度上能從資金鏈上控制金融風險與房地產(chǎn)市場過熱，但在一定程度上也可能挫敗市場信心。 竣工面積分類指數(shù) ： 自從 2020 年第 2 季度以來，該分類指數(shù)一直運行在高位，目前為 ，比去年同期提高 點、比上季度提高 點，說明隨著房地產(chǎn)投資進度的加快，商品房的供給呈快速增長趨勢，現(xiàn)房緊張的狀況將得到一定的緩解。古城區(qū)共完成投資 億元，占全市住宅總投資的 %，比上年增長 %，對推動蘇州地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展起到了積極的作用。 全年市區(qū)寫字樓施工面積 112626 平方米，比上年下降 %；新開工面積 26809 平方米，比上年增長 %，竣工面積 16086 平方米，比上年下降 %。 （二）、蘇州市房地產(chǎn)市場寫字樓銷售狀況分析 隨著蘇州城市建設(shè)步伐的加快，各種配套設(shè)施的不斷完善，招商引資力度的加強， 2020 年，全市寫字樓銷售面積為 萬平方米，比上年增加 %，其中預售面積為 萬平方米，比上年增長 %，預售面積的增幅是銷售面積增幅的 倍，可以預測：2020 年的寫字樓市場形勢不容樂觀。 （二）、商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理 目前，蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場開發(fā)的住宅基本上都是中 高檔，中低檔住宅開發(fā)嚴重不足。“通知”對于以自住為目的的購房者來說，不會造成太大的影響；“通知”增大了那些原來靠銀行貸款炒樓者的獲利難度，這也將在很大程度上最終導致本市高價房價格的下滑。入住企業(yè)占第一位的是電子、機械等高科技企業(yè)，因為園區(qū)在定位時就是高科技園區(qū)，所以入住的企業(yè)以新加坡、歐美企業(yè)的高科技企業(yè)為主。經(jīng)過長時期的發(fā)展過程，使 寫字樓 有了其特定的涵義及概念。而萬盛大廈和金洲大廈出租率較低。 小高層和高層的發(fā)展與土地拍賣有直接關(guān)系，地價翻了幾翻，土地成了極其寶貴的資源。為節(jié)約用地，多層住宅在設(shè)計時要考慮面寬，造成小開間、大進深，忽略了人的需要。 ■市場供應(yīng)量排名第二的為四房二廳二衛(wèi)，這個房源主要被二次置業(yè)，改善居住環(huán)境的家庭所消化，市場空間不錯，但由于總價過高，使得該房型的去化速度較慢。 ■ 同時也可以看出各個樓盤的主力戶型面積趨于大戶型，主力面積范圍在130220m2，供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯脫離市場需求，樓市風險過大。 客源客層分析 目前樓市消費群最主要由以下四種： ■首先是日益增多的外地來蘇人員成為住房消費的生力軍，僅引進人才這一群體，今年以來，蘇州市已接收畢業(yè)生 萬人，其中一半是外地生源，同時引進外地在職人員 4000 多人 .他們都有住房需求。 160 平米以上的房源市場目標客源面窄，去化速度非常慢。 自由之邑位于閶胥路上，介于干將路、三香路之間，由建瑞房產(chǎn)有限公司開發(fā)，規(guī) 劃戶數(shù)達 760 戶，面積范圍在 4070 之間，其定位也是精裝修酒店式公寓，同樣將于 8月推