【正文】 拆遷、場地平整、掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運輸?shù)冉ㄖ┕ば袨榈膿P塵產(chǎn)生情況一般是每個建筑活動月、每 4000 平方米占地面積排放揚塵 噸，工程運輸車輛引起的揚塵主要對沿途 30 米范圍內(nèi)空氣產(chǎn)生影響，并且成線性污染，路邊的 TSP 濃度可達 10 毫克/立方米，遠遠超過環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準，因此，揚塵和粉塵將是影響本項目建設(shè)期空氣質(zhì)量的重要因素。 綜合管理系統(tǒng)大廈采用國際化先進的樓宇設(shè)備管理，將傳統(tǒng)分離的樓宇（BA） 、消防（FA） 、保安（SA） 、停車場（PA） 、辦公自動化（OA）等各個子系統(tǒng)進行綜合管理。五、 給水系統(tǒng)大廈供水系統(tǒng)由自動變頻水泵供水，行政衛(wèi)生間 24 小時熱水。 BA 樓宇綜合布控一、 供暖系統(tǒng)城市供暖體系，暖氣供暖。并可根據(jù)客戶需要隨時增改信息點的位置及數(shù)量。為防側(cè)擊雷在 30 米以上每三層設(shè)一圈均壓環(huán)，所有外露的金屬構(gòu)件、金屬門窗必須與此同時均壓環(huán)焊接。在大廈的屋頂花園，而郁郁蔥蔥的屋頂就像一部“天然空調(diào)” ，在夏季可使室內(nèi)溫度降低 3℃左右。 照明節(jié)能措施1） 在本工程中所有光源主要采用高效節(jié)能熒光燈，金屬鹵化物燈等新型光源。2） 排煙機、送風(fēng)機自動啟動以保證人員疏散。八、 消防排水消防電梯的井底設(shè)潛水排污泵，排水量大于 101/A，排水井容量大于 2㎡。六、 地下停車場設(shè)計標(biāo)準：按中危險 II 級設(shè)計，噴水強度 81/Min?㎡；作用面積 160㎡，火災(zāi)延續(xù)時間 1 小時，流量 231/S。火災(zāi)延續(xù)時間 2 小時。公寓按防火規(guī)范要求設(shè)置防火分區(qū)。二、 建筑分類和耐火等級本工程公寓為一類高層，耐火等級為一級。三、 公寓本工程公寓用氣為每單元設(shè)一引入管；每戶設(shè)一塊煤氣表，采用外入戶方式，高層設(shè)減壓閥，經(jīng)計算公寓用氣量為 275m3/h。七、 電氣照明系統(tǒng)網(wǎng)點照明：300500LX 高效節(jié)能熒光燈動力機房：100LX 工廠燈變電所：150LX 高效節(jié)能熒光燈樓梯間：50LX 白熾燈或節(jié)能熒光燈 電訊一、 設(shè)計依據(jù)哈爾濱市規(guī)劃局《哈爾濱住宅區(qū)控詳規(guī)劃條件》以及國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范及標(biāo)準。電源由該地區(qū)66KV 市政變電所采用電力電纜埋地引入開閉所。四、 地下車庫地下車庫設(shè)置機械送風(fēng)（兼火災(zāi)補風(fēng)）系統(tǒng)；同時設(shè)置機械排風(fēng)（兼火災(zāi)排煙）系統(tǒng)。各建筑內(nèi)均設(shè)專用排水通氣管。三、 主要結(jié)構(gòu)材料選用混凝土： C25～C30鋼筋： Ⅰ（φ）Ⅱ（φ）級 HRB400Mpa 新Ⅲ級鋼 (推薦使用)。三、 主體樓與附樓地下一層利用主樓地下一層設(shè)立物業(yè)辦公室、設(shè)備間。 外觀形象一、 外立面風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格，色調(diào)整體統(tǒng)一的通透落地玻璃窗，結(jié)構(gòu)凸出部分配飾鋼材質(zhì)金屬框架；每個單元外立面保證整體風(fēng)格的統(tǒng)一和諧，突出單元之間的獨特性，從而達到相互獨立而又整體協(xié)調(diào)的效果。 建設(shè)標(biāo)準一、 大堂裝修/門柱地面及墻面鋪砌優(yōu)質(zhì)進口大理石，藝術(shù)吸頂天花吊頂及藝術(shù)燈飾。建筑首層主要功能為的大堂和接待等空間，賓客再通過設(shè)于大堂內(nèi)的前廳、寫字間前廳進入各個功能。四、 樓宇的保安與消防管理建立有效的保安體系，配備專門保安人員和保安設(shè)備（報警裝置、閉路電視監(jiān)控器等） ，對樓宇內(nèi)部、外圍、停車場等進行嚴格管理，保證正常的安防秩序。 商住功能配套設(shè)立 24 小時行政中心，與大廈內(nèi)的業(yè)主公司共享。A 類──傳媒機構(gòu)、文化傳播公司、廣告發(fā)布公司、廣告藝術(shù)公司、廣告設(shè)計公司、印刷公司、公關(guān)活動公司、圖文信息公司、影視文化公司、培訓(xùn)教育機構(gòu)、圖書機構(gòu)、家具設(shè)計公司、雜志社等；B 類── 貿(mào)易公司、旅游公司、貨運代理公司、航空公司、銷售（醫(yī)藥、涂料、照明等）公司；C 類── 投資管理公司、咨詢服務(wù)公司、律師事務(wù)所、會計事務(wù)所、駐沈代表處（辦事處） 、中介服務(wù)公司、顧問公司、環(huán)保類公司。投資分析思路經(jīng)常是“如果……就……，退而求其次也……，再惡劣也……”模式的填空思維。4） 市區(qū)兩級政府的前景規(guī)劃，使得保值、升值潛力得以提前體現(xiàn)，這是攻克市場觀望心理的唯一出路。作為城市內(nèi)環(huán)線位置上價值型商務(wù)為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項目品牌相結(jié)合打造整體形象，在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配置上做實質(zhì)性投資，以滿足使用功能為主，客戶群對高檔商業(yè)酒店外形象提升的要求。所以從理論上來看，只要方法到位，本項目是完全可以成功的。 “松浦大廈”是“區(qū)隔任意，設(shè)置隨意，功能愜意”的建筑。五、 項目的建筑質(zhì)量和內(nèi)在環(huán)境發(fā)展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗，嚴謹?shù)氖┕す芾恚冗M的建筑技術(shù)，低能耗的功能設(shè)計，樓宇智能化的引入，生態(tài)環(huán)境的構(gòu)建，是項目的質(zhì)量保證和內(nèi)涵所在。一、 地理位置優(yōu)越“松浦大廈”位于松浦大道邊上，是城市交通內(nèi)環(huán)線的主干道。其中，s、w 是內(nèi)部因素，o、t 是外部因素。 個別因素個別因素指具體影響某宗商業(yè)酒店需求和價值的影響因素。商圈確定是商業(yè)房地產(chǎn)投資中非常重要的一個環(huán)節(jié)。影響房地產(chǎn)需求和價值的心理因素主要有購買與出售心態(tài)、欣賞趣味、消費時尚、攀比心理、價值觀念等因子。行政因素中主要有土地制度、房地產(chǎn)價格政策、稅收政策、信貸政策、城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓方式和行政隸屬變更、居民收入與消費水平等因子。 非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項目這類是由大型非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位開發(fā)小部分自用，大部分出租的商業(yè)酒店項目，比較具有代表性的是華旗大飯店。而統(tǒng)一業(yè)權(quán)的商業(yè)酒店物業(yè)物業(yè)管理水平不顯著高于分散業(yè)權(quán)的商業(yè)酒店物業(yè)。但是哈爾濱作為東北的經(jīng)濟中心，物資流通中心，以及國家振興東北的大背景，哈爾濱商業(yè)酒店市場有很大的發(fā)展?jié)摿?。? 項目建設(shè)具備的基礎(chǔ)設(shè)施條件表類別 容量或管線直徑 備注電力 10KV 和 6KV 線路 可滿足二級符合要求集中供熱 惠天熱電 Φ1500 供熱管線給水 哈爾濱松北區(qū)供水管線電訊 可滿足 1000 中繼線燃氣 Φ800 的中壓和 Φ500 低壓管線3 市場分析隨著國家振興東北的提出，哈爾濱是東北地區(qū)的經(jīng)濟中心，物資集散地，作為對城市的經(jīng)濟活動反應(yīng)敏感的商業(yè)大酒店近幾年有了很大的發(fā)展。68 月份為夏季，炎熱濕潤多雨，7 月份平均氣溫 1920℃，最高氣溫達 38℃。要依托大項目，創(chuàng)新新項目，盡力拉長產(chǎn)業(yè)鏈，以此為導(dǎo)向，進一步擴大招商引資，按生產(chǎn)專業(yè)化和社會化的要求，創(chuàng)建專業(yè)化很強的企業(yè)，逐步形成若干以大項目為中心、產(chǎn)業(yè)間具有緊密聯(lián)系的企業(yè)群。經(jīng)過幾代科院人 60 年的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，黑龍江科技學(xué)院是一所以工為主，理、工、管、經(jīng)、法相結(jié)合的多科類綜合性本科院?！，F(xiàn)有人口 萬人，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人。10′，北緯44176。在省哈大齊工業(yè)走廊啟動區(qū)規(guī)劃設(shè)想中，松北區(qū)江灣分區(qū)將是“工業(yè)走廊”的綜合配套服務(wù)區(qū)，重點發(fā)展對“工業(yè)走廊”具有支撐作用的管理、教育、科研、金融、電信等產(chǎn)業(yè)以及生產(chǎn)要素市場和產(chǎn)品市場。松北區(qū)要充分利用這個有利條件，在推進工業(yè)園區(qū)建設(shè)規(guī)劃的同時，加快發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)。04′~46176。濱洲、濱北、哈齊、哈伊、哈黑、哈大、哈綏高速公路等多條公鐵干線穿境而過，距哈爾濱太平國際機場僅 20 分鐘車程，是全市、全省重要的交通樞紐。學(xué)校地處具有俄羅斯風(fēng)情的哈爾濱市，位于風(fēng)光秀麗的松花江畔，學(xué)院依江而建，占地 100 余萬平方米， 學(xué)校固定資產(chǎn) 億元，教學(xué)科研儀器設(shè)備值 億元 周邊配套設(shè)施提高了項目的宜居性項目地塊所在地是城市中心次熱點區(qū)域，西臨城市交通干道的松浦大道和糖廠社區(qū)，哈有哈爾濱第三十一中學(xué)；北為常盛源小區(qū)和香料廠，正東為松花江工業(yè)小區(qū)；北邊是具有美麗風(fēng)光的松花江和哈爾濱永勝路小學(xué)，周邊有以“觀江國際”為首的等高檔生活社區(qū)；還有國家五星級旅游景點太陽島和冰雪大世界。 哈爾濱市北拓的發(fā)展規(guī)劃為項目提供了無限想象空間根據(jù)哈爾濱市的發(fā)展戰(zhàn)略， “北躍”——以建設(shè)北國水城和科技新城為主線，著重開發(fā)松北區(qū)、呼蘭區(qū)、構(gòu)筑“兩縱、四橫、十八湖”的水網(wǎng)體系，建設(shè)北部集科技、文化、生態(tài)于一體的新城區(qū)，帶動江北大發(fā)展。平均降水量占全年的 60%70%，由于降水集中，間有暴雨，易發(fā)生洪澇災(zāi)害。哈爾濱市建設(shè)現(xiàn)代化的區(qū)域中心城市的定位是商業(yè)大酒店市場發(fā)展的源動力。隨著對哈爾濱經(jīng)濟的進一步發(fā)展，作為東北商貿(mào)中心功能的進一步完善，會有越來越多的外地資本進入哈爾濱的商業(yè)酒店市場，越來越多的更加專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商會進入哈爾濱市場，提供更多高素質(zhì)的統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)酒店物業(yè)。實際上，在實地調(diào)查中筆者發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)一業(yè)權(quán)的商業(yè)酒店項目的物業(yè)大多由發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司接管。由于商業(yè)酒店市場的影響因素眾多而復(fù)雜，因此有必要對其進行歸納和分類。二、 經(jīng)濟因素房地產(chǎn)業(yè)的興衰是國家或地區(qū)經(jīng)濟情況的直接反映。六、 國際因素房地產(chǎn)市場的發(fā)育與完善離不開國際環(huán)境的影響。影響商圈規(guī)模的因子有：商圈范圍的大小、級別、總體規(guī)劃、發(fā)展歷史、商圈內(nèi)居民的消費水平、人口數(shù)量等。這類因素對房地產(chǎn)市場的影響程度和影響范圍最小，但對具體商業(yè)房地產(chǎn)的影響卻是最直接、最具體。按照項目競爭戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個項目“能夠做的” （即組織的強項和弱項）和“可能做的” （即環(huán)境的機會和威脅）之間的有機組合。該地區(qū)處于市中心商業(yè)區(qū)“中央大街”的邊緣，是城市中心次熱點的地理位置，又處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ乃杀眳^(qū)， “依繁華存在，享都市寧靜” 。 劣勢一、 沒有形成規(guī)模效應(yīng)項目占地面積不足 2 千平方米，規(guī)模較小。四、 提出 “整合型商務(wù)樓”概念隨著中小企業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、跨國公司代表處的發(fā)展，引入“整合型商務(wù)樓”的理念，更具市場競爭優(yōu)勢。表 SWOT 綜合分析表競爭優(yōu)勢（strength） 競爭劣勢（weakness）略（參間 ） 略（參間 ）機會(opportunity)SO 戰(zhàn)略 WO 戰(zhàn)略略（參間 ）項目應(yīng)盡快動工，以趕在 2022 年前全盤推向市場，以合理利用下一個需求高峰；充分利用交通和區(qū)位的優(yōu)勢，宣傳以商業(yè)酒店供應(yīng)為主，提高項目的知名度。“松浦大廈”作為公建立項的產(chǎn)品，前期推廣應(yīng)深入，把握入市時機，力爭各大樓盤銷售暫緩期入市，以短平快的方式銷售，以規(guī)避各大樓盤集中上市的風(fēng)險。這里，針對兩種的心理：5） 引入“整合型商務(wù)樓”經(jīng)營模式，準確針對目標(biāo)客戶，與目標(biāo)客戶形成廣泛有效的溝通，達成發(fā)展商與買家雙贏的局面。規(guī)劃的優(yōu)勢便能最終觸動其投資決策。D 類──服務(wù)行業(yè)的品牌公司，如食品、酒業(yè)、保健、體育等，娛樂行業(yè)機構(gòu)；E 類──電子商務(wù)公司、軟件高科技公司、通信公司、網(wǎng)絡(luò)公司；F 類──證券金融系統(tǒng)、商會組織、出國留學(xué)組織等；G 類──裝修公司、裝飾公司及其他。主要職能：1） 負責(zé)發(fā)展商公司的行政事務(wù)；2） 負責(zé)駐廈機構(gòu)行政辦公代理業(yè)務(wù)；3） 負責(zé)大中小型會議室、多功能廳的管理和使用調(diào)度；4） 負責(zé)共享高值辦公設(shè)備的使用和管理；5） 負責(zé)大廈整體形象的展示等。整體樓宇建立“以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”的消防工作原則，建立有效的消防體系。首層的可用出租面積全部利用為商業(yè)用房，即供大廈內(nèi)部使用，也給基地周邊提供服務(wù)。柱面為磨光花崗巖踏步板（或不銹鋼材料） 。二、 外立面色系以冷色調(diào)通透感強的玻璃窗為主，輔以淺色（暖色）高檔石材墻面，以達到穩(wěn)重、高檔的效果。附樓地下一層為地下車庫，與主樓地下一層相同，設(shè)三個獨立入口，電梯直接可從地下一層直達頂層。焊條： E43 型 E50 型鋼板及型鋼： A3填充墻：多孔磚。雨水系統(tǒng)：設(shè)計重視期為 1 年，設(shè)計降雨歷為 15min。地下車庫排風(fēng)（排煙）按 6 次/h 計算風(fēng)量，按 5 次 /h 計算送風(fēng)（補風(fēng)）量。四、 變電所的設(shè)置高層公寓的供電采用地下局自維變電所一座，容量為 5，000KVA。二、 總圖外線建筑通信及寬帶網(wǎng)所用線纜視開發(fā)先后、功能需求，可先期直接配送，或由端局配出。四、 外網(wǎng)區(qū)內(nèi)煤氣管線采用直埋敷設(shè)枝狀布置。地下公共停車場屬于 II 類停車場，停車場耐火等級為一級。防煙分區(qū)；防煙分區(qū)的面積不超過 500㎡，并且不跨越防火分區(qū)。四、 供水系統(tǒng)系統(tǒng)分為高低兩個區(qū)，頂層分別設(shè)有效容積為 18m3 的消防水箱，以儲備消防初期用水。供水系統(tǒng)，系統(tǒng)不分區(qū)，設(shè)溫式報警閥三組。 暖通防火系統(tǒng)送風(fēng)（兼補風(fēng)）系統(tǒng)，排風(fēng)（兼排煙）系統(tǒng)，出機房總管設(shè)防火閥，風(fēng)道采用鍍鋅鐵皮制作，保溫材料采用超細玻璃棉板，內(nèi)走道排煙按 60m3/㎡?h 計算排煙量，地下車庫排煙按 6 次/h 計算排煙量，按 5 次/h 計算補風(fēng)量。3） 應(yīng)急疏散指示標(biāo)志燈自動點燃。2） 在滿足顯色性要求的基礎(chǔ)上采用高效光源。綠色的草坪、綠色的屋頂花園、綠色的大堂中庭、綠色的生活空間……踏入“松浦?聯(lián)創(chuàng)商務(wù)廣場” ，便是撲面而來的盎然綠意。為防感應(yīng)過電壓，所有進出建筑物的金屬管道，電纜的保護管均做總等電位聯(lián)結(jié)。二、 通訊系統(tǒng)引入集團用戶網(wǎng)，具備公眾網(wǎng)和小交換機所具備的一切業(yè)務(wù)功能，實現(xiàn)全面的電信解決方案。二、 供電系統(tǒng)采用高低壓雙路供電系統(tǒng)，自動互投，具備自動發(fā)動機。六、 遠程抄表系統(tǒng)每戶消耗的電、水可遠程傳輸?shù)匠碇行摹? 環(huán)境影響評價 環(huán)境影響范圍與影響因素本項目對周邊的環(huán)境影響主要表現(xiàn)在社會環(huán)境、生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境三個方面。而本項目投入使用后會產(chǎn)生一定量氣體污染物，在運營期會產(chǎn)生空氣環(huán)境污染。表 環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準（二級標(biāo)準）濃度限值（mg/m3）污染物年平均 日平均 1 小時平均TSP —SO2 CO — NO2 二、 空氣環(huán)境的影響本項目建設(shè)期的主要空氣污染來自于土建工程施工引起的揚塵污染。 PA 停車管理布控停車場管理系統(tǒng)停車管理采