【正文】 項(xiàng)目建成后，可實(shí)現(xiàn) 年 銷售收入 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額 萬(wàn)元，銷售 凈 利潤(rùn)率 %，投資利潤(rùn)率 %，經(jīng)濟(jì)效益較好。 第 40 頁(yè) 第 11 章 社會(huì)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目建成后，將會(huì)給 XX 市城市面貌增添新的光彩，提高 XX城 市品位，增強(qiáng)城市影響力。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)方面總體可行。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款 1000 萬(wàn)元，年利率 %， 財(cái)務(wù)費(fèi)用共計(jì) 萬(wàn)元。 為了方便說(shuō)明，文字中參考 經(jīng)營(yíng)期 第 三 年數(shù)據(jù) 。根據(jù)企業(yè)執(zhí)行的稅務(wù)征收政策，營(yíng)業(yè)稅稅率為 5%；城市建設(shè)維護(hù)稅為 7%；教育費(fèi)附加為 3%；所得稅的稅率為 25%。 第 33 頁(yè) 根據(jù)工程建設(shè)項(xiàng)目取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)貙?shí)際收費(fèi)情況估算，項(xiàng)目前期費(fèi)用為 萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表： 建設(shè)工程其他費(fèi)用估算表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 費(fèi)用金額（萬(wàn)元） 備注 1 建設(shè)單位管理費(fèi) 2 設(shè)計(jì)費(fèi) 24 元 / m2 3 監(jiān)理費(fèi) 建安造價(jià) 2% 4 地質(zhì)勘探費(fèi) 5 元 / m2 5 測(cè)繪費(fèi) 1 元 / m2 6 工程質(zhì)監(jiān)費(fèi) 3 元 / m2 7 施工圖審查費(fèi) 1 元 / m2 8 標(biāo)底編制費(fèi) 建安造價(jià) 3‰ 9 定額測(cè)定費(fèi) 建安造價(jià) ‰ 10 招標(biāo)管理費(fèi) 建安造價(jià) 2‰ 11 抗震安評(píng)費(fèi) 1 元 / m2 12 防雷審查費(fèi) 元 / m2 13 消防審查費(fèi) 5 元 / m2 14 人防費(fèi) 36 元 / m2 15 墻改費(fèi) 6 元 / m2 16 城市配套費(fèi) 65 元 / m2 17 勞保統(tǒng)籌費(fèi) 建安造價(jià) % 18 合同鑒證費(fèi) 建安造價(jià) 1‰ 19 消防配套費(fèi) 2 元 / m2 20 定位放線費(fèi) 元 / m2 合計(jì) 基本預(yù)備費(fèi)用 按 建筑工程費(fèi) 和工程建設(shè)其他費(fèi)用總和的 5%估算，基本預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元。如：清理場(chǎng)地、設(shè)置圍墻、鋪設(shè)施工需要的臨時(shí)性道路以及供水、供電管網(wǎng)、建造臨時(shí)性工房等； ②平整場(chǎng)地、鋪設(shè)管網(wǎng)、修筑道路等全場(chǎng)性工程及可供施工使用的永久性建筑物，進(jìn)行各個(gè)工程子項(xiàng)目的施工； ③在施工順序上，既要考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序。成立以公司總經(jīng)理為組長(zhǎng)的項(xiàng)目建設(shè)小組，根據(jù)分項(xiàng)工程的具體計(jì)劃，對(duì)項(xiàng)目資金、工程建設(shè)等各個(gè)環(huán)節(jié)科學(xué)、規(guī)范的管理和統(tǒng)一協(xié)調(diào)，使項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)質(zhì)、有序進(jìn)行。 安全衛(wèi)生危害因素分析 主要隱患部位： 噪聲的危害； 空氣中粉塵； 配電設(shè)備可能產(chǎn)生的危害。 在施工期還將生產(chǎn)少量的生產(chǎn)廢水，主要是施工過(guò)程中使用商品混凝土產(chǎn)生的水泥漿水。 施工期水土流失環(huán)境影響及防治措施 本項(xiàng)目施工用地目前植 被覆蓋率較小，施工過(guò)程中經(jīng)雨水沖刷，極易產(chǎn)生水土流失?？照{(diào)冷熱水供水管、回水管、膨脹管、循環(huán)管、信號(hào)管、泄水管、鍋爐排污管、通氣管、軟化水管、補(bǔ)水管等一律采用無(wú)縫鋼管，并用超細(xì)玻璃棉制品絕熱。消防保護(hù)方式采用集中式報(bào)警方式。 （ 4）電氣系統(tǒng) ①電源：由 10KVA 供電線路架空引入，經(jīng)變配電后引入各功能區(qū)。 環(huán)境設(shè)計(jì)：道路、給排水、照明、綠化依據(jù) XX 市規(guī)劃局整體規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。針對(duì)本項(xiàng)目特點(diǎn)，將其建成 XX 市 區(qū)西北部獨(dú)具一格的 綜合性商業(yè)用房 。 在總體規(guī)劃上建筑風(fēng)格呈現(xiàn)歐洲建筑典雅的人文特征，風(fēng)格上融現(xiàn)代與古典于一體。 滿足城市規(guī)劃的要求 項(xiàng)目用地位于 XX 市區(qū)西北部，項(xiàng)目建設(shè)符合城市整體規(guī)劃 要求。本項(xiàng)目所在地地質(zhì)構(gòu)造單元屬于揚(yáng)子準(zhǔn)地臺(tái)的 XX斷凹中部，基底構(gòu)造比較復(fù)雜，主要受新生代斷裂構(gòu)造影響，使基底形成一些近東西向的塊狀斷陷及隆起，基底地形凹凸不平。 （ 2）經(jīng)濟(jì)狀況 XX 區(qū)緊緊圍繞“農(nóng)業(yè)增收、農(nóng)村穩(wěn)定”兩大目標(biāo)、以“建基地引精品、抓銷售、增效益“為指針、以調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程為重點(diǎn)，積極實(shí)施四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（糧油、畜牧、蔬菜、蠶桑）帶動(dòng)戰(zhàn)略，同時(shí)對(duì)全區(qū) 27 萬(wàn)畝耕地進(jìn)行了合理布局，劃分了四個(gè)作物帶，大力推廣農(nóng)業(yè)高新使用技術(shù)，突出發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)和營(yíng)銷業(yè)，確保了全區(qū)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)秩序、將抗、快速發(fā)展。在這塊“天漢”的土地上，留下了豐富的文化遺產(chǎn)，其中褒斜棧道石門及其摩崖石刻被列為國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位，古XX、拜將臺(tái)燈 14 處古跡被分別列為省級(jí)、區(qū)級(jí)文物保護(hù)單位。 第 11 頁(yè) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 比較地域和規(guī)模， XX 綜合大廈是市區(qū)西北端規(guī)模較大的商業(yè)用房，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較小。 XX 市經(jīng)濟(jì)中心以城內(nèi)傳統(tǒng)商貿(mào)為主要分布，向江岸生活區(qū)域?yàn)橹饕l(fā) 展方向。兩房供應(yīng)量少，整體市場(chǎng)在國(guó)六條控制下兩房比例會(huì)有所增加，但項(xiàng)目區(qū)域新出項(xiàng)目多大體量高端產(chǎn)品，因此在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)，區(qū)域市場(chǎng)高端大戶型產(chǎn)品將占市場(chǎng)供應(yīng)的絕對(duì)主流。 （ 2） XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)直接或簡(jiǎn)接聯(lián)系著建筑、冶金、建材、裝飾、家電、家具、金融等數(shù)十家產(chǎn)業(yè)，目前，我國(guó)房地產(chǎn)及建筑業(yè)增加值占 GDP 的比重近 9%，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，經(jīng)過(guò)《宏觀及區(qū)域市場(chǎng)研究》報(bào)告分析，我們可以看出整體 XX 房地產(chǎn)及區(qū)域市場(chǎng)有如下表現(xiàn)： ①宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較好， XX 近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度十分猛烈，市民生活水平不斷攀升。據(jù)此對(duì)城市進(jìn)行規(guī)劃布局，提出了“開(kāi)放興市，工業(yè)強(qiáng)市，農(nóng)業(yè)穩(wěn)市”的戰(zhàn)略方針，對(duì)外招商引資的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大，第三產(chǎn)業(yè)朝氣蓬勃。 受國(guó)際金融危機(jī)快速蔓延和世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯減速的影響，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的困難增加，外部 需求明顯收縮，部分行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難，城鎮(zhèn)失業(yè)人員增多，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的壓力明顯加大，保持農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和農(nóng)民持續(xù)增收難度加大。與此同時(shí)， XX 市在綠色產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)建設(shè)方面也取得驕人成績(jī)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資持續(xù)增加， 20xx 年固定資產(chǎn)投資達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 XX 市 XX 區(qū)青龍路西段以南、西一環(huán)路北段以東、前進(jìn)西路以北的區(qū)域內(nèi) 。在提供商業(yè)用房的基礎(chǔ)上，提供優(yōu)質(zhì)的公寓住宅是方便商戶投資、經(jīng)營(yíng)的良好舉措。 XX 市“突破性發(fā)展”的戰(zhàn)略確定了城市規(guī)模超 100 平方公里、城市人口達(dá) 100 萬(wàn)的近期發(fā)展目標(biāo)，該定位給 XX 綜合 大廈 帶來(lái)人流、商流、活動(dòng)流的廣闊市場(chǎng)空間。 XX 村二組的村民也存在著這樣的問(wèn)題，為了妥善解決村民無(wú)收入的問(wèn)題，提高本項(xiàng)目建設(shè)。項(xiàng)目壽命期內(nèi)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為 %，動(dòng)態(tài)投資回收期 年，靜態(tài)投資回收期 年 。 20xx 年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %，其中：住宅 億元，增長(zhǎng) %；商品房屋銷售面積 萬(wàn)平方米，降低 %，其中：住宅 萬(wàn)平方米，降低 %；商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) %，其中：住宅 億萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。而房地產(chǎn)投資占全社 會(huì)固定資產(chǎn)投資比例的增加則更說(shuō)明了房地產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)固定資產(chǎn)投資中的重要性。 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （ 1） XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展綜述 分區(qū)域歷史價(jià)格走勢(shì) XX 房地產(chǎn)在東、西、南、北各個(gè)板塊顯現(xiàn)出全面開(kāi)花的良好局面。雖然大量外地開(kāi)發(fā)商入 XX 整體帶動(dòng)了XX 房地產(chǎn)的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達(dá)區(qū)域，本地房地產(chǎn)發(fā)展水平仍嫌落后，市場(chǎng)存在相當(dāng)?shù)目臻g和機(jī)會(huì)。住宅質(zhì)量、完好率、 第 10 頁(yè) 成套率不斷提高，配套設(shè)施和居住環(huán)境得到改善。 商業(yè)用房的需求分析 隨著 XX 市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， XX 對(duì)外交流越來(lái)越頻繁， XX 市在大中國(guó)的經(jīng)濟(jì)“棋”局下的戰(zhàn)略地位逐漸被突顯。 XX 區(qū)概況 XX 區(qū)位于陜西省南部，是陜西 XX 市城市中心區(qū)。歷史文化名城紀(jì)念地 8 處。 立足“漢、水、綠”三大特色，加快了天臺(tái)山國(guó)家森林公園、褒河省級(jí)森林公園、拜將壇等景點(diǎn)建設(shè)，開(kāi)發(fā)了鳳家溝田園風(fēng)光旅游區(qū)、太陽(yáng)島旅游區(qū)等一批旅游新產(chǎn)品，使旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不斷增強(qiáng)。本項(xiàng)目處于區(qū)內(nèi)海拔 800 米以下的漢江谷地，為北亞熱帶氣候類型，年平均氣溫 ℃，年最高平均氣溫℃，年極端最高氣溫 38℃；年平均最低溫度 ℃，年極端最低氣溫 ℃。 第 16 頁(yè) （ 5）通信：項(xiàng)目周邊通信基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，通信配套良好，可直接從項(xiàng)目四至道路接入。 規(guī)劃定位 （ 1）景觀與朝向 第 18 頁(yè) 將高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)計(jì)于臨街的位置，最大限度地增強(qiáng)對(duì)城市景觀的視覺(jué)感受。 空間 布局上吸取中國(guó)古老的風(fēng)水特征，使辦公的客人能夠體會(huì)到人與自然的結(jié)合。所有衛(wèi)生間、洗漱間、廚房均鋪貼 300 300 防滑地板磚，并增設(shè)柔性防水卷材一道； ④頂棚：采用為輕鋼龍骨礦石膏板吊頂，刷乳膠漆； ⑤屋面： 100 厚水泥聚苯保溫板， SBS 改性瀝青防水； ⑥門窗：內(nèi)門為木門，外門 窗為塑鋼節(jié)能密閉門窗。立面照明采用冷光照明、投光燈設(shè)在附樓四角，屋頂四周設(shè)置節(jié)日彩燈。 （ 6）空調(diào)系統(tǒng) ①冷源和熱源：選用 YS 型螺桿式冷水機(jī)組，夏季提供 7℃ /12℃冷水。 項(xiàng)目施工期對(duì)環(huán)境產(chǎn)生影響有：水土流失、施工噪聲、施工人員的生活污水及施工過(guò)程中產(chǎn)生的生產(chǎn)廢水、施工人員的生活垃圾及施工過(guò)程中產(chǎn)生的建筑垃圾、施工地面揚(yáng)塵和施工機(jī)械設(shè)備排放廢氣等。 以上垃圾應(yīng)按環(huán)保部門要求進(jìn)行分類集中后運(yùn)送指定地點(diǎn)處理。 環(huán)境影響綜合評(píng)價(jià) 第 25 頁(yè) 本項(xiàng)目的在整個(gè)施工過(guò)程中所產(chǎn)生廢水、廢氣、噪聲和固體廢棄物等環(huán)境污染物 ，均達(dá)到有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。 消防 第 27 頁(yè) 本項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，將充分考慮有關(guān)消防要 求，應(yīng)做到建筑防火、消防給水、滅火系統(tǒng)、電氣防火及建立科學(xué)、嚴(yán)格的規(guī)章制度等幾個(gè)方面。 為了鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，吸收先進(jìn)技術(shù)，降低工程造價(jià)、縮短工期、提高投資效益，本項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)、施工及工程監(jiān)理 等均根據(jù)《陜西省建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)條例》等有關(guān)規(guī)定采用招標(biāo)方式進(jìn)行。 具體的進(jìn)度計(jì)劃安排見(jiàn)下表： 第 31 頁(yè) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 階段 序 號(hào) 內(nèi) 容 第一年 第二年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期階段 1 可研報(bào) 告的編制 2 項(xiàng)目審批立項(xiàng) 3 方案設(shè)計(jì) 4 初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì) 建設(shè)階段 5 土建施工 6 配套工程建設(shè) 7 附屬配套設(shè)施建設(shè) 8 人員培訓(xùn) 9 組織驗(yàn)收 10 試運(yùn)營(yíng) 第 32 頁(yè) 第 9 章 投資估算及資金籌措 投資估算依據(jù) 建 設(shè)方案及主要設(shè)備材料表； 單位工程投資估算指標(biāo)； 設(shè)計(jì)參數(shù)； 概算定額； 本地材料、設(shè)備預(yù)算價(jià)格及市場(chǎng)價(jià)格； 現(xiàn)行取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 現(xiàn)場(chǎng)情況。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 （ 1）財(cái)務(wù)價(jià)格 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是對(duì)擬建項(xiàng)目未來(lái)的效益和費(fèi)用進(jìn)行分析，采用的是預(yù)測(cè)價(jià)格。采用直線折舊法，年折舊率為%。 成本費(fèi)用估算 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要為組織策劃和管理本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用。 經(jīng)估算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 %，動(dòng)態(tài)投資回收期 年（含 2 年建設(shè)期），靜態(tài)投資回收期 年（含 2 年建設(shè)期）。 對(duì)本項(xiàng)目計(jì)算表明，在項(xiàng)目建成實(shí)施后，正常運(yùn)營(yíng)年各年的償債備付率均大于 1，說(shuō)明在設(shè)定條件下項(xiàng)目基本具有償還銀行借款的能力。項(xiàng)目所需各項(xiàng)市政工程配套條件，均可以便利解決，為項(xiàng)目順利實(shí)施和早日竣工創(chuàng)造了有利條件，項(xiàng)目在技術(shù)上是可行的。 第 42 頁(yè) 附表 1 項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)