【正文】 用自動(dòng)化系統(tǒng)，用于停車(chē)場(chǎng)的車(chē)況的監(jiān)測(cè)，車(chē)輛的服務(wù)管理、場(chǎng)內(nèi)環(huán)境狀況監(jiān)測(cè)。四、 電視廣播系統(tǒng)接入城市有線電視網(wǎng)；大廈設(shè)廣播前端室，供大廈播放背景音樂(lè)及消防緊急廣播；大堂、每層樓道設(shè)高檔音響系統(tǒng)。五、 電訊及弱電系統(tǒng)大廈內(nèi)設(shè)電話程控站，提供充足的數(shù)據(jù)接口，綜合布線系統(tǒng)由客戶根據(jù)實(shí)際需要布置及安裝。 OA 辦公自動(dòng)化一、 綜合布線系統(tǒng)（POS ）標(biāo)準(zhǔn)層提供每 5 平米一個(gè)信息點(diǎn)，支持圖形、語(yǔ)音、數(shù)據(jù)傳播。 防雷措施在建筑物女兒墻上用 Φ 鍍鋅園鋼做避雷帶，利用建筑物周邊構(gòu)造柱內(nèi)兩根主筋做引下線，利用建筑物樁基做接地裝置。在主樓屋頂、附樓屋頂建造屋頂花園。 建筑標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （JGJ2695） ，居住建筑節(jié)能 50%，其中建筑物承擔(dān) 30%，在外墻、屋頂、窗等圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)上嚴(yán)格控制，構(gòu)造上減少冷橋，加強(qiáng)窗氣密性，以利達(dá)到節(jié)能指標(biāo)要求。三、 聯(lián)動(dòng)功能當(dāng)火災(zāi)時(shí)感煙探測(cè)器、感溫探測(cè)器、消火栓報(bào)警開(kāi)關(guān)、水充批示器、壓力開(kāi)關(guān)動(dòng)作向消防中心報(bào)警，經(jīng)自動(dòng)識(shí)別確認(rèn)后，聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)發(fā)生執(zhí)行予設(shè)程序指令：1） 火災(zāi)時(shí)，在消防中心手動(dòng)、自動(dòng)啟動(dòng)消防泵、噴灑泵滅火。七、 滅火器配置按輕危險(xiǎn)級(jí)配置，配置基準(zhǔn) 3A/具，最大保護(hù)面積 20㎡/A；均采用手提式磷酸銨鹽型滅火器，地下車(chē)庫(kù)按中危險(xiǎn)級(jí)配置，采用推車(chē)式磷酸銨鹽型滅火器，每具 25Kg裝。五、 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)采用濕式滅火系統(tǒng)，設(shè)于地下停車(chē)場(chǎng)等。三、 高層住宅用水量標(biāo)準(zhǔn)：室內(nèi) 201/S；室外 150/S。所有設(shè)在防火墻上的門(mén)均為耐火極限不低于 的甲級(jí)防火門(mén)或設(shè)加密?chē)娏艿姆阑鹁砗煟ū?jí)防火門(mén)） 。 建筑消防一、 編制依據(jù)以《高層民用建筑防火規(guī)范》和《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，為編制依據(jù)。 煤氣一、 編制依據(jù)1） 建設(shè)單位提供的煤氣性質(zhì)2） 建設(shè)單位提供的控規(guī)3） 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》及有關(guān)規(guī)范二、 編制內(nèi)容建設(shè)單位提供煤氣性質(zhì)為低壓，中壓天然氣，熱值為 70008000kcal/m3。對(duì)于特別重要負(fù)荷則增設(shè)柴油發(fā)電機(jī)組或不間斷電源系統(tǒng)作為備用電源。二、 用電指標(biāo)高層：15KW/ 戶三、 電源本工程擬在園區(qū)內(nèi)設(shè)置 1 處 20KV 開(kāi)閉所總?cè)萘繛?5，000KVA ?？梢苑謶艨刂?，分戶計(jì)量收費(fèi)。園區(qū)內(nèi)各個(gè)建筑的生活污水經(jīng)過(guò)化糞池處理后，排入市政污水管網(wǎng)。二、 基礎(chǔ)選型根據(jù)地勘報(bào)告，基礎(chǔ)采用地下箱型基礎(chǔ)。二、 室內(nèi)廚、衛(wèi)功能設(shè)置公寓層每個(gè)獨(dú)立單元預(yù)留室內(nèi)衛(wèi)生間、通風(fēng)換氣管道及上下水管道，寫(xiě)字間層設(shè)置公用衛(wèi)生間；每層防火通道前廳，設(shè)立為樓層的公共吸煙區(qū)。五、 精裝房交房標(biāo)準(zhǔn)（待確定后編制交房手冊(cè)）隔音天花吊頂，高級(jí)木地板，墻面乳膠漆、藝術(shù)照明燈、高級(jí)開(kāi)關(guān)（品牌） ；衛(wèi)生間：配套精裝修，墻地面為高級(jí)瓷磚、高級(jí)衛(wèi)生潔具（品牌） 、高級(jí)照明燈、玻璃淋浴間隔斷；廚房：配套精裝修，高級(jí)炊具（品牌） 、高檔櫥柜、排油煙機(jī)。四、 景觀與視覺(jué)設(shè)計(jì)園區(qū)在西主入口的前方設(shè)計(jì)了大面積的集中綠化部分，不僅可以形成良好的景觀效果，而且可以形成良好的視覺(jué)效果，不僅和建筑的對(duì)話關(guān)系形成良好的關(guān)系，并且注重了建筑群體的視覺(jué)景觀均好性。三十三層主體樓規(guī)劃為：13 層商鋪，433 層為公寓和寫(xiě)字間，地下一層為停車(chē)場(chǎng)。三、 樓宇的設(shè)施設(shè)備管理“松浦大廈”公共設(shè)備管理、維修與保養(yǎng)，保證駐廈業(yè)主的正常商務(wù)、生活等活動(dòng)；駐廈業(yè)主自身設(shè)備設(shè)施的維修。六、 投資目的70%以上為自己辦公；另有部分投資客轉(zhuǎn)租。 客戶屬性分析一、 行業(yè)屬性取向較為散化，以第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小型發(fā)展公司為主。二、 一般投資者偏向于穩(wěn)重、謹(jǐn)慎；在投資選擇時(shí)有優(yōu)選及備選、保底三種計(jì)劃。3） 大廈自身的資源整合、智能管理、生態(tài)環(huán)境，不僅使得商務(wù)形象優(yōu)越，而且更具個(gè)性，能給客戶良好的觀感和深刻的印象，這是定位中的“獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)” 。但從資金回籠的角度看，則應(yīng)利用好優(yōu)勢(shì)，引入新的主題概念和賣(mài)點(diǎn)，以縮短銷售周期、提高樓盤(pán)附加值。其他幾點(diǎn)只能根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行修正。三、 項(xiàng)目適應(yīng)辦公居住需求“松浦大廈”在空間劃分上的靈活性，即同一樓層中單元格局的處理可按需間隔，以適應(yīng)不同租者的規(guī)模需要。 “松浦大廈”的開(kāi)發(fā)建設(shè)必將成為這里的亮點(diǎn)。松北區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮匿杞藤Q(mào)圈。因此，清楚的確定項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和缺陷，了解項(xiàng)目所面臨的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)，對(duì)于制定公司未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關(guān)重要的意義。影響交通條件的因子有：交通流量、公交站點(diǎn)密度、公交線路數(shù)、道路通達(dá)程度等。商圈規(guī)模的大小將直接影響商務(wù)客流量的大小，進(jìn)而影響其價(jià)值。在這一過(guò)程中，人的心理因素對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響是不可忽視的。一、 行政因素行政因素是指國(guó)家政策、法律、法規(guī)和行政法令對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)需求的影響和干預(yù)。 開(kāi)發(fā)商持有項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)并持有的中高檔商業(yè)酒店物業(yè)，包括萬(wàn)達(dá)索菲亞大酒店等。 統(tǒng)一業(yè)權(quán)商業(yè)酒店物業(yè)管理主要由開(kāi)發(fā)商自營(yíng)可以認(rèn)為統(tǒng)一業(yè)權(quán)形式下發(fā)展商有在商務(wù)配套上投入更大成本的動(dòng)機(jī)。當(dāng)然這與哈爾濱作為老工業(yè)基地的歷史經(jīng)濟(jì)背景聯(lián)系在一起。 基礎(chǔ)設(shè)施條件隨著道路的改建、擴(kuò)建和相新建，給水、雨水、污水、電力、電訊、集中供熱、燃?xì)獾榷鄺l市政管線已相繼敷設(shè)至本地段，完全能夠滿足本項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)、使用經(jīng)營(yíng)需要。35 月份為春季，易發(fā)生春旱和大風(fēng)，氣溫回升快而且變化無(wú)常，升溫或降溫一次可達(dá) 10℃左右。引進(jìn)一個(gè)大項(xiàng)目就能提供上下游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)，發(fā)展新產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)。1998 年高等教育管理體制改革后，隸屬關(guān)系實(shí)行中央與地方共建，以黑龍江省管理為主。下轄五個(gè)鎮(zhèn)，即松北鎮(zhèn)、松浦鎮(zhèn)、萬(wàn)寶鎮(zhèn)、對(duì)青山鎮(zhèn)和樂(lè)業(yè)鎮(zhèn)，其中松北鎮(zhèn)、松浦鎮(zhèn)、萬(wàn)寶鎮(zhèn)加掛街道辦事處的牌子。42′~130176?，F(xiàn)代工業(yè)的發(fā)展沒(méi)有現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)的支撐是難以發(fā)展的，只有兩者有機(jī)的結(jié)合起來(lái)才能使區(qū)域工業(yè)不斷發(fā)展壯大。要用系統(tǒng)的觀念制定現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)與加工業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)劃，制定政策引導(dǎo)急需發(fā)展的項(xiàng)目。40′，是黑龍江省省會(huì)，中國(guó)東北北部的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，東北北部地區(qū)最大的中心城市，也是中國(guó)省轄市中管轄面積最大、管轄總?cè)丝诰拥诙坏奶卮蟪鞘?，是中?guó)十大城市之一。市委十二屆七次全會(huì)確定了“北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣”的發(fā)展戰(zhàn)略。項(xiàng)目所在地的自然環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位條件良好。圍繞“北躍”戰(zhàn)略，重點(diǎn)推進(jìn)松北防洪、灌排改擴(kuò)建及水生態(tài)環(huán)境建設(shè)、科技城火炬大廈、科技創(chuàng)新城起步區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、松浦大橋和三環(huán)西橋等重大項(xiàng)目建設(shè)，加快建設(shè)北國(guó)水城和科技新城，這也為松浦大廈的提高了未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?自然環(huán)境條件　哈爾濱位于最北端，是中國(guó)緯度最高、氣溫最低的大都市。911 月份為秋季，降雨明顯減少，晝夜溫差變幅較大，9 月份平均氣溫為 10℃，10 月份北部地區(qū)已到 0℃，南部地區(qū) 24℃。 商業(yè)酒店市場(chǎng)的區(qū)域特征逐漸形成哈爾濱市著名大酒店現(xiàn)有主要分布于三個(gè)區(qū)域，即香坊區(qū)區(qū)周邊，如萬(wàn)達(dá)索菲特大酒店 、勃萊梅大酒店、福松浦天大酒店等；道里區(qū)，如香格里拉大飯店、松花江凱萊花園大酒店等；南崗區(qū)一帶，如華融飯店、戴斯大酒店等。 哈爾濱市商業(yè)酒店市場(chǎng)上的產(chǎn)品質(zhì)量差異較大。如香格里拉酒店等。本文主要從影響商業(yè)酒店需求及價(jià)值的范圍來(lái)分類歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級(jí)的影響因素、因子，構(gòu)成商業(yè)酒店的需求量影響因素體系。房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，其發(fā)展將直接影響和帶動(dòng)機(jī)械、建材、鋼鐵、水泥、運(yùn)輸、金融、裝潢等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；反之，這些相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也必將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。國(guó)際政治環(huán)境、國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況、地區(qū)緊張或軍事沖突、貿(mào)易關(guān)系與競(jìng)爭(zhēng)狀況等，都將明顯影響我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和房地產(chǎn)價(jià)值，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，這些影響因素將更直接更明顯。二、 商服繁華程度商服繁華程度是指一個(gè)城市或地區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚程度和對(duì)周?chē)h(huán)境的影響程度。影響商業(yè)酒店需求和價(jià)值水平的個(gè)別因素包括物理因素和交通便捷度。SWOT 分析的步驟：羅列項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，可能的機(jī)會(huì)與威脅。二、 綠化與景觀“松浦大廈”地處老生活區(qū)，在景觀方面似乎沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)，但大廈正處松花江畔，登高遠(yuǎn)眺，波瀾壯闊的松花江景觀便展現(xiàn)在眼前。二、 臨時(shí)停車(chē)受到限制由于臨近一線馬路，臨時(shí)停車(chē)量有一定局限。商業(yè)酒店的硬件標(biāo)準(zhǔn)、生活空間的靈活配置、行政商務(wù)資源的共享， “三位一體”的“整合型商務(wù)樓”概念的首次提出，為“松浦大廈”確立了項(xiàng)目的整合優(yōu)勢(shì)。物業(yè)交由仲量聯(lián)行這一類似高質(zhì)量的專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理；學(xué)習(xí)、借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)國(guó)際知名品碑的統(tǒng)一招商、管理等；把握機(jī)會(huì)做好宣傳，提高影響，突出該項(xiàng)目樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)，以降低競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手給予的商業(yè)酒店的租售壓力。同時(shí)要特別關(guān)注地緣甲級(jí)商業(yè)酒店與周邊商住客群，關(guān)注周邊科研單位的購(gòu)買(mǎi)力，有意識(shí)從區(qū)域周邊各項(xiàng)目分流買(mǎi)家。新經(jīng)營(yíng)思路（整合型商務(wù)樓）的引入更可提高投資者探究的渴求，增強(qiáng)投資信心。三、 中小企業(yè)主需要一定的面積，開(kāi)間要合理，發(fā)展成敗取決于短期市場(chǎng)成績(jī)，所以，資金的投入會(huì)集中在硬件（包括場(chǎng)地）及廣告推廣、客戶服務(wù)三方面上。二、 職業(yè)性國(guó)有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營(yíng)、民營(yíng)、三資企業(yè)主為主，兼顧少部分外籍服務(wù)型公司。 項(xiàng)目 24 小時(shí)全天候的物業(yè)管理物業(yè)管理應(yīng)對(duì)業(yè)主提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。五、 清潔衛(wèi)生管理保持樓內(nèi)公共場(chǎng)所的清潔，提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)一、 總體平面布局做為一座綜合的商業(yè)項(xiàng)目，平面的布局顯得尤為重要。大堂入口處設(shè)自動(dòng)旋轉(zhuǎn)門(mén)，兩側(cè)設(shè)安全門(mén)。三、 外立面材料外墻玻璃窗為高檔中空雙層隔音保溫玻璃，輔以金屬框料（豎線飾條） 。 設(shè)計(jì)依據(jù)一、 自然條件1） 基本風(fēng)壓 ㎡2） 基本雪壓 ㎡3） 土壤標(biāo)準(zhǔn)凍結(jié)深度（自天然地面下）4） 哈爾濱市抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計(jì)基本加速度為 。水泥砂漿：M5，M10 給水排水一、 編制依據(jù)建筑、總圖、采暖通風(fēng)等專業(yè)提供的條件；給水排水專業(yè)有關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范。園區(qū)內(nèi)設(shè)單獨(dú)的雨水管道。車(chē)庫(kù)排風(fēng)下部排總風(fēng)量的 2/3，上部排總風(fēng)量的 1/3?？紤]噪聲等原因，變電所應(yīng)設(shè)在地下車(chē)庫(kù)，不宜設(shè)在高層地下室，網(wǎng)點(diǎn)的供電是引自其地下變電所。引入市有線電視干線，通過(guò)通信綜合管道引至各需求之單體建筑。低壓煤氣總用氣量 385m3/h，總管徑DN250；中壓煤氣總用氣量 1，414m3/h，總管徑 DN300。三、 建筑功能及防火防煙分區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)設(shè)有噴淋滅火系統(tǒng)，所以防火分區(qū)的面積地下不大于 1，000㎡，地上不大于 2，000㎡。防煙分區(qū)用大于等于 500 毫米高的梁或擋煙垂壁劃分。室內(nèi)消火栓給水管成環(huán)狀布置，消火栓的布置保證兩股充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。系統(tǒng)由灑水噴頭，水流指示器，報(bào)警閥組，壓力開(kāi)關(guān)，末端試水裝置等組成。樓梯及合用前室，設(shè)置機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。4） 加壓風(fēng)機(jī)自動(dòng)開(kāi)啟保證人員疏散安全。3） 根據(jù)視覺(jué)工作需要，精選照度水平。 建材節(jié)能措施“松浦大廈” ，通體透明玻璃窗，采用透光率高，反射率低的玻璃，減少對(duì)周?chē)h(huán)境的光污染，降低熱輻射通過(guò)量，使大廈保溫節(jié)能。在衛(wèi)生間或有淋浴池的地方設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)。大廈設(shè)無(wú)線電通訊防屏蔽系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)大樓通訊無(wú)盲區(qū)。三、 照明系統(tǒng)各層正常照明采用環(huán)網(wǎng)供電方式供電至各層照明總箱。 SA 保安綜合布控一、 電視監(jiān)控系統(tǒng)大廈設(shè)安全防范中心，內(nèi)設(shè)監(jiān)控主機(jī)及相關(guān)設(shè)備，實(shí)行 24 小時(shí)監(jiān)控，大廈各出入口、車(chē)庫(kù)、走道、電梯轎箱等安置攝像機(jī)，設(shè)置攝像自動(dòng)切換監(jiān)控處，采用多畫(huà)面分割器，可以更多地顯示、記錄、回放圖像；裝設(shè)中央閉路電視，由專業(yè)人員 24 小時(shí)監(jiān)察及保安巡視。就社會(huì)環(huán)境而言，主要影響參數(shù)為周邊的土地資源、建筑物、人文景觀等；生活環(huán)境影響參數(shù)為指關(guān)系到校區(qū)及周?chē)用裆顓^(qū)的環(huán)境空氣質(zhì)量、聲環(huán)境質(zhì)量等；生態(tài)環(huán)境中的主要影響參數(shù)為水環(huán)境質(zhì)量、固體廢棄物與污水排放處理情況等。 環(huán)境噪音的影響分析和評(píng)價(jià)一、 噪聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目屬于商業(yè)為主的建筑，其施工期噪音應(yīng)遵循 GB 12523－90《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》標(biāo)準(zhǔn)。 對(duì)空氣環(huán)境影響的分析和評(píng)價(jià)一、 空氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)空氣環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)執(zhí)行 GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 》的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。二、 消防用電消防用電均采用雙路互投（24 小時(shí)不停電） ；報(bào)警系統(tǒng)為總線地址編碼類比控測(cè)，消防水泵、消防噴灑水泵、消防穩(wěn)壓水泵、正壓送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)等消防設(shè)備為多線控制，其他消防設(shè)備為總線控制，并通過(guò)控測(cè)總線返回信號(hào)、煙感、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。24 小時(shí)設(shè)不間斷的夜景照明系統(tǒng)。智能化網(wǎng)絡(luò) 100 兆入樓，10 兆桌面。所有電表數(shù)據(jù)均遠(yuǎn)傳至物業(yè)管理中心。 防雷級(jí)別的確定高層按二級(jí)防雷措施設(shè)施。它遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展原則，規(guī)劃建筑內(nèi)外空間的布置和能源約束，使其在系統(tǒng)內(nèi)部能夠有序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，從而獲得一種高效、低耗、無(wú)廢物污染的生活和辦公方式。8） 按《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》設(shè)置消防電話。二、 探測(cè)器的設(shè)置地下車(chē)庫(kù)、電氣配電室等位置設(shè)置感煙、感溫探測(cè)器，并在主要出入口設(shè)置手動(dòng)報(bào)警銨鈕。配消防水泵結(jié)合器兩組。每區(qū)配消防水泵結(jié)合器兩組。二、 消火栓給水系統(tǒng)消火栓給水系統(tǒng)設(shè)于區(qū)內(nèi)高層建筑內(nèi)。消防控制室、消防水泵房設(shè)有直通室外的安全出口。三、 人員疏散在主入口處均留有相應(yīng)面積的集散廣場(chǎng)，保證人員的及時(shí)疏散。園區(qū)內(nèi)設(shè)置周界防范系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、閉路電視臨近系統(tǒng)。各級(jí)負(fù)荷的配電措施均滿