【正文】 竣工面積分類指數(shù)：自從2002年第2季度以來(lái)，該分類指數(shù)一直運(yùn)行在高位，、說(shuō)明隨著房地產(chǎn)投資進(jìn)度的加快，商品房的供給呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，現(xiàn)房緊張的狀況將得到一定的緩解。%，%，對(duì)推動(dòng)蘇州地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積極的作用。全年市區(qū)寫字樓施工面積112626平方米，%；新開工面積26809平方米，%，竣工面積16086平方米，%。（二）、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)寫字樓銷售狀況分析隨著蘇州城市建設(shè)步伐的加快，各種配套設(shè)施的不斷完善，招商引資力度的加強(qiáng)，2002年，%，%，可以預(yù)測(cè)：2003年的寫字樓市場(chǎng)形勢(shì)不容樂觀。（二）、商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理目前，蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的住宅基本上都是中高檔，中低檔住宅開發(fā)嚴(yán)重不足?！巴ㄖ睂?duì)于以自住為目的的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不會(huì)造成太大的影響；“通知”增大了那些原來(lái)靠銀行貸款炒樓者的獲利難度，這也將在很大程度上最終導(dǎo)致本市高價(jià)房?jī)r(jià)格的下滑。（1）園區(qū)的代表性寫字樓趨于高檔，主要因?yàn)閳@區(qū)的地價(jià)較高。隨后發(fā)現(xiàn)當(dāng)這些工作人群集中之后，又需要解決他們的喝咖啡、吃飯、休閑健身、合并使用公共服務(wù)功能等問(wèn)題，又開始在寫字樓中增加相應(yīng)的功能設(shè)施。（2）華亭大廈周邊雖有部分寫字樓出租率較高，但開發(fā)大廈1986年就已經(jīng)開始出租，華孚寫字樓1997年開始出租，另因其租金較低，面積分割靈活，因此，其出租率相對(duì)較高。 由此可見：本案定位為寫字樓將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調(diào)查分析一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點(diǎn)兩年前蘇州住宅商品房還以多層為主，但隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲，居民可支配收入的不斷升高，居民開始尋求更高品質(zhì)的居住條件，在這種需求的推動(dòng)下，小高層和高層全面發(fā)展，成了市場(chǎng)供應(yīng)的主體。另外，多層住宅一般不帶電梯，不適合老人和孩子上下樓。主要是這種房型比較適合核心家庭居住，但供應(yīng)量過(guò)大，市場(chǎng)空間逐漸變小。價(jià)格分析案 名價(jià)格范圍（元/m2）均 價(jià)（元/m2）主力面積（m2）主力總價(jià)(萬(wàn)元)樓層差價(jià)（元/m2）物業(yè)收費(fèi)（元/m2月）湖畔花園33006500510018050200加城湖濱公寓/5000130/天翔花園37504600400015050春之交響38005400460050白領(lǐng)公寓595072007000220100分析：★各樓盤均價(jià)都在4000元/m2以上■樓層差價(jià)在50100元/m2★主力總價(jià)在60150萬(wàn)元/套，市場(chǎng)承接能力差，銷售去化慢?！铍S著競(jìng)爭(zhēng)的激烈，各個(gè)樓盤都在尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)，主要體現(xiàn)在配套設(shè)置上，出現(xiàn)了例如GOLF、游泳池等軟件配套。120160平米的房源供應(yīng)相對(duì)消費(fèi)能力明顯過(guò)剩，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。該案將在今年8月份推出，目標(biāo)定價(jià)為5000元/平方米。目前，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題有：1．住房供應(yīng)上存在結(jié)構(gòu)性的不合理近年來(lái)，由于蘇州市民購(gòu)房的面積逐年加大，使得開發(fā)商熱衷于建造每套90平方米以上的大房，70平方米以下的小房來(lái)源偏少；主觀上，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)使，把銷售目標(biāo)鎖定在高收入者身上，開發(fā)項(xiàng)目一味追求大而全，面積越來(lái)越大，設(shè)施越來(lái)越奢華，開發(fā)結(jié)構(gòu)越來(lái)越遠(yuǎn)離普通百姓所需，從而造成身邊的高價(jià)房屋層出不窮，而普通大眾所需的經(jīng)濟(jì)房卻鮮有人開發(fā)，小套型住房的來(lái)源越來(lái)越少。最終的結(jié)果必然是；一方面存在大量市場(chǎng)空隙，另一方面造成繁榮假象，市場(chǎng)供應(yīng)與需求不符，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡。次要目標(biāo)群：拆遷戶、舊城區(qū)改善居住環(huán)境群體近年市區(qū)拆遷力度較大，加上老住宅小區(qū)改善居住環(huán)境的需求，這部分群體也將成為本案的有力客源。a酒店式公寓：l 酒店式公寓市場(chǎng)基本飽和l 大量潛在的供應(yīng)量將會(huì)使蘇州酒店式公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)空前激烈、市場(chǎng)去化能力進(jìn)一步減弱，l 酒店式公寓市場(chǎng)跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，存在較大的不確定因素l 再說(shuō)酒店式公寓是一種過(guò)渡的產(chǎn)品，市場(chǎng)容量有限由此可見：本案不宜定位為酒店式公寓 b大套型公寓：l 同質(zhì)樓盤眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈l 從市場(chǎng)面上看，130140㎡的房型銷售狀況一般，150㎡以上的房型銷售壓力明顯增大；l 本案建筑為單體獨(dú)棟，沒有多棟圍合式的社區(qū)有競(jìng)爭(zhēng)力由此可見：本案定位為大套型公寓的優(yōu)勢(shì)有待考驗(yàn) c小套型公寓：l 眾多開發(fā)商偏向于開發(fā)精裝修酒店式公寓或大套型住宅小套型住宅市場(chǎng)存在明顯空隙，市場(chǎng)前景樂觀。4．開發(fā)商“跟風(fēng)”現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品同質(zhì)化程度高小高層住宅好賣，紛紛開發(fā)小高層，精裝修酒店式公寓銷售火暴，又全面推出酒店式公寓。在項(xiàng)目開發(fā)與市場(chǎng)定位的過(guò)程中，只有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，抓住機(jī)會(huì)，才能使項(xiàng)目獲得經(jīng)濟(jì)效益。在面對(duì)目前巨大市場(chǎng)供應(yīng)量的同時(shí)，本案還面臨著兩個(gè)潛在競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案的挑戰(zhàn)?！鲋薪楣窘槿氤醋餍辛?，某公司的中介信息欄目一共公布56套房源,有29套是全新毛坯房乃至期房?！鏊耙彩墙^大部分樓盤都設(shè)置的配套，迎合了消費(fèi)者的親水情 結(jié)?！铩铩铩铩?，但由于面積小，所以總價(jià)相對(duì)較小，市場(chǎng)承接面寬。另外，高層還存在開發(fā)周期長(zhǎng)、造價(jià)高等缺點(diǎn)。目前多層住宅仍是許多蘇州市民的首選，多層的確避免了高層的許多不足，一梯兩戶，基本戶戶朝南，采光、通風(fēng)均十分理想。（3） 從區(qū)域房產(chǎn)上講，金閶區(qū)的規(guī)劃是，著重發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)和物流，預(yù)計(jì)將興建倉(cāng)庫(kù)和物流中心，其房?jī)r(jià)將不會(huì)有很大的上升，該地區(qū)的升值潛力不大。物業(yè)服務(wù)形式越來(lái)越多，集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務(wù)中心、訂票服務(wù)、銀行、寬帶網(wǎng)絡(luò)、開放式大廳、公共會(huì)議大廳等。蘇州市寫字樓物業(yè)的發(fā)展沿革寫字樓俗稱辦公樓，最初的寫字樓，是因商務(wù)活動(dòng)的需要而相互鄰近的一系列小型樓宇，它們各自獨(dú)立又相互緊密聯(lián)系。（4）周邊有休閑娛樂設(shè)施。（五）、消費(fèi)信貸政策的變化可能給樓市帶來(lái)不良影響中國(guó)人民銀行網(wǎng)站13日公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，這是在不到一個(gè)月的時(shí)間里央行第二次要求適當(dāng)限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項(xiàng)目的貸款。從對(duì)604名參加22屆的群眾就所需房型面積作的調(diào)查分析：%；60~%；81~%；101~%；121~%；%。2002年，%，%，%，銷售狀況良好。（二）、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)寫字樓（辦公樓）供應(yīng)形勢(shì)分析2002年市區(qū)共完成寫字樓投資7892萬(wàn)元，%。，%，；，%；，%，可以看出，施工面積和新開工面積都有較大的增長(zhǎng)，漲幅都在60%左右，但竣工面積的漲幅比較小，%。新開工面積分類指數(shù)：截至3月份，%。華亭大廈周邊配套情況一覽表配套類別名稱娛樂設(shè)施佳福保齡球館、胥城娛樂總匯、皇家貴賓俱樂部賓館酒店雅都大酒店、德隆酒樓、胥城大酒店醫(yī)療衛(wèi)生婦幼保健醫(yī)院、蘇州大學(xué)附屬第二醫(yī)院、蘇州市第二人民醫(yī)院學(xué)校蘇州市第十六中學(xué)超市華聯(lián)超市銀行工商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)行胥門分理處公園本案北側(cè)擬建綠化廣場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)胥門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析一、03年1季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運(yùn)行狀況（一）、綜合景氣指數(shù)運(yùn)行狀況分析：從整個(gè)走勢(shì)上來(lái)看，景氣綜合指數(shù)呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，說(shuō)明蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體走勢(shì)良好.2003年1季度房地產(chǎn)景氣狀況上升最快，說(shuō)明1季度房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展強(qiáng)勁，并繼續(xù)呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。華亭大廈距離規(guī)劃中的地鐵1號(hào)線有600米左右的距離，是一個(gè)步行可以接受的距離，軌道交通也是華亭大廈的優(yōu)勢(shì)之一。值得注意的是，居民儲(chǔ)蓄余額也呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)，%，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入的增幅，說(shuō)明02年雖然一再降息，但拉動(dòng)內(nèi)需的效果并不明顯，原因是未來(lái)家庭教育支出較大，居民消費(fèi)管理比較理性。從2000年起，年增長(zhǎng)率都在30%以上。2002年全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2080億元，%；，%。實(shí)際外資利用（億美元）從外資利用絕對(duì)增長(zhǎng)和年增長(zhǎng)走勢(shì)都可以看出，蘇州作為吸引外資最快的城市，實(shí)際利用外資增勢(shì)強(qiáng)勁，隨著城建力度的加強(qiáng)、投資環(huán)境的改善、園區(qū)東擴(kuò)和新區(qū)西擴(kuò)，外資利用走勢(shì)會(huì)更強(qiáng)勁。三香路今年完成了由四車道到六車道的擴(kuò)容，改善了由來(lái)已久的糟糕路況。工行南面是施樂家園小區(qū)沿街住宅的底層店面，經(jīng)營(yíng)飲食和醫(yī)藥。（二）、綜合指數(shù)成因分析指數(shù)名稱指數(shù)值（%）與上年同期相比增減（點(diǎn)）與上季度相比增減（點(diǎn)）綜合景氣指數(shù)開發(fā)投資指數(shù)資金來(lái)源指數(shù)土地購(gòu)置指數(shù)土地開發(fā)指數(shù)空置面積指數(shù)新開工面積指數(shù)竣工面積指數(shù)銷售價(jià)格指數(shù)分析：從綜合指數(shù)的8個(gè)分類指數(shù)來(lái)看，與去年同期相比景氣水平7升1降、與上季度（2002年4季度）相比景氣水平6升2降