【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 其特定的涵義及概念。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，中國(guó)大陸地區(qū)傳統(tǒng)生產(chǎn)方式中沒(méi)有寫(xiě)字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對(duì)內(nèi)進(jìn)行行政管理的封閉式辦公方式。寫(xiě)字樓在蘇州如同在整個(gè)中國(guó)大陸地區(qū)一樣，是近二十年來(lái)的新興產(chǎn)物，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寫(xiě)字樓也有如雨后春筍般出現(xiàn)，其巍峨的特征很能吸引人群的目光。寫(xiě)字樓在物業(yè)形式上講，從最早的多層，到小高層和高層。從其相應(yīng)的配套上講，從簡(jiǎn)單裝修到精美裝修，從分散空調(diào)到中央空調(diào)。物業(yè)服務(wù)形式越來(lái)越多，集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務(wù)中心、訂票服務(wù)、銀行、寬帶網(wǎng)絡(luò)、開(kāi)放式大廳、公共會(huì)議大廳等。 蘇州市寫(xiě)字樓租售行情調(diào)查 蘇州部分寫(xiě)字樓租售情況一覽表案名售價(jià)出售率租金（元/M2*月）物業(yè)管理費(fèi)（元/M2*月）出租率備注高檔園區(qū)國(guó)際大廈　　99租金已含（22）90%　世紀(jì)金融大廈830040%104租金已含（15）85%現(xiàn)有5層在售金獅大廈　　85租金已含96%只租不售中檔國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈 4500　　70租金已含90%　加城大廈　　80租金已含（16）91%物業(yè)費(fèi)含空調(diào)費(fèi)綜藝開(kāi)元4750100%50　　售后代租華福大廈　　45租金已含（）93%　協(xié)和大廈510045%4010%售后代租\商住兩用東環(huán)大廈400020%4080%　整層出售萬(wàn)盛大廈　　36租金已含55%　低檔金洲大廈　　22租金已含60%　開(kāi)發(fā)大廈　　28租金已含100%　華孚大廈　　24租金已含98%　嘉登大廈　　25租金已含97%商住兩用從上表得出：（1）總體上講，蘇州市寫(xiě)字樓的出租情況較好，其良好的出租率有其客觀原因：良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；大廈內(nèi)部配套齊全、裝修精良。（2）華亭大廈周邊雖有部分寫(xiě)字樓出租率較高，但開(kāi)發(fā)大廈1986年就已經(jīng)開(kāi)始出租，華孚寫(xiě)字樓1997年開(kāi)始出租，另因其租金較低，面積分割靈活，因此，其出租率相對(duì)較高。而萬(wàn)盛大廈和金洲大廈出租率較低?？梢?jiàn)該區(qū)域中、低檔寫(xiě)字樓供應(yīng)量仍較大，有過(guò)?，F(xiàn)象。蘇州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)行業(yè)分布現(xiàn)狀一覽表案 名業(yè)態(tài)分布　行政辦公金融業(yè)貿(mào)易物流制造業(yè)建筑業(yè)教育科研咨詢服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)能源化工生物醫(yī)藥電子電工總計(jì)高檔國(guó)際大廈130000004300222金獅大廈00121250518281770中檔加城大廈033465212712449國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈 1216752618130869東環(huán)大廈12702233111225低檔華孚大廈00321308400223開(kāi)發(fā)大廈006133412240742金洲大廈00206006000216總計(jì)1574926281520812017434316從蘇州市現(xiàn)有辦公樓的行業(yè)分布上看，目標(biāo)客層主要集中在咨詢服務(wù)類、貿(mào)易、電子電工、制造業(yè)、物流等行業(yè)，對(duì)寫(xiě)字樓的需求主要集中在咨詢服務(wù)、貿(mào)易等相關(guān)企業(yè)！蘇州市寫(xiě)字樓配套情況：寫(xiě)字樓相關(guān)配套一覽表 配套案名停車位電梯數(shù)餐廳吸煙區(qū)通訊系統(tǒng)保安系統(tǒng)消防系統(tǒng)中央空調(diào)通信增強(qiáng)系統(tǒng)增強(qiáng)系統(tǒng)衛(wèi)星電視系統(tǒng)園區(qū)國(guó)際大廈150個(gè)6有有有有有有有有世紀(jì)金融大廈150個(gè)7有有有有有有有有金獅大廈120個(gè)5有有有有有有有有國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈90個(gè)5有有有有有有無(wú)無(wú)加城大廈116個(gè)3無(wú)有有有有有無(wú)無(wú)綜藝開(kāi)元50個(gè)4無(wú)有有有有有無(wú)無(wú)萬(wàn)盛大廈50個(gè)4無(wú)無(wú)無(wú)有有有無(wú)無(wú)金洲大廈30個(gè)3無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)有無(wú)無(wú)無(wú)華福大廈60個(gè)2無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)有無(wú)無(wú)無(wú)開(kāi)發(fā)大廈30個(gè)2無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)有有無(wú)無(wú)協(xié)和大廈25個(gè)5有無(wú)無(wú)有有有無(wú)無(wú)東環(huán)大廈約40個(gè)2無(wú)有無(wú)無(wú)有有無(wú)無(wú)華孚大廈無(wú)2無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)有無(wú)無(wú)無(wú)嘉登大廈約30個(gè)2無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)有無(wú)無(wú)無(wú)l 中高檔寫(xiě)字樓配套設(shè)施齊全，尤其在停車位、電梯數(shù)量與質(zhì)量、安保監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)考慮周備。小結(jié)（1） 總體上講，蘇州市投入使用的寫(xiě)字樓租售情況較好。（2） 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫(xiě)字樓的入住企業(yè)來(lái)看，行業(yè)主要分布在物流、貿(mào)易、咨詢商務(wù)等，商業(yè)、流通類企業(yè)不多，所以從蘇州的發(fā)展來(lái)看，寫(xiě)字樓發(fā)展前景不容樂(lè)觀。（3） 從區(qū)域房產(chǎn)上講，金閶區(qū)的規(guī)劃是，著重發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)和物流，預(yù)計(jì)將興建倉(cāng)庫(kù)和物流中心，其房?jī)r(jià)將不會(huì)有很大的上升，該地區(qū)的升值潛力不大。（4） 蘇州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量很大，就華亭大廈周邊尚有空余的寫(xiě)字樓還是很多，如萬(wàn)盛大廈、金洲大廈，且規(guī)模較大。 由此可見(jiàn)：本案定位為寫(xiě)字樓將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調(diào)查分析一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點(diǎn)兩年前蘇州住宅商品房還以多層為主，但隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲，居民可支配收入的不斷升高，居民開(kāi)始尋求更高品質(zhì)的居住條件，在這種需求的推動(dòng)下，小高層和高層全面發(fā)展，成了市場(chǎng)供應(yīng)的主體。小高層和高層的發(fā)展與土地拍賣有直接關(guān)系，地價(jià)翻了幾翻，土地成了極其寶貴的資源。以蘇州工業(yè)園區(qū)為例，該區(qū)域土地達(dá)到了每畝250萬(wàn)元。如果建普通住宅要達(dá)到每平方米7000元才能保本，這樣的價(jià)格對(duì)一般購(gòu)房戶是難以接受的。有資料顯示，在深圳、上海、北京、廣州等地，小高層物業(yè)和高層已成為如今購(gòu)房者消費(fèi)的新時(shí)尚，因而十分地走俏。據(jù)調(diào)查，在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，小高層和高層的整體出售價(jià)不僅沒(méi)有打折，反而還提高了5%，但我們也要看到，由于目前蘇州小高層和高層的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，形成需求強(qiáng)勁、去化速度相對(duì)較慢的怪現(xiàn)象。目前多層住宅仍是許多蘇州市民的首選，多層的確避免了高層的許多不足，一梯兩戶，基本戶戶朝南，采光、通風(fēng)均十分理想。但多層住宅窖率相對(duì)比較低，無(wú)疑會(huì)增加成本，拉高房?jī)r(jià)，稍微便宜一點(diǎn)的大多位于偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，一般家庭難以承受。另外，多層住宅一般不帶電梯，不適合老人和孩子上下樓。為節(jié)約用地，多層住宅在設(shè)計(jì)時(shí)要考慮面寬，造成小開(kāi)間、大進(jìn)深，忽略了人的需要。更由于地價(jià)問(wèn)題，不少小區(qū)還容易犧牲綠地來(lái)?yè)Q取面積，造成兩棟樓間的間距往往會(huì)較為狹小，小區(qū)的視線及通透性受到影響。相對(duì)多層而言，小高層和高層物業(yè)都配有電梯，上下便利，管理現(xiàn)代化、房屋實(shí)用率高，物管費(fèi)相應(yīng)較低，安逸清靜。此類物業(yè)一般所在的位置都屬于黃金地段，周圍有：學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、銀行等配套設(shè)施都十分齊全，物業(yè)升值潛力大。當(dāng)然高層住宅也存在通風(fēng)、采光不良，私密性差，高容積率造成生活品質(zhì)下降、住戶的舒適性得不到滿足等缺憾。另外，高層還存在開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、造價(jià)高等缺點(diǎn)。46二、在售小高層、高層樓盤(pán)調(diào)查分析房型供應(yīng)量分析 案名房型湖畔花園加城湖濱公寓天翔花園湖左岸萬(wàn)楊香樟星海人家總計(jì)套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例排名一房一廳一衛(wèi)19%19二房二廳一衛(wèi)19%40%59二房二廳二衛(wèi)