【文章內(nèi)容簡介】 保持一定的發(fā)展速度，走勢平穩(wěn)。 投資主體數(shù)量變化不大但每個企業(yè)投資進(jìn)一步增加 從開發(fā)規(guī)模上看， 1999 年上半年末全市在建開發(fā)項目開發(fā)規(guī)模１０億元以上的房地產(chǎn)企業(yè)５９家，較上年增加８家，總投資１７９２億元，較上年增加２6９億元，平均每個企業(yè)總投資由上年的 億元上升到３０．４億元；共完成投資６４．７億元 ，同比增長１２．９％，占房地產(chǎn)投資的比重為４７．９％。 從實際完成投資上看，上半年全市完成投資億元以上的房地產(chǎn)企業(yè) 26 家，較上年增加２家，完成投資 億元，較上年增長 %，本市房地產(chǎn)投資的比重為 ％，上升了 個百分點。在 26 個企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè) 13 家，完成投資 億元；港澳臺及外商投資企業(yè) 13 家，完成投資 億元。 投資主體的相對集中，在一定程度上帶全動了全市房地產(chǎn)投資的增長，也有利于具有一定規(guī)模的公司上規(guī)模、上水平，規(guī)范管理，創(chuàng)造品牌效應(yīng)，有益于避免房地產(chǎn)開發(fā)一盤散沙，遍地開 花和無序發(fā)展的弊端。但政府有關(guān)部亦應(yīng)提前考慮一批重大項目竣工后，如果沒有大項目補充對年末乃至明年房地產(chǎn)投資規(guī)模及走勢產(chǎn)生的影響。 商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的 50%以上 1999 年上半年全市商品住宅投資 億元，同比增長 ％，增幅上升 個百分點。商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的比重為 52%，較上年增長 個百分點。與投資上升相適應(yīng)，全市同期商品住宅開復(fù)工面積達(dá) 萬平方米，增長 ％，其中本年報開工 萬平方米，增長 ％。 22 商品住宅投資上升，開復(fù)工面積增加， 一方面是受宏觀政策導(dǎo)向影響；另一方面，作為企業(yè)經(jīng)營者面對較激烈的市場競爭仍投入如此大量的資金，說明其對末來市場的預(yù)期較高。 三、 項目經(jīng)營前景分析 地點分析 該項目用地建設(shè)地點位于北京市西城區(qū)，項目建設(shè)用地東距二環(huán)路 1 公里；南距月壇南街 公里；西距釣魚臺國賓館 1 公里；北距阜外大街 1 公里。用地附近有包括 2 1 65 路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。項目附近基本沒有工業(yè)生產(chǎn)等空氣污染源，綠化條件和空氣質(zhì)量良好，是開發(fā)面向國內(nèi)買家高檔寫字樓和住宅的適宜地點。 需求與供給情況分 析 本項目所處的月壇北街和三里河地區(qū)為國家行政機(jī)關(guān)和經(jīng)濟(jì)指揮機(jī)構(gòu)集中的地區(qū)，附近散布著國家計委、財政部、中國科學(xué)院、國家國內(nèi)貿(mào)易局，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，人口較為密集，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，商業(yè)發(fā)達(dá)，萬方商場、京克窿超級市場、賽特購物中心、復(fù)興商業(yè)城、長安商場等各大商場距項目用地咫尺之遙，項目占地西面為玉淵潭公園，東面為月壇公園和月壇體育館，且周圍地區(qū)有多家賓館、飯店，服務(wù)設(shè)施較為完備。從地理位置上看本項目為北京市房地產(chǎn)開發(fā)銷售的黃金地段之一，用地周圍交通、教育、商業(yè)設(shè)施齊全，地理條件十分優(yōu)越。 經(jīng)營前景分 析 由于本項目所在的地理位置優(yōu)越，該地區(qū)已成為北京市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地區(qū)，周圍地區(qū)已建有北京金融街、萬通廣場、國賓花園、釣魚臺賓館等商住項 23 目，形成了良好的投資環(huán)境，十分適宜建設(shè)高級寫字樓、住宅和商業(yè)設(shè)施。 根據(jù)上述分析，我們認(rèn)為本項目自然、地理、交通條件都十分優(yōu)越，各項配套設(shè)施齊全，開發(fā)方向符合市場需求，市場前景十分樂觀。 24 第七章 投資估算和資金來源 一、 投資估算 根據(jù)項目初步規(guī)劃方案，結(jié)合建設(shè)工程的實際需要及國家和北京市的有關(guān)政策規(guī)定，本項目的建設(shè)投資包括土地地價、前期工程費、建安工程費及向政府繳納 的各種稅費等?，F(xiàn)就有關(guān)投資分項說明如下： 征地、拆遷費和土地出讓金 根據(jù)國家和北京市有關(guān)規(guī)定，本項目所占用地應(yīng)按國家和北京市政府有關(guān)部門規(guī)定辦理土地有償出讓手續(xù)。地價包括土地有償出讓金，市政配套費及四源費。由于本規(guī)劃尚未確定，土地價格尚未評估。同時規(guī)劃該項目用地存在拆遷問題，也要支付一定的費用。經(jīng)參考臨近同類開發(fā)用地的價格水平，本報告暫按共需繳納 7200 萬元人民幣估算。 前期工程費 包括三通一平、土地勘探、建筑規(guī)劃設(shè)計等費用，按 380 萬元估算。 建安工程費 根據(jù)初步估算，項目建建安 工程費共需投資 10100 萬元。 設(shè)計施工管理稅費 這部分費用包括施工執(zhí)照費、預(yù)算檢查費、投招標(biāo)管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、竣工圖費、建材發(fā)展基金等，累計約 300 萬元。 25 市政公用設(shè)施費 根據(jù)初步估算市政公用設(shè)施費共計 200 萬元。 籌建期管理費和銷售費用 由于該項目在籌建期內(nèi)將進(jìn)行預(yù)售，需要支出的籌建期管理費和銷售費用預(yù)計為 450 萬元。 開辦費和不可預(yù)見費 計劃項目籌建期內(nèi)開辦費、不可預(yù)見費計劃為 378 萬元。 通過以上分析，歸納出本項目的總投資估算為 19， 000 萬元人民幣，具體情況如下表： 項目投資估算表 單位：人民幣萬元 序號 項目 金額 1 征地、拆遷費和土地出讓金 7， 200 2 前期工程費 380 3 建安工程費 10， 100 4 設(shè)計施工費 300 5 市政公用設(shè)施費 200 6 籌建期管理費和銷售費 450 7 開辦費和不可預(yù)見費 370 合計 19， 000 以上投資估算應(yīng)在項目規(guī)劃、設(shè)計批準(zhǔn)后再做詳細(xì)測算。 26 二、 資金來源 本項目開發(fā)建設(shè)所需資金將全部由開發(fā)建設(shè)單位北京市首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌解決。 27 第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度 一、 建設(shè)方式 為把本項目建設(shè)成為北京市一流的高檔寫字樓和住宅樓工程，本項目擬聘請國內(nèi)著名設(shè)計師進(jìn)行方案規(guī)劃及初步設(shè)計，由國內(nèi)建筑設(shè)計院進(jìn)行施工圖設(shè)計，同時機(jī)電設(shè)施、內(nèi)裝修及營業(yè)設(shè)備均由具有多年經(jīng)驗的顧問提供咨詢服務(wù)。 項目的建設(shè)施工將按照北京市有關(guān)工程招標(biāo)的規(guī)定，以國內(nèi)競爭招標(biāo)的方式，選擇國內(nèi)的建筑施工企業(yè)組織施工。 為保證工程質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請有名望、 有資質(zhì)、管理規(guī)范的工程監(jiān)理單位配合北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站進(jìn)行具體工程質(zhì)量監(jiān)督檢查工作。 二、 建設(shè)進(jìn)度 計劃項目建設(shè)期為 3 年，力爭在 2020 年 10 月前建成，具體計劃如下： 2020 年 11 月前 1） 完成項目可行性報告的編制和報批工作； 2） 完成規(guī)劃方案的調(diào)整和報批工作。 2020 年 12 月前 1） 與有關(guān)部門協(xié)調(diào)，制定市政配套方案； 2） 辦理土地有償出讓手續(xù)，領(lǐng)取國有土地使用證； 28 3） 進(jìn)行拆遷工作，完成三通一平； 4） 進(jìn)行地質(zhì)勘探和工程各項前期準(zhǔn)備工作； 5） 完成工程的施工圖設(shè)計； 6） 選定施工單位，完成各種開工手續(xù)，項目開工建設(shè)； 2020 年 3 月前 1） 辦理商品房預(yù)售許可證； 2） 完成項目銷售推廣策劃，開始預(yù)售工作； 2020 年 10 月前 1） 進(jìn)行建安工程施工，包括基礎(chǔ)工程和結(jié)構(gòu)工程建設(shè)； 2） 隨工程進(jìn)度進(jìn)行設(shè)備安裝、調(diào)試、驗收； 3） 建筑物的內(nèi)外裝飾、裝修 4） 配套進(jìn)行環(huán)境和綠化工程； 5） 隨工程進(jìn)度進(jìn)行維修停車樓的設(shè)備采購、安裝； 2020 年 10 月前 1） 進(jìn)行項目竣工驗收工作； 2） 完成市政配套和綠化等室外工程； 3） 完成物業(yè)管理前期籌備工作； 4）項目全面竣工交付使用。 29 第九章 項目財務(wù)分析 一、 基本經(jīng)濟(jì)參數(shù) 營業(yè)收入 本項目營業(yè)收入來源于寫字樓和公寓銷售收入 及商務(wù)公寓租金收入等項內(nèi)容。 1） 寫字樓和公寓銷售收入 預(yù)計項目自開發(fā)建設(shè)期開始展開寫字樓和公寓預(yù)售，在項目建設(shè)竣工后完成全部銷售工作。在項目建設(shè)期中 2020 年可完成銷售全部建筑面積的 30%左右，2020 年將完成銷售建筑面積的 40%左右，其余將在 2020 年 12 月之前全部售完。由于本項目建成后能夠提供優(yōu)越的地理位置和優(yōu)美的商住條件，預(yù)計寫字樓和公寓平均售價在每平方米 12， 000 元左右，具體每年銷售收入情況預(yù)測如下表所示： 寫字樓和公寓銷售收入估算表 單位：人民幣萬元 年份 2020 2020 2020 合計銷售面積 ( 平方米） 12936 17248 12936 43120銷售單價 11000 11000 12020 銷售收入 14,230 18,973 15,523 48,726 2） 公寓租金收入 項目的商務(wù)公寓將用于出租經(jīng)營，按平均租金 120 元 /年 /平米估算，每年租金收入約為 2834 萬元。 30 營業(yè)收入?yún)R總表 單位：人民幣萬元 項目 \年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 寫字樓公寓銷售收入 14230 18973 15523 0 0 0 0 0 0 0 公寓租金收入 2834 2834 2834 2834 2834 2834 2834 其他收入 200 200 200 200 200 200 200 合計 14320 18973 15523 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034 經(jīng)營成本和費用 1）企業(yè)管理費 該項目建成后的企業(yè)管理費包括建設(shè)期行政費用、維修養(yǎng)護(hù)費、折舊和攤銷等各項費用支出。（每年具體費用支出見下表） （ 1） 建設(shè)期行政費用 指項目建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的各種行政事務(wù)費用，如業(yè)務(wù)招待費、辦公費等。按每年40 萬元測算。 （ 2） 維修養(yǎng)護(hù)費 指機(jī)電設(shè)備及物業(yè)設(shè)施的日常維護(hù)、維修、保養(yǎng)費用，按每年 50 萬元計算。 （ 3） 折舊和攤 銷 折舊和攤銷主要是指項目開發(fā)建設(shè)單位自留用房用于租給物業(yè)管理公司和 31 商業(yè)設(shè)施租賃者建筑面積的折舊和攤銷及開辦費和不可預(yù)見費等多項費用攤銷。具體情況如下表所示： 年折舊與攤銷表 單位：萬元 項目 應(yīng)分?jǐn)偪偼顿Y額 分?jǐn)偙壤? 折舊年限（年） 20202020年每年計提 20202020年每年計提 出租房屋建設(shè)費用 1000 20 50 20 20 籌備期管理費和銷售費用 450 20 3 150 0 開辦費和不可預(yù)見費 370 20 10 37 37 合計 1820 207 57 上述各項合并形成企業(yè)管理費用表，列示如下： 企業(yè)管理費用表 單位：人民幣萬元 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 202040 40 4050 50 50 50 50 50 50207 207 207 57 57 57 57 57 57 57247 247 247 107 107 107 107 107 107 107 2）營業(yè)稅 本項目的營業(yè)稅分兩種稅率上繳，其中 20202020 年由于經(jīng)營房地產(chǎn)銷售，營業(yè)稅按照營業(yè)額的 5%上繳， 2020 年以后的經(jīng)營活動按營業(yè)額的 3%上繳。具體情況列表顯示如下： 32 營業(yè)稅金明細(xì)表 單位：人民幣萬元 項目 \ 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 合計房地產(chǎn)銷售營業(yè)額 14230 18973 15523 48726稅率 房地產(chǎn)銷售稅金 712 949 776 2922其他業(yè)務(wù)營業(yè)額 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034 21238稅率 其他業(yè)務(wù)稅金 91 91 91 91 91 91 91 637合計 712 949 776 91 91 91 91 91 91 91 3559 現(xiàn)將營業(yè)成本 和費用匯總?cè)缦拢? 年經(jīng)營成本和費用匯總表 單位：人民幣萬元 項目 \ 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020企業(yè)管理費用 247 247 247 107 107 107 107 107 107 107營業(yè)稅 712 949 776 91 91 91 91 91 91 91合計 959 1196 1023 198 198 198 198 198 198 198 所得稅及其他稅金 按照我國相關(guān)法律規(guī)定，該項目應(yīng)繳納的稅項包括營業(yè)稅、所得稅等，其中所得稅為利潤的 33%，其余稅項列入企業(yè)管理費中。 盈余公積金和資本公積金 盈余公積金按稅后利潤的 5%計提。資本公積金按稅后利潤的