【文章內容簡介】 目前這種酒店式公寓（或產權式酒店、酒店式商務公寓）為數(shù)甚少，基本上沒有形成什么市場競爭，這就為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了相當有利的開發(fā)空間，這表明，目前**酒店式公寓大有所為，其市場前景十分看好。本次調查也顯示，市民對于酒店式公寓的市場前景普遍較為看好，其中有60%的被訪者認為這種酒店式公寓發(fā)展前景不錯，1/3的被訪者則表示酒店式公寓的發(fā)展前景一般，其最終的發(fā)展狀態(tài)要看整個酒店式公寓市場的行業(yè)規(guī)范程度和競爭態(tài)勢以及酒店式公寓提供的硬件和軟件服務的內容和成色，因此，就目前的形勢來看，這部分被訪者對此物業(yè)持謹慎態(tài)度。而認為酒店式公寓前景黯淡的被訪者人數(shù)所占比例僅為7%，表明市民整體上還是比較看好這種酒店式公寓，當然，在認為酒店式公寓具有較好前景的同時，他們也表現(xiàn)出不少憂慮，就是對酒店式公寓能否挖掘和真正提供客戶內心深處所需求的服務并沒有抱太大的信心，由此可見，對酒店式公寓客戶相對精準的定位和對他們心里需求的挖掘和研究將是酒店式公寓開發(fā)和經營成敗的一個非常重要的因素。關于酒店式公寓未來發(fā)展的相關探討盡管巨大的旅游資源（另外**還是西部大開發(fā)的橋頭堡城市）為**酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了十分優(yōu)越的條件和廣闊的空間，但由于酒店式公寓物業(yè)在**目前為數(shù)尚少，還沒有形成一定的規(guī)模和大環(huán)境，因此一些潛在的問題尚未暴露出來，而這些問題到后來可能會影響到整個酒店式公寓市場的良性發(fā)展，所以開發(fā)商必須未雨綢繆，事先作好長遠的、全盤的和相對精準的策劃和定位。從**酒店市場目前反映出來的問題看，大的方面是整個酒店行業(yè)沒有一個可以執(zhí)行的價格制定標準，以致酒店在制定門市價格、折扣和優(yōu)惠政策方面“各自為政”，比較混亂，從而為搶占客戶進行殘酷的“價格戰(zhàn)”，使整個酒店行業(yè)利潤受損；而小的方面則出現(xiàn)在酒店本身因循守舊、不思創(chuàng)新，在酒店業(yè)競爭日益激烈的環(huán)境下以一種被動的經營方式去面對市場，這不但不能為酒店帶來豐厚的利潤，反而可能被市場所淘汰，因此，無論是整個酒店業(yè)的大環(huán)境還是酒店本身經營的策略和思路方面都存在較多問題，而這些問題嚴重地影響到酒店業(yè)的長遠發(fā)展。休閑、娛樂、健身場所調查分析**休閑、娛樂市場現(xiàn)狀描述**休閑、娛樂場所經營現(xiàn)狀抽樣分析**休閑、娛樂、健身場所經營狀況綜合分析**休閑、娛樂、健身市場現(xiàn)狀描述**休閑、娛樂、健身市場贏利空間廣闊對**部分健身、娛樂、休閑、餐飲場所經營狀況的調查表明，目前**餐飲市場表現(xiàn)出非常好的態(tài)勢，從事這些行業(yè)的公司或個體老板從中賺取了非常豐厚的利潤；而健身、娛樂、休閑市場遠未達到飽和，尤其是融健身、娛樂、休閑、餐飲功能于一體的大型娛樂健身活動中心為數(shù)甚少，市場可開發(fā)的空間比較樂觀。時下休閑、娛樂、健身等消費形式正成為一種消費時尚，而追求時尚和前衛(wèi)的一族將是一個相當可觀的群體，因此市場有著相對較大的需求潛力，消費形勢向好。**休閑、娛樂、健身場所經營狀況抽樣分析健身中心調查分析規(guī)模：目前市場健身中心的經營規(guī)模普遍在200 m2至4000 m2左右，可同時容納人數(shù)在200人左右。經營時間：多數(shù)健身中心營業(yè)時間從早上8：00至8：30開始，到晚上的21：00至2：00結束。經營高峰期基本出現(xiàn)在上午10：00到12：00以后，一直延續(xù)到下午7：00到晚上23：00左右。消費者年齡和性別特征：消費者年齡和性別往往根據(jù)所消費的項目不同而有所差異，對于力量、運動型消費項目如拳擊、跑步機、肌肉訓練、力量訓練則主要為男性，年齡以18—40歲的居多；而一般的運動項目如健身車、踏步機、綜合訓練機等男女性別的顧客均有一定的比例，但仍以男性居多，而年齡則在18—50歲之間。消費者身份特征：以休閑、健美、美體、減肥為目的的消費者主要以女性居多，身份主要為職業(yè)白領和學生；而以運動、力量、發(fā)泄等為目的的消費者以男性居多，身份主要為職業(yè)白領、部門經理和年輕的企業(yè)老板。消費的目的：男性以運動健身、力量訓練、發(fā)泄等主要目的，也有部分是出于放松和減肥等考慮。女性則主要以健身、健美、保持體形、減肥和放松為目的。消費類型：男性主要以保齡球、跑步機、力量訓練、綜合訓練機類為主要消費類型，其中跑步機、綜合訓練機最受歡迎。女性主要消費的類型有保齡球、健美操，也有部分進行跑步機等項目的消費。項目收費：項目收費有兩種類型，即每次使用付費和月卡、年卡付費。跑步機、騎馬機、健身車等消費項目平均收費為5元/小時，月卡、年卡收費情況為： 月卡 每張300元；年卡 每張2580元；會員卡 每張3800元。茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧經營狀況調查規(guī)模：茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧等經營場所經營規(guī)模普遍在30 m2至400 m2左右，最多可同時容納人數(shù)在100—120人左右。經營時間：多數(shù)營業(yè)時間從早上9：00開始，到晚上的22：30—2：00結束。經營高峰期基本出現(xiàn)在上午11：30—12：30，晚上20：00—22：30左右。消費者年齡和性別特征：男女消費者基本處于均衡態(tài)勢，消費者年齡90%集中于18—40歲，其中18—25歲、25—30歲和30—40歲年齡段人群比例基本上各占1/3。消費者身份特征：絕大部分（約占60%）為年輕職業(yè)白領和學生，也有一部分企業(yè)老板，自由職業(yè)者。消費的目的：80%—90%出于休閑的目的，50%—60%出于商談業(yè)務的需要，30%—40%出于品嘗的目的，與朋友聊天交流的占到30%—40%。經營房型及收費：主要以迷你型、小型和豪華型居多。其中 迷你型 20元/小時，20 m2左右； 小型 20元/小時 20 m2左右； 豪華型 30元/小時 30 m2左右。暢銷品牌：上島咖啡 20元 2040人/天 上島咖啡口味不錯，價廉物美； 大陸風情極品 18元 2040人/天 樣子美觀、口感好、經濟實惠； 大陸風情格調 18元 2040人天 口感好、實惠、環(huán)境幽靜； 極品藍山 78元 1020人/天 精選咖啡豆、口味更香醇； 藍山咖啡 25/20元 510人/天 味純 巴西咖啡 20元/杯 30元/壺 香味濃、口感好、適合大眾口味 漢堡 100人左右 價格合理、口感好 薯條 3元 60人左右 價格便宜、口感好； 茶 3050元/壺 2030人 熱情周到、有賓至如歸的感覺； 百威啤酒 15元/小瓶 34人 炸雞 7元 60人左右 方便快捷 花茶 2540元/壺 價格合適 水上世界、游泳、洗浴場所調查規(guī)模：經營規(guī)模普遍在1000 m2至3000 m2左右。經營時間：從早上9：00左右到晚上的21：00至24：00結束。消費者年齡和性別特征：水上龍宮的顧客年齡主要為25歲以下和3040歲，即主要為年輕家庭消費和學生消費。男女比例均衡。消費者身份特征：重要為學生和有小孩的家庭。消費的目的：帶小孩玩、學游泳、健身。消費場所：水上龍宮（解放路）最受歡迎項目 造浪池 像海邊的感覺 周六、日消費人次： 造浪池 1000人左右 兒童池 300人左右 環(huán)流河 300人左右 火山攀巖 200人左右 按摩池 50人左右 乘伐滑道 100人左右 旋滑道 200人左右 直滑道 200人左右 高速滑道 200人左右 蛟龍滑道 200人左右 舞廳、夜總會、KTV音樂廣場經營調查規(guī)模：經營規(guī)模普遍在200 m2至400 m2左右。可容納100人左右。經營時間：晚上19：00左右到第二天1：30左右。消費者年齡和性別特征：舞廳、夜總會主要為男性；KTV音樂廣場男女比例均衡。顧客年齡主要為2540歲左右，即主要為中、青年男女。消費者身份特征：企業(yè)老板、職業(yè)白領。消費的目的：娛樂、商談業(yè)務。消費類型： 舞廳 小型 50元 6 m2 左右 中型 80元 9 m2 左右 大型 100元 11 m2左右 KTV 小型 40—80元 中型 50—120元 大型 70—160元 豪華型 100—200元**休閑、娛樂、健身場所經營狀況綜合分析以上對于**休閑、娛樂、健身場所的調查及相關資料（**旅游網、行業(yè)協(xié)會、報紙信息）的分析表明，目前**建身、娛樂、餐飲、休閑行業(yè)整體經營處于良好態(tài)勢，尤其是餐飲和舞廳、夜總會、KTV等娛樂性場所，從調查數(shù)據(jù)和相關資料還顯示，**人對于“水”上消費頗為青睞，無論是目前**最大的“水上世界”——龍宮，還是諸如維多利亞浴場、溫沙堡洗浴等場所都表現(xiàn)出比較好的經營狀況。對于**的健身俱樂部，目前主要有“中體”俱樂部等幾家、整體規(guī)模不大，提供的內部設施和環(huán)境略顯欠缺和單調，盡管如此，還是表現(xiàn)出較好的經營狀況。時下，人們將健身、運動作為生活的時尚，對健身、娛樂、休閑的需要越來越大，要求也越來越高，因此，針對廣大市民（主要對象為大學生、工薪白領、商務人士、愛美人士等）的集各種功能于一體的大型俱樂部，必會受到市場的歡迎。按照**市政府提出的目前進一步擴大對外開放，強化區(qū)域性商貿中心地位，推進旅游產業(yè)現(xiàn)代化進程的要求，結合目前國內旅游市場發(fā)展狀況，今后**市總的旅游業(yè)發(fā)展趨勢將會重點發(fā)展連鎖經營、委托管理等現(xiàn)代化營銷方式，而各類旅游新型業(yè)態(tài)，綜合性旅游設施，經濟快捷型酒店將成為實現(xiàn)新型旅游方式的主角。從商業(yè)資本結構看，除本地旅游企業(yè)鞏固和擴大企業(yè)規(guī)模和競爭力外，國內酒店巨頭及國際酒店大鱷亦將抓緊時機進入**市場，參與**市酒店市場的競爭，本地商家一股獨大的狀況將會發(fā)生根本轉變。以2004年末統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，若各項增長指標保持不變，今后每年將新增約7——8萬人次的旅游客源，這一潛在的數(shù)字還將會加大。但是，作為大型省會城市，按每年遞增旅游客源總額，已有的酒店設施已無法滿足人們的需求。因此，**市酒店業(yè)具有巨大的市場空間和潛力，應當抓住機遇，率先搶灘。第二節(jié) 微觀市場調研與分析一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內人口構成“**大廈”所在區(qū)域人文環(huán)境優(yōu)良，周邊單位有經濟環(huán)境：項目地周邊以 等樓盤開發(fā)亦為本項目建設實施起到了呼應作用，將逐漸形成**市的休閑娛樂繁榮區(qū)。二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢——呼喚本項目所在區(qū)域的商業(yè)設施目前以大中型餐飲、娛樂和中小百貨店面為主，與該區(qū)域的人口密度和經濟發(fā)展水平不相符合。由于計劃經濟條件下的影響，**市目前的大型旅游酒店設施多集中中檔偏上水平線上，租賃價格以及不科學的經營模式成為制約發(fā)展的主要因素之一。隨著**市城市化進程的加快，旅游產業(yè)結構的調整已經刻不容緩。鑒于以上種種，在旅游人群的消費需求呼喚下，**路緣線以酒店住宿、休閑餐飲、娛樂健體為主體的休閑消費街區(qū)呼之欲出。第二部分：項目總體戰(zhàn)略規(guī)劃第四章．項目建設方案一、項目總體情況該項目位于**市雁塔區(qū)**門內，（**路南端），總建筑面積可達32000平方米。建設工期分為兩年。其中，基礎面積為3500平方米，一層至三層為商業(yè)用房10500平方米，四至八層為商務辦公住房及寫字間17500平方米?！?*大廈”總高為24米，地下停車場有133個車位。以上項目均為**物業(yè)發(fā)展有限公司代為建造。二、項目管理情況：**公司從項目醞釀階段開始運作至今已將近兩年。因該項目屬于招牌掛工程，拆遷工作難度極大。為此公司專門成立了“**大廈項目部”由公司總經理及副總經理分別擔任項目部正副項目經理，項目部下設拆遷部、工程部、合同預算部、開發(fā)部，經營銷售部、招商部全力配合項目的實施。由于有強有力的領導班子，加之各部門緊密配合及業(yè)主的支持，本項目目前工程、進度、費用控制均在計劃之列。受到業(yè)主和質檢站的高度評價。這為下一步**大廈的開工及管理奠定了很好的基礎。項目管理組織架構圖：物業(yè)發(fā)展有限公司副總經理副總經理總經理策劃部招商部經營、銷售部開發(fā)部合同預算部工程部拆遷部三、**大廈規(guī)劃審批情況：　　2002年經政府土地部門對ＸＸ號辦公宿舍用地掛牌，我公司通過競拍，于2003年11月取得該地塊70年的使用權（面積５６４８平方米，折合８．４７２畝）。建設用地規(guī)劃許可證號為（