【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 并不會(huì)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，反而會(huì)提高海南地產(chǎn)的整體形象，能吸引到更多的島外人士來海南購房，對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)整體是利好，海南的旅游、度假地產(chǎn)概念將越做越大。大企業(yè)集團(tuán)的進(jìn)入不只帶來巨額的資金，他們?nèi)碌拈_發(fā)理念、國際化的社區(qū)規(guī)劃、時(shí)尚的現(xiàn)代建筑、專業(yè)的物業(yè)管理，將帶動(dòng)海南開發(fā)水平的提高，并促使項(xiàng)目建設(shè)邁上新的臺(tái)階。 島外人士仍是購買海南商品房的主力軍據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)計(jì)，2011年海南旅游房地產(chǎn)呈現(xiàn)建銷兩旺的局面，截至10月底，已銷售419萬平方米，全年有望達(dá)到500萬平方米。今年上半年，島外人士購買某市、三亞市商品住房保持較高的比重，％、％，％、％。海南省旅游業(yè)現(xiàn)狀分析（1）%，旅游業(yè)已成為海南省重要的支柱性產(chǎn)業(yè)。海南島擁有許多稱號(hào)，如“椰島”、“綠島”、“生態(tài)島”、“溫泉島”、“長(zhǎng)壽島”等。從現(xiàn)代旅游業(yè)的角度來衡量，海南天然具備發(fā)展旅游業(yè)的諸多要素，因此，海南省旅游業(yè)雖然起步較晚，但豐富的熱帶海島旅游資源使其在海南建省后得到迅速發(fā)展。海南由于城市規(guī)模較小，現(xiàn)代工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，因此建省辦特區(qū)以來，歷屆海南政府都十分重視發(fā)展旅游業(yè)，通過確立和實(shí)施“一省兩地”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，將旅游業(yè)作為海南優(yōu)先發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，努力把旅游資源的潛在優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。1988年，旅游總收入約3億元，2011年，海南省接待旅游過夜人數(shù)3000萬人次，；旅游總收入超300億元，是1988的100倍，19882011，全國旅游總收入增長(zhǎng)43倍，海南省收入增速明顯更快。經(jīng)過多少年的培育和發(fā)展，海南省旅游行業(yè)已形成了具有相當(dāng)規(guī)模的“吃、住、行、游、購、娛”六大要素功能齊全、協(xié)調(diào)配套的產(chǎn)業(yè)體系，以觀光為主，度假、會(huì)議為輔的海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局已初具規(guī)模，1987年，%；2011年，%，%，旅游業(yè)已成為海南省經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。（2）海南國內(nèi)旅游市場(chǎng)在金融危機(jī)下仍保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)在建設(shè)國際旅游島、自由貿(mào)易島的背景之下，海南特區(qū)迎來了發(fā)展的春天。在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響下，海南國內(nèi)旅游市場(chǎng)依然保持持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。2011年，海南接待國內(nèi)外游客超過3000萬人次，龐大的客源為旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。海南省旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)伴隨海南建省辦特區(qū)20年來的風(fēng)雨歷程，海南旅游業(yè)也從空白行業(yè)發(fā)展成為全省的支柱產(chǎn)業(yè)，取得了耀眼的成績(jī)，目前海南旅游基本完成打基礎(chǔ)的戰(zhàn)略任務(wù)，進(jìn)入了新的發(fā)展階段。海南旅游業(yè)發(fā)展空間巨大：（1）海南旅游資源豐富，在亞太區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，旅游業(yè)發(fā)展空間很大；（2）未來海南將逐步向生態(tài)旅游、休閑度假旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老等方向升級(jí)，土地、優(yōu)質(zhì)自然資源的價(jià)值將進(jìn)一步凸顯。旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、營(yíng)銷模式，開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。另一類觀點(diǎn)注重旅游房地產(chǎn)的環(huán)境依托特性，認(rèn)為旅游房地產(chǎn)必須依托周邊豐富的旅游資源（包括自然景區(qū)、人造景區(qū)），因此又把旅游房地產(chǎn)等同為“旅游景觀房地產(chǎn)”。從旅游產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的角度，旅游房地產(chǎn)更多地關(guān)注房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目所形成的旅游功能，“分時(shí)度假”、“產(chǎn)權(quán)酒店”等均屬于這類項(xiàng)目。海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀：海南的旅游房地產(chǎn)發(fā)展，是經(jīng)歷最初的摸索階段后，目前正在從單一型的旅游房地產(chǎn)業(yè)逐步過度到綜合性，外向型，多元化的產(chǎn)業(yè)形勢(shì)，由單一的近旅游地商住消費(fèi)，逐步向旅游者以旅游，度假，投資等為目的的并最終產(chǎn)生購買行的房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)，營(yíng)銷等多種形式的發(fā)展，如景區(qū)住宅，風(fēng)景名勝度假村，時(shí)權(quán)酒店，產(chǎn)權(quán)酒店，養(yǎng)老型酒店等多類型的旅游地產(chǎn)，目前正在得以全面發(fā)展。旅游房地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)相結(jié)合的一種邊緣產(chǎn)業(yè)。其獨(dú)有的特點(diǎn)是：一是以優(yōu)美的自然景觀和人文景觀，齊全的旅游休閑娛樂設(shè)施為主要依托；二是以滿足旅游市場(chǎng)需要為出發(fā)點(diǎn)；三是以突出休閑、度假為主要目的。透過國外一些國家發(fā)展旅游房地產(chǎn)的實(shí)踐，可以得出：發(fā)展旅游房地產(chǎn)有利于促進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。能夠加快完善旅游目的地的旅游配套設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)，為旅游活動(dòng)的開展創(chuàng)造良好的前提條件。能夠帶動(dòng)如建筑、交通、飲食、通信等行業(yè)的發(fā)展，并提供就業(yè)崗位，增加政府稅收。發(fā)展旅游房地產(chǎn)業(yè)，可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，可以解決房地產(chǎn)中的空置房問題，盤活房地產(chǎn)中的積壓資金等問題。因此，是我省方興未艾的特殊產(chǎn)業(yè)。必須認(rèn)真研究和解決發(fā)展中的問題，使其沿著健康的方向發(fā)展。海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的可行性第一，海南具備發(fā)展旅游地產(chǎn)的良好基礎(chǔ)和必要條件。大家都知道，是我國繼臺(tái)灣寶島之后的第二寶島，而且相比之下海南島的氣候優(yōu)勢(shì)更加明顯一些，因?yàn)檎麄€(gè)海南島處于熱帶，在三亞、陵水、東方往南中部屬于熱帶，再往南就是赤道熱帶，往北走叫做邊緣熱帶，整個(gè)海南偶然的處在了熱帶特殊的一個(gè)地理位置，造就了它獨(dú)特的生態(tài)自然環(huán)境，這是我們發(fā)展旅游地產(chǎn)最重要的條件。第二條，這些年旅游產(chǎn)業(yè)的又好又快的發(fā)展。海南是中國八大旅游區(qū)之一。在八大旅游區(qū)當(dāng)中，海南島是唯一的一個(gè)以整個(gè)海南省、整個(gè)島為旅游區(qū)，其他旅游區(qū)是幾個(gè)省，或者省市自治區(qū)一個(gè)組團(tuán)一個(gè)集合，海南有它的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。這些年海南發(fā)展也實(shí)現(xiàn)了比較好、比較快的發(fā)展，成為中國乃至世界上聞名的熱帶度假旅游天堂，這是海南的一個(gè)是獨(dú)特生態(tài)環(huán)境優(yōu)。 　第三條，場(chǎng)特色發(fā)展。海南發(fā)展地產(chǎn)業(yè)，走的是一條旅游加房地產(chǎn)的道路，特別是三亞90%的地產(chǎn)項(xiàng)目都是針對(duì)大陸居民來海南購房的。這兩年這種特色市場(chǎng)的發(fā)展很快，像文昌、瓊海、保亭、陵水、五指山，它的市場(chǎng)更多的都是針對(duì)內(nèi)地，這就決定了海南房地產(chǎn)的服務(wù)范圍不是一種居住性的地產(chǎn)，基本上屬于在生活達(dá)到小康水平或者更高水平以后來海南島開始短期度假這樣一個(gè)需求，再以后就是購房、休閑、安居、養(yǎng)老，它走的是這樣一條道路。 第四條，從市場(chǎng)的角度來看，過來海南的購房者，多半是自有資金購房，所以受銀行放貸的影響比較小。海南發(fā)展旅游地產(chǎn)應(yīng)堅(jiān)持的發(fā)展方向：第一，建設(shè)具有鮮明的海南特色的旅游地產(chǎn)發(fā)展體系，走精品化特色的發(fā)展道路。習(xí)近平副主席在參加博鰲亞洲論壇、海南視察的時(shí)候也提到，海南國際旅游島建設(shè)要走出一條高品位、有特色、有質(zhì)量的科學(xué)發(fā)展道路。旅游地產(chǎn)由于市場(chǎng)的需求主要是購買健康房、長(zhǎng)壽房、休閑安居房，所以我們的規(guī)劃建設(shè)品位也要走高端，突出海南的氣候、人文、生態(tài)環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，更多的突出海南的元素，發(fā)展具有高端成長(zhǎng)性的高品質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)品，讓海南良好的生態(tài)資源價(jià)值得以充分的體現(xiàn)，使房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)成功的轉(zhuǎn)型升級(jí)，把旅游地產(chǎn)項(xiàng)目成為海南另一類特色旅游景點(diǎn)。第二條，構(gòu)筑以打造專業(yè)旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)，居住、商業(yè)、辦公等協(xié)調(diào)發(fā)展的多元化的地產(chǎn)體系，重點(diǎn)發(fā)展以度假村、度假酒店、游艇基地、康復(fù)養(yǎng)生酒店式公寓為代表的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)旅游地產(chǎn)，配套發(fā)展商業(yè)、辦公、文化娛樂、體育醫(yī)療衛(wèi)生等配套服務(wù)設(shè)施，以滿足不同類型不同檔次的旅游消費(fèi)要求，改變傳統(tǒng)的片面強(qiáng)調(diào)數(shù)量和發(fā)展速度的房地產(chǎn)發(fā)展模式，從以一次性開發(fā)為特征的粗放型開發(fā)過渡到以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)為主的可持續(xù)發(fā)展。第三條，發(fā)展生態(tài)環(huán)保的節(jié)能項(xiàng)目，促進(jìn)綠色低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材，提高產(chǎn)業(yè)化的水平，充分利用海南的太陽能的優(yōu)勢(shì)、沼氣池的優(yōu)勢(shì)、風(fēng)能的優(yōu)勢(shì)，包括未來潮汐優(yōu)勢(shì)及以發(fā)展生態(tài)旅游地產(chǎn)提高產(chǎn)品附加值。第四條，構(gòu)建海南旅游地產(chǎn)的高端化、網(wǎng)絡(luò)化、市場(chǎng)化、人文化的服務(wù)體系。第四條也正是今天軟實(shí)力峰會(huì)當(dāng)中一個(gè)很重要的主題，中午我跟我們新浪、攜程、易居、如家?guī)孜恢髽I(yè)家也談到，海南旅游地產(chǎn)的軟實(shí)力的提升在于服務(wù)整合水平，用線上線下的各種資源，來形成旅游地產(chǎn)從規(guī)劃開發(fā)、建設(shè)到資本投入到后期的市場(chǎng)推廣，再到線下良好地產(chǎn)服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)搭建。目前海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題（1）在對(duì)旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)過程中，無論是旅游房地產(chǎn)生產(chǎn)者還是消費(fèi)者，都缺乏經(jīng)驗(yàn)，且認(rèn)識(shí)不足。眾多旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目低水平開發(fā)，缺乏科學(xué)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃。旅游房地產(chǎn)生產(chǎn)者更是突出的表現(xiàn)在只強(qiáng)調(diào)短期的經(jīng)濟(jì)利益，不顧長(zhǎng)遠(yuǎn)的社會(huì)、生態(tài)和環(huán)境效益。這不僅造成了旅游資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，而且粗制濫造的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，帶來了景觀環(huán)境破壞，使旅游區(qū)形象受到嚴(yán)重?fù)p壞，損失難以彌補(bǔ)。同時(shí)，與旅游房地產(chǎn)相關(guān)的理論、法律法規(guī)缺乏。行業(yè)法規(guī)的不健全，不完善導(dǎo)致了旅游房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的混亂，最直接的后果體現(xiàn)在旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者身上。往往在出現(xiàn)旅游房地產(chǎn)糾紛問題上，旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者由于沒有配套的法律法規(guī)支持，常常處于弱勢(shì)群體，相應(yīng)的權(quán)利得不到保障。（2）旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍然處于賣方市場(chǎng)，市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用甚小，達(dá)不到旅游資源的優(yōu)化配置，不利于旅游房地產(chǎn)形成良好的市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。加之旅游房地產(chǎn)消費(fèi)對(duì)大多數(shù)消費(fèi)者而言，還存在著支付能力的困難，旅游房地產(chǎn)需求缺乏彈性，這些因素將影響旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展。（3）旅游業(yè)存在的淡旺季，不可避免的季節(jié)性的明顯差異，導(dǎo)致了旅游設(shè)施的季節(jié)性閑置，從而間接的影響了旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。因旅游房地產(chǎn)是一種特殊的房地產(chǎn)，旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者只有購買旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)后，才能感受到這種房地產(chǎn)的價(jià)值和品質(zhì)。因此，對(duì)消費(fèi)者而言，存在著信息的不對(duì)稱，增加了消費(fèi)者購買的風(fēng)險(xiǎn)和損失，即我們所說的旅游房地產(chǎn)外部性問題，最終的結(jié)果將引起旅游房地產(chǎn)內(nèi)在的不公平和不公正性現(xiàn)象的出現(xiàn)，從而不利于旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性持續(xù)發(fā)展（4）在旅游房地產(chǎn)開發(fā)上，大多是一哄而上，角色定位不明確，開發(fā)規(guī)劃缺乏歷史文化內(nèi)涵。旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道也相對(duì)單一，銷售方式不夠靈活，多數(shù)依靠旅游房地產(chǎn)開發(fā)公司來進(jìn)行，政府及相關(guān)部門參與性很少。發(fā)展海南旅游房地產(chǎn)的對(duì)策建議 首先在旅游房地產(chǎn)開發(fā)上，要合理布局，準(zhǔn)確定位。對(duì)旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要進(jìn)行必要的可行性分析，進(jìn)行相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)分析。將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，運(yùn)用到旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，注重“借勢(shì)”去發(fā)展旅游房地產(chǎn)，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益。二是要避免旅游房地產(chǎn)外部性的影響，對(duì)自然、人文旅游資源的破壞，對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境的污染。旅游房地產(chǎn)開發(fā)商不能搞掠奪式開發(fā)，要注意合理利用土地，保護(hù)耕地和生態(tài)環(huán)境，注重旅游景點(diǎn)開發(fā)與環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)發(fā)展，處理好旅游開發(fā)與經(jīng)濟(jì)利益、生態(tài)利益、社會(huì)利益之間的關(guān)系。旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目要科學(xué)設(shè)計(jì)，精心策劃，突出文化品位，注重旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的文化含金量。沒有文化歷史內(nèi)涵的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品將最終失去市場(chǎng)。三是同時(shí)應(yīng)該注重協(xié)調(diào)發(fā)展，做到節(jié)能環(huán)保與發(fā)展同行，也少不了政府和企業(yè)的協(xié)調(diào)規(guī)劃，防止盲目開發(fā)，項(xiàng)目的規(guī)劃和開發(fā)應(yīng)該注重多層次發(fā)展海南旅游房地產(chǎn)在旅游業(yè)中發(fā)揮著越來越重要的推動(dòng)作用，海南旅游房地產(chǎn)作為一個(gè)新型成為旅游開發(fā)中的新熱點(diǎn)，是轉(zhuǎn)變旅游業(yè)開發(fā)和房地產(chǎn)發(fā)展的重要舉措。ASEB 柵格分析法將曼寧哈斯德賴弗布朗(ManningHassDriverBrown)需求層次分析與SWOT 分析結(jié)合起來的一種綜合分析方法。ASEB 指戶外休閑需求的4 個(gè)層級(jí)：休閑活動(dòng)(Activity)、背景(Settings)、體驗(yàn)(Experience)、收益(Benefits)；SWOT 指分析企業(yè)的資源與能力內(nèi)在的優(yōu)勢(shì)(Strengths)與劣勢(shì)(Weaknesses)、外在的機(jī)遇(Opportunities)與威脅(Threats)。ASEB 柵格分析的橫軸為需求的4 個(gè)層級(jí)，縱軸是SWOT 的4 個(gè)方面，按順序從SA(對(duì)活動(dòng)的優(yōu)勢(shì)評(píng)估)到TB (對(duì)滿足的威脅評(píng)估)對(duì)行列交叉所組成的16 個(gè)單元逐次進(jìn)行研究。通過ASEB 柵格分析，對(duì)體驗(yàn)需求4 個(gè)層級(jí)各方面存在的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)以及機(jī)遇和威脅有更加清晰的判識(shí)，由此評(píng)估顧客對(duì)體驗(yàn)的滿意度，為消費(fèi)群體針對(duì)性地提供他們所期望的不同體驗(yàn)(見表1)表2 海南旅游地產(chǎn)ASEB 分析綜合表活動(dòng)背景體驗(yàn)收益優(yōu)勢(shì)游艇、星級(jí)酒店、高爾夫等高端活動(dòng)場(chǎng)所聚集，滿足客戶不同層次體驗(yàn)；獨(dú)特賣點(diǎn)：如三亞世界小姐總決賽、博鰲亞洲論壇等世界級(jí)活動(dòng)項(xiàng)目；亞龍灣、海棠灣等國家海岸成為海南旅游名片；唯一的熱帶島嶼，熱帶雨林、溫泉、濱海、氣候等得天獨(dú)厚的自然資源；建設(shè)海南國際旅游島是國家長(zhǎng)期戰(zhàn)略；生態(tài)休閑體驗(yàn)：觀海、游園、泡溫泉等；文化休閑體驗(yàn)：海南黎苗文化、檳榔谷、三亞南山寺；度假娛樂體驗(yàn)：入住星級(jí)酒店、潛水、打高爾夫球等；放松心情，增長(zhǎng)見識(shí)；結(jié)交朋友，提升商務(wù)交際；養(yǎng)生養(yǎng)老，延年益壽；劣勢(shì)現(xiàn)有活動(dòng)產(chǎn)品斷層，從低端直奔高端，中端人群能體驗(yàn)的活動(dòng)產(chǎn)品較少；活動(dòng)產(chǎn)品的衍生性不強(qiáng)，產(chǎn)品單一，無法讓客戶達(dá)到全方位體驗(yàn)；活動(dòng)產(chǎn)品一般都是復(fù)制而來，創(chuàng)新產(chǎn)品匱乏；政策力不夠，缺乏統(tǒng)一的旅游地產(chǎn)形象；九十年代，爛尾樓陰影依然是客戶、政府擔(dān)心所在；產(chǎn)業(yè)鏈不完善，項(xiàng)目單一生存；體驗(yàn)的差異化不強(qiáng)，以小企業(yè)模仿開發(fā)或者大型房企規(guī)范化開發(fā)為主；體驗(yàn)的參與性不強(qiáng)，生動(dòng)性不夠，多為被動(dòng)體驗(yàn)；粗放式批地、粗放式開發(fā)形成的惡性發(fā)展并不能造福海南老百姓；層次不齊的產(chǎn)品，政府在下個(gè)規(guī)劃周期將存在大困境；機(jī)會(huì)客戶對(duì)售后服務(wù)或售后體驗(yàn)的需求逐漸增加；主題化、系列化產(chǎn)品逐漸引入，可延長(zhǎng)客戶體驗(yàn)周期；航天城、海底公園、免稅店、國際旅游島先行試驗(yàn)區(qū)、動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地等的落地增加新的體驗(yàn)形式；國內(nèi)一線房企進(jìn)入海南，給旅游地產(chǎn)發(fā)展注入最前沿的建設(shè)思路；城市住宅地產(chǎn)發(fā)展遇到前所未有的困局，開發(fā)商乘機(jī)挺進(jìn)旅游地產(chǎn)；高鐵、機(jī)場(chǎng)、高速公路等交通網(wǎng)絡(luò)的快速增補(bǔ)，創(chuàng)造新的機(jī)會(huì)；競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，旅游地產(chǎn)開發(fā)也在尋求體驗(yàn)突破；大型房企整體開發(fā)，體驗(yàn)配套相對(duì)完善，可行成強(qiáng)有力區(qū)域帶動(dòng)；客戶區(qū)域特征強(qiáng)，有利于銷售渠道、銷售網(wǎng)絡(luò)和品牌資源的整合；隨著國際旅游島的發(fā)展，投資海南旅游地產(chǎn)，藏巨大升值潛力；未被開發(fā)的土地批地性質(zhì)存在未知性，可發(fā)揮的空間很大；威脅季節(jié)性和周期性帶給旅游地產(chǎn)的發(fā)展威脅；不確定的財(cái)政政策和貨幣政策影響客戶的心態(tài)；旅游業(yè)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)路線的不一致性，致使旅游與地產(chǎn)實(shí)際不關(guān)聯(lián)；其他旅游城市旅游地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)客戶的分流；旅游體驗(yàn)與地產(chǎn)體驗(yàn)的連續(xù)性和不可預(yù)知性，不可控因素多；如何在保持生態(tài)平衡的條件下創(chuàng)造有特色的低碳體驗(yàn)；大型體驗(yàn)較好的旅游地產(chǎn)開發(fā)周期一般較長(zhǎng)；受成本、季節(jié)性等因素限制，體驗(yàn)的真實(shí)行不強(qiáng)。海南經(jīng)過30年的改革開放和20年建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，經(jīng)濟(jì)社