【文章內(nèi)容簡介】 新寵，酒店式公寓落戶西安應(yīng)該是最近兩年的事，盡管市場對此物業(yè)也有些炒作，而酒店式公寓也有不少其它物業(yè)所無法比擬的優(yōu)點（如引進(jìn)星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，既可居住又可辦公，價格也普遍比一般酒店低，而且它還具有非常明顯的投資功能），但至今為止西安的酒店式公寓尚未形成一定的規(guī)模 。 對目前已經(jīng)出現(xiàn)過的幾個以酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，湯姆公寓、 “水晶島 ”和中匯商務(wù)酒店目前代表了三種酒店類型，湯姆公寓實際上是產(chǎn)權(quán)式酒店， “水晶島 ”是定位于酒店式公寓，而中匯商務(wù)酒店則定位為酒店式商務(wù)公寓。以下就這三類酒店物業(yè)進(jìn)行對比分析： “湯姆公寓 ”屬產(chǎn)權(quán)式酒店。這種產(chǎn)權(quán)式酒店，亦稱產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，它源于歐洲， 70 年代初期傳至美國。自美國二戰(zhàn)期間盛行而今。在國內(nèi)，這種產(chǎn)權(quán)式酒店首先進(jìn)入深圳，其次而及上海、北京、天津等城市，近年來在內(nèi)地一些發(fā)達(dá)城市如成都、西安、重慶等地也 開始出現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)式酒店實質(zhì)是 “時權(quán)酒店 ”，即出售在一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售，也可用于交換。由于一般酒店通常只租不售，而產(chǎn)權(quán)式酒店可以購買在一定時期內(nèi)的住宿或設(shè)施的權(quán)利，這種權(quán)利還具有上市轉(zhuǎn)售和交換的功能，因而它具有居住功能的同時也可以作為投資之用，這一點，可說是與一般酒店的主要差異之處。產(chǎn)權(quán)式酒店在發(fā)達(dá)旅游城市或地區(qū)最為流行，它通常建于一個城市的旅游要道，以擁有充足的客源和較高的租用率，因而，這種產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)該說也是旅游的產(chǎn)物。而湯姆公寓可以說是就是在西安這種良好旅游資源的背 景下應(yīng)運而生的。 位于城東興慶公園對面的 “中匯商務(wù)酒店 ”，是西安第一個酒店式商務(wù)公寓。中匯商務(wù)酒店兼有酒店、寫字樓、居住等多項功能，它與一般的酒店式公寓的主要區(qū)別在于這種酒店式商務(wù)公寓在酒店式公寓的基礎(chǔ)上還兼有 SOHO 的功能，一般的酒店式公寓盡管也可以居住和辦公，但其辦公環(huán)境遠(yuǎn)不及酒店式商務(wù)公寓，而 SOHO 雖然打的是辦公和居住的牌子，而且辦公環(huán)境優(yōu)越，但卻缺乏酒店式商務(wù)公寓酒店式的星級服務(wù)，因而從功能上講，酒店式商務(wù)公寓與酒店式公寓和 SOHO 存在非常明顯的區(qū)別，這種區(qū)別使得酒店式商務(wù)公寓相比酒店式公寓和 SOHO 而言，其功能更多、服務(wù)更優(yōu)、檔次更高。中匯商務(wù)酒店也正是基于其良好的居住、辦公條件和細(xì)致周到的星級酒店服務(wù)而受到市場青睞，據(jù)調(diào)查，中匯商務(wù)酒店客源豐富，入住率高，而且很大一部分為長期租用客戶，中匯商務(wù)酒店也因此獲得豐厚利潤。 由高新地產(chǎn)擬建的 “水晶島 ”定位為酒店式公寓，屆時它將建成集辦公和居住于一體的物業(yè)形式，并將引進(jìn)星級酒店式的服務(wù)功能和管理模式，使其居住和辦公環(huán)境更加便利和舒適。由于 “水晶島 ”定位為酒店式公寓，兼有居住和辦公的功能，同時又享受酒店式的星級服務(wù)，因而其面向的客戶將主要是高級職業(yè)白領(lǐng)、單 身貴族、投資者、本市中小型公司、外來商務(wù)人士和一些外來知名公司辦事員等。由于這種酒店式公寓兼有酒店、公寓和居住的功能，而租金又較一般酒店要低，所以它依靠高品質(zhì)的硬、軟服務(wù)將會贏得較大的市場（在國外和國內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市，這種酒店式公寓十分受歡迎，其平均租用率達(dá)到 60%以上，因而它具有相當(dāng)好的投資價值），其良好的投資功能也將吸引大量投資者的目光。 但由于 “水晶島 ”采用的是 “售后返租 ” 銷售方式（即業(yè)主購買物業(yè)后又返租給開發(fā)商并讓其代為經(jīng)管，一定年限之后開發(fā)商又將物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)交還給業(yè)主），這種銷售方式目前真 正成功的在西安為數(shù)甚少，沒有很好的借鑒和參考對象，而這種酒店式公寓在管理和經(jīng)營上又具有相當(dāng)高的技術(shù)含量，因此， “水晶島 ”這種銷售方式帶有相當(dāng)大的風(fēng)險性，開發(fā)商應(yīng)該充分的考慮到這一點。 從以上對酒店式公寓 ——“水晶島 ”、產(chǎn)權(quán)式酒店 ——湯姆公寓和酒店式商務(wù)公寓 ——中匯商務(wù)酒店的分析發(fā)現(xiàn)，無論是湯姆公寓還是中匯商務(wù)酒店，其在市場的受歡迎程度都相當(dāng)高，市場對此也青睞有加；而 “水晶島 ”由于其座落的地段無論是自然景觀環(huán)境、人文素質(zhì)、交通狀況都具有得天獨厚的優(yōu)勢，而西高新良好的發(fā)展勢頭更為這種酒店式公寓創(chuàng)造了十分良好的 開發(fā)條件和發(fā)展前景。 盡管酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）目前在西安尚處空白市場（或基本處于空白市場），具有很大的開發(fā)空間，同時西安巨大的旅游資源也為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展創(chuàng)造了十分優(yōu)越的環(huán)境和條件，但是，正如西安酒店業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段出現(xiàn)了不少問題一樣，如果酒店式公寓在開發(fā)之初未能做長遠(yuǎn)的、通盤的考慮和相對精準(zhǔn)的市場定位，西安酒店式公寓也遲早會遇到與當(dāng)前酒店面臨的同樣難題，因此，在酒店式公寓的開發(fā)與經(jīng)營過程中必須有十分清醒的認(rèn)識，在開發(fā)之初便做長遠(yuǎn)之計，尤其對于定位必須有著精準(zhǔn)的估計。 西安酒店式 公寓前景預(yù)測 西安是個發(fā)達(dá)的旅游城市，巨大的旅游資源為西安酒店式公寓市場的開發(fā)提供了非常廣闊的發(fā)展空間，同時，西安目前這種酒店式公寓（或產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）為數(shù)甚少，基本上沒有形成什么市場競爭，這就為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了相當(dāng)有利的開發(fā)空間，這表明，目前西安酒店式公寓大有所為，其市場前景十分看好。 本次調(diào)查也顯示，市民對于酒店式公寓的市場前景普遍較為看好，其中有 60%的被訪者認(rèn)為這種酒店式公寓發(fā)展前景不錯， 1/3 的被訪者則表示酒店式公寓的發(fā)展前景一般，其最終的發(fā)展?fàn)顟B(tài)要看整個酒店式公寓市場 的行業(yè)規(guī)范程度和競爭態(tài)勢以及酒店式公寓提供的硬件和軟件服務(wù)的內(nèi)容和成色，因此，就目前的形勢來看，這部分被訪者對此物業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度。而認(rèn)為酒店式公寓前景黯淡的被訪者人數(shù)所占比例僅為 7%，表明市民整體上還是比較看好這種酒店式公寓，當(dāng)然，在認(rèn)為酒店式公寓具有較好前景的同時，他們也表現(xiàn)出不少憂慮，就是對酒店式公寓能否挖掘和真正提供客戶內(nèi)心深處所需求的服務(wù)并沒有抱太大的信心，由此可見，對酒店式公寓客戶相對精準(zhǔn)的定位和對他們心里需求的挖掘和研究將是酒店式公寓開發(fā)和經(jīng)營成敗的一個非常重要的因素。 關(guān)于酒店式公寓未來發(fā)展 的相關(guān)探討 盡管巨大的旅游資源（另外西安還是西部大開發(fā)的橋頭堡城市）為西安酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了十分優(yōu)越的條件和廣闊的空間，但由于酒店式公寓物業(yè)在西安目前為數(shù)尚少，還沒有形成一定的規(guī)模和大環(huán)境，因此一些潛在的問題尚未暴露出來，而這些問題到后來可能會影響到整個酒店式公寓市場的良性發(fā)展，所以開發(fā)商必須未雨綢繆，事先作好長遠(yuǎn)的、全盤的和相對精準(zhǔn)的策劃和定位。 從西安酒店市場目前反映出來的問題看，大的方面是整個酒店行業(yè)沒有一個可以執(zhí)行的價格制定標(biāo)準(zhǔn)，以致酒店在制定門市價格、折扣和優(yōu)惠政策方面 “各自為政 ”， 比較混亂，從而為搶占客戶進(jìn)行殘酷的 “價格戰(zhàn) ”，使整個酒店行業(yè)利潤受損；而小的方面則出現(xiàn)在酒店本身因循守舊、不思創(chuàng)新，在酒店業(yè)競爭日益激烈的環(huán)境下以一種被動的經(jīng)營方式去面對市場，這不但不能為酒店帶來豐厚的利潤，反而可能被市場所淘汰，因此，無論是整個酒店業(yè)的大環(huán)境還是酒店本身經(jīng)營的策略和思路方面都存在較多問題，而這些問題嚴(yán)重地影響到酒店業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。 西安休閑、娛樂、健身市場現(xiàn)狀描述 西安休閑、娛樂、健身市場贏利空間廣闊 對西安部分健身、娛樂、休閑、餐飲場所經(jīng)營狀況的調(diào)查表明，目前西安餐飲市場表現(xiàn)出非常好的態(tài)勢，從事這些行業(yè)的公司或個體老板從中賺取了非常豐厚的利潤；而健身、娛樂、休閑市場遠(yuǎn)未達(dá)到飽和，尤其是融健身、娛樂、休閑、餐飲功能于一體的大型娛樂健身活動中心為數(shù)甚少，市場可開發(fā)的空間比較樂觀。時下休閑、娛樂、健身等消費形式正成為一種消費時尚，而追求時尚和前衛(wèi)的一族將是一個相當(dāng)可觀的群體 ，因此市場有著相對較大的需求潛力，消費形勢向好。 西安休閑、娛樂、健身場所經(jīng)營狀況抽樣分析 健身中心調(diào)查分析 規(guī)模：目前市場健身中心的經(jīng)營規(guī)模普遍在 200 m2 至 4000 m2 左右，可同時容納人數(shù)在 200人左右。 經(jīng)營時間：多數(shù)健身中心營業(yè)時間從早上 8： 00 至 8： 30 開始，到晚上的 21： 00 至 2： 00結(jié)束。經(jīng)營高峰期基本出現(xiàn)在上午 10： 00 到 12： 00 以后，一直延續(xù)到下午 7： 00 到晚上23： 00 左右。 消費者年齡和性別特征：消費者年齡和性別往往根據(jù)所消費的項目不同而有所差異，對于力量、運動型消費項目 如拳擊、跑步機、肌肉訓(xùn)練、力量訓(xùn)練則主要為男性，年齡以 18—40歲的居多；而一般的運動項目如健身車、踏步機、綜合訓(xùn)練機等男女性別的顧客均有一定的比例，但仍以男性居多，而年齡則在 18—50 歲之間。 消費者身份特征：以休閑、健美、美體、減肥為目的的消費者主要以女性居多，身份主要為職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生；而以運動、力量、發(fā)泄等為目的的消費者以男性居多，身份主要為職業(yè)白領(lǐng)、部門經(jīng)理和年輕的企業(yè)老板。 消費的目的：男性以運動健身、力量訓(xùn)練、發(fā)泄等主要目的，也有部分是出于放松和減肥等考慮。女性則主要以健身、健美、保持體形、減肥 和放松為目的。 消費類型：男性主要以保齡球、跑步機、力量訓(xùn)練、綜合訓(xùn)練機類為主要消費類型，其中跑步機、綜合訓(xùn)練機最受歡迎。女性主要消費的類型有保齡球、健美操，也有部分進(jìn)行跑步機等項目的消費。 項目收費：項目收費有兩種類型，即每次使用付費和月卡、年卡付費。跑步機、騎馬機、健身車等消費項目平均收費為 5 元 /小時，月卡、年卡收費情況為： 月卡 每張 300 元； 年卡 每張 2580 元；會員卡 每張 3800 元。 休閑、娛樂、健身場所調(diào)查分析 西安休閑、娛樂市場現(xiàn)狀描述 西安休閑、娛樂場所經(jīng)營現(xiàn)狀抽樣分析 西 安休閑、娛樂、健身場所經(jīng)營狀況綜合分析 茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧經(jīng)營狀況調(diào)查 規(guī)模：茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧等經(jīng)營場所經(jīng)營 規(guī)模普遍在 30 m2 至 400 m2左右，最多可同時容納人數(shù)在 100—120 人左右。 經(jīng)營時間：多數(shù)營業(yè)時間從早上 9： 00開始，到晚上的 22： 30—2： 00 結(jié)束。經(jīng)營高峰期基本出現(xiàn)在上午 11： 30—12： 30，晚上 20： 00—22： 30 左右。 消費者年齡和性別特征：男女消費者基本處于均衡態(tài)勢，消費者年齡 90%集中于 18—40 歲，其中 18—25 歲、 25—30 歲和 30—40 歲年齡段人群比例基本上各占 1/3。 消費者身份特征：絕大部分（約占 60%）為年輕職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生，也有一部分企業(yè)老板，自由職業(yè)者。 消費的目的： 80%—90%出于休閑的目的， 50%—60%出于商談業(yè)務(wù)的需要， 30%—40%出于品嘗的目的，與朋友聊天交流的占到 30%—40%。 經(jīng)營房型及收費：主要以迷你型、小型和豪華型居多。其中 迷你型 20 元 /小時， 20 m2 左右； 小型 20 元 /小時 20 m2 左右； 豪華型 30 元 /小時 30 m2 左右。 暢銷品牌：上島咖啡 20 元 2040 人 /天 上島咖啡口味不錯，價廉物美； 大陸風(fēng)情極品 18 元 2040 人 /天 樣子美觀、口感好、經(jīng)濟實惠； 大陸風(fēng)情格調(diào) 18 元 2040 人天 口感好、實惠、環(huán)境幽靜； 極品藍(lán)山 78 元 1020 人 /天 精選咖啡豆、口味更香醇； 藍(lán)山咖啡 25/20 元 510 人 /天 味純 巴西咖啡 20 元 /杯 30 元 /壺 香味濃、口感好、適合大眾口味 漢堡 元 100 人左右 價格合理、口感好 薯條 3 元 60 人左右 價格便宜、口感好； 茶 3050 元 /壺 2030 人 熱情周到、有賓至如歸的感覺； 百威啤酒 15 元 /小瓶 34 人 炸雞 7 元 60 人左右 方便快捷 花茶 2540 元 /壺 價格合適 水上世界、游泳、洗浴場所調(diào)查 規(guī)模：經(jīng)營規(guī)模普遍在 1000 m2 至 3000 m2 左右。 經(jīng)營時間：從早上 9： 00 左右到晚上的 21： 00 至 24： 00 結(jié)束。 消費者年齡和性別特征：水上龍宮的顧客年齡主要為 25 歲以下和 3040 歲，即主要為年輕家庭消費和學(xué)生消費。男女比例均衡。 消費者身份特征：重要為學(xué)生和有小孩的家庭。 消費的目的：帶小孩玩、學(xué)游泳、健身。 消費場所：水上龍宮（解放路） 最受歡迎項 目 造浪池 像海邊的感覺 周六、日消費人次： 造浪池 1000 人左右 兒童池 300 人左右