【文章內(nèi)容簡介】 空間，同時(shí)也 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 21 存在諸多的商務(wù)活動。由于增加人員相對會增加成本，商務(wù)功能服務(wù)區(qū)就是代理商務(wù)服務(wù)。這些企業(yè)或代理商由于規(guī)模較小，資金能力有限，在商務(wù)活動中，迫切需要一個(gè)能夠提供一個(gè)完善商務(wù)服務(wù)的辦公環(huán)境。 √ 商務(wù)洽談室：供小企業(yè)按小時(shí)租用，這樣可以避免由于辦公面積較小或沒有辦公場地造成的商務(wù)洽談的不便利性。伴隨著商務(wù)洽談室的租賃，同時(shí)提供各種商務(wù)服務(wù)； √ 會議室 /中 心：供入駐的中小企業(yè)召開各種會議使用； √ 電子商務(wù)中心：文字處理系統(tǒng)（打字、復(fù)印、傳真、裝幀等），但必須定價(jià)服務(wù)，以減少經(jīng)營人的經(jīng)營成本；各種咨詢服務(wù)，彌補(bǔ)經(jīng)營者的某些不足； √ 秘書服務(wù)：是一大特點(diǎn)，處理經(jīng)營者攤位外的公共事務(wù)，包括合同管理，電話、網(wǎng)絡(luò)訂購記錄服務(wù)，談判記錄等； √ 商務(wù)辦公區(qū)將成為大客戶的辦公場所和小型客戶的交易場所，并提供各種相關(guān)的商務(wù)配套服務(wù)，與鋪位交易形成互動。 管理功能 管理是保證交易的正常化的基本保障 √ 組織由政府有關(guān)部門、發(fā)展商和經(jīng)營主體共同參加的市場管理委員會； √ 制定和修改 市場的管理規(guī)定； √ 解決市場糾紛和分歧； 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 22 √ 檢查、監(jiān)督產(chǎn)品的質(zhì)量； √ 決定非營業(yè)時(shí)間的進(jìn)出貨、防盜、防火； √ 處理緊急情況的問題； √ 組織有關(guān)推介、展示、培訓(xùn)等有利市場的活動； √ 爭取政府的優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好的市場平臺環(huán)境； √ 成立具有行業(yè)特點(diǎn)的中介服務(wù)組織，專業(yè)商會，行業(yè)協(xié)會。 公共設(shè)施、環(huán)境服務(wù)區(qū) 完善的公共設(shè)施，才能保障批發(fā)市場能夠正常運(yùn)行。公共環(huán)境包括市場內(nèi)部和外部。外部公共環(huán)境是市場的外部形象的直接體現(xiàn)，在建筑外觀設(shè)計(jì)上追求時(shí)代氣息，配套環(huán)境協(xié)調(diào)一致的主題風(fēng)格，當(dāng)然還包括公共停車場、良好景觀環(huán)境、舒適工作環(huán)境、方便的購物工具、快餐吧等；內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)購物動線通暢、清晰，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購物環(huán)境，還包括電話、公共網(wǎng)絡(luò)、供水、電暖設(shè)備、保安、報(bào)警、防火、餐飲配套等。 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 本項(xiàng)目的功能架構(gòu)是由批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務(wù)構(gòu)成，是以主題物流為依托，集批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務(wù)功能于一體的大型展示交易中心。 管理功能定位 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 23 中國物流業(yè)在經(jīng)濟(jì)高速增長的大環(huán)境下有了很大改善，但在管理功能上還存在明顯的不足。首先，從發(fā)達(dá)國家來看，現(xiàn)代物流的功能是設(shè)計(jì)、執(zhí) 行以及管理客戶供應(yīng)鏈中的物流需求，其特點(diǎn)是依據(jù)信息和物流專業(yè)知識，以最低的成本提供客戶需要的物流管理和服務(wù)。而現(xiàn)在，我國多數(shù)物流企業(yè)是在傳統(tǒng)體制下物資流通企業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展而來的，企業(yè)服務(wù)內(nèi)容多數(shù)仍停留在倉儲，運(yùn)輸，搬運(yùn)上，很少有物流企業(yè)能夠做到提供綜合性的物流服務(wù)，現(xiàn)代物流服務(wù)的功能尚不能得到很好的發(fā)揮。我國的物流企業(yè)，無論是物流服務(wù)的硬件還是軟件與高效率低成本的現(xiàn)代物流還有較大的差距，信息收集、加工、處理、運(yùn)用能力、物流的專門知識，物流的統(tǒng)籌策劃和精細(xì)化組織與管理能力都明顯不足。 打破原有市場格局，集倉儲、承 運(yùn)、搬運(yùn)、營運(yùn)、營銷、服務(wù)等多種功能為一體，在提升西安物流業(yè)競爭水平的同時(shí)開創(chuàng)了一個(gè)全新的市場空間?，F(xiàn)代物流理念的綜合物流平臺，利用整合后的超強(qiáng)市場競爭力占領(lǐng)整體貨運(yùn)市場的業(yè)務(wù)主流，改變以往個(gè)體戶搶生意的局面而代之以同一形象下的物流中心分配任務(wù)的格局，最終提升貨運(yùn)市場的競爭層面，以確保最終的價(jià)值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 商業(yè)經(jīng)營業(yè)種定位 商業(yè)要成功，經(jīng)營業(yè)種定位是一個(gè)關(guān)鍵因素，形成有個(gè)性的業(yè)態(tài)模式，才能在競爭中立于不敗之地。因此，我司在對本 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 24 項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營業(yè)種定位是基于反復(fù)的市場調(diào)研和同類市場的論證之上，具有很 強(qiáng)的市場競爭力和吸引力。 √ 主題物流定位 本項(xiàng)目處于西安市新城區(qū)，由于地處具有較高知名度的康復(fù)路商業(yè)圈內(nèi) ，同時(shí)西安為西北五省的中心城市，在交通運(yùn)輸與客流量上擁有獨(dú)天獨(dú)厚的優(yōu)勢。對物流而言，具有強(qiáng)大的市場輻射力。 無論是傳統(tǒng)物流，還是現(xiàn)代物流，物流的定義決定了“物流”本身是一項(xiàng)綜合性極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)體系。前在中國西部、中部乃至東部沿海蓬勃發(fā)展的現(xiàn)代物流建設(shè)，基本停留在“大流通、大商貿(mào)、大物流”的初級認(rèn)識階段，這種不具備任何主題、沒有產(chǎn)業(yè)支撐的物流概念一定程度上限制了民間資本對物流的投資認(rèn)識，這也正是國內(nèi)物流建設(shè)之所以 “雷聲大、雨點(diǎn)小”的重要原因之一。為此我司將現(xiàn)代物流的定位提升到“主題物流”定位。 主題物流： 在現(xiàn)代物流基礎(chǔ)上，依托地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，涵蓋了產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品 采購物流、生產(chǎn)物流、銷售物流、配送物流、回收物流的全過程。 經(jīng)營業(yè)種定位 項(xiàng)目形象定位主要以中檔為主，在空間設(shè)置上、物業(yè)裝修風(fēng)格 上、樓層業(yè)種分布、錯(cuò)位經(jīng)營等方面均考慮其零售功能的必然性。使其具備零售與批發(fā)雙重特征。以低、中檔產(chǎn)品為 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 25 主，由于以批發(fā)業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，使之產(chǎn)品定位上不能過于高檔，充分考慮到經(jīng)營者的經(jīng)營利潤及批發(fā)市場經(jīng)營產(chǎn)品價(jià)格低廉之特征。因此，本案經(jīng)營產(chǎn)品 為低、中檔。同時(shí)，結(jié)合商圈特征，本案所經(jīng)營的產(chǎn)品仍以服飾為主。 四、項(xiàng)目競爭策略與方向 分析康復(fù)路商圈內(nèi)的原有各大商業(yè)物業(yè)現(xiàn)況，繼承原有商業(yè)物業(yè)的基本特征，提升本物業(yè)的核心競爭力。同時(shí)，考慮到本項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢、地段優(yōu)勢、理念優(yōu)勢等特征，在定位、規(guī)劃、招商、管理上尋找突破點(diǎn)，使之本案具備它的唯一性與稀缺性，確定它的投資價(jià)值與經(jīng)營價(jià)值。 定位突破 確定本項(xiàng)目在康復(fù)路商圈整體商業(yè)市場中所應(yīng)當(dāng)扮演的地位與角色，同時(shí)也根據(jù)開發(fā)商的開發(fā)目標(biāo)與宗旨，本項(xiàng)目承擔(dān)著引領(lǐng) 西安批發(fā)市場商業(yè)模式升級、提升專業(yè)型批發(fā)市場商業(yè)環(huán)境的重要使命，而這也就是本項(xiàng)目自身所蘊(yùn)含的價(jià)值所在，使命與角色的特殊性決定了本項(xiàng)目的定位： 以“ 集批發(fā)、零售、展示、交易、物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射力的大型現(xiàn)代化物流交易中心 。 本項(xiàng)目整體定位依然是鎖定批發(fā)市場消費(fèi)群為核心，結(jié)合于批發(fā)市場的商業(yè)特征，另附零售功能的實(shí)效特征。以其達(dá)到在項(xiàng)目定位上的突破，這一定位將有效地抑制對手的競爭，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營差異化、客戶資源網(wǎng)絡(luò)化、產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)質(zhì)化等。從 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 26 而有利于提升項(xiàng)目整體競爭能力、商業(yè)特色的發(fā)揮及項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營空間。 規(guī)劃突破 完成項(xiàng)目內(nèi)部功能的規(guī)劃及組織，科學(xué)合理地進(jìn)行業(yè)態(tài)、業(yè)種組合及分布，一方面最大程度地滿足經(jīng)營商戶的經(jīng)營價(jià)值之因素，另一方面也滿足消費(fèi)市場的消費(fèi)特征。通過對市場、對消費(fèi)者及對商業(yè)項(xiàng)目的基本特征，以最大程度地保證商業(yè)及商業(yè)中心的持久良好運(yùn)營性，確定項(xiàng)目的整體規(guī)劃與單層規(guī)劃的實(shí)效性與利益最大化。 整體商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃 ：本案為批發(fā)與零售雙重業(yè)態(tài)相結(jié)合的商業(yè)物業(yè)，在購物空間、人流動線、貨品倉儲、貨車停放、產(chǎn)品擺放等各類問題上切合實(shí)際的考慮到零售與批發(fā)的需求。以引導(dǎo)消費(fèi)為核心，以促進(jìn)交易量或人流量為前提。 滿足購物、休閑、餐飲、娛樂、展示等多功能的需求是本案在整體項(xiàng)劃所需考慮到的。 個(gè)別樓層規(guī)劃 ：除其正常的人流動線、休息空間、購物環(huán)境等需求。還需充分考慮零售功能的實(shí)質(zhì)性，建議在每一個(gè)樓層設(shè)定餐飲功能，解決經(jīng)營戶的用餐與休息需求。在個(gè)別樓層設(shè)定小型咖啡廳或西餐廳等，在兒童樓層內(nèi)設(shè)置一個(gè)小型兒童游樂場所等相關(guān)建議。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 27 招商突破 即引進(jìn)大商戶提升本案的商業(yè)價(jià)值是本案招商成功與否的關(guān)鍵，本案的規(guī)模、價(jià)格、經(jīng)營價(jià)值、產(chǎn)品定位及商業(yè)組合等各要素均影響到招商工作進(jìn)展的實(shí)質(zhì)性。因此，本案在招商策略上需突破，一方面通過行業(yè) 協(xié)會推薦具有實(shí)力或品牌性 的大客戶，以大客戶帶動小客戶刺激入駐率。另一方面則展開異地招商，主要是以經(jīng)營戶為主，以外地商戶刺激本地商戶為核心（包括具有實(shí)力的本地商戶）。在展開招商工作前期，應(yīng)多角度的考慮到招商范圍的最大化（主要以江浙一帶的客戶為主），在招商過程中也著重強(qiáng)調(diào)本案的多功能性，多層面的吸引各類商戶對本案的青睞。本案的招商，一方面突破單一的批發(fā)性客戶（含零售客戶），另一方面突破本地性客戶（力求異地客戶最大化），第三方面突破不具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力或信譽(yù)的客戶（客戶優(yōu)質(zhì)化是本案改變的目的）。 經(jīng)營突破 在傳 統(tǒng)的概念里，批發(fā)市場都是“走量”（也為交易量）的性質(zhì)，他們都有著固定的客戶網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)對于經(jīng)營方面沒有太多的要求，而作為本案則需要在經(jīng)營方面實(shí)現(xiàn)突破，一方面以西北地區(qū)為首要銷售網(wǎng)絡(luò)，大至全國各地的主要城市，同時(shí)也需拓展國外市場。對于這類范圍的定義，不是單靠一個(gè)目標(biāo)則可以實(shí)現(xiàn)的，而是關(guān)系到多方面因素。首先最為重要的則是經(jīng)營戰(zhàn)略上的突破，而作為經(jīng)營戰(zhàn)略的核心就是以商戶為核心目標(biāo)，商戶的銷售產(chǎn)品是否達(dá)到銷售網(wǎng)絡(luò)的最大化 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 28 就極其重要。作為本案，時(shí)刻關(guān)注商戶的經(jīng)營狀況，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，與核心銷售網(wǎng)絡(luò)的行業(yè)協(xié)會保持密切關(guān) 系。展開各類活動，如訂貨會、新品展示會、行業(yè)交流會、產(chǎn)品博覽會等活動促進(jìn)經(jīng)營狀況的甚佳是本案的經(jīng)營突破。 管理突破 管理是四個(gè)元素的核心，是決定一個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，也是項(xiàng)目未來可持續(xù)經(jīng)營的內(nèi)在動力。通過引進(jìn)專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管理的實(shí)效性、持續(xù)性、有序性，從而保證項(xiàng)目物業(yè)的未來可持續(xù)性經(jīng)營、效益最大化及實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值、升值作用。而更深一層的提升了產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的管理模式，實(shí)現(xiàn)三權(quán)分離之原則。而作為本案，管理更為關(guān)鍵，因本案是批發(fā)與零售雙重業(yè)態(tài)均具備的商業(yè)物業(yè)。在管理上，突破單一性的安全管 理、秩序管理或車輛管理等，而則需在經(jīng)營管理上尋找突破，擴(kuò)大管理范圍、提高管理質(zhì)量、補(bǔ)充管理要件等。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 29 五、提升本案定位之思路 經(jīng)營理念的領(lǐng)導(dǎo)者 現(xiàn)西安的商業(yè)狀態(tài)還處于白熱化階段，各個(gè)方面的商業(yè)形勢良好，但在商業(yè)環(huán)境與模式上還需要完善、提升與創(chuàng)新。特別是批發(fā)市場商業(yè)物業(yè)，現(xiàn)處于興起階段。本項(xiàng)目的經(jīng)營理念則是重點(diǎn)，就是打造具有代表性（康復(fù)路的代表者）與創(chuàng)造性（新康復(fù)路的商業(yè)巨頭）的地標(biāo)級商業(yè)項(xiàng)目，一個(gè)代表著原康復(fù)路的商業(yè)勢氣與一個(gè)鑄造新康復(fù) 路商業(yè)巨頭項(xiàng)目的有機(jī)給合，形成了一個(gè)世人關(guān)注的西北商貿(mào)中心。導(dǎo)入商業(yè)與文化（西安以古文化深厚而聞名）的嫁接，以文化內(nèi)涵來提升它的商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目不做跟隨者，而是實(shí)現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者之作用。從商業(yè)業(yè)態(tài)、商品品種、商業(yè)模式、購物環(huán)境、推廣手法、營銷理念上進(jìn)行創(chuàng)新與突破，使其具備真正意義上的商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。 批零兼營的承傳追隨者 據(jù)市場調(diào)研的清晰化，本案的大規(guī)模則具有相應(yīng)的優(yōu)勢與劣勢，同時(shí)也結(jié)合于市場的特性，本案必須以“批零兼營”的業(yè)態(tài)模式進(jìn)行消化規(guī)模的龐大性。在固有的批發(fā)市場特性中，以批發(fā)單一功能而鑄造，欠缺零售功能。 而作為本案，批零 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 30 雙重業(yè)態(tài)模式并肩齊行。這種業(yè)態(tài)模式的提出，一方面由于規(guī)?；闹С?，另一方面也由兩者客戶相互促進(jìn)的效果。 使其在每一個(gè)樓層的商業(yè)氛圍都得到更好的烘托，每一個(gè)商戶的交易量都得到更大的提升。 作為本案，即將成為西北地區(qū)首個(gè)以“批零兼營”的業(yè)態(tài)模式而著稱的商業(yè)物業(yè)。它在不久的將來，即將成為西安各大商業(yè)物業(yè)承傳追隨的對象。這是一種新型理念的提出，更是一種未來趨勢的所在。它在于創(chuàng)新，在于被后來者所追仿的理念，更在于它應(yīng)勢于市場需求而早先存在。 現(xiàn)代物流的挑戰(zhàn)者和補(bǔ)缺者 物流的專業(yè)化分工特點(diǎn)雖然日益明顯 ，但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性發(fā)展，各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)系越來越緊密。但是，我國目前的物流行業(yè)管理仍沿用著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的部門分割體制。與物流相關(guān)的各部分分別由鐵道、交通、民航、內(nèi)貿(mào)等不同政府部門進(jìn)行管理。依據(jù)這種條塊管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局，嚴(yán)重制約著在全社會范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)合理的對物流進(jìn)行政體統(tǒng)籌和規(guī)劃，妨礙著物流的社會化進(jìn)程，制約著現(xiàn)代物流的進(jìn)一步發(fā)展。而作為本案的建造目的，一方面使其本案在產(chǎn)品引進(jìn)、定位、特性上均符合的批發(fā)市場的特征，進(jìn)一步促進(jìn)物流的必然性。同時(shí)，在物流管 理、格局上進(jìn)行打破，使其成為西安首個(gè)以“主題物流”為中心的成功典范商業(yè)項(xiàng)目。 真正做 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 31 到現(xiàn)代物流定位的挑戰(zhàn)者與補(bǔ)缺者是本案的最終目的。 市場分體定位與產(chǎn)品規(guī)劃 一、 項(xiàng)目基礎(chǔ)狀況與商圈概況 西北商貿(mào)中心項(xiàng)目占地面積 畝，建筑面積 21 萬平方米，總投資達(dá) 8 億人民幣，是目前國內(nèi)民營企業(yè)在西部投資規(guī)模最大的商業(yè)項(xiàng)目。建筑風(fēng)格新穎，商業(yè)氣息濃厚?！拔鞅鄙虅?wù)中心”主體高 40米，面寬 150 米，單層建筑面積為