【文章內容簡介】 高質量的生活品質。多已成家并有子女，有穩(wěn)定的居所，具有較為敏銳的投資理財意識，渴望有一個品質、功能、保值的高性能居所。 2. 國企中層 福利待遇逐年提升，收入穩(wěn)定。有較高的文化程度，以中年為主。雖然單位擁有自己的 生活社區(qū)，但是更多的置業(yè)者渴望今后擁有更高品質的生活居所 ， 屬于購買力較強的特殊群體。 3. 教師 文化程度較高，福 利待遇穩(wěn)定。對高質量的生活品質有不懈的追求。以中青年兩口之家或孩子較小的三口之家為主。受單位房源、職稱等多方面條件的限制，多為一次置業(yè)或過渡性置業(yè)，帶有一定的投資保值色彩，迫切想改善目前的生活居住條件。 4. 企事業(yè)單位員工 周邊大型企事業(yè)單位的工薪族，生活規(guī)律，對生活品質相對要求較低，易于滿足。多為兩口之家或孩子較小的三口之家，第一次置業(yè)，但受單位集資房購買條件的限制，不得不考慮商品房。但整體購買力較薄弱，不是本項目的主力客群。 5. 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)潛在客群 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的財富階級，因不滿足自身現有居住狀況或為子女求學考慮而進 入戶縣置業(yè)的群體。 四 、產品定位 1．產品定位 簡約現代 風格 的 磚混電梯多層 和少量高層住宅 2．戶型定位 舒適型 兩房及 三房住宅 戶型 兩室 三室 四室 復式 面積區(qū)間 8090㎡ 120140㎡ 155165㎡ 165㎡以上 配比 30% 60% 5% 5% 注：頂層部分根據實際需要布置 “機動復式產品 ”并根據后續(xù)銷售狀況 可做平層與躍層轉換 。 3. 價格定位 根據 當地在售項目價格，綜合本項目建造成本，確定 電梯多層 1850元 /㎡ ， 小高層 2150元 /㎡ ， 北側沿街商業(yè) 7500元 /㎡ ， 西側沿街商業(yè) 5500元 /㎡ ， 寫字樓價格 3500元 /㎡ 。 4．規(guī)劃布局 地塊北側臨街，具有很大的商業(yè)價值，此處建筑不會影響小區(qū)內日照， 所以此處臨街布置高層住宅和高層寫字樓，其余布置多層住宅，小區(qū)入口設置在西側朝陽路上。由于戶縣消費能力較弱，小汽車擁有量少，所以不設置地下停車庫，規(guī)劃沿東 南 外圍設置地面停車位。 各項技術指標如下表所示： （接下頁） 項目 指標 備注 畝 110000 ㎡ 93000 ㎡ 多層 7F 76000 ㎡ 高層 18F 17000 ㎡ 不包括地下面積，地下面積部分做設備用房，部分做鍋爐房 7000 ㎡ 北側 3000 ㎡ 西側 4000 ㎡ 16層辦公樓 8000 ㎡ 不包括地下面積，地下做設備用房 地下建筑面積 2021 ㎡ 其中 50％作為設備用房，可公攤銷售 面積不包含配套公建及地下部分 35% 770 戶 平均每戶面積為 120 ㎡ 109000 ㎡ 規(guī)劃布局圖 詳見 附件一 。 第 五 章 項目開發(fā)建設及實施計劃 一 、 建設方式 灃京路 項目建設，擬采取面向 省內外 具有承擔該建設項目工程能力的建筑企業(yè)，以公開招標的方式進行招標。擇優(yōu)選擇具備一流技術裝備和管理水平，且業(yè)績特別突出、信譽與質量 良 好的建筑承包商承擔該項目的工程建設。 切實 貫徹“百年大計、質量第一”的方針，落實國家《質量振興綱要》和《建設工程質量管理條列》，促進建筑施工企業(yè)加強質量管理，使建設工程質量水平過硬， 業(yè)績卓著 。 此項目建設的工程質量監(jiān)理，面向 省 內外知名的監(jiān)理公司實施公開招標，擇優(yōu)選擇。同時聘請知名資深的監(jiān)理專家實施工程全過程 的監(jiān)督，以保證科學有效、合理公正的控制項目建設工期、成本、質量。 二 、 項目開發(fā)實施 進度 充分考慮到項目的市場推廣計劃、市場需要及項目抗風險能力，擬 將以 以快制慢的開發(fā)速度 按計劃快速完成 整個項目開發(fā)運作。 項目擬定 2021年 3月正式開工建設， 6月出地面正負零，進行地上施工，中央景觀區(qū)在開盤前實景兌現， 2021年 11月交工， 地上工程 施工周期 18個月。 2021年 10月開盤銷售， 銷售周期 21個月， 到 2021年 6月 末全部銷售完畢。 具體 開發(fā) 進度計劃 詳見 附件二 。 第 六 章 項目投資估算 及銷售收入 一、項目 投資估算 1． 投資估算的原則 本項目的投資估算遵循以下原則： 1) 規(guī)劃設計 及開發(fā)銷售組織； 2) 陜西 省建筑工程有關規(guī)定及定額 ； 3) 戶縣 城建費用統(tǒng)一收費標準； 4) 戶縣天然氣入網收費標準 5）房地產市場 項目類似工程的參考成本 及市場銷售參考價格 。 2. 投資估算 取費說明 1）土地費用 土地費用 按 50萬元每畝計算，出讓金比例 ％，過戶契稅按 3％計算。 2）前期費用 前期費用包括政府繳費和前期工程費，政府繳費按戶縣城建局最新標準計算，前期費用參考可類比項目實際發(fā)生額及行業(yè)標準確定。 3）建安費 用 建安費用占總投資最大比例，力求準確，本次參考地區(qū)概預算定額，結合類似項目竣工結算資料綜合確定。 4）其他費用 戶縣消費水平較低，媒體投入較西安小，因此確定管理費用和銷售推廣費用取費標準為 ％、 2％；監(jiān)理費用由于行業(yè)競爭激烈，下浮國家標準較多，取市場值為建安費用的 ％。 3. 投資估算 總投資估算 = 土 地費用 +前期費用 +基礎設施費 +建筑安裝工程費 +公共配套費 +管理費 +銷售及推廣費 +財務費 +不可預見費 注：銷售收入來源詳見“ 銷售收入估算 表” 項目投資估算表 序號 項目 數量 小計（萬元 ） 取費標準及備注 1 土地取得成本 分攤到可售建筑面積樓面地價為 元 土地出讓費 畝 出讓金 萬元 契稅 萬元 2 前期費用 城建費用 前期工程費 3 建筑安裝工程費 4 基礎設施 108000 ㎡ 紅線范圍內供電、給水、排水、暖氣管道等 5 公共配套費及綠化 6 設備及工器具購置費 7 其他費用 管理費 萬元 取 16 項之和的 ％ 監(jiān)理費 萬元 按市場取低于國家標準 沉降觀測費 108000 ㎡ 市場價 決算費 108000 ㎡ 市場價 8 銷售及 推廣費用 萬元 市場推廣、宣傳、代理等為銷售收入 2％ 9 財務費用 詳見資金運作表 10 不可預見費 萬元 取 27 項之和的 2％ 合計 總投資分攤到可銷售面積單方成本為 1792元 /㎡(含墊付天然氣初裝費） 詳細見 附件 三 4． 土地增值稅計算 1） 扣除項目 根據《土地增值稅暫行條例》和實施細則的規(guī)定：納稅人開發(fā)建造普通標準住宅出售， 增值額未超過扣除項目金額 20％的，免征土地增值稅。同時規(guī)定納稅人為房地產開發(fā)企業(yè)，扣除項目可按取得土地使用權所支付金額和房地產開發(fā)成本之和加計 20％扣除 。 本項目按上述規(guī)定計算扣除項目為 ，增值額為 1012萬元，為扣除項目的 5％，低于 20％，所以本項目可免交土地增值稅 。 二、 靜態(tài)銷售收入及成本利潤率計算 1．銷售價格 經過詳細市場調查， 本項目與同一供求圈內的相似項目對比分析，確定本項目 各建筑形式銷售價格如下表 單價 高 層 2150 元 /㎡ 電梯多層 1850 元 /㎡ 北側商業(yè) 7500 元 /㎡ 西側商業(yè) 5500 元 /㎡ 寫 字 樓 3500 元 /㎡ 2．銷售收入測算 面積 單價 小計 (萬元） 可售高層 17500 ㎡ 2150 元 /㎡ 電梯多層 76000 ㎡ 1850 元 /㎡ 北側商業(yè) 3000 ㎡ 7500 元 /㎡ 西側商業(yè) 4000 ㎡ 5500 元 /㎡ 寫字樓 8500 ㎡ 3500 元 /㎡ 銷售合計 3．成本利潤率計算 1 項目全部銷售收入 萬元 2 與轉讓房地產有關稅金 萬元 兩稅一費 ％ 3 項目可實現開發(fā)價值 萬元 4 項目總投