【文章內(nèi)容簡介】 高質(zhì)量的生活品質(zhì)。多已成家并有子女，有穩(wěn)定的居所，具有較為敏銳的投資理財(cái)意識(shí)，渴望有一個(gè)品質(zhì)、功能、保值的高性能居所。 2. 國企中層 福利待遇逐年提升，收入穩(wěn)定。有較高的文化程度，以中年為主。雖然單位擁有自己的 生活社區(qū)，但是更多的置業(yè)者渴望今后擁有更高品質(zhì)的生活居所 ， 屬于購買力較強(qiáng)的特殊群體。 3. 教師 文化程度較高，福 利待遇穩(wěn)定。對(duì)高質(zhì)量的生活品質(zhì)有不懈的追求。以中青年兩口之家或孩子較小的三口之家為主。受單位房源、職稱等多方面條件的限制，多為一次置業(yè)或過渡性置業(yè)，帶有一定的投資保值色彩，迫切想改善目前的生活居住條件。 4. 企事業(yè)單位員工 周邊大型企事業(yè)單位的工薪族，生活規(guī)律，對(duì)生活品質(zhì)相對(duì)要求較低，易于滿足。多為兩口之家或孩子較小的三口之家，第一次置業(yè)，但受單位集資房購買條件的限制，不得不考慮商品房。但整體購買力較薄弱，不是本項(xiàng)目的主力客群。 5. 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)潛在客群 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的財(cái)富階級(jí)，因不滿足自身現(xiàn)有居住狀況或?yàn)樽优髮W(xué)考慮而進(jìn) 入戶縣置業(yè)的群體。 四 、產(chǎn)品定位 1．產(chǎn)品定位 簡約現(xiàn)代 風(fēng)格 的 磚混電梯多層 和少量高層住宅 2．戶型定位 舒適型 兩房及 三房住宅 戶型 兩室 三室 四室 復(fù)式 面積區(qū)間 8090㎡ 120140㎡ 155165㎡ 165㎡以上 配比 30% 60% 5% 5% 注：頂層部分根據(jù)實(shí)際需要布置 “機(jī)動(dòng)復(fù)式產(chǎn)品 ”并根據(jù)后續(xù)銷售狀況 可做平層與躍層轉(zhuǎn)換 。 3. 價(jià)格定位 根據(jù) 當(dāng)?shù)卦谑垌?xiàng)目價(jià)格，綜合本項(xiàng)目建造成本，確定 電梯多層 1850元 /㎡ ， 小高層 2150元 /㎡ ， 北側(cè)沿街商業(yè) 7500元 /㎡ ， 西側(cè)沿街商業(yè) 5500元 /㎡ ， 寫字樓價(jià)格 3500元 /㎡ 。 4．規(guī)劃布局 地塊北側(cè)臨街，具有很大的商業(yè)價(jià)值，此處建筑不會(huì)影響小區(qū)內(nèi)日照， 所以此處臨街布置高層住宅和高層寫字樓，其余布置多層住宅，小區(qū)入口設(shè)置在西側(cè)朝陽路上。由于戶縣消費(fèi)能力較弱，小汽車擁有量少，所以不設(shè)置地下停車庫，規(guī)劃沿東 南 外圍設(shè)置地面停車位。 各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)如下表所示： （接下頁） 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 畝 110000 ㎡ 93000 ㎡ 多層 7F 76000 ㎡ 高層 18F 17000 ㎡ 不包括地下面積，地下面積部分做設(shè)備用房，部分做鍋爐房 7000 ㎡ 北側(cè) 3000 ㎡ 西側(cè) 4000 ㎡ 16層辦公樓 8000 ㎡ 不包括地下面積，地下做設(shè)備用房 地下建筑面積 2021 ㎡ 其中 50％作為設(shè)備用房，可公攤銷售 面積不包含配套公建及地下部分 35% 770 戶 平均每戶面積為 120 ㎡ 109000 ㎡ 規(guī)劃布局圖 詳見 附件一 。 第 五 章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及實(shí)施計(jì)劃 一 、 建設(shè)方式 灃京路 項(xiàng)目建設(shè)，擬采取面向 省內(nèi)外 具有承擔(dān)該建設(shè)項(xiàng)目工程能力的建筑企業(yè)，以公開招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。擇優(yōu)選擇具備一流技術(shù)裝備和管理水平，且業(yè)績特別突出、信譽(yù)與質(zhì)量 良 好的建筑承包商承擔(dān)該項(xiàng)目的工程建設(shè)。 切實(shí) 貫徹“百年大計(jì)、質(zhì)量第一”的方針，落實(shí)國家《質(zhì)量振興綱要》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l列》，促進(jìn)建筑施工企業(yè)加強(qiáng)質(zhì)量管理，使建設(shè)工程質(zhì)量水平過硬， 業(yè)績卓著 。 此項(xiàng)目建設(shè)的工程質(zhì)量監(jiān)理，面向 省 內(nèi)外知名的監(jiān)理公司實(shí)施公開招標(biāo)，擇優(yōu)選擇。同時(shí)聘請(qǐng)知名資深的監(jiān)理專家實(shí)施工程全過程 的監(jiān)督，以保證科學(xué)有效、合理公正的控制項(xiàng)目建設(shè)工期、成本、質(zhì)量。 二 、 項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施 進(jìn)度 充分考慮到項(xiàng)目的市場推廣計(jì)劃、市場需要及項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，擬 將以 以快制慢的開發(fā)速度 按計(jì)劃快速完成 整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作。 項(xiàng)目擬定 2021年 3月正式開工建設(shè)， 6月出地面正負(fù)零，進(jìn)行地上施工，中央景觀區(qū)在開盤前實(shí)景兌現(xiàn)， 2021年 11月交工， 地上工程 施工周期 18個(gè)月。 2021年 10月開盤銷售， 銷售周期 21個(gè)月， 到 2021年 6月 末全部銷售完畢。 具體 開發(fā) 進(jìn)度計(jì)劃 詳見 附件二 。 第 六 章 項(xiàng)目投資估算 及銷售收入 一、項(xiàng)目 投資估算 1． 投資估算的原則 本項(xiàng)目的投資估算遵循以下原則： 1) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 及開發(fā)銷售組織； 2) 陜西 省建筑工程有關(guān)規(guī)定及定額 ； 3) 戶縣 城建費(fèi)用統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 4) 戶縣天然氣入網(wǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 5）房地產(chǎn)市場 項(xiàng)目類似工程的參考成本 及市場銷售參考價(jià)格 。 2. 投資估算 取費(fèi)說明 1）土地費(fèi)用 土地費(fèi)用 按 50萬元每畝計(jì)算，出讓金比例 ％，過戶契稅按 3％計(jì)算。 2）前期費(fèi)用 前期費(fèi)用包括政府繳費(fèi)和前期工程費(fèi)，政府繳費(fèi)按戶縣城建局最新標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，前期費(fèi)用參考可類比項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定。 3）建安費(fèi) 用 建安費(fèi)用占總投資最大比例，力求準(zhǔn)確，本次參考地區(qū)概預(yù)算定額，結(jié)合類似項(xiàng)目竣工結(jié)算資料綜合確定。 4）其他費(fèi)用 戶縣消費(fèi)水平較低，媒體投入較西安小，因此確定管理費(fèi)用和銷售推廣費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 ％、 2％；監(jiān)理費(fèi)用由于行業(yè)競爭激烈，下浮國家標(biāo)準(zhǔn)較多，取市場值為建安費(fèi)用的 ％。 3. 投資估算 總投資估算 = 土 地費(fèi)用 +前期費(fèi)用 +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) +建筑安裝工程費(fèi) +公共配套費(fèi) +管理費(fèi) +銷售及推廣費(fèi) +財(cái)務(wù)費(fèi) +不可預(yù)見費(fèi) 注：銷售收入來源詳見“ 銷售收入估算 表” 項(xiàng)目投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 小計(jì)（萬元 ） 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及備注 1 土地取得成本 分?jǐn)偟娇墒劢ㄖ娣e樓面地價(jià)為 元 土地出讓費(fèi) 畝 出讓金 萬元 契稅 萬元 2 前期費(fèi)用 城建費(fèi)用 前期工程費(fèi) 3 建筑安裝工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施 108000 ㎡ 紅線范圍內(nèi)供電、給水、排水、暖氣管道等 5 公共配套費(fèi)及綠化 6 設(shè)備及工器具購置費(fèi) 7 其他費(fèi)用 管理費(fèi) 萬元 取 16 項(xiàng)之和的 ％ 監(jiān)理費(fèi) 萬元 按市場取低于國家標(biāo)準(zhǔn) 沉降觀測費(fèi) 108000 ㎡ 市場價(jià) 決算費(fèi) 108000 ㎡ 市場價(jià) 8 銷售及 推廣費(fèi)用 萬元 市場推廣、宣傳、代理等為銷售收入 2％ 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 詳見資金運(yùn)作表 10 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 取 27 項(xiàng)之和的 2％ 合計(jì) 總投資分?jǐn)偟娇射N售面積單方成本為 1792元 /㎡(含墊付天然氣初裝費(fèi)） 詳細(xì)見 附件 三 4． 土地增值稅計(jì)算 1） 扣除項(xiàng)目 根據(jù)《土地增值稅暫行條例》和實(shí)施細(xì)則的規(guī)定：納稅人開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售， 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20％的，免征土地增值稅。同時(shí)規(guī)定納稅人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，扣除項(xiàng)目可按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì) 20％扣除 。 本項(xiàng)目按上述規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目為 ，增值額為 1012萬元，為扣除項(xiàng)目的 5％，低于 20％，所以本項(xiàng)目可免交土地增值稅 。 二、 靜態(tài)銷售收入及成本利潤率計(jì)算 1．銷售價(jià)格 經(jīng)過詳細(xì)市場調(diào)查， 本項(xiàng)目與同一供求圈內(nèi)的相似項(xiàng)目對(duì)比分析，確定本項(xiàng)目 各建筑形式銷售價(jià)格如下表 單價(jià) 高 層 2150 元 /㎡ 電梯多層 1850 元 /㎡ 北側(cè)商業(yè) 7500 元 /㎡ 西側(cè)商業(yè) 5500 元 /㎡ 寫 字 樓 3500 元 /㎡ 2．銷售收入測算 面積 單價(jià) 小計(jì) (萬元） 可售高層 17500 ㎡ 2150 元 /㎡ 電梯多層 76000 ㎡ 1850 元 /㎡ 北側(cè)商業(yè) 3000 ㎡ 7500 元 /㎡ 西側(cè)商業(yè) 4000 ㎡ 5500 元 /㎡ 寫字樓 8500 ㎡ 3500 元 /㎡ 銷售合計(jì) 3．成本利潤率計(jì)算 1 項(xiàng)目全部銷售收入 萬元 2 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金 萬元 兩稅一費(fèi) ％ 3 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值 萬元 4 項(xiàng)目總投