【正文】 定性分析，不確定性分析盈虧平衡分析和敏感度分析。 一 、盈虧平衡分析 1． 動態(tài)考慮固定成本 盈虧平衡分析是在一定的生產(chǎn)能力條件下，研究分析項目成本費用與收益平衡關(guān)系的一種方法。隨著某些因素的變化，企業(yè)的盈利與虧損會有一個轉(zhuǎn)折點，稱為盈虧平衡點 BEP。在這一點上，銷售收入等于總成本費用，剛好盈虧平衡，盈虧平衡分析就是要找出盈虧平衡點，考察項目對市場的適應(yīng)能力和抗風險能力。 1） 假設(shè)條件： ? 產(chǎn)量等于 銷售量； ? 產(chǎn)量變化，單位可變成本不變，從而總成本費用是產(chǎn)量的線性函數(shù)； ? 產(chǎn)量變化，單位售價不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數(shù)； ? 多種產(chǎn)品換算為單一產(chǎn)品計算。 2） 計算公式： 銷售收入或總成本費用銷售量盈虧平衡點盈利區(qū)虧損區(qū)總成本費用銷售收入銷售稅金及附加固定成本利潤 =總固定成本 （單位價格 單位可變成本－單位產(chǎn)品銷售稅金及附加） BEP＝ 0 BEP=總固定成本 /（單位價格 單位可變成本－單位產(chǎn)品銷售稅金及附加） 固定成本＝土地費用 +前期費用 +基礎(chǔ)設(shè)施費 +配套費 +綠化費 ＋設(shè)備費 ＝ 可變成本＝總投資 固定成本＝ 單位變動成本＝變動成本 /銷售 面積 ＝ /M2 BEP（產(chǎn)量）＝ 10000/[2100（ ％） ]＝ 85542M2 盈虧銷售率＝ BEP/銷售面積＝ ％ 本項目盈虧平衡點的銷售率 為 ， 低于 行業(yè)基準水平，開發(fā)風險較小 。 2． 靜態(tài)計算 由于房地產(chǎn)商品的特殊性，不可能使產(chǎn)量等于銷售量，所以此處考慮了靜態(tài)盈虧平衡方法。 不考慮建設(shè)過程，在項目竣工后以 一定 銷售面積的 銷售收入可達到總投資時的面積百分比來表示盈虧平衡點。 總成本費用 銷售率的平衡點 = 銷售收入 — 營業(yè)稅及附加 = % 此方法表明，當項目銷售 ％時凈銷售收入剛好與投資持平，余下的 ％面積為本項目 稅前 利潤 部分 。 保守 按平均 2100元 /㎡計算，項目稅前利潤為 ： 109000 ％ 2100＝ 4321萬元。 二、敏感性分析 為了更客觀的評價項目自身的抗風險能力，本次報告僅對融資前指標進行敏感度分析。 影響本項目財務(wù)效益的主要不確定因素為 開發(fā)面積、開發(fā)成本和 容積率 。根據(jù)市場預(yù)測和長期從事不動產(chǎn)開發(fā)所做項目多年積累的經(jīng)驗得知：開發(fā)成本中最有可能發(fā)生波動的是建安工程費。 1． 單因素敏感性分析 下表是當銷售收入和總投資分別按以下比例變動時 ,財務(wù) 內(nèi)部收益率 FIRR（ 季度 ）的變化。 稅前 IRR 售價變化 % % % % % 投資變化 10% % % % % % 5% % % % % % 0 % % % % % 5% % % % % % 10% % % % % % 敏感性分析圖0%3%6%9%12%10% 5% 0% 5% 10%敏感性因素變化內(nèi)部收益率投資不變，售價變化售價不變，投資變化基準收益率 通過以上分析圖表可以看出： ? 當總投資 增加時， 內(nèi)部收益率隨之降低，顯線性關(guān)系，其指標影響較大，非常敏感，反之則升高。 當投資增加 10％時，內(nèi)部收益率為 ％，仍 大于設(shè)定的季度收益率 2％，抗風險性 很 強； ? 當銷售收入 增加時 ，內(nèi)部收益率隨之升高，顯線性關(guān)系，其指標影響較大，非常敏感，反之則降低。 當售價降低 10％時 ，內(nèi)部收益率 為％， 仍大于設(shè)定的 基準收益率 ，抗風險性 很 強； ? 從單因素敏感性分析中得出： 該項目 抗風險性 很 強。 2． 雙因素敏感性分析 雙因素敏感性分析0%3%6%9%12%11% 8% 5% 2% 1% 4% 7% 10%收入變化內(nèi)部收益率IRR10% 5% 05% 10% 基準收益率 從雙因素敏感性分析中得出 ： ? 當銷售收入減少 5％且建設(shè)投資增加 5％時，內(nèi)部收益率 為 ％， 曲線位于基準收益率上方，大于 基準收益率 ， 抗 風險 性很強 ； ? 除深褐色線以外， 其余雙因素 在設(shè)定范圍內(nèi) 同時變化時的內(nèi)部收益率 曲線均位于基準收益率曲線上方 ， 表明內(nèi)部收益率 大于基準收益率。 ? 收入減少 5％，投資增加 約 10％時，收益率曲線與基準收益率相交，達到動態(tài)盈虧平衡 。 綜合上述，本測算 研究的結(jié)論是： 根據(jù)本部分投資、收益及風險模擬測算和評估，項目開發(fā)是可行的。 第 九 章 社會效益 及環(huán)境效益 評價 一 、項目社會效益評價 1． 帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)帶動上游鋼鐵、水泥等建材行業(yè)，下游裝修、家具等行業(yè)， 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大，是促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù) 有關(guān)資料 顯示 ， 目前 房地產(chǎn)發(fā)展帶動其他行業(yè)發(fā)展對我國 GDP增長的間接貢獻率 達到 。本項目的開發(fā)將直接帶動 戶縣 地區(qū)的建材、工程服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動地方經(jīng)濟發(fā)展，增加地方財政收入。 2． 創(chuàng)造就業(yè)機會 房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及面廣， 資金密集，勞動密集（建筑行業(yè)仍主要以手工勞動為主），本項目的開發(fā)將直接創(chuàng)造 大量 的就業(yè)機會。項目建成后，物業(yè)管理、配套服務(wù) 、底商 等，也將會創(chuàng)造很多就業(yè)機會。對于解決 剩余 勞動力的就業(yè)貢獻巨大，影響深遠。 3． 為 戶縣 高尚居住樹立模范標桿 目前 戶縣房地產(chǎn)開發(fā)水平低下，戶型結(jié)構(gòu)不合理， 基本無社區(qū)環(huán)境，缺少 屬于社會中堅階層的高尚社區(qū) 。本項目地處 灃京路 ， 位于城市新區(qū)，擁有完善城市配套， 本項目為目前戶縣唯一帶電梯多層住宅小區(qū)，社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，有大面積綠化水景， 關(guān)注客戶的需求心態(tài)，追求居住的高舒適性， 志在 樹立 戶縣 高尚居住新 形 象 ，樹立模范標桿 。 4． 進一步促進 灃京路 地 區(qū) 生活配套 建設(shè) 灃京路 區(qū)域城市大配套設(shè)施完善 ，由于種種原因， 生活配套目前欠缺 ， 本項目的開發(fā) 建成將使這一區(qū)域更為繁盛，并且 將全面提升該區(qū)域的居住物業(yè) 開發(fā)形象，促成 灃京路 周邊住宅市場的全面升級。 二 、環(huán)境效益評價 1． 為城市建設(shè)與改造帶來新思想 灃京路 項目 地段的 優(yōu)越 性，建筑形式的 獨創(chuàng) 性， 居住條件 的 舒適 性等將對 戶縣 房地產(chǎn)開發(fā)帶來思想沖擊。 2． 設(shè)計、 用材 先進 環(huán)保， 建筑質(zhì)量精益求精 ，無限精神語匯 項目采用 先進的環(huán)保建筑材料， 新技術(shù)， 建筑質(zhì)量全程監(jiān)控，力保建筑的環(huán)保與 安全。 綜合 項目周邊 情況，空間設(shè)計講究與 外部環(huán)境 的呼應(yīng)，在 應(yīng)用現(xiàn)代智能科技的 同時體現(xiàn)對歷史的尊重， 在追求主人尊崇的同時充分滿足舒適性的需要 ，為建筑披上了無限延展的思想空間，賦予了項目代言都市高尚 住宅 的 精神 特質(zhì)。 綜上所述， 開發(fā)建設(shè) 灃京路 風景洋房 項目不但經(jīng)濟效益良好， 而且 對于 戶縣 經(jīng)濟 、社會發(fā)展都具有一定的推動作用，社會效益十分顯著。此外本項目 對于 促進 周邊環(huán)境 良性發(fā)展 ， 提升 戶縣 整體形象，提高 戶縣當?shù)?房地產(chǎn)開發(fā)水平等都將有 重大意義 。 第十章 可行性結(jié)論與建議 一、結(jié)論 通過上述對風景洋房項目 經(jīng)濟、社會和環(huán) 境效益的分析可知， 項目 市場前景非常好，其 經(jīng)濟效益、 社會效益和環(huán)境效益也非常突出。 綜上所述 ，本可行性研究的結(jié)論是： 建設(shè) 風景洋房 項目是完全可行的。 二、建議 ，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊伍，從設(shè)計施工營銷到物業(yè)管理均能達到較好水平，以抓住機會，減少風險，達到項目的盈利目標，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。 ，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會影響到項目總體目標的實現(xiàn)。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，實行 工程監(jiān)理制。還應(yīng)推行競投招標、工料包干等一系列措施，落實資金供應(yīng)計劃，以確保項目經(jīng)營目標的順利實現(xiàn)。 、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，也是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。 附件一：項目總體規(guī)劃圖 附件二： 項目開發(fā)進度計劃表 附件 三 ：投資估算表 附件 四 ：銷售 計劃及 收入表 附件 五 ： 全投資 現(xiàn)金流量表 附件 六 ：資金來源與運作表 附件 七 ：自有資金現(xiàn)金流量表 附件 八 ： 損益 表