【正文】 紀(jì)更長(zhǎng)的人。消費(fèi)者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個(gè)體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。而客戶的消費(fèi)特征則主要是旅行消費(fèi)、公款消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)為主。典型案例：西安香格里拉金花飯店（五星）客房數(shù)量416所處位置高新區(qū)房間規(guī)格高級(jí)間（單人住）高級(jí)間（雙人?。┖廊A間（單人?。┖廊A間（雙人?。┖廊A閣行政間（單人住）豪華閣行政間房間價(jià)格（元/房/晚）1608183817231953195321833436西安凱悅（阿房宮）酒店（五星）客房數(shù)量404所處位置西安古城墻內(nèi)房間規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)間嘉賓軒客房嘉賓軒套房房間價(jià)格（元/房/晚）162219552760西安喜來(lái)登大酒店（五星）客房數(shù)量450所處位置西安西城墻旁房間規(guī)格高級(jí)標(biāo)間豪華標(biāo)間行政間房間價(jià)格（元/房/晚）157518131999西安索菲特人民大廈（五星）客房數(shù)量418所處位置西安西城墻旁房間規(guī)格高級(jí)間豪華間首相間商務(wù)間房間價(jià)格（元/房/晚）2100210024002720西安國(guó)際會(huì)議中心曲江賓館（準(zhǔn)五星）客房數(shù)量204所處位置曲江新區(qū)房間規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)間商務(wù)間套間房間價(jià)格（元/房/晚）78011801380安曲江惠賓苑賓館（準(zhǔn)五星）客房數(shù)量100所處位置曲江新區(qū)房間規(guī)格單人標(biāo)準(zhǔn)間雙人標(biāo)準(zhǔn)間標(biāo)準(zhǔn)套房房間價(jià)格（元/房/晚）143214322964l 公寓：西安市公寓主要分為三種類型，一種為純住型，此類公寓大多在樓盤名稱上即有非常明顯的“公寓”字眼，且在樓盤的規(guī)模上、物業(yè)服務(wù)上、相應(yīng)配套等方面與普通住宅表現(xiàn)出一定的差別；第二種為酒店式公寓，但西安目前市場(chǎng)上所有的酒店式公寓也僅僅是概念型酒店式公寓，不具備實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，也就是說(shuō)“酒店式公寓”的說(shuō)法僅僅是為了提高本樓盤的品質(zhì)，同時(shí)在樓盤的裝修、交房標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)等方面有所體現(xiàn)，非純正商業(yè)型投資產(chǎn)品；第三種為商住公寓，即商務(wù)辦公與居住的綜合體，此種公寓類型在目前西安的公寓市場(chǎng)最為廣泛。西安市購(gòu)房者對(duì)公寓這種物業(yè)形態(tài)比較認(rèn)可，售價(jià)高于普通住宅。西安50%以上的公寓集中分布在了城南區(qū)和高新區(qū)，戶型較小、總價(jià)款較低的公寓銷售速度最快。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目個(gè)案分析：名 稱佳和中心地 址翠華路與會(huì)展東路交匯處西北角發(fā) 展 商陜西天和佳置業(yè)投資有限公司占地面積8671平方米建筑面積102429平方米容積率物業(yè)類型兩棟28層寫字樓寫字樓主力面積10200、41半層、整層銷售均價(jià)（元/平米）預(yù)估12000層數(shù)兩棟28層層高單層面積1550㎡戶型面積總戶數(shù)364開盤時(shí)間2011年09月車位數(shù)550產(chǎn)權(quán)年限50裝修情況毛坯,公共部分精裝大堂，電梯數(shù)8部采暖和制冷市政地輻熱和進(jìn)口變頻多聯(lián)機(jī)空調(diào)系統(tǒng)，獨(dú)立分戶控制商業(yè)配套一樓將設(shè)有銀行、證券、數(shù)碼打印、精品店等，二樓專設(shè)大型餐飲配套，方便業(yè)主的多種需求。地下負(fù)一層為員工餐廳、洗車場(chǎng)，備注高層寫字樓 有投資價(jià)值佳和中心銀座花園名 稱銀座花園地 址雁展路與翠華路十字以南200米路西發(fā) 展 商曲江國(guó)際會(huì)展控股投資有限公司占地面積15333㎡建筑面積80000㎡容積率物業(yè)類型一棟純板式高層公寓和一棟配有高星級(jí)酒店、高檔商務(wù)會(huì)所的點(diǎn)式寫字樓以及約5000平米中庭花園組成的精致舒適社區(qū)配套設(shè)施四層休閑商務(wù)會(huì)所、約5000平米酒店式中庭花園，小區(qū)內(nèi)配套：社區(qū)會(huì)所、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)景觀、社區(qū)教育機(jī)構(gòu)、社區(qū)安防設(shè)施、社區(qū)建設(shè)機(jī)構(gòu)、 約260個(gè)地下停車位，地面未定。采暖方式：市政供暖公寓主力面積66128平米均價(jià)（元/平米）11000梯戶比2梯4層數(shù)31總戶數(shù)300多開盤時(shí)間產(chǎn)權(quán)年限40裝修情況精裝寫字樓一棟31層點(diǎn)式寫字樓，目前規(guī)劃中酒店高星級(jí)酒店銀座花園金品會(huì)展世界城名 稱金品會(huì)展世界城地 址曲江國(guó)際會(huì)展中心南側(cè)50米處發(fā) 展 商西安名軒置業(yè)有限公司占地面積11322平方米建筑面積68000平方米容積率5物業(yè)類型SOHO公寓，普通住宅,商鋪 公寓、住宅主力面積33105平方米均價(jià)（元/平米）精裝8300簡(jiǎn)裝7800梯戶比塔樓層數(shù)28層總戶數(shù)1104開盤時(shí)間2010年10月產(chǎn)權(quán)年限50裝修情況精裝公寓商業(yè)1——4層裙樓為商業(yè)配套酒店——備注教育樓盤 小戶型 旅游地產(chǎn)金品會(huì)展世界城長(zhǎng)延居會(huì)展明珠名 稱長(zhǎng)延居會(huì)展明珠地 址長(zhǎng)安南路與丈八東路十字西南角發(fā) 展 商西安強(qiáng)源置業(yè)有限公司占地面積27273㎡建筑面積180000㎡容積率物業(yè)類型住宅施工進(jìn)度主體15層主力面積㎡—㎡均價(jià)（元/平米）7500梯戶比3梯8層數(shù)四幢30層總戶數(shù)1312開盤時(shí)間二期20112產(chǎn)權(quán)年限70裝修情況毛坯銷售情況去化90%配套集中供暖、24小時(shí)熱水，800余車位，休閑會(huì)所，智能安防，社區(qū)太陽(yáng)能照明備注景觀居所 投資地產(chǎn)長(zhǎng)延居會(huì)展明珠藍(lán)山公館名 稱藍(lán)山公館地 址丈八東路發(fā) 展 商陜西蘭宇房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積建筑面積34000平方米容積率物業(yè)類型普通住宅,公寓,商住物業(yè)服務(wù)——主力面積一居4355平米 二居6975平米 三居117平米均價(jià)（元/平米）7500梯戶比2梯2梯10層數(shù)30層總戶數(shù)500開盤時(shí)間2010年11月產(chǎn)權(quán)年限70裝修情況毛坯銷售情況尾盤建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約配套無(wú)備注小型綜合體 高品質(zhì)地鐵公寓藍(lán)山公館華城泊郡名 稱華城泊郡地 址長(zhǎng)安路電視塔南發(fā) 展 商陜西華漢集團(tuán)有限公司占地面積165畝建筑面積43萬(wàn)平米容積率物業(yè)類型住宅、商業(yè)物業(yè)服務(wù)華城物業(yè)主力面積6590㎡兩室、99140㎡三室、150㎡四室均價(jià)（元/平米）7500—8500梯戶比—層數(shù)13幢地下兩層地上33層總戶數(shù)3200開盤時(shí)間201009產(chǎn)權(quán)年限70裝修情況毛坯銷售情況60%建筑風(fēng)格英倫風(fēng)格配套社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有幼兒園、2000平米會(huì)所（休閑餐廳、棋牌茶室）、三層裙樓商業(yè)、酒店等、健身游泳會(huì)館備注品牌項(xiàng)目 教育樓盤 科技樓盤華城泊郡紫薇永和坊名 稱紫薇永和坊地 址雁塔南路與雁南五路十字西南角發(fā) 展 商西安紫薇地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積351畝建筑面積50萬(wàn)容積率物業(yè)類型住宅、別墅物業(yè)服務(wù)紫薇物業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃東區(qū)是獨(dú)立的別墅區(qū)組團(tuán)，包含獨(dú)棟、雙拼與聯(lián)排別墅。項(xiàng)目西區(qū)產(chǎn)品線豐富，包括寬景HOUSE、空中美墅、小高層及精品高層等主力面積在售104295平米均價(jià)（元/平米）高層11000梯戶比在售1梯2 層數(shù)在售12層小高總戶數(shù)2200開盤時(shí)間2010年4月25日產(chǎn)權(quán)年限70裝修情況毛坯配套酒店寓所會(huì)館，將內(nèi)含高檔餐飲、養(yǎng)生館、頂級(jí)酒店式公寓等，國(guó)際幼兒園備注特色別墅,豪華居住區(qū)紫薇永和坊曲江唐仁里名 稱曲江唐仁里地 址曲江雁南四路中段北側(cè)（曲江賓館東300米）發(fā) 展 商陜西和盛置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司占地面積17342㎡建筑面積64000㎡容積率物業(yè)類型普通住宅物業(yè)服務(wù)——主力面積106290平米均價(jià)（元/平米）1000—13000梯戶比1梯2層數(shù)8棟12—16層總戶數(shù)286開盤時(shí)間2011年3月產(chǎn)權(quán)年限70外立面石材+面磚銷售階段熱銷建筑風(fēng)格——配套臨街裙樓商業(yè)、會(huì)所備注科技住宅，景觀居所曲江唐仁里第四章、項(xiàng)目發(fā)展定位一.、項(xiàng)目發(fā)展方向 參照區(qū)域調(diào)研結(jié)果，結(jié)合未來(lái)發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域現(xiàn)狀與項(xiàng)目自身因素，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析如下：1. SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于西安曲江新區(qū)，地處西安國(guó)際會(huì)展中心區(qū)核心區(qū)域，商務(wù)氛圍濃厚；地段優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊可開發(fā)土地存量大，土地價(jià)值有升值潛力；規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃為會(huì)展商務(wù)中心，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮螅唤煌▋?yōu)勢(shì)：地塊周邊路網(wǎng)交通發(fā)達(dá)，道路通暢，出行便捷，外部連通性好；地塊優(yōu)勢(shì)：地塊方正，便于物業(yè)排布規(guī)劃；項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目擬定為小型城市綜合體，各種物業(yè)之間的功能互補(bǔ)作用，有利于項(xiàng)目整體的效益提升；物業(yè)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目擬建自持的五星級(jí)酒店將發(fā)揮其巨大的品牌效應(yīng)，拉升項(xiàng)目形象，吸引商務(wù)人流； 項(xiàng)目劣勢(shì)分析規(guī)劃劣勢(shì)：地塊退紅線較大，對(duì)項(xiàng)目自身內(nèi)的空間利用產(chǎn)生不利影響；區(qū)域劣勢(shì)：地塊區(qū)域大部分為待開發(fā)土地，配套設(shè)施、商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足；地塊劣勢(shì)：地塊進(jìn)深較大，不利于商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)；區(qū)位劣勢(shì)：項(xiàng)目一面臨路，地標(biāo)性較弱； 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析政策扶持：西安曲江新區(qū)政府大力發(fā)展該區(qū)域，并伴有一定的政策扶持； 會(huì)展促進(jìn)：項(xiàng)目緊臨西安國(guó)際會(huì)展中心，可搭載會(huì)展經(jīng)濟(jì)順風(fēng)車；通脹壓力：CPI不斷攀升，人民幣貶值，投資者投資愿望迫切；市場(chǎng)供求：區(qū)域未來(lái)講發(fā)展成為商務(wù)中心，辦公類物業(yè)具備需求空間；周邊放量：項(xiàng)目周邊有高檔樓盤住宅放量，居住氛圍濃厚，可借勢(shì)發(fā)展。 項(xiàng)目威脅分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)：地塊周邊存在多塊土地放量，與本項(xiàng)目勢(shì)必形成競(jìng)爭(zhēng)；商務(wù)氛圍：項(xiàng)目所處地塊正在發(fā)展階段，尚未形成濃郁的商務(wù)氛圍；市場(chǎng)放量：未來(lái)一段時(shí)間周邊將有大量辦公、居住類物業(yè)面市；物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：大體量的酒店自持，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大；政策風(fēng)險(xiǎn)：目前國(guó)家調(diào)控政策對(duì)商服類物業(yè)的不確定性將帶來(lái)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。2．項(xiàng)目市場(chǎng)定位整體定位：高端地標(biāo)性商務(wù)生活集群公寓部分：打造成為服務(wù)于中青年精英的酒店式公寓。寫字樓部分：打造成為總裁辦公室或創(chuàng)業(yè)型企業(yè)辦公中心的寫字樓。酒店部分：以西安國(guó)際展覽中心為依托，打造符合區(qū)域形象的高檔次五星級(jí)酒店。關(guān)鍵詞：高端、地標(biāo)、商務(wù)高端：項(xiàng)目借勢(shì)曲江，依托國(guó)際會(huì)展中心，內(nèi)部憑借威尼斯5星級(jí)酒店帶動(dòng)，以高頓品質(zhì)產(chǎn)品，服務(wù)高端人群，營(yíng)造高檔次物業(yè)標(biāo)桿，帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向。地標(biāo)：項(xiàng)目以5星級(jí)酒店為核心，從建筑結(jié)構(gòu)，外立面等角度，演繹會(huì)展中心區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑群落，形成區(qū)域標(biāo)識(shí)與名片。商務(wù)：在高端與地標(biāo)為基礎(chǔ)的前提下，項(xiàng)目將酒店運(yùn)營(yíng)管理、商務(wù)公寓、獨(dú)立辦公室等服務(wù)于商務(wù)的功能型產(chǎn)品有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，主題明確，功能競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)大，具備圈層營(yíng)銷與高端營(yíng)銷的條件。3．目標(biāo)客群定位根據(jù)本項(xiàng)目的swot分析及和項(xiàng)目市場(chǎng)定位，以商務(wù)功能產(chǎn)品為主要標(biāo)的，我們對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶分析定位如下：v 公寓部分216。 企業(yè)白領(lǐng)階層：這部分人大多為一次置業(yè)，這些消費(fèi)人群為年齡在30歲左右的年輕族，學(xué)歷較高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較為雄厚，消費(fèi)能力強(qiáng)，對(duì)公寓的服務(wù)要求較高。216。 企業(yè)中高級(jí)管理人員：這部分消費(fèi)人群一般購(gòu)置物業(yè)具備投資與自用兩種用途，購(gòu)置本項(xiàng)目一方面可作為第二居所，另一方面可享受物業(yè)升值帶來(lái)的差額利潤(rùn)。216。 商務(wù)人士：由于項(xiàng)目緊臨西安國(guó)際會(huì)展中心，不乏有部分需要有此類業(yè)務(wù)的公司員工購(gòu)置物業(yè)作為公司領(lǐng)導(dǎo)或員工的中短期居所。216。 創(chuàng)業(yè)者：曲江大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，這將帶來(lái)巨大的技術(shù)密集度高的青年創(chuàng)業(yè)者，他們需要辦公、居住兼?zhèn)涞膫€(gè)人工作室，一般會(huì)選擇60平米以下的單身公寓。v 寫字樓部分216。 依托于會(huì)展中心的服務(wù)型小型企業(yè)216。 成長(zhǎng)型企業(yè)。216。 中、大型企業(yè)高層管理者獨(dú)立辦公中心。v 客戶研究小結(jié)：客戶范圍：全市、全省的客源覆蓋客戶置業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)因素：優(yōu)勢(shì)地段、便捷交通支撐下的新城市商務(wù)生活和投資價(jià)值的合力驅(qū)動(dòng)。 v 重點(diǎn)目標(biāo)客戶鎖定：A．西安乃至陜北、周邊縣市的投資客。B．青年創(chuàng)業(yè)者、小型公司、中大型企業(yè)高管。C．周邊高端商務(wù)白領(lǐng)人群。4．功能定位公寓樓：酒店式服務(wù)公寓，滿足居住功能，同時(shí)兼?zhèn)漭p型商務(wù)辦公功能。辦公樓：區(qū)別于傳統(tǒng)的大型寫字樓，主要以小戶型為主，滿足小型辦公、總裁獨(dú)立辦公室等功能。酒店：配備500——600個(gè)標(biāo)準(zhǔn)床位的高端商務(wù)五星級(jí)酒店，具備大型會(huì)議、餐飲等功能，主要面向蒞臨展會(huì)的政府領(lǐng)導(dǎo)和參展的著名企業(yè)高級(jí)管理人員。商業(yè)部分：裙樓商業(yè)以高檔商業(yè)為主，主要支持項(xiàng)目本體的便捷消費(fèi)，和滿足會(huì)展中心的人流消費(fèi)。5．形象定位依托于曲江、匹配于國(guó)際會(huì)展板塊的恢弘氣勢(shì)集高檔酒店、高端商務(wù)、高端酒店式公寓于一體，打造區(qū)域內(nèi)最具代表性的商務(wù)集群建筑群落。二、 項(xiàng)目運(yùn)作思路