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西安威尼斯項目開發(fā)可行性研究報告-資料下載頁

2025-05-15 03:22本頁面
  

【正文】 紀更長的人。消費者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分,從企業(yè)老板、個體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領到學生均有一定的比例。而客戶的消費特征則主要是旅行消費、公款消費、商務消費和住宿餐飲等,其中又主要以旅游消費和商務消費為主。典型案例:西安香格里拉金花飯店(五星)客房數(shù)量416所處位置高新區(qū)房間規(guī)格高級間(單人住)高級間(雙人?。┖廊A間(單人?。┖廊A間(雙人?。┖廊A閣行政間(單人?。┖廊A閣行政間房間價格(元/房/晚)1608183817231953195321833436西安凱悅(阿房宮)酒店(五星)客房數(shù)量404所處位置西安古城墻內(nèi)房間規(guī)格標準間嘉賓軒客房嘉賓軒套房房間價格(元/房/晚)162219552760西安喜來登大酒店(五星)客房數(shù)量450所處位置西安西城墻旁房間規(guī)格高級標間豪華標間行政間房間價格(元/房/晚)157518131999西安索菲特人民大廈(五星)客房數(shù)量418所處位置西安西城墻旁房間規(guī)格高級間豪華間首相間商務間房間價格(元/房/晚)2100210024002720西安國際會議中心曲江賓館(準五星)客房數(shù)量204所處位置曲江新區(qū)房間規(guī)格標準間商務間套間房間價格(元/房/晚)78011801380安曲江惠賓苑賓館(準五星)客房數(shù)量100所處位置曲江新區(qū)房間規(guī)格單人標準間雙人標準間標準套房房間價格(元/房/晚)143214322964l 公寓:西安市公寓主要分為三種類型,一種為純住型,此類公寓大多在樓盤名稱上即有非常明顯的“公寓”字眼,且在樓盤的規(guī)模上、物業(yè)服務上、相應配套等方面與普通住宅表現(xiàn)出一定的差別;第二種為酒店式公寓,但西安目前市場上所有的酒店式公寓也僅僅是概念型酒店式公寓,不具備實質(zhì)內(nèi)涵,也就是說“酒店式公寓”的說法僅僅是為了提高本樓盤的品質(zhì),同時在樓盤的裝修、交房標準、物業(yè)服務等方面有所體現(xiàn),非純正商業(yè)型投資產(chǎn)品;第三種為商住公寓,即商務辦公與居住的綜合體,此種公寓類型在目前西安的公寓市場最為廣泛。西安市購房者對公寓這種物業(yè)形態(tài)比較認可,售價高于普通住宅。西安50%以上的公寓集中分布在了城南區(qū)和高新區(qū),戶型較小、總價款較低的公寓銷售速度最快。區(qū)域內(nèi)項目個案分析: 名 稱佳和中心地 址翠華路與會展東路交匯處西北角發(fā) 展 商陜西天和佳置業(yè)投資有限公司占地面積8671平方米建筑面積102429平方米容積率物業(yè)類型兩棟28層寫字樓寫字樓主力面積10200、41半層、整層銷售均價(元/平米)預估12000層數(shù)兩棟28層層高單層面積1550㎡戶型面積總戶數(shù)364開盤時間2011年09月車位數(shù)550產(chǎn)權年限50裝修情況毛坯,公共部分精裝大堂,電梯數(shù)8部采暖和制冷市政地輻熱和進口變頻多聯(lián)機空調(diào)系統(tǒng),獨立分戶控制商業(yè)配套一樓將設有銀行、證券、數(shù)碼打印、精品店等,二樓專設大型餐飲配套,方便業(yè)主的多種需求。地下負一層為員工餐廳、洗車場,備注高層寫字樓 有投資價值佳和中心銀座花園名 稱銀座花園地 址雁展路與翠華路十字以南200米路西發(fā) 展 商曲江國際會展控股投資有限公司占地面積15333㎡建筑面積80000㎡容積率物業(yè)類型一棟純板式高層公寓和一棟配有高星級酒店、高檔商務會所的點式寫字樓以及約5000平米中庭花園組成的精致舒適社區(qū)配套設施四層休閑商務會所、約5000平米酒店式中庭花園,小區(qū)內(nèi)配套:社區(qū)會所、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)景觀、社區(qū)教育機構、社區(qū)安防設施、社區(qū)建設機構、 約260個地下停車位,地面未定。采暖方式:市政供暖公寓主力面積66128平米均價(元/平米)11000梯戶比2梯4層數(shù)31總戶數(shù)300多開盤時間產(chǎn)權年限40裝修情況精裝寫字樓一棟31層點式寫字樓,目前規(guī)劃中酒店高星級酒店銀座花園金品會展世界城名 稱金品會展世界城地 址曲江國際會展中心南側50米處發(fā) 展 商西安名軒置業(yè)有限公司占地面積11322平方米建筑面積68000平方米容積率5物業(yè)類型SOHO公寓,普通住宅,商鋪 公寓、住宅主力面積33105平方米均價(元/平米)精裝8300簡裝7800梯戶比塔樓層數(shù)28層總戶數(shù)1104開盤時間2010年10月產(chǎn)權年限50裝修情況精裝公寓商業(yè)1——4層裙樓為商業(yè)配套酒店——備注教育樓盤 小戶型 旅游地產(chǎn) 金品會展世界城 長延居會展明珠名 稱長延居會展明珠地 址長安南路與丈八東路十字西南角發(fā) 展 商西安強源置業(yè)有限公司占地面積27273㎡建筑面積180000㎡容積率物業(yè)類型住宅施工進度主體15層主力面積㎡—㎡均價(元/平米)7500梯戶比3梯8層數(shù)四幢30層總戶數(shù)1312開盤時間二期20112產(chǎn)權年限70裝修情況毛坯銷售情況去化90%配套集中供暖、24小時熱水,800余車位,休閑會所,智能安防,社區(qū)太陽能照明備注景觀居所 投資地產(chǎn) 長延居會展明珠藍山公館名 稱藍山公館地 址丈八東路發(fā) 展 商陜西蘭宇房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積建筑面積34000平方米容積率物業(yè)類型普通住宅,公寓,商住物業(yè)服務——主力面積一居4355平米 二居6975平米 三居117平米均價(元/平米)7500梯戶比2梯2梯10層數(shù)30層總戶數(shù)500開盤時間2010年11月產(chǎn)權年限70裝修情況毛坯銷售情況尾盤建筑風格現(xiàn)代簡約配套無備注小型綜合體 高品質(zhì)地鐵公寓 藍山公館 華城泊郡名 稱華城泊郡地 址長安路電視塔南發(fā) 展 商陜西華漢集團有限公司占地面積165畝建筑面積43萬平米容積率物業(yè)類型住宅、商業(yè)物業(yè)服務華城物業(yè)主力面積6590㎡兩室、99140㎡三室、150㎡四室均價(元/平米)7500—8500梯戶比—層數(shù)13幢地下兩層地上33層總戶數(shù)3200開盤時間201009產(chǎn)權年限70裝修情況毛坯銷售情況60%建筑風格英倫風格配套社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有幼兒園、2000平米會所(休閑餐廳、棋牌茶室)、三層裙樓商業(yè)、酒店等、健身游泳會館備注品牌項目 教育樓盤 科技樓盤 華城泊郡 紫薇永和坊名 稱紫薇永和坊地 址雁塔南路與雁南五路十字西南角發(fā) 展 商西安紫薇地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積351畝建筑面積50萬容積率物業(yè)類型住宅、別墅物業(yè)服務紫薇物業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃東區(qū)是獨立的別墅區(qū)組團,包含獨棟、雙拼與聯(lián)排別墅。項目西區(qū)產(chǎn)品線豐富,包括寬景HOUSE、空中美墅、小高層及精品高層等主力面積在售104295平米均價(元/平米)高層11000梯戶比在售1梯2 層數(shù)在售12層小高總戶數(shù)2200開盤時間2010年4月25日產(chǎn)權年限70裝修情況毛坯配套酒店寓所會館,將內(nèi)含高檔餐飲、養(yǎng)生館、頂級酒店式公寓等,國際幼兒園備注特色別墅,豪華居住區(qū) 紫薇永和坊 曲江唐仁里名 稱曲江唐仁里地 址曲江雁南四路中段北側(曲江賓館東300米)發(fā) 展 商陜西和盛置業(yè)發(fā)展有限責任公司占地面積17342㎡建筑面積64000㎡容積率物業(yè)類型普通住宅物業(yè)服務——主力面積106290平米均價(元/平米)1000—13000梯戶比1梯2層數(shù)8棟12—16層總戶數(shù)286開盤時間2011年3月產(chǎn)權年限70外立面石材+面磚銷售階段熱銷建筑風格——配套臨街裙樓商業(yè)、會所備注科技住宅,景觀居所 曲江唐仁里 第四章、項目發(fā)展定位一.、項目發(fā)展方向 參照區(qū)域調(diào)研結果,結合未來發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域現(xiàn)狀與項目自身因素,對項目進行綜合分析如下:1. SWOT分析 項目優(yōu)勢分析區(qū)位優(yōu)勢:項目位于西安曲江新區(qū),地處西安國際會展中心區(qū)核心區(qū)域,商務氛圍濃厚;地段優(yōu)勢:項目周邊可開發(fā)土地存量大,土地價值有升值潛力;規(guī)劃優(yōu)勢:項目所處區(qū)域規(guī)劃為會展商務中心,未來發(fā)展?jié)摿薮螅唤煌▋?yōu)勢:地塊周邊路網(wǎng)交通發(fā)達,道路通暢,出行便捷,外部連通性好;地塊優(yōu)勢:地塊方正,便于物業(yè)排布規(guī)劃;項目優(yōu)勢:項目擬定為小型城市綜合體,各種物業(yè)之間的功能互補作用,有利于項目整體的效益提升;物業(yè)優(yōu)勢:項目擬建自持的五星級酒店將發(fā)揮其巨大的品牌效應,拉升項目形象,吸引商務人流; 項目劣勢分析規(guī)劃劣勢:地塊退紅線較大,對項目自身內(nèi)的空間利用產(chǎn)生不利影響;區(qū)域劣勢:地塊區(qū)域大部分為待開發(fā)土地,配套設施、商業(yè)氛圍嚴重不足;地塊劣勢:地塊進深較大,不利于商業(yè)的規(guī)劃設計;區(qū)位劣勢:項目一面臨路,地標性較弱; 項目機會分析政策扶持:西安曲江新區(qū)政府大力發(fā)展該區(qū)域,并伴有一定的政策扶持; 會展促進:項目緊臨西安國際會展中心,可搭載會展經(jīng)濟順風車;通脹壓力:CPI不斷攀升,人民幣貶值,投資者投資愿望迫切;市場供求:區(qū)域未來講發(fā)展成為商務中心,辦公類物業(yè)具備需求空間;周邊放量:項目周邊有高檔樓盤住宅放量,居住氛圍濃厚,可借勢發(fā)展。 項目威脅分析項目競爭:地塊周邊存在多塊土地放量,與本項目勢必形成競爭;商務氛圍:項目所處地塊正在發(fā)展階段,尚未形成濃郁的商務氛圍;市場放量:未來一段時間周邊將有大量辦公、居住類物業(yè)面市;物業(yè)風險:大體量的酒店自持,運營風險較大;政策風險:目前國家調(diào)控政策對商服類物業(yè)的不確定性將帶來項目開發(fā)風險。2.項目市場定位整體定位:高端地標性商務生活集群公寓部分:打造成為服務于中青年精英的酒店式公寓。寫字樓部分:打造成為總裁辦公室或創(chuàng)業(yè)型企業(yè)辦公中心的寫字樓。酒店部分:以西安國際展覽中心為依托,打造符合區(qū)域形象的高檔次五星級酒店。關鍵詞:高端、地標、商務高端:項目借勢曲江,依托國際會展中心,內(nèi)部憑借威尼斯5星級酒店帶動,以高頓品質(zhì)產(chǎn)品,服務高端人群,營造高檔次物業(yè)標桿,帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場風向。地標:項目以5星級酒店為核心,從建筑結構,外立面等角度,演繹會展中心區(qū)域內(nèi)的地標性建筑群落,形成區(qū)域標識與名片。商務:在高端與地標為基礎的前提下,項目將酒店運營管理、商務公寓、獨立辦公室等服務于商務的功能型產(chǎn)品有機地結合起來,主題明確,功能競爭力強大,具備圈層營銷與高端營銷的條件。3.目標客群定位根據(jù)本項目的swot分析及和項目市場定位,以商務功能產(chǎn)品為主要標的,我們對項目的目標客戶分析定位如下:v 公寓部分216。 企業(yè)白領階層:這部分人大多為一次置業(yè),這些消費人群為年齡在30歲左右的年輕族,學歷較高,經(jīng)濟實力相對較為雄厚,消費能力強,對公寓的服務要求較高。216。 企業(yè)中高級管理人員:這部分消費人群一般購置物業(yè)具備投資與自用兩種用途,購置本項目一方面可作為第二居所,另一方面可享受物業(yè)升值帶來的差額利潤。216。 商務人士:由于項目緊臨西安國際會展中心,不乏有部分需要有此類業(yè)務的公司員工購置物業(yè)作為公司領導或員工的中短期居所。216。 創(chuàng)業(yè)者:曲江大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),這將帶來巨大的技術密集度高的青年創(chuàng)業(yè)者,他們需要辦公、居住兼?zhèn)涞膫€人工作室,一般會選擇60平米以下的單身公寓。v 寫字樓部分216。 依托于會展中心的服務型小型企業(yè)216。 成長型企業(yè)。216。 中、大型企業(yè)高層管理者獨立辦公中心。v 客戶研究小結:客戶范圍:全市、全省的客源覆蓋客戶置業(yè)的主要驅(qū)動因素:優(yōu)勢地段、便捷交通支撐下的新城市商務生活和投資價值的合力驅(qū)動。 v 重點目標客戶鎖定:A.西安乃至陜北、周邊縣市的投資客。B.青年創(chuàng)業(yè)者、小型公司、中大型企業(yè)高管。C.周邊高端商務白領人群。4.功能定位公寓樓:酒店式服務公寓,滿足居住功能,同時兼?zhèn)漭p型商務辦公功能。辦公樓:區(qū)別于傳統(tǒng)的大型寫字樓,主要以小戶型為主,滿足小型辦公、總裁獨立辦公室等功能。酒店:配備500——600個標準床位的高端商務五星級酒店,具備大型會議、餐飲等功能,主要面向蒞臨展會的政府領導和參展的著名企業(yè)高級管理人員。商業(yè)部分:裙樓商業(yè)以高檔商業(yè)為主,主要支持項目本體的便捷消費,和滿足會展中心的人流消費。5.形象定位依托于曲江、匹配于國際會展板塊的恢弘氣勢集高檔酒店、高端商務、高端酒店式公寓于一體,打造區(qū)域內(nèi)最具代表性的商務集群建筑群落。二、 項目運作思路
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