【正文】 紀更長的人。消費者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領到學生均有一定的比例。而客戶的消費特征則主要是旅行消費、公款消費、商務消費和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費和商務消費為主。典型案例：西安香格里拉金花飯店（五星）客房數(shù)量416所處位置高新區(qū)房間規(guī)格高級間（單人住）高級間（雙人?。┖廊A間（單人?。┖廊A間（雙人?。┖廊A閣行政間（單人?。┖廊A閣行政間房間價格（元/房/晚）1608183817231953195321833436西安凱悅（阿房宮）酒店（五星）客房數(shù)量404所處位置西安古城墻內(nèi)房間規(guī)格標準間嘉賓軒客房嘉賓軒套房房間價格（元/房/晚）162219552760西安喜來登大酒店（五星）客房數(shù)量450所處位置西安西城墻旁房間規(guī)格高級標間豪華標間行政間房間價格（元/房/晚）157518131999西安索菲特人民大廈（五星）客房數(shù)量418所處位置西安西城墻旁房間規(guī)格高級間豪華間首相間商務間房間價格（元/房/晚）2100210024002720西安國際會議中心曲江賓館（準五星）客房數(shù)量204所處位置曲江新區(qū)房間規(guī)格標準間商務間套間房間價格（元/房/晚）78011801380安曲江惠賓苑賓館（準五星）客房數(shù)量100所處位置曲江新區(qū)房間規(guī)格單人標準間雙人標準間標準套房房間價格（元/房/晚）143214322964l 公寓：西安市公寓主要分為三種類型，一種為純住型，此類公寓大多在樓盤名稱上即有非常明顯的“公寓”字眼，且在樓盤的規(guī)模上、物業(yè)服務上、相應配套等方面與普通住宅表現(xiàn)出一定的差別；第二種為酒店式公寓，但西安目前市場上所有的酒店式公寓也僅僅是概念型酒店式公寓，不具備實質(zhì)內(nèi)涵，也就是說“酒店式公寓”的說法僅僅是為了提高本樓盤的品質(zhì)，同時在樓盤的裝修、交房標準、物業(yè)服務等方面有所體現(xiàn)，非純正商業(yè)型投資產(chǎn)品；第三種為商住公寓，即商務辦公與居住的綜合體，此種公寓類型在目前西安的公寓市場最為廣泛。西安市購房者對公寓這種物業(yè)形態(tài)比較認可，售價高于普通住宅。西安50%以上的公寓集中分布在了城南區(qū)和高新區(qū)，戶型較小、總價款較低的公寓銷售速度最快。區(qū)域內(nèi)項目個案分析：名 稱佳和中心地 址翠華路與會展東路交匯處西北角發(fā) 展 商陜西天和佳置業(yè)投資有限公司占地面積8671平方米建筑面積102429平方米容積率物業(yè)類型兩棟28層寫字樓寫字樓主力面積10200、41半層、整層銷售均價（元/平米）預估12000層數(shù)兩棟28層層高單層面積1550㎡戶型面積總戶數(shù)364開盤時間2011年09月車位數(shù)550產(chǎn)權年限50裝修情況毛坯,公共部分精裝大堂，電梯數(shù)8部采暖和制冷市政地輻熱和進口變頻多聯(lián)機空調(diào)系統(tǒng)，獨立分戶控制商業(yè)配套一樓將設有銀行、證券、數(shù)碼打印、精品店等，二樓專設大型餐飲配套，方便業(yè)主的多種需求。地下負一層為員工餐廳、洗車場，備注高層寫字樓 有投資價值佳和中心銀座花園名 稱銀座花園地 址雁展路與翠華路十字以南200米路西發(fā) 展 商曲江國際會展控股投資有限公司占地面積15333㎡建筑面積80000㎡容積率物業(yè)類型一棟純板式高層公寓和一棟配有高星級酒店、高檔商務會所的點式寫字樓以及約5000平米中庭花園組成的精致舒適社區(qū)配套設施四層休閑商務會所、約5000平米酒店式中庭花園，小區(qū)內(nèi)配套：社區(qū)會所、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)景觀、社區(qū)教育機構、社區(qū)安防設施、社區(qū)建設機構、 約260個地下停車位，地面未定。采暖方式：市政供暖公寓主力面積66128平米均價（元/平米）11000梯戶比2梯4層數(shù)31總戶數(shù)300多開盤時間產(chǎn)權年限40裝修情況精裝寫字樓一棟31層點式寫字樓，目前規(guī)劃中酒店高星級酒店銀座花園金品會展世界城名 稱金品會展世界城地 址曲江國際會展中心南側50米處發(fā) 展 商西安名軒置業(yè)有限公司占地面積11322平方米建筑面積68000平方米容積率5物業(yè)類型SOHO公寓，普通住宅,商鋪 公寓、住宅主力面積33105平方米均價（元/平米）精裝8300簡裝7800梯戶比塔樓層數(shù)28層總戶數(shù)1104開盤時間2010年10月產(chǎn)權年限50裝修情況精裝公寓商業(yè)1——4層裙樓為商業(yè)配套酒店——備注教育樓盤 小戶型 旅游地產(chǎn)金品會展世界城長延居會展明珠名 稱長延居會展明珠地 址長安南路與丈八東路十字西南角發(fā) 展 商西安強源置業(yè)有限公司占地面積27273㎡建筑面積180000㎡容積率物業(yè)類型住宅施工進度主體15層主力面積㎡—㎡均價（元/平米）7500梯戶比3梯8層數(shù)四幢30層總戶數(shù)1312開盤時間二期20112產(chǎn)權年限70裝修情況毛坯銷售情況去化90%配套集中供暖、24小時熱水，800余車位，休閑會所，智能安防，社區(qū)太陽能照明備注景觀居所 投資地產(chǎn)長延居會展明珠藍山公館名 稱藍山公館地 址丈八東路發(fā) 展 商陜西蘭宇房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積建筑面積34000平方米容積率物業(yè)類型普通住宅,公寓,商住物業(yè)服務——主力面積一居4355平米 二居6975平米 三居117平米均價（元/平米）7500梯戶比2梯2梯10層數(shù)30層總戶數(shù)500開盤時間2010年11月產(chǎn)權年限70裝修情況毛坯銷售情況尾盤建筑風格現(xiàn)代簡約配套無備注小型綜合體 高品質(zhì)地鐵公寓藍山公館華城泊郡名 稱華城泊郡地 址長安路電視塔南發(fā) 展 商陜西華漢集團有限公司占地面積165畝建筑面積43萬平米容積率物業(yè)類型住宅、商業(yè)物業(yè)服務華城物業(yè)主力面積6590㎡兩室、99140㎡三室、150㎡四室均價（元/平米）7500—8500梯戶比—層數(shù)13幢地下兩層地上33層總戶數(shù)3200開盤時間201009產(chǎn)權年限70裝修情況毛坯銷售情況60%建筑風格英倫風格配套社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有幼兒園、2000平米會所（休閑餐廳、棋牌茶室）、三層裙樓商業(yè)、酒店等、健身游泳會館備注品牌項目 教育樓盤 科技樓盤華城泊郡紫薇永和坊名 稱紫薇永和坊地 址雁塔南路與雁南五路十字西南角發(fā) 展 商西安紫薇地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積351畝建筑面積50萬容積率物業(yè)類型住宅、別墅物業(yè)服務紫薇物業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃東區(qū)是獨立的別墅區(qū)組團，包含獨棟、雙拼與聯(lián)排別墅。項目西區(qū)產(chǎn)品線豐富，包括寬景HOUSE、空中美墅、小高層及精品高層等主力面積在售104295平米均價（元/平米）高層11000梯戶比在售1梯2 層數(shù)在售12層小高總戶數(shù)2200開盤時間2010年4月25日產(chǎn)權年限70裝修情況毛坯配套酒店寓所會館，將內(nèi)含高檔餐飲、養(yǎng)生館、頂級酒店式公寓等，國際幼兒園備注特色別墅,豪華居住區(qū)紫薇永和坊曲江唐仁里名 稱曲江唐仁里地 址曲江雁南四路中段北側（曲江賓館東300米）發(fā) 展 商陜西和盛置業(yè)發(fā)展有限責任公司占地面積17342㎡建筑面積64000㎡容積率物業(yè)類型普通住宅物業(yè)服務——主力面積106290平米均價（元/平米）1000—13000梯戶比1梯2層數(shù)8棟12—16層總戶數(shù)286開盤時間2011年3月產(chǎn)權年限70外立面石材+面磚銷售階段熱銷建筑風格——配套臨街裙樓商業(yè)、會所備注科技住宅，景觀居所曲江唐仁里第四章、項目發(fā)展定位一.、項目發(fā)展方向 參照區(qū)域調(diào)研結果，結合未來發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域現(xiàn)狀與項目自身因素，對項目進行綜合分析如下：1. SWOT分析 項目優(yōu)勢分析區(qū)位優(yōu)勢：項目位于西安曲江新區(qū)，地處西安國際會展中心區(qū)核心區(qū)域，商務氛圍濃厚；地段優(yōu)勢：項目周邊可開發(fā)土地存量大，土地價值有升值潛力；規(guī)劃優(yōu)勢：項目所處區(qū)域規(guī)劃為會展商務中心，未來發(fā)展?jié)摿薮螅唤煌▋?yōu)勢：地塊周邊路網(wǎng)交通發(fā)達，道路通暢，出行便捷，外部連通性好；地塊優(yōu)勢：地塊方正，便于物業(yè)排布規(guī)劃；項目優(yōu)勢：項目擬定為小型城市綜合體，各種物業(yè)之間的功能互補作用，有利于項目整體的效益提升；物業(yè)優(yōu)勢：項目擬建自持的五星級酒店將發(fā)揮其巨大的品牌效應，拉升項目形象，吸引商務人流； 項目劣勢分析規(guī)劃劣勢：地塊退紅線較大，對項目自身內(nèi)的空間利用產(chǎn)生不利影響；區(qū)域劣勢：地塊區(qū)域大部分為待開發(fā)土地，配套設施、商業(yè)氛圍嚴重不足；地塊劣勢：地塊進深較大，不利于商業(yè)的規(guī)劃設計；區(qū)位劣勢：項目一面臨路，地標性較弱； 項目機會分析政策扶持：西安曲江新區(qū)政府大力發(fā)展該區(qū)域，并伴有一定的政策扶持； 會展促進：項目緊臨西安國際會展中心，可搭載會展經(jīng)濟順風車；通脹壓力：CPI不斷攀升，人民幣貶值，投資者投資愿望迫切；市場供求：區(qū)域未來講發(fā)展成為商務中心，辦公類物業(yè)具備需求空間；周邊放量：項目周邊有高檔樓盤住宅放量，居住氛圍濃厚，可借勢發(fā)展。 項目威脅分析項目競爭：地塊周邊存在多塊土地放量，與本項目勢必形成競爭；商務氛圍：項目所處地塊正在發(fā)展階段，尚未形成濃郁的商務氛圍；市場放量：未來一段時間周邊將有大量辦公、居住類物業(yè)面市；物業(yè)風險：大體量的酒店自持，運營風險較大；政策風險：目前國家調(diào)控政策對商服類物業(yè)的不確定性將帶來項目開發(fā)風險。2．項目市場定位整體定位：高端地標性商務生活集群公寓部分：打造成為服務于中青年精英的酒店式公寓。寫字樓部分：打造成為總裁辦公室或創(chuàng)業(yè)型企業(yè)辦公中心的寫字樓。酒店部分：以西安國際展覽中心為依托，打造符合區(qū)域形象的高檔次五星級酒店。關鍵詞：高端、地標、商務高端：項目借勢曲江，依托國際會展中心，內(nèi)部憑借威尼斯5星級酒店帶動，以高頓品質(zhì)產(chǎn)品，服務高端人群，營造高檔次物業(yè)標桿，帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場風向。地標：項目以5星級酒店為核心，從建筑結構，外立面等角度，演繹會展中心區(qū)域內(nèi)的地標性建筑群落，形成區(qū)域標識與名片。商務：在高端與地標為基礎的前提下，項目將酒店運營管理、商務公寓、獨立辦公室等服務于商務的功能型產(chǎn)品有機地結合起來，主題明確，功能競爭力強大，具備圈層營銷與高端營銷的條件。3．目標客群定位根據(jù)本項目的swot分析及和項目市場定位，以商務功能產(chǎn)品為主要標的，我們對項目的目標客戶分析定位如下：v 公寓部分216。 企業(yè)白領階層：這部分人大多為一次置業(yè)，這些消費人群為年齡在30歲左右的年輕族，學歷較高，經(jīng)濟實力相對較為雄厚，消費能力強，對公寓的服務要求較高。216。 企業(yè)中高級管理人員：這部分消費人群一般購置物業(yè)具備投資與自用兩種用途，購置本項目一方面可作為第二居所，另一方面可享受物業(yè)升值帶來的差額利潤。216。 商務人士：由于項目緊臨西安國際會展中心，不乏有部分需要有此類業(yè)務的公司員工購置物業(yè)作為公司領導或員工的中短期居所。216。 創(chuàng)業(yè)者：曲江大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，這將帶來巨大的技術密集度高的青年創(chuàng)業(yè)者，他們需要辦公、居住兼?zhèn)涞膫€人工作室，一般會選擇60平米以下的單身公寓。v 寫字樓部分216。 依托于會展中心的服務型小型企業(yè)216。 成長型企業(yè)。216。 中、大型企業(yè)高層管理者獨立辦公中心。v 客戶研究小結：客戶范圍：全市、全省的客源覆蓋客戶置業(yè)的主要驅(qū)動因素：優(yōu)勢地段、便捷交通支撐下的新城市商務生活和投資價值的合力驅(qū)動。 v 重點目標客戶鎖定：A．西安乃至陜北、周邊縣市的投資客。B．青年創(chuàng)業(yè)者、小型公司、中大型企業(yè)高管。C．周邊高端商務白領人群。4．功能定位公寓樓：酒店式服務公寓，滿足居住功能，同時兼?zhèn)漭p型商務辦公功能。辦公樓：區(qū)別于傳統(tǒng)的大型寫字樓，主要以小戶型為主，滿足小型辦公、總裁獨立辦公室等功能。酒店：配備500——600個標準床位的高端商務五星級酒店，具備大型會議、餐飲等功能，主要面向蒞臨展會的政府領導和參展的著名企業(yè)高級管理人員。商業(yè)部分：裙樓商業(yè)以高檔商業(yè)為主，主要支持項目本體的便捷消費，和滿足會展中心的人流消費。5．形象定位依托于曲江、匹配于國際會展板塊的恢弘氣勢集高檔酒店、高端商務、高端酒店式公寓于一體，打造區(qū)域內(nèi)最具代表性的商務集群建筑群落。二、 項目運作思路