【正文】 包括：財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回報率等。本次研究是就西安市曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園N7—2地塊項目的發(fā)展定位及可行性進行研究，在遵循專業(yè)、科學(xué)和客觀的原則基礎(chǔ)之上，分別從市場因素和財務(wù)因素角度出發(fā)，對N7—2地塊項目進行評估。二、分析方法及主要假設(shè)條件和風(fēng)險因素分析方法在前期市場分析中，多采用市場比較法、實地調(diào)研、訪談等進行定性和定量分析，在后期財務(wù)分析中，采用財務(wù)指標進行定性分析，并利用敏感性分析進行不確定性分析。除對上述主要財務(wù)指標進行必要的計算和分析外，我們還必須考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險性和不確定性。對于本項目來說，如果進行盈虧平衡分析涉及因素過多，過于復(fù)雜，因此只需進行敏感性分析。而財務(wù)方面，主要是在敏感度分析中會涉及選擇一些風(fēng)險因素進行分析，主要因素包括：土地成本（收購價格）、銷售價格等。風(fēng)險：行業(yè)風(fēng)險：房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點，特別是高層建筑，行業(yè)風(fēng)險程度相對較高。可行性研究依據(jù)：《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；（建設(shè)部：建標[2000]205號）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；(國家計委、建設(shè)部：計投資[1993]530號)《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件；（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號）有關(guān)單位提供的相關(guān)資料；西安市2011年1—4月份統(tǒng)計年鑒；西安市2010年房地產(chǎn)市場分析報告；西安市房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)資料及數(shù)據(jù)；西安市深度市場調(diào)研（包括實地調(diào)研、文案調(diào)研、專家訪談等）；二、項目概況項目綜述威尼斯酒店項目是西安大金置業(yè)有限公司籌建的由五星級酒店、辦公樓及公寓樓組成的城市綜合體項目，威尼斯酒店項目也是曲江新區(qū)核心區(qū)域的地標性建筑。地塊現(xiàn)狀地塊目前正處于項目立項審批及待開發(fā)狀態(tài)，尚未動工。 從行業(yè)看，14月，20個主要大類工業(yè)行業(yè)中，12個行業(yè)增速高于全市平均水平，其中，增長較快的行業(yè)有：%，%，通信設(shè)備、%，%，%。 14月，%。 按消費形態(tài)分，%；，%。14月，%，其中，%，；，%。 財政收入保持較快增長14月，%。 銀行貸款增速放緩截至4月末。 從1－4月全市經(jīng)濟運行基本情況可以看出，雖然部分指標增速比上年同期有所回落，但主要領(lǐng)域發(fā)展的基本面尚好，經(jīng)濟整體運行進入平穩(wěn)、溫和的增長軌道。 發(fā)展現(xiàn)狀曲江新區(qū)踐行陜西“文化強省”戰(zhàn)略和“文化立區(qū)、旅游興區(qū)”理念，充分依托陜西、西安大文化、大旅游、大文物的優(yōu)勢，以城市運營收益大力投資文化產(chǎn)業(yè)和公共設(shè)施，以大項目為帶動，文化產(chǎn)業(yè)、公共文化事業(yè)和城市新區(qū)建設(shè)呈現(xiàn)出齊頭并進、協(xié)調(diào)發(fā)展的良好態(tài)勢，迅速成為西安乃至全國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新亮點。 在集團引領(lǐng)、政策扶持、產(chǎn)業(yè)集群等多輪驅(qū)動下，文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展強力推進，曲江文旅、曲江影視、曲江演出和曲江會展已成為全省乃至西部地區(qū)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要軍團。 曲江新區(qū)秉承與商家共生、共榮、共贏的招商理念，堅持愛商、扶商、助商，萬科集團、銀泰百貨、申華集團、和記黃埔、華僑城等海內(nèi)外上市公司爭相投資，曲江成為各大企業(yè)戰(zhàn)略投資的熱點區(qū)域?！犊傮w規(guī)劃》提出，以打造世界級旅游目的地、構(gòu)建國際文化產(chǎn)業(yè)高地、建設(shè)生態(tài)科技示范城區(qū)為發(fā)展內(nèi)涵，全面提升曲江的發(fā)展模式，創(chuàng)新發(fā)展理念，將曲江定位為“國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、西部文化資源整合中心、西安旅游生態(tài)度假區(qū)和綠色文化新城”。曲江還將重點打造9大文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)：當代藝術(shù)產(chǎn)業(yè)園(藝術(shù)家村落)、數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)區(qū)、出版?zhèn)髅疆a(chǎn)業(yè)區(qū)、國際文化創(chuàng)意區(qū)、文化娛樂產(chǎn)業(yè)區(qū)、國際會展產(chǎn)業(yè)區(qū)、影視產(chǎn)業(yè)區(qū)、康體休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)及曲江文化旅游區(qū)。近期，曲江新區(qū)將以二期擴區(qū)為契機，規(guī)劃建設(shè)出版?zhèn)髅疆a(chǎn)業(yè)園區(qū)、會展產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國際文化創(chuàng)意園區(qū)、動漫游戲產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文化娛樂產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國際文化體育休閑園區(qū)、影視娛樂產(chǎn)業(yè)園區(qū)、藝術(shù)家村落等九大文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，著手打造文化產(chǎn)業(yè)門類最齊全、規(guī)模最大、效能最優(yōu)的國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，到2013年，曲江新區(qū)及其輻射區(qū)入?yún)^(qū)文化企業(yè)爭取達到1000家，從業(yè)人數(shù)達到10萬人，文化產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值達到50億元，成為中國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展第一級。 擴區(qū)后的曲江新區(qū)將以多板塊聯(lián)動發(fā)展為城市發(fā)展模式，以漢唐歷史遺跡為核心，形成“兩軸兩心多片區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)。 據(jù)悉，規(guī)劃貫穿了“唐城漢苑”的規(guī)劃理念。 兩軸：由大雁塔指向杜陵的漢唐文化脈絡(luò)軸和沿浐河的浐河生態(tài)軸。在曲江二期范圍內(nèi)為“一塬、三鎮(zhèn)、兩區(qū)”，包括杜陵大遺址公園、杜陵邑小鎮(zhèn)、歡樂小鎮(zhèn)、半山小鎮(zhèn)、國際創(chuàng)意片區(qū)、黃渠頭片區(qū)。產(chǎn)業(yè)園坐擁西安城市中軸線長安路，緊鄰地鐵二號線，東西向三環(huán)線橫穿整個園區(qū)，兩條交通主動脈基于此，地緣優(yōu)勢無可比擬。西安曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園的建成運營，將重新定義西安南大門的整體形象，對改善城市環(huán)境、提升文化品位、打造區(qū)域經(jīng)濟具有重要的意義，是省市政府打造西安成為“中國區(qū)域會展中心”宏偉戰(zhàn)略目標的基礎(chǔ)設(shè)施和強大載體，是西安邁向現(xiàn)代化、人文化、生態(tài)化、國際化大都市的重要戰(zhàn)略舉措。建設(shè)國際一流的西安曲江國際會議中心 總投資7億元的國際會議中心是產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的標志性建筑，被列為西安市2008年重點建設(shè)項目。建設(shè)多功能性的綜合型物流中心 產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的物流中心是集運輸、配送、倉儲保管、流通加工、商務(wù)信息服務(wù)、后勤服務(wù)等多種功能為一體的綜合型物流中心，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供物流配套服務(wù)，同時滿足未來地區(qū)性物流功能需求，提供企業(yè)物流咨詢、全程物流解決方案等。會展商務(wù)區(qū)集星級酒店、購物廣場、餐飲、娛樂、商業(yè)、辦公、公寓和展示中心于一體。會展經(jīng)濟是一種新型經(jīng)濟形式和新興產(chǎn)業(yè)，對社會經(jīng)濟具有拉動效應(yīng)。會展并不是直接的流通媒介，是交換過程的輔助環(huán)節(jié)，是一種特殊的流通媒介，會展為買方和賣方提供一個龐大的展示產(chǎn)品或技術(shù)成果的環(huán)境，由供求雙方面對面磋商談判，增加商機，促進商品交易。企業(yè)可以通過及時的信息反饋，適時地調(diào)整自己的經(jīng)營方式，以適應(yīng)市場競爭的要求。參展商與專業(yè)觀眾之間的溝通則具有很強的目的性、針對性，能在較短的時間內(nèi)建立聯(lián)系，且面對面地溝通能夠迅速地發(fā)現(xiàn)和傳遞產(chǎn)品、價格、市場、以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面的信息，減少了雙方尋找潛在對手的時間和費用，降低了交易成本。美國一年舉辦200多個商業(yè)會展，帶來的經(jīng)濟利益超過38億美元，法國展會每年營業(yè)額達85億法郎，展商的交易額高達1500億法郎，展商和參議者的間接消費也在250億法郎左右。 從科技發(fā)展史來看，許多劃時代的發(fā)明創(chuàng)造,如電話機、留聲機、蒸汽火車、電視機等都是展覽會上首先進行展示和推廣的，即使是在信息技術(shù)和手段迅速發(fā)展的今天，會議和展覽的便捷性、集中性、直觀性、快速性和新聞性，對推廣新技術(shù)仍起著不可替代的作用。據(jù)上海市預(yù)測，上海展覽業(yè)帶來的相關(guān)經(jīng)濟效益，直接投入產(chǎn)出比為1∶6，間接的可達到1∶9，對該市的GDP的拉動效應(yīng)非常明顯。通過多種會議、展覽的舉辦，可增加大量的就業(yè)機會，緩解就業(yè)壓力。 帶動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高知名度1999年昆明世界園藝博覽會，218公頃的場館群及相關(guān)投資總計超過216億元，使昆明的城市建設(shè)至少加快了10年。改革開放以來，我國會展業(yè)從小到大，每年以近20%的速度遞增，行業(yè)經(jīng)濟規(guī)模逐步擴大，然而，與會展業(yè)發(fā)達的國家相比，我國會展業(yè)還存在較大的距離，在一定程度上也影響了會展業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。展館的數(shù)量、功能、總面積在西部都處于領(lǐng)先地位，停車、洽談、商務(wù)服務(wù)等配套設(shè)施基本齊全。內(nèi)容從土特產(chǎn)、工業(yè)品、服裝等發(fā)展到房地產(chǎn)、高新技術(shù)、現(xiàn)代裝備制造等50多個領(lǐng)域。五、曲江會展中心概況 、廣場8萬平方米，已于2000年建成并投入使用。B館室內(nèi)展館面積約5萬平方米，分為4個相同大小的展館。發(fā)布時間：2010年4月14日具體內(nèi)容：提高銀行貸款利率：4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，此前為40%。發(fā)布時間：2010年4月20日具體內(nèi)容：預(yù)售許可最低規(guī)模不小于棟。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預(yù)售方案申報價格，明碼標價對外銷售。三掛鉤，其一是指地貸掛鉤，開發(fā)商整治哪塊地，經(jīng)過評估之后，明確需要多少錢，銀行給予相應(yīng)的金額；其二，建貸掛鉤，開發(fā)商要貸款，一定是跟在建工程掛鉤；其三，房貸掛鉤，就是房子與貸款掛鉤，開發(fā)商要隨著賣房的進度償還原有貸款。出臺時間：2010年9月29日具體內(nèi)容：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門將對省級人民政府穩(wěn)定房價和住房保障工作進行考核與問責(zé)。從2010年10月20日起，%%。出臺時間：2010年11月10日、11月19日具體內(nèi)容：中國人民銀行決定，從2010年11月29日起。 小結(jié)：年末政策出臺更為全面，除了表示出要將“差異化貸款利率”和“異地購房禁貸”進行到底的決心外，在加大監(jiān)管方面也建立了“問責(zé)制”，表明未來政策仍將繼續(xù)從緊。%。住宅和商業(yè)用地供應(yīng)的面積較去年相比均有明顯的增長。2010年西安土地市場分用途成交統(tǒng)計用途成交宗數(shù)成交面積(萬平米)成交價（億元）住宅108商業(yè)56總計164從2010年全市成交的土地區(qū)域來看：其中城東區(qū)和城南區(qū)共成交土地95宗，占土地成交總面積的69%；城北區(qū)成交土地29宗，占土地成交總面積的12%。2010年西安土地市場分城區(qū)成交統(tǒng)計城區(qū)成交宗數(shù)成交面積(萬平米)成交價（億元）城東48城南47城西5城北29高新13長安8城內(nèi)3臨潼7閻良4總計164三、商品房市場2009年12月開始，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺并貫穿2010年始終，西安樓市在政策密集調(diào)控下，依然保持著穩(wěn)步上揚之勢，房地產(chǎn)供應(yīng)與銷售，表現(xiàn)出新的特點：，%；，%；，%；，%。從2010年西安樓市供求市場來看，%，但高漲的置業(yè)熱情下市場依然表現(xiàn)出快速入市的熱銷場面，從土地市場交易以及年底政策環(huán)境來看，2011年西安樓市仍將繼續(xù)保持高昂的供應(yīng)量，但在政策進一步收緊面前，市場銷售速度將逐步放緩。 市場銷售，%，%；%，在政策頻出的2010年，提高首付比例、提高二套房貸、限制三套房等多項政策出臺，住宅市場需求量被強制壓縮。從2010年各月房價走勢來看，4月新政影響下，2季度全市普通住宅成交均價出現(xiàn)下滑走勢，但3季度以后，在通脹預(yù)期影響下市場觀望迅速結(jié)束，市場銷量的迅速好轉(zhuǎn)也促使普通住宅成交均價持續(xù)上揚，年末伴隨著開發(fā)企業(yè)保業(yè)績而采取的大規(guī)模促銷活動下，住宅成交均價出現(xiàn)小幅回落。 市場銷售 銷量走勢2010年西安市商服用房得到較大發(fā)展，%，%，；，%，%。 價格表現(xiàn)從商服用房成交均價及變動比率走勢圖上看，2010年全市商服用房類物業(yè)成交均價11889元/平方米，%。 市場銷售，%，%，；，%，%。2010年西安市寫字樓成交價格為6940元/平方米，%，2010年西安寫字樓類仍然是以高新區(qū)成交為主，而城北區(qū)作為近年來發(fā)展的重點，隨著各項設(shè)施的成熟，城北寫字樓物業(yè)也開始嶄露頭角，彰顯新行政中心的區(qū)域地位，從以下排行榜中就有所體現(xiàn)。 各物業(yè)價格表現(xiàn)2010年城南區(qū)各物業(yè)成交價格依次為：普通住宅類6958元/平方米；商服用房11117元/平方米；寫字樓7208元/平方米；別墅類19673元/平方米。其中90110平米依然為城南區(qū)普通住宅成交面積主要區(qū)間，%，；%，漲幅位居第二；整體來看，2010年城南區(qū)90平方米以上各面積段成交比例明顯加大，與曲江高端住宅物業(yè)大面積房型大量成交有關(guān)。2010年，曲江新區(qū)內(nèi)第一所公辦完全中學(xué)——曲江一中，將于今年秋季開學(xué)投入使用。在這里，人們在追求現(xiàn)代生活的同時，還能感受到大唐盛世的繁華。據(jù)統(tǒng)計，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達到近16001700萬余人次，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機遇。 據(jù)統(tǒng)計，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達到近16001700萬余人次，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機遇。 中國現(xiàn)有旅游涉外飯店七千多個，其中星級酒店三千余家。 對西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有4家五星級酒店、6家四星級酒店、15家三星級酒店、20家準三星級酒店和近100家二星級及以下酒店。 據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前西安五星級、四星級、三星級、準三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14%和69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準三星級以上的酒店數(shù)合計只有31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。 (3)西安酒店的分布與經(jīng)營狀況②、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如沐春風(fēng)。相反，那些固步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場所淘汰的命運。 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，酒店平均客房入住率達到70%，其中客房入住率為75%和65%%%，兩者合計占到58%；客房入住率最高達到90%%，入住率最低為45%%。 入住西安各檔次星級酒店的客戶有明顯的身份特征：入住二星級酒店的客戶，主要是一些外地企業(yè)常駐西安的臨時辦事處，或聯(lián)絡(luò)地點，或是以中小企業(yè)作市場營銷人員的臨時歇腳之處，故入住其中的省內(nèi)、省外客戶比例相差不大。 入住三星級酒店的客戶中，有一部分是商務(wù)人士，出公差下榻三星級酒店。對于商務(wù)人士的下榻選擇，一般是都是選擇商業(yè)發(fā)達、交通便利、附近有