【正文】 團(tuán)、和記黃埔、華僑城等海內(nèi)外上市公司爭相投資，曲江成為各大企業(yè)戰(zhàn)略投資的熱點(diǎn)區(qū)域。 堅(jiān)持生態(tài)和旅游環(huán)境建設(shè)齊頭并進(jìn)，順利通過國家生態(tài)區(qū)和國家5A級景區(qū)驗(yàn)收，成為我國西部首批兩個國家生態(tài)區(qū)之一和全國第一個多景點(diǎn)、區(qū)域性的國家5A級景區(qū)。 在集團(tuán)引領(lǐng)、政策扶持、產(chǎn)業(yè)集群等多輪驅(qū)動下，文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)力推進(jìn)，曲江文旅、曲江影視、曲江演出和曲江會展已成為全省乃至西部地區(qū)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要軍團(tuán)。2010年，%；，同比增長70%；，%；，%，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速在全西安市開發(fā)區(qū)中名列前茅。 發(fā)展現(xiàn)狀曲江新區(qū)踐行陜西“文化強(qiáng)省”戰(zhàn)略和“文化立區(qū)、旅游興區(qū)”理念，充分依托陜西、西安大文化、大旅游、大文物的優(yōu)勢，以城市運(yùn)營收益大力投資文化產(chǎn)業(yè)和公共設(shè)施，以大項(xiàng)目為帶動，文化產(chǎn)業(yè)、公共文化事業(yè)和城市新區(qū)建設(shè)呈現(xiàn)出齊頭并進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展的良好態(tài)勢，迅速成為西安乃至全國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。 二、曲江宏觀環(huán)境分析 概況曲江新區(qū)位于西安市東南部，是陜西省、西安市確立的以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市發(fā)展新區(qū)，同時輻射帶動大明宮遺址保護(hù)區(qū)、法門寺文化景區(qū)、臨潼國家旅游休閑度假區(qū)和樓觀臺道文化展示區(qū)等區(qū)域，發(fā)展區(qū)域總面積近150平方公里。 從1－4月全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本情況可以看出，雖然部分指標(biāo)增速比上年同期有所回落，但主要領(lǐng)域發(fā)展的基本面尚好，經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行進(jìn)入平穩(wěn)、溫和的增長軌道。 。 銀行貸款增速放緩截至4月末。14月，%，民生支出仍為財(cái)政支出的重點(diǎn)，14月，%，%。 財(cái)政收入保持較快增長14月，%。%，%。14月，%，其中，%，；，%。 14月，全市限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)銷售商品中，%，%，服裝、鞋帽、針、%，%，體育、%。 按消費(fèi)形態(tài)分，%；，%。 消費(fèi)品市場保持穩(wěn)定 14月，限額以上企業(yè)（單位），%，扣除價(jià)格因素，%。 14月，%。 分所有制看，14月，%；，%；，%。 從行業(yè)看，14月，20個主要大類工業(yè)行業(yè)中，12個行業(yè)增速高于全市平均水平，其中，增長較快的行業(yè)有：%，%，通信設(shè)備、%，%，%。第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 西安市經(jīng)濟(jì)分析2011年14月，西安市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)生產(chǎn)保持穩(wěn)定、內(nèi)需依然較旺、政策影響明顯、物價(jià)持續(xù)高位的態(tài)勢，國民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行平穩(wěn)。地塊現(xiàn)狀地塊目前正處于項(xiàng)目立項(xiàng)審批及待開發(fā)狀態(tài)，尚未動工。威尼斯酒店總建筑面積30000㎡，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)床位400—500個，酒店定位高端，設(shè)計(jì)為五星級標(biāo)準(zhǔn)，主要面向蒞臨展會的國家政府領(lǐng)導(dǎo)和參展的著名企業(yè)高級管理人員及來西安旅游的高級團(tuán)隊(duì)及個人?？尚行匝芯恳罁?jù)：《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》；（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》；(國家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資[1993]530號)《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評估方法的通知》及附件；（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號）有關(guān)單位提供的相關(guān)資料；西安市2011年1—4月份統(tǒng)計(jì)年鑒；西安市2010年房地產(chǎn)市場分析報(bào)告；西安市房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)資料及數(shù)據(jù)；西安市深度市場調(diào)研（包括實(shí)地調(diào)研、文案調(diào)研、專家訪談等）；二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目綜述威尼斯酒店項(xiàng)目是西安大金置業(yè)有限公司籌建的由五星級酒店、辦公樓及公寓樓組成的城市綜合體項(xiàng)目，威尼斯酒店項(xiàng)目也是曲江新區(qū)核心區(qū)域的地標(biāo)性建筑。用成熟的開發(fā)模式降低項(xiàng)目的產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)，利用合理的分期開發(fā)策略，后期待配套日趨成熟在價(jià)格上做提升，以提升項(xiàng)目整體價(jià)值。風(fēng)險(xiǎn)：行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點(diǎn)，特別是高層建筑，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)程度相對較高。第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱【威尼斯酒店】開發(fā)企業(yè)西安大金置業(yè)有限公司開發(fā)企業(yè)簡介：西安大金置業(yè)有限公司成立于2010年9月，注冊資金1000萬元，本公司將以健康的企業(yè)形象，良好的企業(yè)文化，憑借自身的資源優(yōu)勢打造一流的房產(chǎn)項(xiàng)目，作為西安房地產(chǎn)行業(yè)的新生力量，將為西安的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。而財(cái)務(wù)方面，主要是在敏感度分析中會涉及選擇一些風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，主要因素包括：土地成本（收購價(jià)格）、銷售價(jià)格等。v 可售物業(yè)銷售率：根據(jù)市場反映以及現(xiàn)階段的分析目的，辦公、公寓、配套商業(yè)部分按照2年銷售周期100%銷售率考慮。對于本項(xiàng)目來說，如果進(jìn)行盈虧平衡分析涉及因素過多，過于復(fù)雜，因此只需進(jìn)行敏感性分析。為了分析不確定性因素對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，我們需要進(jìn)行不確定性分析，來估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可靠性。除對上述主要財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行必要的計(jì)算和分析外，我們還必須考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性和不確定性。測算的基本報(bào)表主要包括：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表、投資成本估算表、銷售收入估算表、敏感性分析表等。二、分析方法及主要假設(shè)條件和風(fēng)險(xiǎn)因素分析方法在前期市場分析中，多采用市場比較法、實(shí)地調(diào)研、訪談等進(jìn)行定性和定量分析，在后期財(cái)務(wù)分析中，采用財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行定性分析，并利用敏感性分析進(jìn)行不確定性分析?！就崴鬼?xiàng)目】開發(fā)可行性研究報(bào)告西安大金置業(yè)有限公司二零一二年七月二日目 錄前 言第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目背景二、項(xiàng)目概況第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析二、曲江宏觀環(huán)境分析三、曲江會展產(chǎn)業(yè)園環(huán)境分析四、會展經(jīng)濟(jì)與區(qū)域房地產(chǎn)的關(guān)系五、曲江會展中心概況第三章 房地產(chǎn)市場分析一、政策環(huán)境二、土地市場三、商品房市場四、分物業(yè)市場五、項(xiàng)目區(qū)域市場第四章 項(xiàng)目發(fā)展定位一、項(xiàng)目定位二、項(xiàng)目運(yùn)作思路三、項(xiàng)目銷售價(jià)格建議第五章 項(xiàng)目收益與財(cái)務(wù)分析第六章 結(jié)論與建議前 言摘要 一、可行性分析的目的可行性研究是通過對市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面進(jìn)行調(diào)查研究，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行分析比較，并對項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)測，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資，是為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的系統(tǒng)分析方法。本次研究是就西安市曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園N7—2地塊項(xiàng)目的發(fā)展定位及可行性進(jìn)行研究，在遵循專業(yè)、科學(xué)和客觀的原則基礎(chǔ)之上，分別從市場因素和財(cái)務(wù)因素角度出發(fā)，對N7—2地塊項(xiàng)目進(jìn)行評估。財(cái)務(wù)測算需要根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行一系列基本報(bào)表的制作，根據(jù)報(bào)表制作完成的數(shù)據(jù)結(jié)果進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算及分析。測算中的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要包括：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回報(bào)率等。由于在項(xiàng)目測算過程中所采用的數(shù)據(jù)，大部分都來自于預(yù)測和估算，有一定程度的不確定性。不確定性分析包括敏感性分析，盈虧平衡分析，房地產(chǎn)項(xiàng)目常用的是敏感性分析和盈虧平衡分析。主要財(cái)務(wù)分析假設(shè)條件以下分析旨在根據(jù)甲方提供的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以及待開發(fā)項(xiàng)目地塊的相關(guān)資料就項(xiàng)目之財(cái)務(wù)可行性進(jìn)行簡單評價(jià),特將以下之基本假設(shè)作特別說明：v 銷售比例：辦公、公寓、配套商業(yè)物業(yè)采用銷售模式，酒店部分考慮委托管理性自持。風(fēng)險(xiǎn)因素在市場方面，主要考慮區(qū)域市場供應(yīng)量與需求的有效配合及未來的市場發(fā)展趨勢分析及投資者投資心態(tài)變化對項(xiàng)目的影響。依據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件和區(qū)域市場狀況，我們將土地成本和住宅售價(jià)定為風(fēng)險(xiǎn)因素，據(jù)此進(jìn)行分析。項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及經(jīng)營效益預(yù)測項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑占地面積24畝（16000㎡）用地性質(zhì)C2（商業(yè)金融用地）總建筑面積107200㎡地上98770㎡酒店建筑面積30000㎡公寓建筑面積29100㎡辦公建筑面積29100㎡商業(yè)建筑面積19000㎡容積率車位配比1:1均價(jià)公寓、辦公部分9000元/㎡、商業(yè)部分15000元/㎡、酒店自持經(jīng)營總收入可售部分：8088000000 元酒店（20年）：1036800000元開發(fā)成本可售部分：527484480元酒店：330000000元收益率可售部分：% 酒店（20年）：%結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議結(jié)論：基于市場層面和財(cái)務(wù)層面兩個方面，認(rèn)為本項(xiàng)目在市場方面具備良好市場預(yù)期，雖在一定程度上有不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)因素，但具備可行性；財(cái)務(wù)層面各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)表明本項(xiàng)目可行。政策風(fēng)險(xiǎn)：中國房地產(chǎn)近兩年開發(fā)過猛、過熱，中央和地方制定了眾多土地、金融、銷售等房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)的法規(guī)政策，以抑制房地產(chǎn)開發(fā)勢頭；建議：合理安排融資計(jì)劃，保證資金充足，嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，控制成本投入，可以降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。合理安排項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏、有計(jì)劃的資金投入、是規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)保證項(xiàng)目成功的重要因素。威尼斯酒店項(xiàng)目位于會展中心一期展館東側(cè)，曲江國際會議中心以北，翠華路以西，規(guī)劃占地24畝（16000㎡），由一棟酒店、一棟辦公樓和一棟公寓樓組成，總建筑面積約107200㎡平方米。地塊形狀地塊基本方正，土地平正，開發(fā)條件良好。項(xiàng)目法律手續(xù)本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)等方面均遵照國家及西安市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)程序及規(guī)定。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定增長 工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)較快增長 14月，%。 固定資產(chǎn)投資快速增長 14月，%。 分行業(yè)看，14月，%；，%，其中，%；，%。%。 按經(jīng)營單位所在地分，%；，%。 按行業(yè)分，%；，%；，%；，%。 出口增速同比回落 受上年同期高基數(shù)影響，對外貿(mào)易增速持續(xù)回落。 旅游接待量穩(wěn)步增長14月，%。%，實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入12487萬美元，%。%，分稅種看，%；，%；，%；，%。其中，%，%，%，%。其中。其中。但在國際環(huán)境更趨復(fù)雜，國內(nèi)通脹壓力加大的形勢下，經(jīng)濟(jì)上行壓力仍然較大，目前要正確處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理好通脹預(yù)期的關(guān)系，高度關(guān)注由于宏觀調(diào)控政策頻繁出臺和經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中產(chǎn)生的一系列問題，確保全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。曲江新區(qū)建設(shè)以文化、旅游、生態(tài)為特色的國際化城市示范新區(qū)，到2015年全面建成國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。以文化為切入、以旅游為帶動、以城市為支撐，在文化、旅游和城市三駕馬車的共同拉動下，曲江新區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)。隨著大明宮國家遺址公園、寒窯遺址公園、秦二世陵遺址公園、大唐不夜城開元廣場等重大文化旅游項(xiàng)目相繼建成開放，曲江新區(qū)公共文化服務(wù)體系更加完善，文化旅游內(nèi)容日益豐富，呈現(xiàn)出唐文化、秦文化和宗教文化旅游內(nèi)容齊全的文化旅游新格局，成為全國文化旅游園林中的一朵靚麗奇葩。累計(jì)入?yún)^(qū)文化企業(yè)近1000家，鏈條豐富、門類齊全，從文化產(chǎn)業(yè)“叢林”向文化產(chǎn)業(yè)“森林”轉(zhuǎn)變的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展矩陣正在形成。同時，榮獲國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的人居環(huán)境范例獎，藍(lán)天、碧水、綠地新曲江建設(shè)取得新成績，曲江核心景區(qū)實(shí)現(xiàn)“全面景區(qū)化，景區(qū)內(nèi)外一體化，景區(qū)建設(shè)國際化”，“七園一城一塔”的文化旅游大格局全面形成，成為西安乃至陜西旅游的重要窗口。同時，面對國內(nèi)外復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢，積極創(chuàng)新融資形式，不斷拓寬融資渠道，全年招商融資工作在全市名列前茅，為可持續(xù)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的資金保障。截至目前，西安曲江文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)158億元，成為我國最大的文化產(chǎn)業(yè)投資類企業(yè)之一，躋身西部文化產(chǎn)業(yè)“巨無霸”行列。為進(jìn)一步提升曲江新區(qū)發(fā)展水平，發(fā)展壯大文化旅游產(chǎn)業(yè)，《西安曲江國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)總體規(guī)劃》編制完成。2. 產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)今后，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、出版?zhèn)髅疆a(chǎn)業(yè)、數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)、文化娛樂產(chǎn)業(yè)、影視產(chǎn)業(yè)、體育休閑產(chǎn)業(yè)和會展產(chǎn)業(yè)將成為曲江新區(qū)文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)。規(guī)劃還提出，要將曲江發(fā)展為“國家文化創(chuàng)新引擎和出口基地、西部文化資源整合中心及文化企業(yè)孵化器。 曲江新區(qū)將以杜陵大遺址等遺產(chǎn)旅游為主題的多元化產(chǎn)品體系的形成，進(jìn)一步做強(qiáng)旅游產(chǎn)業(yè)，使曲江成為文化產(chǎn)業(yè)、遺產(chǎn)旅游“雙驅(qū)動”的國際典范城區(qū)。發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，提高資源利用效率，應(yīng)用生態(tài)技術(shù)，構(gòu)建綠色低碳、資源節(jié)約型、環(huán)境友好型新城區(qū)，最終通過環(huán)境競爭力提升經(jīng)濟(jì)競爭力，將曲江新區(qū)建設(shè)為低碳新城、休閑新城、服務(wù)新城、暢通新城。以漢唐文化為城市生長脈絡(luò)，一期形成沿大雁塔、雁塔路、曲江為核心的要素集聚，形成“唐城”城市特色。多片區(qū)：圍繞一軸兩心展開的多個發(fā)展片區(qū)。一期則包括國際會展片區(qū)、行政商務(wù)片區(qū)、大唐不夜城片區(qū)、曲江文化旅游片區(qū)等。產(chǎn)業(yè)園位于西安市南郊電視塔東側(cè)，曲江新區(qū)內(nèi)，北至天壇路，南至雁塔區(qū)與長安區(qū)分界，東至翠華路，西至長安南路，分為核心區(qū)和延伸區(qū)兩大部分，總規(guī)劃面積4282畝，總建筑面積約700多萬平方米，總投資1000多億元人民幣、建設(shè)周期5年。產(chǎn)業(yè)園是一個集會展展館、國際會議中心、星級酒店、寫字樓、商業(yè)、餐飲、康體體驗(yàn)中心、物流倉儲、住宅、停車場、道路、廣場、城市綠化等軟硬件設(shè)施于一體，規(guī)模宏大、配套完整、輻射力強(qiáng)、帶動作用明顯的會展產(chǎn)業(yè)集群。隨著曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)開發(fā)，西安曲江國際會展（集團(tuán)）有限公司作為西安打造“中國區(qū)域性會展中心”宏偉戰(zhàn)略目標(biāo)的主力軍，正在將這一偉大設(shè)想付諸實(shí)踐，五星級酒店、物流中心、商業(yè)住宅小區(qū)、高檔寫字樓等將不斷充實(shí)曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園，并與會展核心產(chǎn)業(yè)區(qū)形成良性互動，構(gòu)筑更為完整全面的會展產(chǎn)業(yè)鏈，形成西北首家會展產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)強(qiáng)大的動力引擎，成為帶動西安城市經(jīng)濟(jì)壯大成長的中堅(jiān)力量。 西安曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園配套（一）園區(qū)現(xiàn)有國內(nèi)領(lǐng)先的硬件設(shè)施業(yè)園區(qū)內(nèi)西安曲江國際會展中心現(xiàn)擁有10萬平方米的現(xiàn)代化展館，8萬平方米的中心廣場，近萬平方米的寫字辦公樓及齊全的配套設(shè)施，其展館規(guī)模、配套設(shè)施、技術(shù)水平位居西北第一，全國領(lǐng)先的地位。先進(jìn)的設(shè)備、優(yōu)美的環(huán)境、完善的配套設(shè)施，將成為市民休閑、娛樂的理想場所。建成后將成為西北地區(qū)規(guī)模最大、功能最完善、配套最齊全的會議中心，全面滿足省市政府的各種會議接待任務(wù)。五星酒店定位高端，主要面向蒞臨的國家政府領(lǐng)導(dǎo)和參展的著名企業(yè)高級管理人員。建設(shè)功能齊全的綜合配套區(qū)建設(shè)25萬平方米的商業(yè)、金融、辦公等綜合配套設(shè)施，新型住宅公寓集群、高檔