【正文】 二、 項目運作思路 。商業(yè)部分：裙樓商業(yè)以高檔商業(yè)為主，主要支持項目本體的便捷消費，和滿足會展中心的人流消費。辦公樓：區(qū)別于傳統(tǒng)的大型寫字樓，主要以小戶型為主，滿足小型辦公、總裁獨立辦公室等功能。C．周邊高端商務白領人群。 v 重點目標客戶鎖定：A．西安乃至陜北、周邊縣市的投資客。 中、大型企業(yè)高層管理者獨立辦公中心。 成長型企業(yè)。v 寫字樓部分216。216。216。216。3．目標客群定位根據本項目的swot分析及和項目市場定位，以商務功能產品為主要標的，我們對項目的目標客戶分析定位如下：v 公寓部分216。地標：項目以5星級酒店為核心，從建筑結構，外立面等角度，演繹會展中心區(qū)域內的地標性建筑群落，形成區(qū)域標識與名片。酒店部分：以西安國際展覽中心為依托，打造符合區(qū)域形象的高檔次五星級酒店。2．項目市場定位整體定位：高端地標性商務生活集群公寓部分：打造成為服務于中青年精英的酒店式公寓。項目西區(qū)產品線豐富，包括寬景HOUSE、空中美墅、小高層及精品高層等主力面積在售104295平米均價（元/平米）高層11000梯戶比在售1梯2 層數在售12層小高總戶數2200開盤時間2010年4月25日產權年限70裝修情況毛坯配套酒店寓所會館，將內含高檔餐飲、養(yǎng)生館、頂級酒店式公寓等，國際幼兒園備注特色別墅,豪華居住區(qū)紫薇永和坊曲江唐仁里名 稱曲江唐仁里地 址曲江雁南四路中段北側（曲江賓館東300米）發(fā) 展 商陜西和盛置業(yè)發(fā)展有限責任公司占地面積17342㎡建筑面積64000㎡容積率物業(yè)類型普通住宅物業(yè)服務——主力面積106290平米均價（元/平米）1000—13000梯戶比1梯2層數8棟12—16層總戶數286開盤時間2011年3月產權年限70外立面石材+面磚銷售階段熱銷建筑風格——配套臨街裙樓商業(yè)、會所備注科技住宅，景觀居所曲江唐仁里第四章、項目發(fā)展定位一.、項目發(fā)展方向 參照區(qū)域調研結果，結合未來發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域現狀與項目自身因素，對項目進行綜合分析如下：1. SWOT分析 項目優(yōu)勢分析區(qū)位優(yōu)勢：項目位于西安曲江新區(qū)，地處西安國際會展中心區(qū)核心區(qū)域，商務氛圍濃厚；地段優(yōu)勢：項目周邊可開發(fā)土地存量大，土地價值有升值潛力；規(guī)劃優(yōu)勢：項目所處區(qū)域規(guī)劃為會展商務中心，未來發(fā)展?jié)摿薮螅唤煌▋?yōu)勢：地塊周邊路網交通發(fā)達，道路通暢，出行便捷，外部連通性好；地塊優(yōu)勢：地塊方正，便于物業(yè)排布規(guī)劃；項目優(yōu)勢：項目擬定為小型城市綜合體，各種物業(yè)之間的功能互補作用，有利于項目整體的效益提升；物業(yè)優(yōu)勢：項目擬建自持的五星級酒店將發(fā)揮其巨大的品牌效應，拉升項目形象，吸引商務人流； 項目劣勢分析規(guī)劃劣勢：地塊退紅線較大，對項目自身內的空間利用產生不利影響；區(qū)域劣勢：地塊區(qū)域大部分為待開發(fā)土地，配套設施、商業(yè)氛圍嚴重不足；地塊劣勢：地塊進深較大，不利于商業(yè)的規(guī)劃設計；區(qū)位劣勢：項目一面臨路，地標性較弱； 項目機會分析政策扶持：西安曲江新區(qū)政府大力發(fā)展該區(qū)域，并伴有一定的政策扶持； 會展促進：項目緊臨西安國際會展中心，可搭載會展經濟順風車；通脹壓力：CPI不斷攀升，人民幣貶值，投資者投資愿望迫切；市場供求：區(qū)域未來講發(fā)展成為商務中心，辦公類物業(yè)具備需求空間；周邊放量：項目周邊有高檔樓盤住宅放量，居住氛圍濃厚，可借勢發(fā)展。會展明珠地 址長安南路與丈八東路十字西南角發(fā) 展 商西安強源置業(yè)有限公司占地面積27273㎡建筑面積180000㎡容積率物業(yè)類型住宅施工進度主體15層主力面積㎡—㎡均價（元/平米）7500梯戶比3梯8層數四幢30層總戶數1312開盤時間二期20112產權年限70裝修情況毛坯銷售情況去化90%配套集中供暖、24小時熱水，800余車位，休閑會所，智能安防，社區(qū)太陽能照明備注景觀居所 投資地產長延居采暖方式：市政供暖公寓主力面積66128平米均價（元/平米）11000梯戶比2梯4層數31總戶數300多開盤時間產權年限40裝修情況精裝寫字樓一棟31層點式寫字樓，目前規(guī)劃中酒店高星級酒店銀座花園金品會展世界城名 稱金品會展世界城地 址曲江國際會展中心南側50米處發(fā) 展 商西安名軒置業(yè)有限公司占地面積11322平方米建筑面積68000平方米容積率5物業(yè)類型SOHO公寓，普通住宅,商鋪 公寓、住宅主力面積33105平方米均價（元/平米）精裝8300簡裝7800梯戶比塔樓層數28層總戶數1104開盤時間2010年10月產權年限50裝修情況精裝公寓商業(yè)1——4層裙樓為商業(yè)配套酒店——備注教育樓盤 小戶型 旅游地產金品會展世界城長延居區(qū)域內項目個案分析：名 稱佳和中心地 址翠華路與會展東路交匯處西北角發(fā) 展 商陜西天和佳置業(yè)投資有限公司占地面積8671平方米建筑面積102429平方米容積率物業(yè)類型兩棟28層寫字樓寫字樓主力面積10200、41半層、整層銷售均價（元/平米）預估12000層數兩棟28層層高單層面積1550㎡戶型面積總戶數364開盤時間2011年09月車位數550產權年限50裝修情況毛坯,公共部分精裝大堂，電梯數8部采暖和制冷市政地輻熱和進口變頻多聯(lián)機空調系統(tǒng)，獨立分戶控制商業(yè)配套一樓將設有銀行、證券、數碼打印、精品店等，二樓專設大型餐飲配套，方便業(yè)主的多種需求。西安市購房者對公寓這種物業(yè)形態(tài)比較認可，售價高于普通住宅。而客戶的消費特征則主要是旅行消費、公款消費、商務消費和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費和商務消費為主。從對酒店的客戶年齡的調查看，客戶的年齡重要以中、青年人為主，同時也不乏年紀更輕和年紀更長的人。以參加會議、商務洽談、培訓為目的入住的客戶占16%，機關單位(以陜西省其它地區(qū)為主)占13%，其它消費形式占10%。從本區(qū)酒店的入住客戶資料分析，本區(qū)酒店建設時間較短，配套比較先進，而且比較新，二環(huán)路的開通，這些均為本區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展起到了推波助瀾的作用。對于商務人士的下榻選擇，一般是都是選擇商業(yè)發(fā)達、交通便利、附近有銀行、郵政等區(qū)域酒店，距離經濟環(huán)境較好的西高新較近的城西南酒店一般商務人士較多，隨著西高新區(qū)經濟的飛速發(fā)展，城西南的酒店也將得到更大的促進。 對于區(qū)域酒店的入住選擇，從入住客戶資料分析，一般來講，作為旅游觀光者其選擇入住酒店都希望交通方便、四通八達，去哪里都方便；購物方便，隨時選擇一些特色物品，留作旅游紀念。 入住四、五星級酒店的客戶，多數是來中國、西安旅游觀光的外賓，有散客、有團體，一部分是省外團體或先富起來的來西安旅游觀光者，他們都下榻四星級以上的酒店，特別是一些政界要員團體出行或重要會議的召開。對于市內的一些中型企業(yè)的重要新聞發(fā)布會等也會在這些酒店召開。 入住三星級酒店的客戶中，有一部分是商務人士，出公差下榻三星級酒店。 入住西安各檔次星級酒店的客戶有明顯的身份特征：入住二星級酒店的客戶，主要是一些外地企業(yè)常駐西安的臨時辦事處，或聯(lián)絡地點，或是以中小企業(yè)作市場營銷人員的臨時歇腳之處，故入住其中的省內、省外客戶比例相差不大。 調查數據顯示，酒店平均客房入住率達到70%，其中客房入住率為75%和65%%%，兩者合計占到58%；客房入住率最高達到90%%，入住率最低為45%%。相反，那些固步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場所淘汰的命運。 統(tǒng)計數據表明，西安酒店業(yè)整體經營狀況處于正常的利潤水平。④、準三星級以上的酒店其經營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準三星級以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。②、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個酒店或表現為冷若寒冬，或表現為如沐春風。 (3)西安酒店的分布與經營狀況 據西安房地產信息網統(tǒng)計數據顯示，目前西安五星級、四星級、三星級、準三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14%和69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕大多數，而準三星級以上的酒店數合計只有31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。 對西安目前現有的酒店、飯店的調查顯示，目前西安有4家五星級酒店、6家四星級酒店、15家三星級酒店、20家準三星級酒店和近100家二星級及以下酒店。 一、西安酒店業(yè)的現狀分析我們認為，中國酒店業(yè)已擺脫前幾年低迷狀況，呈現止迭回升趨勢，且有進一步發(fā)展的空間。 中國現有旅游涉外飯店七千多個，其中星級酒店三千余家。 據統(tǒng)計，西安每年來自境內外的游客總數達到近16001700萬余人次，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機遇。據統(tǒng)計，西安每年來自境內外的游客總數達到近16001700萬余人次，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機遇。周邊個案比較分析l 酒店：《2010年西安酒店業(yè)的發(fā)展現狀及形勢分析》西安市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富的旅游資源。在這里，人們在追求現代生活的同時，還能感受到大唐盛世的繁華。而據了解，目前曲江僅有45中這一所中學，和北池頭小學、曲江池小學等5所小學，以及7所幼兒園。2010年，曲江新區(qū)內第一所公辦完全中學——曲江一中，將于今年秋季開學投入使用。 普通住宅購買人群來源情況本市本省其他地區(qū)外省市境外2754016941228142010年在在限制異地購房政策的市場下，城南區(qū)并未受到太大影響，外地購房者繼續(xù)增加，%。其中90110平米依然為城南區(qū)普通住宅成交面積主要區(qū)間，%，；%，漲幅位居第二；整體來看，2010年城南區(qū)90平方米以上各面積段成交比例明顯加大，與曲江高端住宅物業(yè)大面積房型大量成交有關。其中，%，%；，%；，%；，%。 各物業(yè)價格表現2010年城南區(qū)各物業(yè)成交價格依次為：普通住宅類6958元/平方米；商服用房11117元/平方米；寫字樓7208元/平方米；別墅類19673元/平方米。，%，%，；，%，%，；，%，%。2010年西安市寫字樓成交價格為6940元/平方米，%，2010年西安寫字樓類仍然是以高新區(qū)成交為主，而城北區(qū)作為近年來發(fā)展的重點，隨著各項設施的成熟，城北寫字樓物業(yè)也開始嶄露頭角，彰顯新行政中心的區(qū)域地位，從以下排行榜中就有所體現。1999年西部大開發(fā)概念提出時，西安寫字樓迎來開發(fā)及銷售熱潮，但后續(xù)受政策的吸引力陸續(xù)的回落，寫字樓市場逐步降溫，同時由于西安寫字樓在05年前仍大量開發(fā)，使得寫字樓物業(yè)大量空置，市場發(fā)展的死水一片。 市場銷售，%，%，；，%，%。，%，%，；，%，%，；，%，%。 價格表現從商服用房成交均價及變動比率走勢圖上看，2010年全市商服用房類物業(yè)成交均價11889元/平方米，%。由于西安商業(yè)地產發(fā)展較為緩慢，多數以住宅項目底商為主，因此各月商服用房類物業(yè)成交量變動較為明顯。 市場銷售 銷量走勢2010年西安市商服用房得到較大發(fā)展，%，%，；，%，%。2010 ，%，%；，%，%；，%，%。從2010年各月房價走勢來看，4月新政影響下，2季度全市普通住宅成交均價出現下滑走勢，但3季度以后，在通脹預期影響下市場觀望迅速結束，市場銷量的迅速好轉也促使普通住宅成交均價持續(xù)上揚，年末伴隨著開發(fā)企業(yè)保業(yè)績而采取的大規(guī)模促銷活動下，住宅成交均價出現小幅回落。2010年西安市普通住宅成交均價為5992元/平方米。 市場銷售，%，%；%，在政策頻出的2010年，提高首付比例、提高二套房貸、限制三套房等多項政策出臺，住宅市場需求量被強制壓縮。四、分物業(yè)市場 普通住宅 市場供應在中央政策屢次提出“抑制房價過快上漲”的2010年，普通住宅類物業(yè)成為2010年調控的主要對象，在政策不斷收緊下，未來市場存在眾多可變因素，住宅物業(yè)各項指標均出現較大縮水，%，%，；，%，%，；，%，%，；，%，%。從2010年西安樓市供求市場來看，%，但高漲的置業(yè)熱情下市場依然表現出快速入市的熱銷場面，從土地市場交易以及年底政策環(huán)境來看，2011年西安樓市仍將繼續(xù)保持高昂的供應量，但在政策進一步收緊面前，市場銷售速度將逐步放緩。 伴隨著政策調控貫穿2010年，西安樓市銷售顯現出波瀾不驚的狀態(tài)，年初表現出高位運行，42010年西安土地市場分城區(qū)成交統(tǒng)計城區(qū)成交宗數成交面積(萬平米)成交價（億元）城東48城南47城西5城北29高新13長安8城內3臨潼7閻良4總計164三、商品房市場2009年12月開始