freepeople性欧美熟妇, 色戒完整版无删减158分钟hd, 无码精品国产vα在线观看DVD, 丰满少妇伦精品无码专区在线观看,艾栗栗与纹身男宾馆3p50分钟,国产AV片在线观看,黑人与美女高潮,18岁女RAPPERDISSSUBS,国产手机在机看影片

正文內容

西安威尼斯項目開發(fā)可行性研究報告-wenkub.com

2025-05-12 03:22 本頁面
   

【正文】 5.形象定位依托于曲江、匹配于國際會展板塊的恢弘氣勢集高檔酒店、高端商務、高端酒店式公寓于一體,打造區(qū)域內最具代表性的商務集群建筑群落。4.功能定位公寓樓:酒店式服務公寓,滿足居住功能,同時兼?zhèn)漭p型商務辦公功能。v 客戶研究小結:客戶范圍:全市、全省的客源覆蓋客戶置業(yè)的主要驅動因素:優(yōu)勢地段、便捷交通支撐下的新城市商務生活和投資價值的合力驅動。 依托于會展中心的服務型小型企業(yè)216。 商務人士:由于項目緊臨西安國際會展中心,不乏有部分需要有此類業(yè)務的公司員工購置物業(yè)作為公司領導或員工的中短期居所。 企業(yè)白領階層:這部分人大多為一次置業(yè),這些消費人群為年齡在30歲左右的年輕族,學歷較高,經濟實力相對較為雄厚,消費能力強,對公寓的服務要求較高。關鍵詞:高端、地標、商務高端:項目借勢曲江,依托國際會展中心,內部憑借威尼斯5星級酒店帶動,以高頓品質產品,服務高端人群,營造高檔次物業(yè)標桿,帶動區(qū)域房地產市場風向。 項目威脅分析項目競爭:地塊周邊存在多塊土地放量,與本項目勢必形成競爭;商務氛圍:項目所處地塊正在發(fā)展階段,尚未形成濃郁的商務氛圍;市場放量:未來一段時間周邊將有大量辦公、居住類物業(yè)面市;物業(yè)風險:大體量的酒店自持,運營風險較大;政策風險:目前國家調控政策對商服類物業(yè)的不確定性將帶來項目開發(fā)風險。會展明珠名 稱長延居西安50%以上的公寓集中分布在了城南區(qū)和高新區(qū),戶型較小、總價款較低的公寓銷售速度最快。消費者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分,從企業(yè)老板、個體老板、政府官員、公司經理、職業(yè)白領到學生均有一定的比例。 西安酒店接待的客戶主要是以散客為主,占入住客人的35%;其次是旅行游客,占入住客人的26%,表明西安目前酒店的經營對象主要是針對散客和境內外的旅行游客。隨著本區(qū)經濟技術開發(fā)區(qū)的不斷建設和成熟,來這里投資、開發(fā)的省外企業(yè)將不斷增多,這將直接拉動本區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展。按照這樣的標準,城內酒店就是其首選。調查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降,經營利潤也逐漸下降,甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤水平,而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈,整個酒店市場讓他們開始產生憂慮;但另一方面,一些酒店卻一直保持較高的入住率(有些酒店如高新區(qū)新紀元賓館其入住率常年保持在90%左右),并保持較高的利潤,這表明盡管西安酒店業(yè)的競爭越來越激烈,但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利,這無一不在說明酒店業(yè)是個具有很高管理技能的行業(yè),它經營的好壞不但與酒店提供的硬件服務有關,而且它提供的軟件服務更為重要,在酒店的管理上誰更為客戶著想,誰提供的軟服務更細、更周到、更符合客戶心意,誰就可能獲得更大的市場。 從各級酒店的分布和經營狀況看,目前主要存在以下幾種情況:①、酒店的布局在各個城區(qū)之間不平衡,這表現(xiàn)在城內、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)占到西安市所有酒店數(shù)的75%;而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計占全市酒店數(shù)的25%,可見酒店在各個城區(qū)之間的分布十分不平衡。 獨特的人文景觀和秀美的自然風貌,使西安的旅游資源在全國名列前茅。同時,曲江新區(qū)新樂匯整體開業(yè),標志著“曲江商業(yè)模式”也已經初現(xiàn)雛形:北到西影路,南到繞城高速,西到翠華路,東到經七路,在這個大概16平方公里的范圍內,以大雁塔為中心,大雁塔北廣場和雁塔南路是它的主軸,既是景觀大道,又是文化歷史示范街區(qū),如今又成為商貿聚集區(qū)。 區(qū)域發(fā)展2009年《曲江新區(qū)擴區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的確定,這一利好消息給城南區(qū)房地產帶來了新的契機,2010年以來,曲江土地成交占據了城南區(qū)的絕大比重,也成為城南未來房地產市場發(fā)展的重要方向,隨著曲江景觀資源的開發(fā)利用,區(qū)域配套不足的問題日益突出,導致的一些社區(qū)出現(xiàn)了入住率不高的現(xiàn)象。 普通住宅銷售情況 普通住宅分面積段銷售情況2010年城南區(qū)普通住宅類物業(yè)共銷售30476套。2010年城南區(qū)商品房銷售面積386萬平方米,%,%;,%,%。作為西部大開發(fā)的第二輪崛進,關天經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃的出臺,西安作為國際化大都市的發(fā)展定位得以明確,加之近年來西安在城市發(fā)展、經濟建設方面所取得的明顯成就,作為中心城市的定位越發(fā)明朗,使得外來企業(yè)進入西安的意愿更得以拉升,推動西安寫字樓物業(yè)市場的再度走高。,%。隨著住宅物業(yè)其投資價值在目前國家的政策影響下已大打折扣,而作為本身就以投資功能為主的商業(yè)地產無論在銀行的資金支持包括國家的稅收等政策方面與住宅幾乎相當,而商業(yè)的利潤率顯然高住宅物業(yè),盡管投資風險相對更高,但在住宅市場政策收緊的環(huán)境下運作空間更大,由此新政以來全國以及西安的商業(yè)地產均呈風生水起之勢,目前萬科、金地等大牌房企已有加大商業(yè)物業(yè)市場運作的動向,作為西安市場在2010年也顯露這一端倪。,%。從歷年房價走勢來看,近兩年隨著房地產市場的熱銷,普通住宅成交均價也直線上揚。,%。15新政后的持續(xù)下滑,3季度迎來全面上揚,種種跡象表明,西安樓市剛性需求巨大,支撐著西安商品房銷量的持續(xù)增長,關中天水經濟區(qū)的確定,地鐵二號線即將通車,大明宮開園等諸多利好因素拉動商品房銷量,此外,高漲的CPI也成為直接推動市場銷售的推手,2010年西安市商品房銷售量再創(chuàng)新高,%,其中,%。臨潼、城西、閻良和城內四個區(qū)成交的面積相對較少。商業(yè)用地共成交56宗,%,占土地成交總面積的30%,成交價為 。其中住宅用地供應98宗,占土地供應面積的73%;商業(yè)用地供應50宗,占土地應總面積的27%。二、土地市場2010年西安市共掛牌出讓183宗土地,同比上漲38%。其他各檔次存貸款基準利率相應調整。出臺時間:2010年11月3日具體內容:住房城鄉(xiāng)建設部等公布《關于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》,規(guī)定二套房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%,;同時停止發(fā)放購買三套及以上住房的公積金房貸。%%、%%。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市,要在一定時間內限定居民家庭購房套數(shù)。對不認真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行,一經查實要嚴肅處理。3季度開始,伴隨著市場觀望的結束以及通脹壓力下,房地產市場迅速升溫,在此背景下,又一輪的密集政策迎面而來——出臺時間:2010年9月25日具體內容:文件規(guī)定,對發(fā)現(xiàn)并核實競買人存在下列違法違規(guī)違約行為的,在結案和問題查處整改到位前,國土資源主管部門必須禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動:存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為的;存在非法轉讓土地使用權等違法行為的;因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的;開發(fā)建設企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的。所謂三不貸,第一,對于國土管理部門查處并確認的有閑置土地、炒地倒賣的房地產企業(yè),不予發(fā)放新的貸款;第二,對于建設部房屋管理部門查處并認定的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價的房地產商不再給貸款;第三,對挪用銀行的貸款去繳納土地出讓金的,就是去參與招牌掛做保證金,然后交土地掛牌款的,不再給他增加貸款。未取得預售許可的商品住房項目,房地產開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 第三章、房地產市場分析一、政策環(huán)境2010年,西安樓市在政策風雨中穩(wěn)步前行,政策反映遲緩,市場影響度較小等特點成為“政策年”二線城市的典型代表,展望2011年,政策調控仍有收緊信號,西安樓市是否能夠繼續(xù)穩(wěn)步升華?先讓我們回顧一下“政策年”中的主要政策:發(fā)布時間:2010年1月10日具體內容:《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》:購買二套房的家庭,貸款首付比例不得低于40%;房地產企業(yè)必須“公開房源+明碼標價”。A館室內一、其中一層1萬平方米。如2005中國西安高交會,市商貿局、市會展辦積極嘗試和探索市場化運作大型展會的模式,取得了圓滿成功,為今后舉辦大型展會積累了寶貴的經驗。如東西部貿易洽談會、全國糖酒商品交易會、住博會、制博會、高交會、旅博會等。表現(xiàn)出以下特點:⑴展覽場館的規(guī)模不斷擴大,設施不斷完善西安市現(xiàn)有一定規(guī)模的綜合、專業(yè)展覽館四個, 萬平方米,西部國際車城10萬平方米。隨著我國加入WTO,外國投資將大舉進入上海,上海會迎來更多的國際性會議和展覽,這必將大大提高上海在國際上的知名度。2008年奧運會的申辦成功,對于北京而言,必將為北京市民提供多方面、多層次的就業(yè)機會。2001年杭州西博會上,;2000年北京國際國內簽署的合同、協(xié)議、意向。據專家預測,國際上展覽業(yè)的產業(yè)帶動系數(shù)大約為1∶9,即展覽場館的收入如果是1,相關的社會收入為9,這樣高的產業(yè)關聯(lián)度使得會展業(yè)成為帶動城市和區(qū)域經濟發(fā)展的新增長點,自然得到各方面的重視和青睞。、知識和觀念傳播先進的科技成果,展示和推廣新產品、新工藝是會展活動的重要功能之一,會展活動有利于技術、信息、管理方式、資源等的交流與合作,有利于吸引不同區(qū)域的客商互相交流,促進雙方各種成果和資源的引進和轉化。會展活動一般被認為是高收入、高贏利的行業(yè),其利潤率大約在20%~25%以上,這也是它得以迅速發(fā)展的直接原因。 在會展活動中,客商一般都來自相同領域或相關行業(yè),而集群內企業(yè)通常都會集聚在同主題的展會上,因此,會展是下游產業(yè)集群的市場需求與上游產業(yè)集群的市場供給在空間和時間上的集聚。 現(xiàn)代會展是行業(yè)信息在時間和空間的集聚,展會開放的商業(yè)貿易環(huán)境使客商可以便捷地發(fā)現(xiàn)和共享某些信息資源,相互交流,能夠使各種技術、商業(yè)、產品信息得到及時反饋,減少了信息傳播環(huán)節(jié),避免了在信息控制中出現(xiàn)的偏差,提高了信息管理效能。會展經濟的作用與功能 展示與交易是會展最基本的特征和功能。會展經濟是市場經濟發(fā)展到一定階段的產物,也是市場經濟競爭中對信息交流的迫切要求。會展核心產業(yè)區(qū)由展覽中心、會議中心、物流中心和大型文化集會廣場,物業(yè)管理中心和能源中心等構成。五星酒店定位高端,主要面向蒞臨的國家政府領導和參展的著名企業(yè)高級管理人員。先進的設備、優(yōu)美的環(huán)境、完善的配套設施,將成為市民休閑、娛樂的理想場所。隨著曲江國際會展產業(yè)園區(qū)配套設施的建設開發(fā),西安曲江國際會展(集團)有限公司作為西安打造“中國區(qū)域性會展中心”宏偉戰(zhàn)略目標的主力軍,正在將這一偉大設想付諸實踐,五星級酒店、物流中心、商業(yè)住宅小區(qū)、高檔寫字樓等將不斷充實曲江國際會展產業(yè)園,并與會展核心產業(yè)區(qū)形成良性互動,構筑更為完整全面的會展產業(yè)鏈,形成西北首家會展產業(yè)聚集區(qū)強大的動力引擎,成為帶動西安城市經濟壯大成長的中堅力量。產業(yè)園位于西安市南郊電視塔東側,曲江新區(qū)內,北至天壇路,南至雁塔區(qū)與長安區(qū)分界,東至翠華路,西至長安南路,分為核心區(qū)和延伸區(qū)兩大部分,總規(guī)劃面積4282畝,總建筑面積約700多萬平方米,總投資1000多億元人民幣、建設周期5年。多片區(qū):圍繞一軸兩心展開的多個發(fā)展片區(qū)。發(fā)展循環(huán)經濟,提高資源利用效率,應用生態(tài)技術,構建綠色低碳、資源節(jié)約型、環(huán)境友好型新城區(qū),最終通過環(huán)境競爭力提升經濟競爭力,將曲江新區(qū)建設為低碳新城、休閑新城、服務新城、暢通新城。今后,文化創(chuàng)意產業(yè)、出版?zhèn)髅疆a業(yè)、數(shù)字文化產業(yè)、文化娛樂產業(yè)、影視產業(yè)、體育休閑產業(yè)和會展產業(yè)將成為曲江新區(qū)文化產業(yè)的發(fā)展重點。為進一步提升曲江新區(qū)發(fā)展水平,發(fā)展壯大文化旅游產業(yè),《西安曲江國家級文化產業(yè)示范區(qū)總體規(guī)劃》編制完成。截至目前,西安曲江文化產業(yè)投資集團總資產達158億元,成為我國最大的文化產業(yè)投資類企業(yè)之一,躋身西部文化產業(yè)“巨無霸”行列。同時,榮獲國家住房和城鄉(xiāng)建設部頒發(fā)的人居環(huán)境范例獎,藍天、碧水、綠地新曲江建設取得新成績,曲江核心景區(qū)實現(xiàn)“全面景區(qū)化,景區(qū)內外一體化,景區(qū)建設國際化”,“七園一城一塔”的文化旅游大格局全面形成,成為西安乃至陜西旅游的重要窗口。隨著大明宮國家遺址公園、寒窯遺址公園、秦二世陵遺址公園、大唐不夜城開元廣場等重大文化旅游項目相繼建成開放,曲江新區(qū)公共文化服務體系更加完善,文化旅游內容日益豐富,呈現(xiàn)出唐文化、秦文化和宗教文化旅游內容齊全的文化旅游新格局,成為全國文化旅游園林中的一朵靚麗奇葩。曲江新區(qū)建設以文化、旅游、生態(tài)為特色的國際化城市示范新區(qū),到2015年全面建成國家級文化產業(yè)示范區(qū)。其中。其中,%,%,%,%。%,實現(xiàn)旅游外匯收入12487萬美元,%。 出口增速同比回落 受上年同期高基數(shù)影響,對外貿易增速持續(xù)回落。 按經營單位所在地分,%;,%。 分行業(yè)看,14月,%;,%,其中,%;,%。 農業(yè)生產持續(xù)穩(wěn)定增長 工業(yè)生產平穩(wěn)較快增長 14月,%。地塊形狀地塊基本方正,土地平正,開發(fā)條件良好。合理安排項目開發(fā)節(jié)奏、有計劃的資金投入、是規(guī)避政策風險保證項目成功的重要因素。項目用地經濟指標及經營效益預測項目經濟指標建筑占地面積24畝(16000㎡)用地性質C2(商業(yè)金融用地)總建筑面積107200㎡地上98770㎡酒店建筑面積30000㎡公寓建筑面積29100㎡辦公建筑面積29100㎡商業(yè)建筑面積19000㎡容積率車位配比1:1均價公寓、辦公部分9000元/㎡、商業(yè)部分15000元/㎡、酒店自持經營總收入可售部分:8088000000 元酒店(20年):1036800000元開發(fā)成本可售部分:527484480元酒店:330000000元收益率可售部分:% 酒店(20年):%結論、風險及建議結論:基于市場層面和財務層面兩個方面,認為本項目在市場方面具備良好市場預期,雖在一定程度上有不可預見的風險因素,但具備可行性;財務層面各項數(shù)據指標表明本項目可行。風險因素在市場方面,主要考慮區(qū)域市場供應量與需求的有效配合及未來的市場發(fā)展趨勢分析及投資者投資心態(tài)變化對項目的影響。不確定性分析包括敏感性分析,盈虧平衡分析,房地產項目常用的是敏感性分析和盈虧平衡分析。測算中的經濟指標主要
點擊復制文檔內容
公司管理相關推薦
文庫吧 www.dybbs8.com
備案圖片鄂ICP備17016276號-1