西安某大廈可行性研究報告-wenkub.com
2025-05-12 03:23 本頁面
【正文】 （實際是虧本銷售）比例較大，同樣加重了經(jīng)營負(fù)擔(dān)，延長了投資回收期。酒店管理辦公設(shè)備：50萬元；流動資金及稅費486酒店的管理費用：營業(yè)額的50%不可預(yù)見費128上述兩項費用之和的10%合計1404第八章結(jié)論和建議，市場需求旺盛。E、投資回報率（略）（略）6..（略）以上四種方案的比較分析：四種方案的投資回收期基本接近，但是四種方案的前期資金回收額差別較大，本項目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營收入，A方案后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較大。50=%（略）本方案的敏感性主要表現(xiàn)在住宅及寫字樓、停車場的價格及成本變動。A、營業(yè)收入營業(yè)項目營業(yè)收入（萬元）計算依據(jù)住宅樓銷售1794內(nèi)部出售2330元/㎡，公開銷售3300元/㎡寫字間出售42105200元/㎡酒店客房營業(yè)收入972/年按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/㎡天配套功能營業(yè)收入335/年200元/㎡月，不含會議室停車場出售6006萬元/個合計1307/年未計銷售收入6604萬元B、營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本）營業(yè)項目營業(yè)利潤（萬元）計算依據(jù)及說明住宅樓銷售1794一次性收入寫字間出售4210一次性收入酒店客房營業(yè)收入486/年按50%的利潤率計算配套功能營業(yè)收入168/年按50%的利潤率計算，不含會議室停車場出租1000一次性收入合計654/年未計住宅樓銷售利潤6604萬元C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬元時間項目200320042005現(xiàn)金流入量合計900048181576自有資金投入1000主營業(yè)務(wù)收入300036041307借入資金5000現(xiàn)金流出量合計77867701903土地費用30001302前期費用169建設(shè)配套費847建安工程費30005472室外工程費100220工程監(jiān)理費4045管理費130154利息250250250歸還借款本金其他費用250258653現(xiàn)金凈流量121428832479D、投資回收期估算：單位：萬元現(xiàn)金流量回收額未回收額總投資15487現(xiàn)金流入：第一年3000300012487第二年360436048883第三年6546545229……654654第十五年654654381第十六年654651回收期=15+（381247。（1193250）=。由于住宅樓公開銷售在本方案中所占的比例很小，因此敏感性影響可以忽略不計。（其中假設(shè)內(nèi)部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費用全部攤?cè)肫渌ㄖ〣、酒店經(jīng)營的平衡點20050%50%247。15487=300%每年為300%247。項目總投資估算表（方案1）費用名稱費用數(shù)量（萬元）（含裝修費）8472項目總投資估算表（方案2）費用名稱費用數(shù)量（萬元）（含裝修費）9168+1即住宅12層48戶，寫字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出租100個。G、建設(shè)單位管理費按前六項費用之和的2%計提。D、建筑安裝工程費用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標(biāo)，結(jié)合本項目實際情況，住宅樓按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），綜合樓按1600元/㎡，寫字樓裝修按600元/㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝修按1000元/㎡計算，本項目建筑安裝工程總造價為8472萬元（方案1），9168萬元（方案2）。B、前期工程費用包括工程勘察費、工程設(shè)計費、前期工程咨詢費等項費用。：項目銷售均價（元/㎡）出租均價（元/㎡月）可租售面積（㎡）備注寫字間52005012096酒店客房200/天7056配套功能1001616不計會議室停車場6萬元/個300/個100個住宅內(nèi)部銷售2730（方案1）6000只計土地成本和建安成本2330（方案2）住宅公開銷售33001200（方案1）4800（方案2）第六章開發(fā)進度本項目在資金充足的情況下，宜采用同步開發(fā)策略，即綜合樓與住宅樓同步進行（同步完工）。⑸停車場的使用管理：①綜合樓門前15個和樓后（裙樓下）30個車位供酒店使用；地下停車場95個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個供寫字樓用戶使用。5%=綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車位價格應(yīng)定位在6萬元/個。44出售效益738萬元6萬元/個利潤45萬元738693方案②的經(jīng)濟核算：經(jīng)濟指標(biāo)額度計算依據(jù)面積7630㎡停車場為地下2層，不包括地下二層設(shè)備間停車位191個40㎡/個造價1378萬元1800元/㎡（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加）月回收期20年出售效益1146萬元6萬元/個利潤232萬元綜合比較分析上述兩個方案，方案②明顯投資大，效益差，因此建議采用方案①。18層差別不大。總面積：10800㎡層高：18層戶數(shù)：72戶型：1梯4戶兩種戶型：120140㎡160180㎡或4種戶型：120140㎡兩種160180㎡兩種頂層4套復(fù)式12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。15016030%20022040%30032010%：按三星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計樓層：1522層，共8層客房總面積：8064㎡戶數(shù)：270戶型：戶型（㎡）功能套數(shù)樓層備注22262單人床標(biāo)準(zhǔn)間241套1521層均為使用面積；公攤比按75%計算。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修
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