【正文】 以上方案的自有資金核算是假定為2000萬元，根據(jù)實(shí)際情況和借款額度增減。變化因素變化幅度利潤(rùn)（萬元）年投資利潤(rùn)率(%)出租率+10%+5%5%10%+2即住宅18層72戶，寫字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營(yíng)，停車場(chǎng)出租100個(gè)。I、建設(shè)期利息按本項(xiàng)目建設(shè)期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5%計(jì)算，利息總額為500萬元（每年為250萬元）。200481216:18:00鮮花(1)雞蛋(0)327等級(jí)：地產(chǎn)新秀文章：25積分：158門派：鐵血王朝注冊(cè)：200489第2樓以下內(nèi)容只有回復(fù)后才可以瀏覽第五章營(yíng)銷方案寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營(yíng)；配套功能可自營(yíng)或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷售；停車場(chǎng)除酒店留用57個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出11個(gè)外，其余100個(gè)出租。1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個(gè)消防通道，1部電梯，后者需2個(gè)消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。酒店管理充分考慮自身經(jīng)營(yíng)管理能力和資源，建議引進(jìn)專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。19902002年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)比較指標(biāo)1990年2001年2002年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量省市兩級(jí)共200家市注冊(cè)企業(yè)600余家700余家%為國(guó)營(yíng)70%以上為民營(yíng)個(gè)人購(gòu)房所占比例不足10%93%95%以上是我們對(duì)于本項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境和中觀環(huán)境的研判，特別是寫字樓物業(yè)的開發(fā)形勢(shì)不容樂觀，對(duì)于本項(xiàng)目的規(guī)劃、市場(chǎng)定位、營(yíng)銷建議等在此背景下展開。其中，實(shí)現(xiàn)小康的一個(gè)重要指標(biāo)是，到2020年人均住房面積達(dá)到2025㎡。目前居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，也正是增加住房消費(fèi)的良機(jī)。2000年我國(guó)人均GDP為830美元，2002年更是達(dá)到了870美元，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的90%以上。同時(shí)加快推進(jìn)住房分配貨幣化，全面落實(shí)住房補(bǔ)貼資金，更多的將補(bǔ)貼發(fā)放到購(gòu)房職工手中，提高居民的購(gòu)買力。⊙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的門檻將逐步提高，資金密集度和技術(shù)密集度要求越來越高。西安市部分三星級(jí)酒店調(diào)查表酒店名稱標(biāo)準(zhǔn)間折扣價(jià)（元/㎡天）套房數(shù)地址隴海大酒店220308解放路建苑大廈260177五味什字鐘鼓樓大酒店268130社會(huì)路延煉大廈268192南二環(huán)東方大酒店298286小寨西路城市酒店208138南大街鴻業(yè)大酒店198258含光北路民航大廈230勞動(dòng)南路金海大廈210蓮湖路文商酒店218騾馬市解放飯店160363火車站萬達(dá)圣和酒店150友誼東路民生大酒店258143南大街房地大廈188東五路鐘樓飯店340321鐘樓從上表可見，大部分三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格在200300之間，客房數(shù)差距較大，主要是建筑規(guī)模因素限制；全年平均住房率大致在40%60%。（10020%+15030%+22040%+30010%）=66戶型配比：面積（㎡）比例（按戶數(shù)%）備注10011020%各戶型內(nèi)部按功能分割；大戶型集中于高層。8%=投資住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為4%6%，這里按5%計(jì)算，300（元/個(gè)月）12（個(gè)月）247。按建安成本的10%取費(fèi)。3300=98%即出售掉98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。15487=212%每年為212%247。，借款財(cái)務(wù)費(fèi)用占后期經(jīng)營(yíng)成本的40%左右，財(cái)務(wù)成本過大，因此建議盡量降低貸款額度。654）=。50=6%A、住宅銷售的平衡點(diǎn)是[（154878472）247。按建安成本的2%取費(fèi)?！炎ⅲ和＼囄皇蹆r(jià)的核算：目前的市場(chǎng)價(jià)為10萬元/個(gè)，但銷售情況不好。綜合樓外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。從中觀環(huán)境看，目前西安市已建在建待售的寫字樓面積需要5年時(shí)間消化，競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；從微觀環(huán)境看，此區(qū)域距離城區(qū)、南郊、西高新較近，交通便利，周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營(yíng)狀況良好，如果能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品差異化，必然具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；從宏觀環(huán)境看，電視塔CBD和西高新CBD的規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效益會(huì)有一定影響，短期內(nèi)尚不會(huì)形成壓力?！炎≌_發(fā)將向“郊區(qū)城市化”方向發(fā)展。；。，與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家人均居住面積20—30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動(dòng)力。據(jù)專家分析西安市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢(shì)：⊙市場(chǎng)還將有23年的快速增長(zhǎng)期。（本策劃案按商品房開發(fā)用地為策劃依據(jù)）占地面積：㎡（）總建筑面積：36264㎡（方案1）39864㎡(方案2)住宅面積：7200㎡（方案1）10800（方案2）綜合樓面積：21776㎡（不含地下室）層高：22層寫字間面積：12096㎡層高：314層共12層酒店套房面積：8064㎡層高：1522層共8層附樓面積：960㎡層高：4層寫字間酒店配套功能面積：2175㎡公建面積：1608㎡(綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室)地下停車場(chǎng)面積：4320㎡（地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)在第四章詳述）總戶數(shù)：406（方案1）430（方案2）容積率：（方案1）（方案2）綠地率：30%：框剪結(jié)構(gòu)方案1序號(hào)工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注1綜合樓21