西安某大廈可行性研究報告-預(yù)覽頁
【正文】 酒店及配套功能的經(jīng)營上，而從調(diào)研的情況看，經(jīng)營情況較好的三星級酒店，如鐘樓飯店具備獨(dú)特的地理位置和老字號品牌效應(yīng)；民航大廈以商辦為主，優(yōu)勢在于旅游資源和旅游管理經(jīng)驗；隴海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是經(jīng)營管理水平較好，以會議接待為主。酒店管理充分考慮自身經(jīng)營管理能力和資源，建議引進(jìn)專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。寫字樓需求較旺，住宅建議采用差異化策略，即切入高端與普通住宅之間的中端市場。樓層：318層面積：12096㎡戶數(shù)：12096247。雙人床標(biāo)準(zhǔn)間設(shè)在15層不透光部分。1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個消防通道，1部電梯，后者需2個消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。：動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式23衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以內(nèi)）⑴需求：，需36個（按方案2）；，需99個；，50%的住房率，需57個；共計需192個停車位。按租售價格的關(guān)系計算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為8%10%，這里按8%計算，300（元/個月）12（個月）247。共計168個停車位。200481216:18:00鮮花(1)雞蛋(0)327等級：地產(chǎn)新秀文章：25積分：158門派：鐵血王朝注冊：200489第2樓以下內(nèi)容只有回復(fù)后才可以瀏覽第五章營銷方案寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個，機(jī)動車位留出11個外，其余100個出租。此開發(fā)進(jìn)度作為本方案經(jīng)濟(jì)核算的依據(jù)之一附表1開發(fā)進(jìn)度模擬表第七章財務(wù)分析及評價項目的總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項。C、建設(shè)配套費(fèi)用包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費(fèi)用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。根據(jù)本項目實(shí)際情況，按50元/㎡計算，本項目的室外工程費(fèi)為320萬元。I、建設(shè)期利息按本項目建設(shè)期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5%計算，利息總額為500萬元（每年為250萬元）。（1193250）=。36264+1300]247。C、寫字樓經(jīng)營的平衡點(diǎn)物業(yè)管理費(fèi)按5元/㎡月計算，保平點(diǎn)是5247。變化因素變化幅度利潤（萬元）年投資利潤率(%)出租率+10%+5%5%10%+2即住宅18層72戶，寫字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出租100個。15487=310%每年為310%247。E、投資回報率按50年經(jīng)營周期（不變價），[654（5010）+6604]247。A、營業(yè)收入營業(yè)項目營業(yè)收入（萬元）計算依據(jù)住宅樓銷售3222內(nèi)部出售2330元/㎡，公開銷售3300元/㎡寫字間出售42105200元/㎡酒店客房營業(yè)收入972/年按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/㎡天配套功能營業(yè)收入335/年200元/㎡月，不含會議室停車場出售6006萬元/個合計1307/年未計銷售收入8032萬元B、營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本）營業(yè)項目營業(yè)利潤（萬元）計算依據(jù)及說明住宅樓銷售1794一次性收入寫字間出售4210一次性收入酒店客房營業(yè)收入486/年按50%的利潤率計算配套功能營業(yè)收入168/年按50%的利潤率計算，不含會議室停車場出租1000一次性收入合計654/年未計住宅樓銷售利潤8032萬元C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬元時間項目200320042005現(xiàn)金流入量合計90006246844自有資金投入1000主營業(yè)務(wù)收入300050321307借入資金5000現(xiàn)金流出量合計77868397903土地費(fèi)用30001302前期費(fèi)用169建設(shè)配套費(fèi)847建安工程費(fèi)30006168室外工程費(fèi)100220工程監(jiān)理費(fèi)4045管理費(fèi)130154利息250250250歸還借款本金其他費(fèi)用250258653現(xiàn)金凈流量121421511747D、投資回收期估算：單位：萬元現(xiàn)金流量回收額未回收額總投資16342現(xiàn)金流入：第一年3000300013342第二年503250328310第三年6546547656……654654第十四年654654462第十五年654462回收期=14+（462247。以上方案的自有資金核算是假定為2000萬元，根據(jù)實(shí)際情況和借款額度增減。建議引進(jìn)專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，降低經(jīng)營風(fēng)險。附表1開發(fā)進(jìn)度模擬表時間項目2003年2004年23456789101112123456789101112前期可行性論證設(shè)計招標(biāo)建筑設(shè)計園林設(shè)計三通一平工程施工裝修施工內(nèi)部認(rèn)購正式銷售酒店開始營業(yè)
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1