【正文】 及其它要求 施工進(jìn)度方面， 目前項(xiàng)目土建施工 進(jìn)度到 23 層，包括地下 5 層及地上的 18層 ，完成建筑面積 50106平方米 。 1 某 國(guó)際大廈 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 一、 國(guó)際大廈項(xiàng)目介紹及 權(quán)屬關(guān)系 項(xiàng)目介紹 國(guó)際大廈項(xiàng)目 地處 重慶 市解放碑新華路 201號(hào)， 重慶市CBD的核緣位置 ，區(qū)位特征非常明顯。 項(xiàng)目規(guī)劃 72 層（地上 67 層），總高度達(dá)到 米 ，建成后將超過(guò) 世界貿(mào)易中心項(xiàng)目，成為解放碑 CBD第一高樓。 3 項(xiàng)目實(shí)景 債權(quán)、債務(wù)關(guān)系 說(shuō) 明 國(guó)際大廈 債權(quán)債務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜， 涉及到兩家開(kāi)發(fā)商、兩家施工單位及國(guó)土、建委和銀行 。 4 二、 重慶核心功能區(qū)位 演進(jìn) 分析 重慶最新規(guī)劃定位分析 （ 1） 連續(xù)性政策闡述 在重慶直轄后的 10 年，經(jīng)歷了 大規(guī)模 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大規(guī)模固定資產(chǎn)投資 及 主導(dǎo)工業(yè)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展， 加之三峽移民難題的破解， 重慶市已基本具備了站在西部及全國(guó)舞臺(tái)，參與城市競(jìng)爭(zhēng) 及全國(guó)分工 的能力 。 根據(jù)規(guī)劃， “一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” 20xx年 將 在全市率先實(shí)現(xiàn)全面小康，帶動(dòng)全市在西部地區(qū)提前 3 年 實(shí)現(xiàn)小康；到 2020年， “ 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” 地區(qū)生產(chǎn)總值 將 在 20xx 年基礎(chǔ)上翻三番，人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破 8000美元；常住人口達(dá)到 2200萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率提高到 80％；主要經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展指標(biāo)達(dá)到東部地區(qū)平均水平 。 試驗(yàn)區(qū) 的啟動(dòng)，使得重慶在金融、土地、財(cái)政、城市化等方面有了更多的自主權(quán)及發(fā)展動(dòng)能，為重慶內(nèi)外發(fā)展提供 6 了更大的平臺(tái)。 可以明確的預(yù)計(jì)，重慶未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將以“大開(kāi)放觀”為總體基調(diào)， 政府在促進(jìn)開(kāi)放的體制、環(huán)境、 模式、 招商、城市包容、 人才、 區(qū)域創(chuàng)新等方面出臺(tái)更加有力的政策，進(jìn)行改革及引導(dǎo)， 以充分 支持這種大開(kāi)放觀。 7 政策連續(xù) 前面簡(jiǎn)單闡述過(guò)， 重慶已經(jīng)完成了過(guò)去的任務(wù)，需要有更高的發(fā)展目標(biāo)。 能夠順應(yīng)規(guī)律的必然，制定相關(guān)戰(zhàn)略并予以執(zhí)行，證明重慶市此項(xiàng)政策出臺(tái)人具有非常強(qiáng)的國(guó)際化視野。 內(nèi)外兼顧的發(fā)展動(dòng)力。對(duì)外，則需要有強(qiáng)大的投資拉動(dòng) （預(yù)計(jì)重 慶更多是工業(yè)投資）來(lái)提升整個(gè)城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的功能。 其中 核心 地區(qū)為 4 平方公里 ，江北城 解放碑 彈子石 觀音橋 南坪 石橋鋪 沙坪壩 兩路口 新牌坊 陳家坪 10 由 江北城現(xiàn)代商務(wù)區(qū) 、 解放碑商貿(mào)區(qū) 、 彈子石功能配套區(qū)共同組成 ， 形成 “ 兩點(diǎn)一線 ” 空間結(jié)構(gòu)模式 。目前解放碑作為渝中區(qū)服務(wù)業(yè)核心聚集區(qū)，承載著重慶市商業(yè)、商務(wù)中心的功能。有 70 余個(gè)金融機(jī)構(gòu) ； 郵電通訊、信息咨詢、技術(shù)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn) 300多個(gè)； 25家世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)的辦事機(jī)構(gòu)落戶商貿(mào)區(qū) ； 品牌 餐飲網(wǎng)點(diǎn) 340多家 。目前上清寺 —— 兩路口片區(qū)的功能定位有些模糊，更多的是解放碑聚集區(qū)功能的延伸。 江北地區(qū)是重慶市未來(lái)最重要的發(fā)展方向，其用地條件 13 好且地勢(shì)平坦，靠近江北機(jī)場(chǎng)和重慶新火車(chē)站，擁有西部最大的樞紐港口 —— 寸灘港，毗鄰重慶市重點(diǎn)規(guī)劃的大物流區(qū)，對(duì)外 交通通達(dá)性是重慶市各區(qū)域最好的。 ? 新牌坊：定位于北部高新工業(yè)為依托的城市副中心 20xx年，參照上海設(shè)立浦東新區(qū)的方式，重慶市成立了由渝北區(qū)大竹林、人和、禮嘉和鴛鴦四個(gè)鎮(zhèn)的行政轄區(qū)組成的北部新區(qū)，確定北部新區(qū)的性質(zhì)為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的核心增長(zhǎng)極和山水園林城市風(fēng)貌展示區(qū)，并出臺(tái)了促進(jìn)北部新區(qū)加快發(fā)展的 50 條 14 政策措施。新牌坊副中心列入城市總體規(guī)劃，作為重要的經(jīng)濟(jì)據(jù)點(diǎn)與交通據(jù)點(diǎn)，連接觀音橋服務(wù)區(qū)與北部工業(yè)區(qū)，加大重慶城市進(jìn)一步向北發(fā)展的力度。 15 ? 南坪：定義為南岸區(qū)商務(wù)副中心 20 世紀(jì) 80 年代，重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)在南岸設(shè)立，促進(jìn)了重慶城市南部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 目前南坪商業(yè)流通氛圍較為濃厚，已經(jīng)成為重慶市主城區(qū) 5 大商圈之一，在服務(wù)功能上也逐漸奠定了城市副中心的地位，輻射南岸經(jīng)濟(jì)。南坪未來(lái)的發(fā)展定位更多的是城市副中心，方向以流通、物流配送和會(huì)展為主，而金融、生產(chǎn)服務(wù)甚至商務(wù)辦公更多的會(huì)選擇在渝中區(qū)和江北 16 區(qū)。但沙坪壩商務(wù)辦公氣氛不夠濃厚，其入駐企業(yè)多為生活、文化服務(wù)的中小中介公司和流通業(yè)公司，主要以輻射本地為主，除此之外有較少的科技公司、制造企業(yè)及相關(guān)公司。 依托區(qū)域內(nèi)部的特定產(chǎn)業(yè)環(huán)境，高新區(qū)的寫(xiě)字辦公與電子產(chǎn)品流通業(yè)聚集度較高，且得到融合發(fā)展。陳家坪辦公樓依托于重慶市九龍坡區(qū)較強(qiáng)的工業(yè)基礎(chǔ)，其產(chǎn)業(yè)特征同樣非常明顯。目前， 影響重慶解放碑 CBD核心功能的主要因素有二： 第一， 城市發(fā)展向北。 重慶市 CBD規(guī)劃將 江北城 規(guī)劃為“ 中央商務(wù)區(qū)的商務(wù) 中心 ， 承擔(dān)商務(wù)辦公職能 ， 包括一部分商貿(mào)職能 ” 。 這樣的功能分流主要集中在北部新區(qū)，但江北區(qū)的商貿(mào)中 心目前還沒(méi)有出現(xiàn)典型的解放碑 CBD業(yè)態(tài)。 第二、 城市空間的影響。 在江北城成型之后，重慶市的 20 經(jīng)濟(jì)總量必然在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，有一個(gè)較大規(guī)模的提升。 而處于重慶市核心功能區(qū)位的國(guó)際大廈項(xiàng)目， 在諸多物業(yè)類型的選擇與定位中，必然要符合重慶市核心區(qū)位的經(jīng)濟(jì)特征。 但項(xiàng)目所在新華路為重慶市最早的家電 一條街，目前也 國(guó)際大廈 22 以小家電及其它低端商業(yè)形式存在，檔次、形象較差，這 在一定程度上影響項(xiàng)目的價(jià)值。 該 改造工程將在人民公園東側(cè)增設(shè)環(huán)行車(chē)道，滿足上下半城交通疏導(dǎo)。 但目前重慶市道路建設(shè)如果受到拆遷影響，則推動(dòng) 過(guò)程較為艱難，屆時(shí)所規(guī)劃道路能否與項(xiàng)目東邊及北邊規(guī)劃道路相連， 則要看 項(xiàng)目周邊部分舊樓的拆遷進(jìn)度。 ? 觀景性 強(qiáng) 項(xiàng)目所在地理位置與兩江交匯的朝天門(mén)接近，超高層產(chǎn)品的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，使得項(xiàng)目功能無(wú)論是寫(xiě)字辦公還是居住 公寓 ， 都具有各個(gè)方向良好的面江景觀。其中：核心部分 —— 解放碑區(qū)域，東起小什字，北至滄白路、臨江路、民生路，西至金湯街，南至和平路、新華路，占地 平方公里；核緣部分 —— 朝天門(mén)區(qū)域，占地 。 發(fā)展進(jìn)程 歷史上， 解放碑在整個(gè)重慶 CBD中承擔(dān)著商務(wù)、商貿(mào)的雙重功能。 目前 解放碑 CBD 在重慶已 確立了商貿(mào)服務(wù)中心、 金融服務(wù)業(yè)中心和現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)中心的地位， 解放碑 CBD 的各業(yè)態(tài)興衰甚至成為重慶經(jīng)濟(jì)各業(yè)態(tài)興衰的直接體現(xiàn)。 （ 2）銷售價(jià)格及銷售情況 項(xiàng)目名稱 建筑面積（萬(wàn)平方米） 建筑面積價(jià)格 銷售率 重慶世界貿(mào)易中心 10 11000 90% 重慶國(guó)際商務(wù)中心 10000 100% 重慶國(guó)際貿(mào)易中心 11000 100% 紐約 .紐約 10000 100% 大都會(huì) 開(kāi)發(fā)商持有 開(kāi)發(fā)商持有 30 注：建筑面積價(jià)格是指目前市場(chǎng)價(jià)格，即投資者持有產(chǎn)權(quán)的二手價(jià)格 。 （ 3）解放碑 甲級(jí) 寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征小結(jié) ? 解放碑的甲級(jí)寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)具有較好的銷售率 ，無(wú)論是 企業(yè)整層購(gòu)買(mǎi)還是投資者購(gòu)買(mǎi)，都反映出市場(chǎng) 購(gòu)買(mǎi)者 對(duì)解放碑甲級(jí)寫(xiě)字樓保值增值前景樂(lè)觀。 21層 19F為混合用途的裙樓；1038F 為辦公用塔樓。 中空玻璃、高級(jí)墻磚 通訊 寬帶接入系統(tǒng)（ ADSL+FTTB+LAN），進(jìn)口VOD 視頻點(diǎn)播系統(tǒng)端口入戶，可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)。 5 部原裝進(jìn)口三菱高速電梯及迅達(dá)扶梯 24部。 A 塔 29 層， B 塔 30 層，地下 4層，裙樓 9 層。 豪生大酒店、康體休閑中心、餐飲娛樂(lè)、銅鑼灣購(gòu)物廣場(chǎng)。 光纖接入至大廈主配線架、鋪設(shè)光纖骨干系統(tǒng)到樓層，大容量寬帶，電話接入，每 12 平方米 1個(gè)語(yǔ)音點(diǎn)、 1個(gè)數(shù)據(jù)點(diǎn)設(shè)計(jì)。電梯速度： 米 /秒。據(jù)相 33 關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，全市三星以上賓館飯店平均入住率為 %，其中主城區(qū)平均出租率為 %。 （ 2）典型酒店項(xiàng)目調(diào)查 ? 海逸酒店 34 項(xiàng) 目名 稱 海逸酒店 項(xiàng) 目地址 五一路，大都會(huì)旁 星 級(jí) ★★★★★ 開(kāi)業(yè)時(shí)間 1998 年 房 間數(shù) 388 聯(lián)系電話 63700888 標(biāo) 準(zhǔn) 間 價(jià)格 575 元 /天 酒店 設(shè) 施和服務(wù) 提供多功能自動(dòng)化辦公室、商務(wù)中心、二十 四小時(shí)送餐服務(wù)、醫(yī)務(wù)室、洗熨及干洗服務(wù)、健身中心、商場(chǎng)、本地及國(guó)際報(bào)紙、票務(wù)中心、嬰兒托管服務(wù)、禮品店、酒店轎車(chē)服務(wù)、寬帶上網(wǎng)服務(wù)、室內(nèi)游泳池及外幣兌換 等。 所 處 的 總 體商 業(yè)環(huán)境 距解放碑核心位置僅三分鐘步行路程 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 良好 備 注 重慶較早的五星級(jí)酒店之一。 （ 3）酒店市場(chǎng)調(diào)查小結(jié) 數(shù)量結(jié)構(gòu) 重慶 市星級(jí)酒店以二星、三星、四星居多，而五星級(jí)酒店較少，解放碑五星級(jí)酒店雖然相對(duì) 集中，但其總量仍然較少。 目前的 5 家五星級(jí)酒店平均出租率低于三星級(jí)以上酒店主城區(qū)平均出租率。 COM 7316 100％ 小結(jié)： ? 上半城公寓項(xiàng)目普遍售罄，僅有少量項(xiàng)目尚有幾套尾房仍在銷售； ? 年代較近的上半城項(xiàng)目?jī)r(jià)格均在 7000 元 /㎡（套內(nèi)價(jià)格）以上； ? 帝都廣場(chǎng)由于較高的品質(zhì)、時(shí)代豪苑 占據(jù) 最佳的地理 40 位置， 故 價(jià)格最高，達(dá)到 10000元 /㎡（套內(nèi)價(jià)格）左右 ； ? 合景聚融廣場(chǎng)和美力反映出解放碑公寓市場(chǎng)具有穩(wěn)定的投資收益。 目前已經(jīng) 形成 了一條以商業(yè)街業(yè)態(tài)形式為核心，區(qū)域商圈為支撐，歷史文脈為基 石 的現(xiàn)代化 商業(yè)步行街 ， 已 成為長(zhǎng)江上游乃至中國(guó)西部最具吸引力、最繁華 ，集傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、旅游、休閑、文化 于 一體的區(qū)域商業(yè) 中心。 （ 2）解放碑商業(yè)格局 43 ? 大型百貨 以解放碑商業(yè)步行街為中心， 已逐步 形成了 以重慶百貨、新世紀(jì)百貨、王府井百貨等為代表的中高端百貨和以太平洋百貨、美美百貨為代表的高端百貨以及以女人廣場(chǎng)、金鷹女人街為代表的中低端主題商場(chǎng)為主的商業(yè)格局。 COM等項(xiàng)目。 ? 餐飲 目前已形成了以“好吃街”為代表的小吃一條街、以臨江門(mén)沿線火鍋、中餐為代表餐飲一條街和零散分布的大小餐飲為主的餐飲格局。 從經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，小家電市場(chǎng)由于形成時(shí)間長(zhǎng)，檔次低、散戶經(jīng)營(yíng)，對(duì)周邊居住人群，特別是下半城居民的吸引力較大，但對(duì)重慶市區(qū)的輻射能力差，經(jīng)營(yíng)狀況較好；裝飾市場(chǎng)由于受到南岸、江北以及馬家?guī)r等裝飾建材市場(chǎng)的沖擊，輻射能力差，經(jīng)營(yíng)狀況一般； IT市場(chǎng)由于規(guī)模較小，與石橋鋪IT市場(chǎng)相比，輻射能力相差較大，但仍能輻射部分渝中區(qū)和南岸區(qū)客戶，經(jīng)營(yíng)狀況一般；而人才市場(chǎng)作為重慶最早和最大的專業(yè)市場(chǎng)，且進(jìn)場(chǎng)招聘企業(yè)較其他區(qū)域人才市場(chǎng)好，吸引的消費(fèi)人群覆蓋面廣，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 目前已經(jīng)營(yíng) 10 年之久， 成為重慶高檔百貨和高檔消費(fèi)場(chǎng)所的聚集地。 由于開(kāi)發(fā)商 為重慶本地開(kāi)發(fā)商 ， 在住宅部分及寫(xiě)字樓部分具有較好的市場(chǎng)銷售率情況下，對(duì)項(xiàng)目品牌的營(yíng)造不夠持續(xù)，目前只設(shè)置了極少人員參與項(xiàng)目的銷售，同時(shí)在項(xiàng)目物業(yè)管理方面也不夠規(guī) 范，反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)不夠重視。 潛在 物業(yè)初步調(diào)查及對(duì)項(xiàng)目影響 （ 1）未來(lái)解放碑片區(qū)擬推出項(xiàng)目 49 ? 新華國(guó)際 該項(xiàng)目位于重百大樓斜對(duì)面（較場(chǎng)口 方向），由重慶新華書(shū)店集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和重慶渝世弟物業(yè)發(fā)展有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)。該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 28475平方米，建設(shè)用地面積 17454平方米，總建筑面積 94000平方米。其中負(fù) 5 層至負(fù) 3 層為停車(chē)場(chǎng)，可 停 車(chē) 588 輛；負(fù) 2 層至 5層是由國(guó)際品牌 LV 領(lǐng)銜打造，新光三越主力經(jīng)營(yíng)的國(guó)際名品百貨； 6 層為萬(wàn)豪國(guó)際會(huì)展中心，可容納 20xx人的超大型國(guó)際宴會(huì)廳和多功能廳，承辦大型會(huì)議及展覽；塔樓部分為7 層至 74層為寫(xiě)字間和公寓； 75 至 77層為會(huì)所，頂層為商務(wù)及觀光直升機(jī)停機(jī)坪。 ? 環(huán)球金融中心 本項(xiàng)目位于美美百貨旁，建設(shè)銀行對(duì)面，由重慶華迅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將打造 為重慶市地標(biāo)性建筑、國(guó)家級(jí) CBD 中心的核心商業(yè)項(xiàng)目 。 六、 項(xiàng)目初步定位分析 功能類型 在前文一、二、三、四 、五部分 分析的基礎(chǔ)上， 總結(jié)出支持項(xiàng)目 功能 定位的幾個(gè)關(guān)鍵因素： ? 無(wú)論是現(xiàn) 在還是未來(lái)，解放碑 CBD 在城市發(fā)展中的核心地位不變。但國(guó)際大廈建筑退距較寬，與臨街道路間有一廣場(chǎng)進(jìn)行過(guò)渡和緩沖，形成獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。 ? 解放碑片區(qū)中、高檔酒店均以開(kāi)發(fā)商持有的方式經(jīng)營(yíng)，其變現(xiàn)能力較差，投資回收期較長(zhǎng)，這與開(kāi)發(fā)商的企業(yè)戰(zhàn)略有關(guān)。 ? 甲級(jí) 寫(xiě)字樓 部分 ， 4— 16 層， 18— 30層， 體量 平方米 ，定位于代表城市經(jīng)濟(jì)最高水平的各類服務(wù)業(yè)態(tài)聚集的高端寫(xiě)字樓 ? 高檔公寓部分， 32— 44 層， 46— 58 層，體量 平方米 ，定位于 解放碑 CBD高端居住配套型公寓 ，采取精裝修形式 。其 購(gòu)買(mǎi) 客戶定位如下： ? 部分東部沿海地區(qū)的投資客。但目前解放碑高端公寓投資收益率較低， 需要運(yùn)用推廣技巧說(shuō)服這類客戶。 ? 國(guó)內(nèi)企業(yè)駐渝高層。整層購(gòu)買(mǎi)辦公是較為常見(jiàn)的形式。 項(xiàng)目基本指標(biāo)根據(jù)最新資料而得 。在此按照 200元 /平方米