【正文】 華聯(lián)超市 三 香 路 道 前 街 華亭大廈 工行大廈 施樂花園 勞 動 路 商業(yè)銀行 萬年橋大街 皇家貴賓俱樂部 路 農(nóng)業(yè)銀行 泰讓橋 胥 江 河 地理位置： 華亭大廈位于閶胥路和勞動路的交界口，靠近三香路，連接華亭大廈的主干道是三香路和閶胥路。即將竣工的 三香路閶胥路立交 ，將大大改善華亭大廈周邊地區(qū)的交通狀況。地鐵 1 號線東起園區(qū)管委會，西至天平山麓，是連接園區(qū)和新區(qū)的交通干線。蘇州市城市規(guī)劃展示館是有蘇州城市建設(shè)發(fā)展有限公司建設(shè)，由蘇州市建筑設(shè)計研究院設(shè)計，由蘇州二建承建，預(yù)計 2020 年底竣工。 從 02 年 4 季度開始，由于受到有關(guān)部門出臺的一系列旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場、鼓勵購房消費信貸政策等利好因素的刺激，指數(shù)增勢強(qiáng)勁，走勢呈近似直線攀升。 土地購置指數(shù)： 截至 3 月份，該分類指數(shù)值為 點，比上年同期、上季度均有明顯下降，說明土地購置指數(shù)有回落趨勢，主要原因是受到國土資源局下發(fā)的 “清理園區(qū)用地、加強(qiáng)供應(yīng)調(diào)控 ”這一政策的影響。該分類指數(shù)為 ，比上季度回落 點，比去年同期略有提高，這也說明，蘇州房地產(chǎn)業(yè)仍然有很強(qiáng)的發(fā)展后勁。但我們也應(yīng)該看到，價格的大幅上揚，必然會縮小市場需求面，給樓市帶來一定的風(fēng)險， 不利于房地產(chǎn)市場的健康良性發(fā)展。 蘇州房地產(chǎn)市場住宅供應(yīng)特點 ① .房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速 2020 年的蘇州樓市在有關(guān)部門出臺的一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場、鼓勵住房消費信貸政策的推動下，全市房地產(chǎn)開發(fā)、投資繼續(xù)保持較高的增長幅度，全年房地產(chǎn) 投資首次突破百億元大關(guān)，達(dá) 億元，其中住宅共完成投資額為 億元，比上年增長 %。大盤時代是市場競爭與選擇的必然結(jié)果，必將為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展導(dǎo)入更多的成熟和理性。其中古城區(qū)共完成寫字樓投資 3596 萬元，比上年增長 %，增長迅速。 三、蘇州市房地產(chǎn)市場需求形勢分析 2020 年蘇州市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，與房地產(chǎn)開發(fā)相呼應(yīng)，商 品房的銷售也保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢，銷售單價一路飆升，預(yù)售形勢更是火爆，其中市區(qū)預(yù)售面積是上年的一倍多，至 2020 年底全市空置房面積為 萬平方米，比上年減少 %；其中市區(qū)為 萬平方米，比上年減少 %。 需 求高漲、銷售價格一路飆升 從 2020 年下半年開始，蘇州住宅市場需求不斷高漲，成交量連創(chuàng)新高，價格也不斷上揚， 2020年蘇州市區(qū)住宅銷售平均單價為 2460元 /平方米，住宅預(yù)售平均單價已經(jīng)超過 3200 元 /平方米。 （二）、蘇州市房地產(chǎn)市場寫字樓空置狀況分析 至 2020 年底，市區(qū)寫字樓空置面積 為 72702 平方米，比上年下降 %?？梢缘贸觯?60100 平方米的面積需求合計為 %，小戶型市場需求旺盛。 從 23 屆房產(chǎn)展示會 成交的房子來看，單價在每平方米3000 元以下的僅為 2 套， 3000 元到 4500 元的占了大頭、為 139 套，5000 元以上的別墅有 12 套 ，據(jù)我們觀察 3000 元以下的固然寥寥無幾，實際上就是 3500 元以下的也為數(shù)很少，多數(shù)價位要在 3800 元以上，這從此次房交會成交商品房平均單價達(dá)到 3993 元便可 看出。 我市某銀行的房貸專家認(rèn)為，央行新規(guī)定的 主要目的可能在于促進(jìn)投資者理性購房，降低高價房和投資性購房的熱度，扶持一般用房和中低價房 ，進(jìn)而推動房產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。 （ 2）周邊交通條件好。 （ 1）園區(qū)的代表性寫字樓趨于高檔，主要因為園區(qū)的地價較高。入住企業(yè)占第一位的是物流類企業(yè)，新區(qū)的生產(chǎn)型企業(yè)很多，企業(yè)的高效運作，依靠快速引進(jìn)原料，產(chǎn)出成品，送抵市場， 因此，企業(yè)就需要物流上的支持，所以金獅大廈入住企業(yè)中物流企業(yè)居多在情理之中。隨后發(fā)現(xiàn)當(dāng)這些工作人群集中之后，又需要解決他們的喝咖啡、吃飯、休閑健身、合并使用公共服務(wù)功能等問題，又開始在 寫字樓 中增加相應(yīng) 的功能設(shè)施。寫字樓 在物業(yè)形式上講，從最早的多層，到小高層和高層。 （ 2）華亭大廈周邊雖有部分寫字樓出租率較高，但開發(fā)大廈 1986 年就已經(jīng)開始出租，華孚寫字樓 1997 年開始出租，另因其租金較低，面積分割靈活，因此，其出租 率相對較高。 小結(jié) （ 1） 總體上講，蘇州市投入使用的寫字樓租售情況較好。 由此可見：本案定位為寫字樓將面臨較大風(fēng)險 第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調(diào)查分析 一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點 兩年前蘇州住宅商品房還以多層為主，但隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲，居民可支配收入的不斷升高，居民開始尋求更高品質(zhì)的居住條件，在這種需求的推動下，小高層和高層全面發(fā)展，成了市場供應(yīng)的主體。 有資料顯示，在深圳、上海、北京、廣州等地，小高層物業(yè) 和高層 已成為如今購房者消費的新時尚，因而十分地走俏。另外，多層住宅一般不帶電梯，不適合老人和孩子上下樓。此類物業(yè)一般所 在 的位置都屬于黃金地段，周圍有： 學(xué)校、醫(yī)院、市場、銀行等配套設(shè)施都十分齊全，物業(yè)升值潛力大 。主要是這種房型比較適合核心家庭居住，但供應(yīng)量過大，市場空間逐漸變小。 ■市場上供應(yīng)的結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)，房型面積過大， 121m2以上的房源市場占有率為%，相對于目前的居民收入而言，該面積以上的房子銷售去化較慢。 價格分析 案 名 價格范圍 （元 /m2） 均 價 （元 /m2） 主力面積 （ m2） 主力總價 (萬元 ) 樓層差價 （元 /m2） 物業(yè)收費 （元 /m2月） 湖畔花園 33006500 5100 180 50200 加城湖濱公寓 / 5000 130 / 天翔花園 37504600 4000 150 50 春之交響 38005400 4600 50 白領(lǐng)公寓 59507200 7000 220 100 分析： ★ 各樓盤均價都在 4000 元 /m2以上 ■ 樓層差價在 50100 元 /m2 ★ 主力總價在 60150 萬元 /套，市場承接能力差，銷售去化慢。 相關(guān)配套比較表 案名 配套 湖畔 花園 加城 湖濱 天翔 花園 春之 交響 白領(lǐng) 公寓 星海 人家 湖左岸 配套占有率 中庭 √ √ √ √ √ √ √ 100% 停車場 地上 √ % 停車場 地下 √ √ √ √ √ √ % 水景 √ √ √ √ √ % GOLF √ % 會 所 游泳池 √ √ √ % 視聽室 √ √ √ √ % 網(wǎng)球場 √ √ % 便利店 √ % 健身房 √ √ √ √ % 咖啡廳 √ √ √ √ % 從比較表上可以看出： ■中庭是絕大部分樓盤都選擇設(shè)置的配套，因為這樣能提高樓盤的總體形象，避免了小區(qū)整體布局呈兵營式而顯得很單調(diào)。 ☆ 隨著競爭的激烈，各個樓盤都在尋求差異化競爭，主要體現(xiàn)在配套設(shè)置上，出現(xiàn)了例如 GOLF、游泳池等軟件配套。這些動遷戶都有住房需求，加大了購房隊伍，大大增加了市場有效需求。 120160 平米的房源供應(yīng)相對消費能力明顯過剩，市場風(fēng)險大。雖然說時代晶華、獅山麗晶的銷售狀況很好，但是目前正在銷售的石路中心廣場精裝修酒店式公寓房去化速度一般，雖然可能其產(chǎn)品本身有一定的缺陷，但是與精裝修酒店式公寓消費市場的日見飽和可能也有一定的關(guān)系。該案將在今年 8 月份推出，目標(biāo)定價為 5000 元 /平方米。 第五章、市場存在的問題點與機(jī)會點 蘇州房地產(chǎn)市場自 2020 年進(jìn)入快速增長期以來，發(fā)展勢頭迅猛。 目前，蘇州房地產(chǎn)市場存在的主要問題有： 1．住房供應(yīng)上存在結(jié)構(gòu)性的不合理 近年來，由于蘇州市民購房的面積逐年加大，使得開發(fā)商熱衷于建造每套 90 平方米以上的大房， 70 平方米以下的小房來源偏少；主觀上，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)使，把銷售目標(biāo)鎖定在高收入者身上，開發(fā)項目一味追求大而全，面積越來越大，設(shè)施越來越奢華，開發(fā)結(jié)構(gòu)越來越遠(yuǎn)離普通百姓所需，從而造成身邊的高價房屋層出不窮，而普通大眾所需的經(jīng)濟(jì)房卻鮮有人開發(fā)，小套型住房的來源越來越少。 3．大量帶有投資性質(zhì)購房者的出現(xiàn)，不利于市場的健康發(fā)展 銀行存款的低利率使得很多人不愿意再把多余資金以儲蓄的形式保管，在房地產(chǎn)市場異?；鸨┑慕裉欤娂娎瞄e散資金投資房地產(chǎn)，希望獲得較高的利潤。最終的結(jié)果必然是；一方面存在大量市場空隙，另一方面造成繁榮假象，市場供應(yīng)與需求不符，市場結(jié)構(gòu)失衡。依靠小戶型產(chǎn)品的面積小、總價低吸引中低收入人群必然會收到良好效果。 次要目標(biāo)群：拆遷戶、舊城區(qū)改善居住環(huán)境群體 近年市區(qū)拆遷力度較大，加上老住宅小區(qū)改善居住環(huán)境的需求，這部分群體也將成為本案的有力客源。編寫本可行性研究報告的目的是分析本公司及其它中小型企業(yè)現(xiàn)有管理系統(tǒng)的特點，分析企業(yè)的經(jīng)營主線，分析公司部門業(yè)務(wù)流程及基本需求，根據(jù)基本需求提供 候選系統(tǒng)及其他 各種系統(tǒng)方案，并從經(jīng)濟(jì)上、社會條件、開發(fā)技術(shù)及運行環(huán)境方面分析 候選系統(tǒng) 的可行性，通過和其它系統(tǒng)方案進(jìn)行分析比較，論證所選定方案是否可行。 ? HZMIS 任務(wù)開發(fā)者： 華南信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán) 華智微控制分公司設(shè)計部軟件組。 ? HZMIS（Ｈ uaZhi Manage Information System）： 華智管理信息系統(tǒng)。 參考資料 ? 計算機(jī)軟件開發(fā)規(guī)范 GB856688．北京：中國標(biāo)準(zhǔn)出版社 ， 1989 ? 計算機(jī)軟件產(chǎn)品開發(fā)文件編制指南 GB856788．北京：中國標(biāo)準(zhǔn)出版社 1989 ? 管理信息系統(tǒng)設(shè)計與實施．清華大學(xué)出版社 ． 1999／ 9 2 可行性研究的前提 要求 ，經(jīng)綜合分析， HZMIS 系統(tǒng)應(yīng)具備解決以下問題功能： ? 倉庫的出入貨管理、備料管理、發(fā)料及產(chǎn)品回倉管理 ? 采購組的采購資料、購銷合同、進(jìn)退貨及分供方（供應(yīng)商）資料管理 ? 設(shè)備組的設(shè)備借出、歸還、維修記錄管理 ? 市場部的購銷合同、客戶資料及竟?fàn)帉κ仲Y料管理 ? 生產(chǎn)部的生產(chǎn)控制（投入產(chǎn) 出率）管理、生產(chǎn)員工勞動價值和工資計算、生產(chǎn)量和消耗品（包括工具）年度核算、工藝文件的管理 ? 質(zhì)管部的質(zhì)量管理控制 ? 財務(wù)部門的應(yīng)收帳和應(yīng)付帳管理、產(chǎn)品成本結(jié)算 ? 設(shè)計部門的 ，工作日志管理 ，查閱 、器件的生成與查閱調(diào)用 （各部門的交接文檔管理） h問題的反映（包括：一般和緊急） ? 綜合部人員招聘管理、員工檔案管理、員工培訓(xùn)管理、月度考核管理、考勤管理 ? 檔案室的文檔資料管理 ? 公司領(lǐng)導(dǎo)管 理和決策 ： ? HZMIS 系統(tǒng)要求能運行于一般計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng) (如 UNIX、 WindowsNT、 NETWARE 等 )。 ，文件或數(shù)據(jù)： 生產(chǎn)實時 報表 部門 報告 /文件數(shù)據(jù) /名稱 用途 產(chǎn)生頻度 分發(fā)對象 接口 生產(chǎn)部 投入產(chǎn)出量報表 生產(chǎn)控制 /核對 按日產(chǎn)生 生產(chǎn)辦 /主管 生產(chǎn)統(tǒng)計表 生產(chǎn)控制 按月產(chǎn)生 生產(chǎn)主管 年度生產(chǎn)量、消耗量、損耗量報告 匯報生產(chǎn) 半年或年 主管經(jīng)理 員工月工資表 財務(wù)工資結(jié)算 按月份 財務(wù)部門 現(xiàn)有的工資統(tǒng)計系統(tǒng) 市場部 銷售統(tǒng)計報表 匯報銷售 按年或月 財務(wù)部 /經(jīng)理 發(fā)出產(chǎn)品和貨款回收月報表 匯報銷售 按年或月 財務(wù)部 客戶信譽統(tǒng)計表 市場分析 按年或月 市場部主管 物資部 倉存報表 匯報倉存 /存根 隨機(jī) 物資部 現(xiàn)有系統(tǒng)（ Visual Foxpro）數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換 欠料單 制定采購計劃 隨機(jī) 采購人員 出 /入倉報告 統(tǒng)計 /核對工作 按月、年 物資部 /財務(wù) 采購統(tǒng)計報告 統(tǒng)計 /核對工作 按月、年 物資部 /財務(wù) 分供方信譽統(tǒng)計表 采購分析 按月、年 物資部 設(shè)備統(tǒng)計報告（包括借出歸還） 統(tǒng)計 /核對工作 隨機(jī) 物資部 質(zhì)管部 檢驗樣品不良率，批不格率統(tǒng)計表（可按分供方或材料名統(tǒng)計） 采購分析，分供方信譽統(tǒng)計，匯報 隨機(jī)，不同時間段 質(zhì)管部 /采購部 現(xiàn)有系統(tǒng)（ EXCEL）數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換 質(zhì)管部 制程工序不良率統(tǒng)計表 質(zhì)量控制，匯報 隨機(jī) 質(zhì)管部 /生產(chǎn)部 現(xiàn)有系統(tǒng)（ EXCEL）數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換 客戶返修板的不良信息統(tǒng)計