【正文】 全市商品房空置面積為 萬平方米，比上年同期減少 %，這正是由于目前蘇州房市相當火爆，消化了大量的空置面積。該分類指數(shù)為 ，比上季度回落 點，比去年同期略有提高，這也說明，蘇州房地產(chǎn)業(yè)仍然有很強的發(fā)展后勁。 商品房銷售價格分類指數(shù)： 1 季度，全市商品房實際銷售均價為 2412元 /平方米，其中住宅均價為 2245 元 /平方米，分別比上年同期增長%、 %。但我們也應(yīng)該看到，價格的大幅上揚，必然會縮小市場需求面，給樓市帶來一定的風險， 不利于房地產(chǎn)市場的健康良性發(fā)展。施工面積和新開工面積都有非常大的增長，漲幅都在 79%以上，竣工面積的漲幅比較小，僅為 %，隨著工程進度的進展和投資力度的加強， 2020 年現(xiàn)房供應(yīng)量將大大增加，購房難的供求矛盾有望得到 進一步的緩解。 蘇州房地產(chǎn)市場住宅供應(yīng)特點 ① .房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速 2020 年的蘇州樓市在有關(guān)部門出臺的一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場、鼓勵住房消費信貸政策的推動下，全市房地產(chǎn)開發(fā)、投資繼續(xù)保持較高的增長幅度，全年房地產(chǎn) 投資首次突破百億元大關(guān)，達 億元，其中住宅共完成投資額為 億元，比上年增長 %。 ② .高檔住宅供應(yīng)量增長明顯 2020 年，蘇州市區(qū)高檔住宅（高檔公寓和別墅）共完成投資 億元，比上年增長 %，施工面積為 331109 平方米，比上年增長 %；新開工面積為 185785 平方米，比上年增長 %；竣工面積為 139245 平方米，比上年增 長 %；空置面積為 18578平方米，比上年下降 %，但我們可看出，相對于施工面積和新開工面積的增長速度，“減空”效果不是很明顯，這一供應(yīng)結(jié)構(gòu)的 失調(diào)，必會給蘇州房地產(chǎn)市場的健康良性發(fā)展帶來一定程度上的影響。大盤時代是市場競爭與選擇的必然結(jié)果，必將為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展導(dǎo)入更多的成熟和理性。浙江開發(fā)商對蘇州的資金輸入、管理輸入和人才輸入，大大提高了蘇州的房地產(chǎn)市場地位和競爭水平。其中古城區(qū)共完成寫字樓投資 3596 萬元，比上年增長 %，增長迅速。 其中，古城區(qū)寫字樓施工面積 68991 平方米，比上年增長%；新開工面積 13220 平方米，比上年增長 %，竣工面積11960 平方米，比上年下降 %。 三、蘇州市房地產(chǎn)市場需求形勢分析 2020 年蘇州市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，與房地產(chǎn)開發(fā)相呼應(yīng)，商 品房的銷售也保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢，銷售單價一路飆升，預(yù)售形勢更是火爆，其中市區(qū)預(yù)售面積是上年的一倍多，至 2020 年底全市空置房面積為 萬平方米，比上年減少 %；其中市區(qū)為 萬平方米，比上年減少 %。 （一）、蘇州市房地產(chǎn)市場住宅銷售狀況分析 住宅銷售形勢火爆，個人購買力不斷增強 隨著住房制度改革的全面推行，住房商品化已逐漸被廣大人民群眾理解，加上住房消費信貸政策的支持，個人購買力不斷增強，擴大了住宅的有效客源。 需 求高漲、銷售價格一路飆升 從 2020 年下半年開始，蘇州住宅市場需求不斷高漲，成交量連創(chuàng)新高，價格也不斷上揚， 2020年蘇州市區(qū)住宅銷售平均單價為 2460元 /平方米，住宅預(yù)售平均單價已經(jīng)超過 3200 元 /平方米。 2020 年，全市寫字樓銷售額為 億元，比上年增長 %，相對于銷售面積的增長幅度（ %），可以看出，銷售額增長主要原因就是由價格大幅上升拉動的，而不是由市場需求拉動的。 （二）、蘇州市房地產(chǎn)市場寫字樓空置狀況分析 至 2020 年底，市區(qū)寫字樓空置面積 為 72702 平方米，比上年下降 %。 五、目前蘇州房地產(chǎn)市場存在問題分析 （一）、供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴重失調(diào) 目前，大部分的開發(fā)商受利益的驅(qū)使，把銷售目標客源緊緊鎖定在高收入人群身上，開發(fā)項目的套型面積越做越大 ，設(shè)施越來越奢華，越來越遠離工薪階層的總價承受力，從而造成高價房屋層出不窮，而小套型住房的市場供應(yīng)越來越小?？梢缘贸觯?60100 平方米的面積需求合計為 %，小戶型市場需求旺盛。樓盤均價基本上都在 3500 元 /m2以上，某些區(qū)域更高，達到 4300 元 /m2左右。 從 23 屆房產(chǎn)展示會 成交的房子來看，單價在每平方米3000 元以下的僅為 2 套， 3000 元到 4500 元的占了大頭、為 139 套，5000 元以上的別墅有 12 套 ，據(jù)我們觀察 3000 元以下的固然寥寥無幾，實際上就是 3500 元以下的也為數(shù)很少，多數(shù)價位要在 3800 元以上，這從此次房交會成交商品房平均單價達到 3993 元便可 看出。 （四）、樓市中投資客過多 人們的追漲心理加劇了房源的緊張，投資客成為主流，占購房者總數(shù)的 1/3 左右，尤以臺灣、上海、浙江等地外來投資者出手大方，園區(qū)萬楊香樟有半棟樓就是被一位上?？蛻糍I走的 ,一下子買了50 多套。 我市某銀行的房貸專家認為，央行新規(guī)定的 主要目的可能在于促進投資者理性購房，降低高價房和投資性購房的熱度，扶持一般用房和中低價房 ，進而推動房產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。 而對中低檔樓盤而言，這反而是一個發(fā)展的良 機 。 （ 2）周邊交通條件好。 （ 4）周邊有休閑娛樂設(shè)施。 （ 1）園區(qū)的代表性寫字樓趨于高檔，主要因為園區(qū)的地價較高。主要分布在蘇華路沿線，如國際大廈、世紀金融大廈；金雞湖路沿線，如加城大廈、蘇信大廈；中新路沿線，如貴都大廈、嘉實大廈。入住企業(yè)占第一位的是物流類企業(yè)，新區(qū)的生產(chǎn)型企業(yè)很多，企業(yè)的高效運作，依靠快速引進原料，產(chǎn)出成品，送抵市場， 因此，企業(yè)就需要物流上的支持，所以金獅大廈入住企業(yè)中物流企業(yè)居多在情理之中。 蘇州市寫字樓物業(yè)的發(fā)展沿革 寫字樓俗稱辦公樓， 最初的 寫字樓 ，是因商務(wù)活動的需要 而相互鄰近的一系列小型樓宇，它們 各自獨立又相互緊密聯(lián)系。隨后發(fā)現(xiàn)當這些工作人群集中之后，又需要解決他們的喝咖啡、吃飯、休閑健身、合并使用公共服務(wù)功能等問題，又開始在 寫字樓 中增加相應(yīng) 的功能設(shè)施。 計劃經(jīng)濟時期，中國 大陸地區(qū) 傳統(tǒng)生產(chǎn)方式中沒有寫字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對內(nèi)進行行政管理的封閉式辦公方式。寫字樓 在物業(yè)形式上講，從最早的多層，到小高層和高層。物業(yè)服務(wù)形式越來越多， 集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務(wù)中心、 訂 票服務(wù)、銀行、寬帶網(wǎng)絡(luò)、開放式大廳、公共會議大廳等。 （ 2）華亭大廈周邊雖有部分寫字樓出租率較高，但開發(fā)大廈 1986 年就已經(jīng)開始出租，華孚寫字樓 1997 年開始出租，另因其租金較低，面積分割靈活，因此，其出租 率相對較高?？梢娫搮^(qū)域中、低檔寫字樓供應(yīng)量仍較大，有過?，F(xiàn)象。 小結(jié) （ 1） 總體上講，蘇州市投入使用的寫字樓租售情況較好。 （ 3） 從區(qū)域房產(chǎn)上講，金閶區(qū)的規(guī)劃是，著重發(fā)展倉儲和物流，預(yù)計將興建倉庫和物流中心，其房價將不會有很大的上升，該地區(qū)的升值潛 力不大。 由此可見：本案定位為寫字樓將面臨較大風險 第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調(diào)查分析 一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點 兩年前蘇州住宅商品房還以多層為主，但隨著蘇州經(jīng)濟的持續(xù)高漲，居民可支配收入的不斷升高，居民開始尋求更高品質(zhì)的居住條件，在這種需求的推動下，小高層和高層全面發(fā)展，成了市場供應(yīng)的主體。以蘇州工 業(yè)園區(qū)為例，該區(qū)域土地達到了每畝 250 萬元。 有資料顯示，在深圳、上海、北京、廣州等地，小高層物業(yè) 和高層 已成為如今購房者消費的新時尚，因而十分地走俏。 目前多層住宅仍是許多 蘇州市民 的首選，多層的確避免了高層的許多不足，一梯兩戶，基本戶戶朝南，采光、 通風均十分理想。另外，多層住宅一般不帶電梯，不適合老人和孩子上下樓。更由于地價問題，不少小區(qū)還容易犧牲綠地來換取面積，造成兩棟樓間的間距往往會較為狹小，小區(qū)的視線及通透性受到影響。此類物業(yè)一般所 在 的位置都屬于黃金地段，周圍有： 學校、醫(yī)院、市場、銀行等配套設(shè)施都十分齊全，物業(yè)升值潛力大 。另外，高層還存在開發(fā)周期長、造價高等缺點。主要是這種房型比較適合核心家庭居住，但供應(yīng)量過大，市場空間逐漸變小。 ★★★★★ 二房二廳二衛(wèi)（包括二房二廳二衛(wèi)）以下的房型供應(yīng)量僅占總供應(yīng)量的 %， 且這些房型的面積一般在 115 平方米以下，因為總價低，為工薪階層所接受，市場需求空間大，去化速度很快，往往一開盤即被搶購一空，這些房型也是目前市場供應(yīng)的空隙點。 ■市場上供應(yīng)的結(jié)構(gòu)嚴重失調(diào)，房型面積過大， 121m2以上的房源市場占有率為%，相對于目前的居民收入而言，該面積以上的房子銷售去化較慢。 ★★★★★ 120m2以下的市場供應(yīng)占有率僅為 %，但由于面積小，所以總價相對較小，市場承接面寬。 價格分析 案 名 價格范圍 （元 /m2） 均 價 （元 /m2） 主力面積 （ m2） 主力總價 (萬元 ) 樓層差價 （元 /m2） 物業(yè)收費 （元 /m2月） 湖畔花園 33006500 5100 180 50200 加城湖濱公寓 / 5000 130 / 天翔花園 37504600 4000 150 50 春之交響 38005400 4600 50 白領(lǐng)公寓 59507200 7000 220 100 分析： ★ 各樓盤均價都在 4000 元 /m2以上 ■ 樓層差價在 50100 元 /m2 ★ 主力總價在 60150 萬元 /套，市場承接能力差，銷售去化慢。 從 23 屆房交會上 成交的 160 套 房子來看， 也可以很明顯的反映出房價的結(jié)構(gòu)，這次房交會成交商品房平均單價達到 3993 元 ，其中， 單價在每平方米 3000 元以下的僅為 2 套 ； 3000 元到 4500 元的占了大頭、為 139 套 ； 5000 元以上的別墅有 12套 。 相關(guān)配套比較表 案名 配套 湖畔 花園 加城 湖濱 天翔 花園 春之 交響 白領(lǐng) 公寓 星海 人家 湖左岸 配套占有率 中庭 √ √ √ √ √ √ √ 100% 停車場 地上 √ % 停車場 地下 √ √ √ √ √ √ % 水景 √ √ √ √ √ % GOLF √ % 會 所 游泳池 √ √ √ % 視聽室 √ √ √ √ % 網(wǎng)球場 √ √ % 便利店 √ % 健身房 √ √ √ √ % 咖啡廳 √ √ √ √ % 從比較表上可以看出： ■中庭是絕大部分樓盤都選擇設(shè)置的配套，因為這樣能提高樓盤的總體形象，避免了小區(qū)整體布局呈兵營式而顯得很單調(diào)。 ■水景也是絕大部分樓盤都設(shè)置的配套，迎合了消費者的親水情 結(jié)。 ☆ 隨著競爭的激烈，各個樓盤都在尋求差異化競爭，主要體現(xiàn)在配套設(shè)置上，出現(xiàn)了例如 GOLF、游泳池等軟件配套。 ■城市建設(shè)力度的加大，截至 02 年底，拆遷辦共頒 發(fā)市區(qū)房五拆遷許可證 89 張，項目 89 個，已經(jīng)拆遷結(jié)束項目 80%。這些動遷戶都有住房需求，加大了購房隊伍，大大增加了市場有效需求。 ■中介公司介入炒作行列，某公司的中介信息欄目一共公布 56 套房源 ,有 29 套是全新毛坯房乃至期房。 120160 平米的房源供應(yīng)相對消費能力明顯過剩，市場風險大。 （ ★★★★★ ） 120 平米以下的房源供應(yīng)短缺，而去化速度快、市場需求強勁，市場空隙明顯。雖然說時代晶華、獅山麗晶的銷售狀況很好，但是目前正在銷售的石路中心廣場精裝修酒店式公寓房去化速度一般，雖然可能其產(chǎn)品本身有一定的缺陷，但是與精裝修酒店式公寓消費市場的日見飽和可能也有一定的關(guān)系。 在面對目前巨大市場供應(yīng)量的同時，本案還面臨著兩個潛在 競爭性個案的挑戰(zhàn)。該案將在今年 8 月份推出，目標定價為 5000 元 /平方米。 這兩個競爭個案的出現(xiàn)將使蘇州閶胥路沿線形成 1200 多套的精裝修酒店式公寓，如此大的規(guī)模，市場去化肯定會相當困難，投資風險也必然加大。 第五章、市場存在的問題點與機會點 蘇州房地產(chǎn)市場自 2020 年進入快速增長期以來，發(fā)展勢頭迅猛。在項目開發(fā)與市場定位的過程中，只有發(fā)現(xiàn)問題，抓住機會，才能使項目獲得經(jīng)濟效益。 目前，蘇州房地產(chǎn)市場存在的主要問題有： 1．住房供應(yīng)上存在結(jié)構(gòu)性的不合理 近年來，由于蘇州市民購房的面積逐年加大，使得開發(fā)商熱衷于建造每套 90 平方米以上的大房， 70 平方米以下的小房來源偏少；主觀上，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)使，把銷售目標鎖定在高收入者身上，開發(fā)項目一味追求大而全，面積越來越大，設(shè)施越來越奢華，開發(fā)結(jié)構(gòu)越來越遠離普通百姓所需，從而造成身邊的高價房屋層出不窮，而普通大眾所需的經(jīng)濟房卻鮮有人開發(fā)，小套型住房的來源越來越少。而在建的別墅、公寓以及價位在 4000 元 /平方米以上的中高檔住宅風起云涌，大有擴張之勢。 3．大量帶有投資性質(zhì)購房者的出現(xiàn)，不利于市場的健康發(fā)展 銀行存款的低利率使得很多人不愿意再把多余資金以儲蓄的形式保管，在房地產(chǎn)市場異常火暴的今天，紛紛利用閑散資金投資房地產(chǎn)，希望獲得較高的利潤。 4．開發(fā)商“跟風”現(xiàn)象嚴重，產(chǎn)品同質(zhì)化程度高