【正文】 房交會成交商品房平均單價達到 3993 元 ，其中， 單價在每平方米 3000 元以下的僅為 2 套 ； 3000 元到 4500 元的占了大頭、為 139 套 ； 5000 元以上的別墅有 12套 。 3000 元以下的固然寥寥無幾，實際 上就是 3500 元以下的也為數(shù)很少，多數(shù)價位要在 3800 元以上 。 相關(guān)配套比較表 案名 配套 湖畔 花園 加城 湖濱 天翔 花園 春之 交響 白領(lǐng) 公寓 星海 人家 湖左岸 配套占有率 中庭 √ √ √ √ √ √ √ 100% 停車場 地上 √ % 停車場 地下 √ √ √ √ √ √ % 水景 √ √ √ √ √ % GOLF √ % 會 所 游泳池 √ √ √ % 視聽室 √ √ √ √ % 網(wǎng)球場 √ √ % 便利店 √ % 健身房 √ √ √ √ % 咖啡廳 √ √ √ √ % 從比較表上可以看出： ■中庭是絕大部分樓盤都選擇設(shè)置的配套，因為這樣能提高樓盤的總體形象，避免了小區(qū)整體布局呈兵營式而顯得很單調(diào)。 ■絕大部分樓盤的停車場設(shè)置都選擇地下停車場，主要是空間利用率高，同時也降低了人防成本，地面的綠化面積更好配置。 ■水景也是絕大部分樓盤都設(shè)置的配套，迎合了消費者的親水情 結(jié)。 ■目前 會所絕大部分樓盤都設(shè)置（除了周邊配套非常完善），會所給業(yè)主提供了生活上的配套，也給業(yè)主之間的交流提供了一個很好的平臺。 ☆ 隨著競爭的激烈，各個樓盤都在尋求差異化競爭，主要體現(xiàn)在配套設(shè)置上，出現(xiàn)了例如 GOLF、游泳池等軟件配套。 客源客層分析 目前樓市消費群最主要由以下四種： ■首先是日益增多的外地來蘇人員成為住房消費的生力軍，僅引進人才這一群體，今年以來，蘇州市已接收畢業(yè)生 萬人，其中一半是外地生源，同時引進外地在職人員 4000 多人 .他們都有住房需求。 ■城市建設(shè)力度的加大，截至 02 年底，拆遷辦共頒 發(fā)市區(qū)房五拆遷許可證 89 張，項目 89 個，已經(jīng)拆遷結(jié)束項目 80%。許可拆遷總建筑面積 平米，其中住宅 平米； 許可拆遷總戶數(shù)為 11460 戶，其中住宅 8895 戶 。這些動遷戶都有住房需求，加大了購房隊伍，大大增加了市場有效需求。 ■人們的追漲心理加劇了房源的緊張 ,投資客成為主流 ,尤以臺灣 ,上海 ,浙江等地外來投資者出手大方 ,園區(qū)萬楊香樟有半棟樓就是被一位上?？蛻糍I走的 ,一下子買了 50 多套。 ■中介公司介入炒作行列，某公司的中介信息欄目一共公布 56 套房源 ,有 29 套是全新毛坯房乃至期房。 小結(jié) 目前高層住宅去化較慢，主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，總價偏離絕大部分消費者的承受力。 120160 平米的房源供應(yīng)相對消費能力明顯過剩，市場風(fēng)險大。 160 平米以上的房源市場目標客源面窄，去化速度非常慢。 （ ★★★★★ ） 120 平米以下的房源供應(yīng)短缺，而去化速度快、市場需求強勁，市場空隙明顯。 三、精裝修酒店式公寓市場分析 現(xiàn)有個案情況（表一） 案名 建筑面積（ m2） 規(guī)劃戶數(shù)（套） 面積范圍（ m2） 主力總價（萬元） 蘇州凱悅 萬 360 4090 20 時代晶華 萬 250 4272 2540 玄妙廣場 約 萬 170 4060 2436 獅山麗晶 約 萬 420 2942 19 石路中心廣場 約 萬 236 3270 30 合計 1436 潛在競爭性個案（表二） 自由之邑 萬 760 4070 未開盤 都市 E 站 萬 500 3555 23（未開盤） 合計 萬 1260 / / 市場分析 蘇州的精裝修公寓房的從 2020年 8月蘇州凱悅的開盤到現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)歷了近一年的時間，精裝修酒店式公寓房 的市場供應(yīng)量也由 360 套增加到 1400 多套，這其中 1000 多套是在今年開盤的。雖然說時代晶華、獅山麗晶的銷售狀況很好，但是目前正在銷售的石路中心廣場精裝修酒店式公寓房去化速度一般，雖然可能其產(chǎn)品本身有一定的缺陷，但是與精裝修酒店式公寓消費市場的日見飽和可能也有一定的關(guān)系。作為一個非成熟市場，蘇州的精裝修酒店式公寓客源主要來自于投資者，這部分消費者的主要目標是租賃市場，但是目前蘇州的高檔物業(yè)租賃市場還沒有形成，所以以后的投資客源在選擇投資時必然會更加謹慎。 在面對目前巨大市場供應(yīng)量的同時，本案還面臨著兩個潛在 競爭性個案的挑戰(zhàn)。 都市 E 站位于干將路閶胥路口，由蘇州富達置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)為 500戶，市場定位為小戶型精裝修酒店式公寓，面積在 3555 之間。該案將在今年 8 月份推出，目標定價為 5000 元 /平方米。 自由之邑位于閶胥路上，介于干將路、三香路之間，由建瑞房產(chǎn)有限公司開發(fā)，規(guī) 劃戶數(shù)達 760 戶，面積范圍在 4070 之間，其定位也是精裝修酒店式公寓，同樣將于 8月推出。 這兩個競爭個案的出現(xiàn)將使蘇州閶胥路沿線形成 1200 多套的精裝修酒店式公寓，如此大的規(guī)模，市場去化肯定會相當(dāng)困難，投資風(fēng)險也必然加大。 小結(jié) 我們認為，基本飽和的精裝修酒店式公寓市場和大量的潛在供應(yīng)量將會使蘇州精裝修酒店式公寓市場的競爭空前激烈、市場去化能力進一步減弱，所以，對于本案，我們不建議設(shè)計精裝修酒店式公寓這樣的產(chǎn)品。 第五章、市場存在的問題點與機會點 蘇州房地產(chǎn)市場自 2020 年進入快速增長期以來，發(fā)展勢頭迅猛。但是由于房地產(chǎn)市場缺乏自我調(diào)節(jié)功能和市場監(jiān)管部門的有效管理，房地產(chǎn)市場在發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了一些問題。在項目開發(fā)與市場定位的過程中，只有發(fā)現(xiàn)問題，抓住機會，才能使項目獲得經(jīng)濟效益。所以，在項目分析的過程中，市場 問題點與機會點的把握就猶為重要。 目前，蘇州房地產(chǎn)市場存在的主要問題有： 1．住房供應(yīng)上存在結(jié)構(gòu)性的不合理 近年來，由于蘇州市民購房的面積逐年加大，使得開發(fā)商熱衷于建造每套 90 平方米以上的大房， 70 平方米以下的小房來源偏少；主觀上，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)使，把銷售目標鎖定在高收入者身上，開發(fā)項目一味追求大而全，面積越來越大，設(shè)施越來越奢華，開發(fā)結(jié)構(gòu)越來越遠離普通百姓所需，從而造成身邊的高價房屋層出不窮，而普通大眾所需的經(jīng)濟房卻鮮有人開發(fā)，小套型住房的來源越來越少。 商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理 蘇州中低檔住 宅開發(fā)不足，居民購買力能夠承受的普通住宅相比見缺。而在建的別墅、公寓以及價位在 4000 元 /平方米以上的中高檔住宅風(fēng)起云涌，大有擴張之勢。滿足普通居民的購房需求是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展不可忽視的一個因素，當(dāng)前較高的房價，限制了普通居民購房的愿望，因而平抑非正常因素導(dǎo)致的過高房價，應(yīng)該是社會的責(zé)任。 3．大量帶有投資性質(zhì)購房者的出現(xiàn)，不利于市場的健康發(fā)展 銀行存款的低利率使得很多人不愿意再把多余資金以儲蓄的形式保管，在房地產(chǎn)市場異?；鸨┑慕裉?，紛紛利用閑散資金投資房地產(chǎn)，希望獲得較高的利潤。由于這部分人的炒作，使得 房地產(chǎn)市場有可能朝泡沫化方向發(fā)展，這將嚴重影響市場健康有序的發(fā)展。 4．開發(fā)商“跟風(fēng)”現(xiàn)象嚴重，產(chǎn)品同質(zhì)化程度高 小高層住宅好賣，紛紛開發(fā)小高層，精裝修酒店式公寓銷售火暴，又全面推出酒店式公寓。這種現(xiàn)象的頻繁出現(xiàn)，就可能會導(dǎo)致市場產(chǎn)品嚴重同質(zhì)化，市場競爭處于同一層次。最終的結(jié)果必然是；一方面存在大量市場空隙，另一方面造成繁榮假象，市場供應(yīng)與需求不符，市場結(jié)構(gòu)失衡。 在這些問題存在的同時，我們也可以看到一些市場機會的存在： 1．蘇州房地產(chǎn)市場總體發(fā)展形勢良好 蘇州的房地產(chǎn)市場雖然存在一些問題，但是隨著蘇州整體 經(jīng)濟的進一步發(fā)展，蘇州的房地產(chǎn)市場必將得到更好的發(fā)展，良好的發(fā)展前景仍然足以吸引任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 眾多開發(fā)商把目標市場定位在高收入人群，針對中低收入人群的住房市場有效供給明顯不足。但同時也正是這部分消費者才是市場的主體，所以，對小套型產(chǎn)品的開 發(fā)將會吸引大量客源。依靠小戶型產(chǎn)品的面積小、總價低吸引中低收入人群必然會收到良好效果。 第六章、“華亭大廈”項目 SWOT 分析 1．優(yōu)勢點分析 ? 周邊路網(wǎng)發(fā)達，有多路公交車輛經(jīng)過，交通便利 ? 周邊有銀行、學(xué)校、醫(yī)院、大型超市等機構(gòu)，配套設(shè) 施完備 ? 該區(qū)域為傳統(tǒng)居住區(qū)，擁有成熟的居住環(huán)境 ? 本案北側(cè)將會有一景觀綠化廣場，可為居民提供休閑場所 ? 產(chǎn)品現(xiàn)為彈性空間，可以自由分隔大小 2．劣勢點分析 ? 產(chǎn)品本身分割后部分套型的采光、通風(fēng)可能不足 ? 緊鄰兩條交通干道，噪聲較大 ? 外墻立面陳舊，有待改善 ? 公攤面積大，得房率低 ? 土地使用權(quán)年限較短 3．機會點分析 ? 本案對面蘇州城市規(guī)劃展覽館的建設(shè)將有可能帶動周邊商業(yè)發(fā)展 ? 三香路、勞動路的改造將有利于周邊環(huán)境改善 ? 如果本案定位于小套型公寓，市場承受力較強 ? 市區(qū)內(nèi)工廠將外遷，必然會給區(qū)域內(nèi)的環(huán)境帶來極大改善 4．威脅點分 析 ? 酒店式公寓的大量開發(fā)，將分流部分目標客源 ? 部分開發(fā)商已經(jīng)認識到小套型住宅的市場空隙，未來競爭可能會更加激烈 第七章 項目定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議 一、產(chǎn)品定位 A、辦公用房子市場： ? 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫字樓的入住企業(yè)來看，行業(yè)主要分布在物流、貿(mào)易、咨詢商務(wù)等，商業(yè)、流通類企業(yè)較少，所以從蘇州的發(fā)展來看，寫字樓發(fā)展前景不容樂觀 ? 從區(qū)域房產(chǎn)上講，金閶區(qū)的規(guī)劃是著重發(fā)展倉儲和物流，預(yù)計將興建倉庫和物流中心，其房價將不會有很大的上升，該地區(qū)的升值潛力不大 ? 蘇州寫字樓市場的供應(yīng)量過大，就華亭大廈周邊尚有眾多空 置的寫字樓，如萬盛大廈、金洲大廈，且規(guī)模較大 由上述可見：本案定位為寫字樓將面臨較大的市場風(fēng)險 B、住宅用房子市場： ? 住宅市場總體運行良好，但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在較大的不合理性 ? 大套型市場供應(yīng)量過大，需求量趨于萎縮，銷售速度明顯減速 ? 酒店式公寓前期市場火爆，引起眾多開發(fā)商跟風(fēng)現(xiàn)象嚴重，但隨著購房者的行為越趨理性，現(xiàn)有銷售樓盤的去化能力明顯減弱 ? 縱觀市場目前針對小白領(lǐng)或工薪階層的小套型公寓極少，這部分的市場存在巨大的發(fā)展空間。 a 酒店式公寓 ： ? 酒店式公寓市場基本飽和 ? 大量潛在的供應(yīng)量將會使蘇州酒店式公寓市場 的競爭空前激烈、市場去化能力進一步減弱， ? 酒店式公寓市場跟風(fēng)現(xiàn)象嚴重，存在較大的不確定因素 ? 再說酒店式公寓是一種過渡的產(chǎn)品，市場容量有限 由此可見：本案不宜定位為酒店式公寓 b 大套型公寓： ? 同質(zhì)樓盤眾多，競爭激烈 ? 從市場面上看， 130140 ㎡的房型銷售狀況一般， 150 ㎡以上的房型銷售壓力明顯增大； ? 本案建筑為單體獨棟，沒有多棟圍合式的社區(qū)有競爭力 由此可見：本案定位為大套型公寓的優(yōu)勢有待考驗 c 小套型公寓 ： ? 眾多開發(fā)商偏向于開發(fā)精裝修酒店式公寓或大套型住宅 小套型住宅市場存在明顯空隙，市場前景樂觀。 通過上述的各個細分市場的研究，得出結(jié)論：本案定位為小套型公寓 具體產(chǎn)品定位： ※ 帶精裝修銷售，裝修方式提供菜單式裝修方案 二、市場定位： 碧玉藍天 —— 空間是有限的，生活是無限的 —— 情感生活，甜蜜小套房 三、目標客戶群定位： 主要目標群：小白領(lǐng)、工薪階層 這部分群體有著總價承受力相對較低、年齡結(jié)構(gòu)在 2535 歲、中等收入的共同特征。 次要目標群：拆遷戶、舊城區(qū)改善居住環(huán)境群體 近年市區(qū)拆遷力度較大，加上老住宅小區(qū)改善居住環(huán)境的需求，這部分群體也將成為本案的有力客源。 其他群體：投資人群 本地中小投資客及臺灣、上海、浙江等地外來投資者購買出租或炒作已成為本地房產(chǎn)市場重要組成部分 四、產(chǎn)品規(guī)劃改造建議： 硬體建議 ： （ 1）、外墻：建議對外墻進行改造，具現(xiàn)代風(fēng)格，以淡雅色調(diào)為主； （ 2）、大堂門廳：對大堂進行精裝修，地面采用大理石，墻面采用 60*60CM 高級貼面磚，頂部作吊頂處理； （ 3）、樓梯間：地面采用瓷磚鋪面、墻面采用環(huán)保涂料 （ 4）、公共走道：鏡面同質(zhì)地磚地坪，水泥漆墻面，吊頂 （ 5）、門窗：采用高級塑鋼窗或彩鋁及雙層中空玻璃 （ 6） 、 電梯廳堂：鏡面同質(zhì)地磚地坪，水 泥漆墻面，吊頂 80 ㎡上下的二居室為主力產(chǎn)品 100— 105 ㎡的小三居室為輔助產(chǎn)品 60 ㎡上下的一居室為次輔助產(chǎn)品 （原則上盡可能不規(guī)劃） 樓宇智能化建議： （ 1）、小區(qū)周界采用紅外線防越報警系統(tǒng) （ 2）、樓宇可視對講系統(tǒng) （ 3）、樓宇智能監(jiān)控系統(tǒng) （ 4）、物業(yè)管理智能化系統(tǒng) （ 5）、家庭內(nèi)部防盜報警系統(tǒng) （ 6）、家庭內(nèi)部設(shè)置煙感報警系統(tǒng)、煤氣泄露報警系統(tǒng) 物業(yè)