【正文】 ? 系統(tǒng)要具有數(shù)據(jù)備份、數(shù)據(jù)恢復(fù)功能，能確保在系統(tǒng)崩潰時(shí)能盡快修復(fù)， 減少損失。 ? 系統(tǒng)界面采取目前最流行的 Windows 操作界面，要求界面統(tǒng)一，操作簡便，提供足夠的在線系統(tǒng)幫助。 ? DFD（ Data Flow Diagram） :數(shù)據(jù)流圖，一種描述系統(tǒng)信息流動(dòng)和處理的結(jié)構(gòu)化分析圖形工具。 ? C/S（ Client/Server） :客戶機(jī) /服務(wù)器，指一種常用的兩層 MIS 結(jié)構(gòu)模式。 有關(guān)術(shù)語解析 ? MIS（ Manage Information System）： 管理信息系統(tǒng)。 ? HZMIS 的 用戶： 華南信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán) 華智微控制分公司。 ? HZMIS 任務(wù)提出者： 華南信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán) 華智微控制分公司。 背景 ? 擬 開發(fā)軟件系統(tǒng)的名稱： 在本公司內(nèi)部使用時(shí)系統(tǒng)名：華智管理信息系統(tǒng)（ HZMIS）。對(duì)公司信息管理系統(tǒng)的可行性研究最根本的任務(wù)是對(duì)公司信息管理系統(tǒng)開發(fā)行動(dòng)方針提出建議，并為項(xiàng)目開發(fā)制定初步計(jì)劃。 其他群體：投資人群 本地中小投資客及臺(tái)灣、上海、浙江等地外來投資者購買出租或炒作已成為本地房產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分 四、產(chǎn)品規(guī)劃改造建議： 硬體建議 ： （ 1）、外墻：建議對(duì)外墻進(jìn)行改造，具現(xiàn)代風(fēng)格，以淡雅色調(diào)為主； （ 2）、大堂門廳：對(duì)大堂進(jìn)行精裝修，地面采用大理石，墻面采用 60*60CM 高級(jí)貼面磚，頂部作吊頂處理； （ 3）、樓梯間：地面采用瓷磚鋪面、墻面采用環(huán)保涂料 （ 4）、公共走道：鏡面同質(zhì)地磚地坪，水泥漆墻面，吊頂 （ 5）、門窗：采用高級(jí)塑鋼窗或彩鋁及雙層中空玻璃 （ 6） 、 電梯廳堂：鏡面同質(zhì)地磚地坪，水 泥漆墻面，吊頂 80 ㎡上下的二居室為主力產(chǎn)品 100— 105 ㎡的小三居室為輔助產(chǎn)品 60 ㎡上下的一居室為次輔助產(chǎn)品 （原則上盡可能不規(guī)劃） 樓宇智能化建議： （ 1）、小區(qū)周界采用紅外線防越報(bào)警系統(tǒng) （ 2）、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng) （ 3）、樓宇智能監(jiān)控系統(tǒng) （ 4）、物業(yè)管理智能化系統(tǒng) （ 5）、家庭內(nèi)部防盜報(bào)警系統(tǒng) （ 6）、家庭內(nèi)部設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)、煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng) 物業(yè)管理建議： （ 1）、建筑物的維修養(yǎng)護(hù) （ 2）、建筑設(shè)備的管理與維修 （ 3）、安全管理 A、保安 24 小時(shí)值班巡邏 B、大廈內(nèi)部電梯、走廊、外部樓頂、停車場(chǎng)均安裝閉路監(jiān)控系統(tǒng)，保證大廈的各個(gè)角落 24 小時(shí)能在保安的控制之中 清潔管理服務(wù) A、公共場(chǎng)所及設(shè)備的清潔維 護(hù)。 通過上述的各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的研究，得出結(jié)論：本案定位為小套型公寓 具體產(chǎn)品定位： ※ 帶精裝修銷售，裝修方式提供菜單式裝修方案 二、市場(chǎng)定位： 碧玉藍(lán)天 —— 空間是有限的，生活是無限的 —— 情感生活，甜蜜小套房 三、目標(biāo)客戶群定位： 主要目標(biāo)群：小白領(lǐng)、工薪階層 這部分群體有著總價(jià)承受力相對(duì)較低、年齡結(jié)構(gòu)在 2535 歲、中等收入的共同特征。 第六章、“華亭大廈”項(xiàng)目 SWOT 分析 1．優(yōu)勢(shì)點(diǎn)分析 ? 周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，有多路公交車輛經(jīng)過，交通便利 ? 周邊有銀行、學(xué)校、醫(yī)院、大型超市等機(jī)構(gòu)，配套設(shè) 施完備 ? 該區(qū)域?yàn)閭鹘y(tǒng)居住區(qū)，擁有成熟的居住環(huán)境 ? 本案北側(cè)將會(huì)有一景觀綠化廣場(chǎng)，可為居民提供休閑場(chǎng)所 ? 產(chǎn)品現(xiàn)為彈性空間，可以自由分隔大小 2．劣勢(shì)點(diǎn)分析 ? 產(chǎn)品本身分割后部分套型的采光、通風(fēng)可能不足 ? 緊鄰兩條交通干道，噪聲較大 ? 外墻立面陳舊，有待改善 ? 公攤面積大，得房率低 ? 土地使用權(quán)年限較短 3．機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 ? 本案對(duì)面蘇州城市規(guī)劃展覽館的建設(shè)將有可能帶動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展 ? 三香路、勞動(dòng)路的改造將有利于周邊環(huán)境改善 ? 如果本案定位于小套型公寓，市場(chǎng)承受力較強(qiáng) ? 市區(qū)內(nèi)工廠將外遷，必然會(huì)給區(qū)域內(nèi)的環(huán)境帶來極大改善 4．威脅點(diǎn)分 析 ? 酒店式公寓的大量開發(fā)，將分流部分目標(biāo)客源 ? 部分開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到小套型住宅的市場(chǎng)空隙，未來競(jìng)爭可能會(huì)更加激烈 第七章 項(xiàng)目定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議 一、產(chǎn)品定位 A、辦公用房子市場(chǎng)： ? 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫字樓的入住企業(yè)來看，行業(yè)主要分布在物流、貿(mào)易、咨詢商務(wù)等，商業(yè)、流通類企業(yè)較少，所以從蘇州的發(fā)展來看，寫字樓發(fā)展前景不容樂觀 ? 從區(qū)域房產(chǎn)上講，金閶區(qū)的規(guī)劃是著重發(fā)展倉儲(chǔ)和物流，預(yù)計(jì)將興建倉庫和物流中心，其房價(jià)將不會(huì)有很大的上升，該地區(qū)的升值潛力不大 ? 蘇州寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量過大，就華亭大廈周邊尚有眾多空 置的寫字樓，如萬盛大廈、金洲大廈，且規(guī)模較大 由上述可見：本案定位為寫字樓將面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) B、住宅用房子市場(chǎng)： ? 住宅市場(chǎng)總體運(yùn)行良好，但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在較大的不合理性 ? 大套型市場(chǎng)供應(yīng)量過大，需求量趨于萎縮，銷售速度明顯減速 ? 酒店式公寓前期市場(chǎng)火爆，引起眾多開發(fā)商跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，但隨著購房者的行為越趨理性，現(xiàn)有銷售樓盤的去化能力明顯減弱 ? 縱觀市場(chǎng)目前針對(duì)小白領(lǐng)或工薪階層的小套型公寓極少，這部分的市場(chǎng)存在巨大的發(fā)展空間。但同時(shí)也正是這部分消費(fèi)者才是市場(chǎng)的主體，所以，對(duì)小套型產(chǎn)品的開 發(fā)將會(huì)吸引大量客源。 在這些問題存在的同時(shí)，我們也可以看到一些市場(chǎng)機(jī)會(huì)的存在： 1．蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展形勢(shì)良好 蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然存在一些問題，但是隨著蘇州整體 經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將得到更好的發(fā)展，良好的發(fā)展前景仍然足以吸引任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這種現(xiàn)象的頻繁出現(xiàn)，就可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化，市場(chǎng)競(jìng)爭處于同一層次。由于這部分人的炒作，使得 房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能朝泡沫化方向發(fā)展，這將嚴(yán)重影響市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。滿足普通居民的購房需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展不可忽視的一個(gè)因素，當(dāng)前較高的房價(jià)，限制了普通居民購房的愿望，因而平抑非正常因素導(dǎo)致的過高房價(jià)，應(yīng)該是社會(huì)的責(zé)任。 商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理 蘇州中低檔住 宅開發(fā)不足，居民購買力能夠承受的普通住宅相比見缺。所以，在項(xiàng)目分析的過程中，市場(chǎng) 問題點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)的把握就猶為重要。但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏自我調(diào)節(jié)功能和市場(chǎng)監(jiān)管部門的有效管理，房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了一些問題。 小結(jié) 我們認(rèn)為，基本飽和的精裝修酒店式公寓市場(chǎng)和大量的潛在供應(yīng)量將會(huì)使蘇州精裝修酒店式公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭空前激烈、市場(chǎng)去化能力進(jìn)一步減弱，所以，對(duì)于本案，我們不建議設(shè)計(jì)精裝修酒店式公寓這樣的產(chǎn)品。 自由之邑位于閶胥路上，介于干將路、三香路之間，由建瑞房產(chǎn)有限公司開發(fā)，規(guī) 劃戶數(shù)達(dá) 760 戶，面積范圍在 4070 之間，其定位也是精裝修酒店式公寓，同樣將于 8月推出。 都市 E 站位于干將路閶胥路口，由蘇州富達(dá)置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)為 500戶，市場(chǎng)定位為小戶型精裝修酒店式公寓，面積在 3555 之間。作為一個(gè)非成熟市場(chǎng)，蘇州的精裝修酒店式公寓客源主要來自于投資者，這部分消費(fèi)者的主要目標(biāo)是租賃市場(chǎng)，但是目前蘇州的高檔物業(yè)租賃市場(chǎng)還沒有形成，所以以后的投資客源在選擇投資時(shí)必然會(huì)更加謹(jǐn)慎。 三、精裝修酒店式公寓市場(chǎng)分析 現(xiàn)有個(gè)案情況（表一） 案名 建筑面積（ m2） 規(guī)劃戶數(shù)（套） 面積范圍（ m2） 主力總價(jià)（萬元） 蘇州凱悅 萬 360 4090 20 時(shí)代晶華 萬 250 4272 2540 玄妙廣場(chǎng) 約 萬 170 4060 2436 獅山麗晶 約 萬 420 2942 19 石路中心廣場(chǎng) 約 萬 236 3270 30 合計(jì) 1436 潛在競(jìng)爭性個(gè)案（表二） 自由之邑 萬 760 4070 未開盤 都市 E 站 萬 500 3555 23（未開盤） 合計(jì) 萬 1260 / / 市場(chǎng)分析 蘇州的精裝修公寓房的從 2020年 8月蘇州凱悅的開盤到現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)歷了近一年的時(shí)間，精裝修酒店式公寓房 的市場(chǎng)供應(yīng)量也由 360 套增加到 1400 多套，這其中 1000 多套是在今年開盤的。 160 平米以上的房源市場(chǎng)目標(biāo)客源面窄，去化速度非常慢。 小結(jié) 目前高層住宅去化較慢，主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，總價(jià)偏離絕大部分消費(fèi)者的承受力。 ■人們的追漲心理加劇了房源的緊張 ,投資客成為主流 ,尤以臺(tái)灣 ,上海 ,浙江等地外來投資者出手大方 ,園區(qū)萬楊香樟有半棟樓就是被一位上?？蛻糍I走的 ,一下子買了 50 多套。許可拆遷總建筑面積 平米，其中住宅 平米； 許可拆遷總戶數(shù)為 11460 戶，其中住宅 8895 戶 。 客源客層分析 目前樓市消費(fèi)群最主要由以下四種： ■首先是日益增多的外地來蘇人員成為住房消費(fèi)的生力軍，僅引進(jìn)人才這一群體，今年以來，蘇州市已接收畢業(yè)生 萬人，其中一半是外地生源，同時(shí)引進(jìn)外地在職人員 4000 多人 .他們都有住房需求。 ■目前 會(huì)所絕大部分樓盤都設(shè)置（除了周邊配套非常完善），會(huì)所給業(yè)主提供了生活上的配套，也給業(yè)主之間的交流提供了一個(gè)很好的平臺(tái)。 ■絕大部分樓盤的停車場(chǎng)設(shè)置都選擇地下停車場(chǎng)，主要是空間利用率高，同時(shí)也降低了人防成本，地面的綠化面積更好配置。 3000 元以下的固然寥寥無幾，實(shí)際 上就是 3500 元以下的也為數(shù)很少，多數(shù)價(jià)位要在 3800 元以上 。 ■ 同時(shí)也可以看出各個(gè)樓盤的主力戶型面積趨于大戶型，主力面積范圍在130220m2，供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯脫離市場(chǎng)需求，樓市風(fēng)險(xiǎn)過大。而且從對(duì) 604 名參加 22 屆的群眾就所需面積作的調(diào)查分析： 60 平方以下占 %； 60~80 平方米占 %； 81~100 平方米占 %；101~120 平方米占 %； 121~150 平方米占 %； 151 平方米以上占 %，可以很簡單的計(jì)算出，需要住房面積在 120 平方米以下的購房者占總數(shù)的%，據(jù)此我們也可以得出結(jié)論：中 小套型房源的市場(chǎng)需求非常強(qiáng)勁。 ■ 161m2以上的房源供應(yīng)市場(chǎng)占有率為 %，供應(yīng)比例明顯過大，從所調(diào)查的在售樓盤來看，銷售完或者預(yù)定的房型面積 90%都在 160 平方米以下， 160 平米以上的套型剩余供應(yīng)量非常龐大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。 戶型面積配比分析 面積分組 套型數(shù)量 比例 累計(jì)比率 6080m2 38 % 81100m2 30 % % 101110m2 0 0 % 111120m2 209 % % 121130m2 56 % % 131140m2 805 % % 141150m2 537 % % 151160m2 525 % % 161170m2 197 % % 171180m2 76 % % 181190m2 161 % % 191200m2 126 % % 201m2以上 257 % 100% 合 計(jì) 3017 100% 從上面的面積分組統(tǒng)計(jì)資料可以看出： ■市場(chǎng)上供應(yīng)最多的面積在 131160m2之間，市場(chǎng)占有率為 %，總套數(shù)在 1867套，市場(chǎng)供應(yīng)趨于飽和，未來需求較小，目標(biāo)客源面已經(jīng)非常窄。 ■市場(chǎng)供應(yīng)量排名第二的為四房二廳二衛(wèi)，這個(gè)房源主要被二次置業(yè)，改善居住環(huán)境的家庭所消化，市場(chǎng)空間不錯(cuò)，但由于總價(jià)過高，使得該房型的去化速度較慢。 二、在售小高層、高層樓盤調(diào)查分析 房型供應(yīng)量分析 案名 房型 湖畔花園 加城湖濱公寓 天翔花園 湖左岸 萬楊香樟 星海人家 總計(jì) 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 排名 一房一廳一衛(wèi) 19 % 19 二房二廳一衛(wèi) 19 % 40 % 59 二房二廳二衛(wèi) 41 % 30 % 71 ③ 三房二廳二衛(wèi) 663 % 211 % 240 % 280 40% 34 % 460 % 1888 ① 四房二廳二衛(wèi) 216 % 23 % 112 % 420 60% 32 % 30 % 833 ② 四房三廳三衛(wèi) 8 % 8 五房二廳二衛(wèi) 56 % 56 五房三廳二衛(wèi) 9 % 9 五房三廳三衛(wèi) 6 % 6 六房二廳二衛(wèi) 4 4 六房三廳二 2 % 2 衛(wèi) 六房三廳三衛(wèi) 60 % 60 七房二廳三衛(wèi) 2 % 2 合計(jì) 966 313 392 700 70 576 3017 分析： ■目前市場(chǎng)上供應(yīng)量最多的戶型為三房二廳二衛(wèi)，占總供應(yīng)量的 %。 當(dāng)然 高層住宅 也存在 通風(fēng)、采光不良，私密性差，高容積率造成生活品質(zhì)下降、住戶的舒適性得不到滿足等缺憾。