【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 務(wù)、銀行、寬帶網(wǎng)絡(luò)、開(kāi)放式大廳、公共會(huì)議大廳等。 蘇州市寫(xiě)字樓租售行情調(diào)查 蘇州部分寫(xiě)字樓租售情況一覽表 案名 售價(jià) 出售率 租金（元/M2*月） 物業(yè)管理費(fèi) （元 /M2*月） 出租率 備注 高檔 園區(qū)國(guó)際大廈 99 租金已含（ 22） 90% 世紀(jì)金融大廈 8300 40% 104 租金已含（ 15） 85% 現(xiàn)有 5層在售 金獅大廈 85 租金已含 96% 只租不售 中檔 國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈 4500 70 租金已含 90% 加城大廈 80 租金已含（ 16） 91% 物業(yè)費(fèi)含 空調(diào)費(fèi) 綜藝開(kāi)元 4750 100% 50 售后代租 華福大廈 45 租金已含（ ） 93% 協(xié)和大廈 5100 45% 40 10% 售后代租 \商住兩用 東環(huán)大廈 4000 20% 40 80% 整層出售 萬(wàn)盛大廈 36 租金已含 55% 低檔 金洲大廈 22 租金已含 60% 開(kāi)發(fā)大廈 28 租金已含 100% 華孚大廈 24 租金已含 98% 嘉登大廈 25 租金已含 97% 商住兩用 從上表得出： （ 1）總體上講，蘇州市寫(xiě)字樓的出租情況較好，其良好的出租率有其客觀原因：良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；大廈內(nèi)部配套齊全、裝修精良。 （ 2）華亭大廈周邊雖有部分寫(xiě)字樓出租率較高，但開(kāi)發(fā)大廈 1986 年就已經(jīng)開(kāi)始出租，華孚寫(xiě)字樓 1997 年開(kāi)始出租，另因其租金較低，面積分割靈活，因此，其出租 率相對(duì)較高。而萬(wàn)盛大廈和金洲大廈出租率較低?？梢?jiàn)該區(qū)域中、低檔寫(xiě)字樓供應(yīng)量仍較大，有過(guò)剩現(xiàn)象。 蘇州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)行業(yè)分布現(xiàn)狀一覽表 案 名 業(yè)態(tài)分布 行政辦公 金融業(yè) 貿(mào)易 物流 制造業(yè) 建筑業(yè) 教育科研 咨詢服務(wù)業(yè) 房地產(chǎn) 能源化工 生物醫(yī)藥 電子電工 總計(jì) 高檔 國(guó)際大廈 13 0 0 0 0 0 0 4 3 0 0 2 22 金獅大廈 0 0 12 12 5 0 5 18 2 8 1 7 70 中檔 加城大廈 0 3 3 4 6 5 2 12 7 1 2 4 49 國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈 1 2 16 7 5 2 6 18 1 3 0 8 69 東環(huán)大廈 1 2 7 0 2 2 3 3 1 1 1 2 25 低檔 華孚大廈 0 0 3 2 1 3 0 8 4 0 0 2 23 開(kāi)發(fā)大廈 0 0 6 1 3 3 4 12 2 4 0 7 42 金洲大廈 0 0 2 0 6 0 0 6 0 0 0 2 16 總計(jì) 15 7 49 26 28 15 20 81 20 17 4 34 316 從蘇州市現(xiàn)有辦公樓的行業(yè)分布上看，目標(biāo)客層主要集中在咨詢服務(wù)類、貿(mào)易、電子電工、 制造業(yè)、物流等行業(yè)，對(duì)寫(xiě)字樓的需求主要集中在咨詢服務(wù)、貿(mào)易等相關(guān)企業(yè)！ 蘇州市寫(xiě)字樓配套情況： 寫(xiě)字樓相關(guān)配套一覽表 配套 案名 停車位 電梯數(shù) 餐廳 吸煙區(qū) 通訊 系統(tǒng) 保安 系統(tǒng) 消防 系統(tǒng) 中央 空調(diào) 通信增強(qiáng)系統(tǒng) 增強(qiáng)系統(tǒng) 衛(wèi)星電視 系統(tǒng) 園區(qū)國(guó)際 大廈 150 個(gè) 6 有 有 有 有 有 有 有 有 世紀(jì)金融 大廈 150 個(gè) 7 有 有 有 有 有 有 有 有 金獅大廈 120 個(gè) 5 有 有 有 有 有 有 有 有 國(guó)際經(jīng)貿(mào) 大廈 90 個(gè) 5 有 有 有 有 有 有 無(wú) 無(wú) 加城大廈 116 個(gè) 3 無(wú) 有 有 有 有 有 無(wú) 無(wú) 綜藝開(kāi)元 50 個(gè) 4 無(wú) 有 有 有 有 有 無(wú) 無(wú) 萬(wàn)盛大廈 50 個(gè) 4 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有 有 有 無(wú) 無(wú) 金洲大廈 30 個(gè) 3 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有 無(wú) 無(wú) 無(wú) 華福大廈 60 個(gè) 2 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有 無(wú) 無(wú) 無(wú) 開(kāi)發(fā)大廈 30 個(gè) 2 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有 有 無(wú) 無(wú) 協(xié)和大廈 25 個(gè) 5 有 無(wú) 無(wú) 有 有 有 無(wú) 無(wú) 東環(huán)大廈 約 40個(gè) 2 無(wú) 有 無(wú) 無(wú) 有 有 無(wú) 無(wú) 華孚大廈 無(wú) 2 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有 無(wú) 無(wú) 無(wú) 嘉登大廈 約 30個(gè) 2 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有 無(wú) 無(wú) 無(wú) ? 中高檔寫(xiě)字樓配套設(shè)施齊全，尤其在停車位、電梯數(shù)量與質(zhì)量、安保監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)考慮周 備 。 小結(jié) （ 1） 總體上講，蘇州市投入使用的寫(xiě)字樓租售情況較好。 （ 2） 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫(xiě)字樓的入住企業(yè)來(lái)看，行業(yè)主要分布在物流、貿(mào)易、咨詢商務(wù)等，商業(yè)、流通類企業(yè)不多，所以從蘇州的發(fā)展來(lái)看，寫(xiě)字樓發(fā)展前景不容樂(lè)觀。 （ 3） 從區(qū)域房產(chǎn)上講，金閶區(qū)的規(guī)劃是，著重發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)和物流，預(yù)計(jì)將興建倉(cāng)庫(kù)和物流中心，其房?jī)r(jià)將不會(huì)有很大的上升，該地區(qū)的升值潛 力不大。 （ 4） 蘇州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量很大，就華亭大廈周邊尚有空余的寫(xiě)字樓還是很多，如萬(wàn)盛大廈、金洲大廈，且規(guī)模較大。 由此可見(jiàn)：本案定位為寫(xiě)字樓將面臨較大風(fēng)險(xiǎn) 第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調(diào)查分析 一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點(diǎn) 兩年前蘇州住宅商品房還以多層為主，但隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲，居民可支配收入的不斷升高，居民開(kāi)始尋求更高品質(zhì)的居住條件，在這種需求的推動(dòng)下，小高層和高層全面發(fā)展，成了市場(chǎng)供應(yīng)的主體。 小高層和高層的發(fā)展與土地拍賣有直接關(guān)系，地價(jià)翻了幾翻，土地成了極其寶貴的資源。以蘇州工 業(yè)園區(qū)為例，該區(qū)域土地達(dá)到了每畝 250 萬(wàn)元。如果建普通住宅要達(dá)到每平方米 7000 元才能保本，這樣的價(jià)格對(duì)一般購(gòu)房戶是難以接受的。 有資料顯示，在深圳、上海、北京、廣州等地，小高層物業(yè) 和高層 已成為如今購(gòu)房者消費(fèi)的新時(shí)尚，因而十分地走俏。據(jù)調(diào)查，在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，小高層 和高層 的整體出售價(jià)不僅沒(méi)有打折，反而還提高了 5%， 但我們也要看到， 由于目前蘇州小高層和高層的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，形成需求強(qiáng)勁、去化速度相對(duì)較慢的怪現(xiàn)象 。 目前多層住宅仍是許多 蘇州市民 的首選，多層的確避免了高層的許多不足，一梯兩戶，基本戶戶朝南，采光、 通風(fēng)均十分理想。但多層住宅窖率相對(duì)比較低，無(wú)疑會(huì)增加成本，拉高房?jī)r(jià)，稍微便宜一點(diǎn)的大多位于偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，一般家庭難以承受。另外，多層住宅一般不帶電梯，不適合老人和孩子上下樓。為節(jié)約用地，多層住宅在設(shè)計(jì)時(shí)要考慮面寬，造成小開(kāi)間、大進(jìn)深，忽略了人的需要。更由于地價(jià)問(wèn)題，不少小區(qū)還容易犧牲綠地來(lái)?yè)Q取面積，造成兩棟樓間的間距往往會(huì)較為狹小，小區(qū)的視線及通透性受到影響。 相對(duì)多層而言， 小高層 和高層 物業(yè) 都 配有電梯，上下便利，管理現(xiàn)代化、房屋實(shí)用率高，物管費(fèi)相應(yīng)較低，安逸清靜。此類物業(yè)一般所 在 的位置都屬于黃金地段，周圍有： 學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、銀行等配套設(shè)施都十分齊全，物業(yè)升值潛力大 。 當(dāng)然 高層住宅 也存在 通風(fēng)、采光不良，私密性差，高容積率造成生活品質(zhì)下降、住戶的舒適性得不到滿足等缺憾。另外，高層還存在開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、造價(jià)高等缺點(diǎn)。 二、在售小高層、高層樓盤調(diào)查分析 房型供應(yīng)量分析 案名 房型 湖畔花園 加城湖濱公寓 天翔花園 湖左岸 萬(wàn)楊香樟 星海人家 總計(jì) 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 排名 一房一廳一衛(wèi) 19 % 19 二房二廳一衛(wèi) 19 % 40 % 59 二房二廳二衛(wèi) 41 % 30 % 71 ③ 三房二廳二衛(wèi) 663 % 211 % 240 % 280 40% 34 % 460 % 1888 ① 四房二廳二衛(wèi) 216 % 23 % 112 % 420 60% 32 % 30 % 833 ② 四房三廳三衛(wèi) 8 % 8 五房二廳二衛(wèi) 56 % 56 五房三廳二衛(wèi) 9 % 9 五房三廳三衛(wèi) 6 % 6 六房二廳二衛(wèi) 4 4 六房三廳二 2 % 2 衛(wèi) 六房三廳三衛(wèi) 60 % 60 七房二廳三衛(wèi) 2 % 2 合計(jì) 966 313 392 700 70 576 3017 分析： ■目前市場(chǎng)上供應(yīng)量最多的戶型為三房二廳二衛(wèi)，占總供應(yīng)量的 %。主要是這種房型比較適合核心家庭居住，但供應(yīng)量過(guò)大，市場(chǎng)空間逐漸變小。 ■市場(chǎng)供應(yīng)量排名第二的為四房二廳二衛(wèi)，這個(gè)房源主要被二次置業(yè)，改善居住環(huán)境的家庭所消化，市場(chǎng)空間不錯(cuò)，但由于總價(jià)過(guò)高，使得該房型的去化速度較慢。 ★★★★★ 二房二廳二衛(wèi)（包括二房二廳二衛(wèi)）以下的房型供應(yīng)量?jī)H占總供應(yīng)量的 %， 且這些房型的面積一般在 115 平方米以下，因?yàn)榭們r(jià)低，為工薪階層所接受，市場(chǎng)需求空間大，去化速度很快，往往一開(kāi)盤即被搶購(gòu)一空，這些房型也是目前市場(chǎng)供應(yīng)的空隙點(diǎn)。 戶型面積配比分析 面積分組 套型數(shù)量 比例 累計(jì)比率 6080m2 38 % 81100m2 30 % % 101110m2 0 0 % 111120m2 209 % % 121130m2 56 % % 131140m2 805 % % 141150m2 537 % % 151160m2 525 % % 161170m2 197 % % 171180m2 76 % % 181190m2 161 % % 191200m2 126 % % 201m2以上 257 % 100% 合 計(jì) 3017 100% 從上面的面積分組統(tǒng)計(jì)資料可以看出： ■市場(chǎng)上供應(yīng)最多的面積在 131160m2之間，市場(chǎng)占有率為 %，總套數(shù)在 1867套，市場(chǎng)供應(yīng)趨于飽和，未來(lái)需求較小，目標(biāo)客源面已經(jīng)非常窄。 ■市場(chǎng)上供應(yīng)的結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)，房型面積過(guò)大， 121m2以上的房源市場(chǎng)占有率為%，相對(duì)于目前的居民收入而言，該面積以上的房子銷售去化較慢。 ■ 161m2以上的房源供應(yīng)市場(chǎng)占有率為 %，供應(yīng)比例明顯過(guò)大，從所調(diào)查的在售樓盤來(lái)看，銷售完或者預(yù)定的房型面積 90%都在 160 平方米以下， 160 平米以上的套型剩余供應(yīng)量非常龐大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。 ★★★★★ 120m2以下的市場(chǎng)供應(yīng)占有率僅為 %，但由于面積小，所以總價(jià)相對(duì)較小，市場(chǎng)承接面寬。而且從對(duì) 604 名參加 22 屆的群眾就所需面積作的調(diào)查分析： 60 平方以下占 %； 60~80 平方米占 %； 81~100 平方米占 %；101~120 平方米占 %； 121~150 平方米占 %； 151 平方米以上占 %，可以很簡(jiǎn)單的計(jì)算出，需要住房面積在 120 平方米以下的購(gòu)房者占總數(shù)的%，據(jù)此我們也可以得出結(jié)論：中 小套型房源的市場(chǎng)需求非常強(qiáng)勁。 價(jià)格分析 案 名 價(jià)格范圍 （元 /m2） 均 價(jià) （元 /m2） 主力面積 （ m2） 主力總價(jià) (萬(wàn)元 ) 樓層差價(jià) （元 /m2） 物業(yè)收費(fèi) （元 /m2月） 湖畔花園 33006500 5100 180 50200 加城湖濱公寓 / 5000 130 / 天翔花園 37504600 4000 150 50 春之交響 38005400 4600 50 白領(lǐng)公寓 59507200 7000 220 100 分析： ★ 各樓盤均價(jià)都在 4000 元 /m2以上 ■ 樓層差價(jià)在 50100 元 /m2 ★ 主力總價(jià)在 60150 萬(wàn)元 /套，市場(chǎng)承接能力差，銷售去化慢。 ■ 同時(shí)也可以看出各個(gè)樓盤的主力戶型面積趨于大戶型，主力面積范圍在130220m2，供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯脫離市場(chǎng)需求，樓市風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。 從 23 屆房交會(huì)上 成交的 160 套 房子來(lái)看， 也可以很明顯的反映出房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)，這次