【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)、信息傳媒產(chǎn)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)；緊密層是旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、會展業(yè)、物流業(yè)；輔助層是高級社區(qū)與個人生活服務(wù)業(yè)及公共設(shè)施服務(wù)業(yè)。 發(fā)展進程 歷史上， 解放碑在整個重慶 CBD中承擔(dān)著商務(wù)、商貿(mào)的雙重功能。這里歷來商貿(mào) 興旺 、金融集聚、通訊發(fā)達(dá)，中高檔酒店眾多，吃住行游購娛，形成了一條較為完整的商貿(mào)旅游產(chǎn)業(yè)鏈。同時該區(qū)域內(nèi)高樓大廈林立，寫字樓較多，商務(wù)設(shè)施比較完善，具備一定的商務(wù)氛圍，核心商務(wù)功能逐漸體現(xiàn)。商業(yè)零售業(yè)雖然不是 CBD主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但作為重要的配套產(chǎn)業(yè)，對 CBD 金融、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集發(fā)展，對 CBD核心商務(wù)功能和形成 24小時服務(wù)發(fā)揮著重要的支撐作用。 目前 解放碑 CBD 在重慶已 確立了商貿(mào)服務(wù)中心、 金融服務(wù)業(yè)中心和現(xiàn)代商務(wù)活動中心的地位， 解放碑 CBD 的各業(yè)態(tài)興衰甚至成為重慶經(jīng)濟各業(yè)態(tài)興衰的直接體現(xiàn)。 五、 各典型物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查 甲級 寫字樓 物 業(yè)典型項目 調(diào)查 （ 1）租金及使用率情況 項目名稱 建筑面積（萬平方米） 租金（套內(nèi)元 /月 /平方米） 出租率 產(chǎn)權(quán)狀況 投入使用 年份 重慶世界貿(mào)易中心 10 80 60% 分零出售 20xx 年 重慶國際商務(wù)中心 75 85% 分零出售 20xx 年 29 重慶國際貿(mào)易中心 100 80% 分零出售 20xx 年 紐約 .紐約 80 80% 分零出售 20xx 年 大都會廣場 135 100% 開發(fā)商持有 1998 年 小結(jié)： ? 從建筑體量分析，解放碑各典型 項目 體量普遍在 3 萬 平方米左右， 只有超高層項目世界貿(mào)易中心達(dá)到 10 萬平方米 ； ? 從項目檔次分析，大都會廣場租金最高，體現(xiàn)其最高 的市場價值，這從其高端的入住客戶群體和高端的設(shè)施與服務(wù)也可以 得到 反映 ，代表城市頂尖的服務(wù)功能與總部功能 ；其次是國際貿(mào)易中心， 其入住客戶群體的檔次是除大都會之外最高的 。而世界貿(mào)易中心，紐約紐約及國際商務(wù)中心，由地段、建筑形態(tài)及設(shè)施、管理的差異而表現(xiàn)各自特有的價值。 ? 從出租率情況看，大都會以 100%的出租率反映了頂端 的市場價值；世界貿(mào)易中心由于其體量較大，故和同時期的國際貿(mào)易中心相比，入駐情況較差；其 余各寫字樓出租情況較好，都在 80%以上，并有不斷增加的趨勢。 （ 2）銷售價格及銷售情況 項目名稱 建筑面積（萬平方米） 建筑面積價格 銷售率 重慶世界貿(mào)易中心 10 11000 90% 重慶國際商務(wù)中心 10000 100% 重慶國際貿(mào)易中心 11000 100% 紐約 .紐約 10000 100% 大都會 開發(fā)商持有 開發(fā)商持有 30 注：建筑面積價格是指目前市場價格，即投資者持有產(chǎn)權(quán)的二手價格 。 小結(jié)： ? 除大都會持有之外， 其余各項目均以出售方式運營； ? 目 前投資者持有產(chǎn)權(quán)的出售價格均在 10000元 /平方 米（建筑面積）之上， 與其購買時 8000 元的價格相比，均有不同程度的增值； ? 按目前市場價格計算，甲級寫字樓 投資者的靜態(tài)投資 收益率在 9%左右 。按購買時的市場價格計算，投資者的收益率在 11%左右。 反映出解放碑寫字樓較好的投資價值 ，及不斷增長的 持有 價值。 （ 3）解放碑 甲級 寫字樓市場特征小結(jié) ? 解放碑的甲級寫字樓業(yè)態(tài)具有較好的銷售率 ，無論是 企業(yè)整層購買還是投資者購買，都反映出市場 購買者 對解放碑甲級寫字樓保值增值前景樂觀。 ? 目前解放碑的甲級寫字樓項目經(jīng)過數(shù)年的運作，均 有 較為理想的 出租率，且出租率呈現(xiàn)增長趨勢。 ? 解放碑甲級寫字樓 的投資收益率較高，相比投資住宅， 雖然投資總額加大，但投資收益率較之住宅增加很多。 （ 4）典型 寫字樓 項目市場調(diào)查表 31 紐約 .紐約 帝都廣場 半島國際 大都會 地址 渝中區(qū)民族路 169 號 渝中區(qū)解放碑五一路 8號 渝中區(qū)解放碑 渝中區(qū)解放碑 業(yè)態(tài) 專業(yè)寫字樓 商務(wù)公寓及寫字間 專業(yè)寫字樓 專業(yè)寫字樓 總建筑面積 36380 平方米 30448 平方米 總建面為 4 萬方、其中寫字樓為 2萬方 總建面約為 13萬平方米；寫字樓近 萬平方米 樓層 39層（ 15層裙樓為餐飲及影樓， 639 層為寫字樓） A塔樓為寫字樓，共 25層，B塔樓為商務(wù)公寓，共 42層。 21層 19F為混合用途的裙樓；1038F 為辦公用塔樓。 樓層面積 建筑面積 1070 平方米 建筑面積 1323 平方米左右 1200 平方米 約 1600 平方米 配套設(shè)施 餐飲，休閑中心，咖啡吧。 大型商場、超市、餐飲、高級會所、游泳池、會議中心、避難間、健身房、水吧。 毗鄰大都會廣場、電子信息中心、集中的保險金融機構(gòu)，商場、酒店、公園、醫(yī)院等 商場、酒店配套等 大堂 面積： 100 平方米、層高 5米 面積： 120 平方米、層高 6米 面積： 80 平方米、層高 5米 面積： 180 平方米、層高 7米 電梯間 面積： 8平方米、層高 4米 面積： 15平方米、層高 4米 面積： 10平方米、層高 米 面積： 25 平方米、層高 米 外裝修 黃金花崗石基座， SRC 鋼骨結(jié)構(gòu)，主體單位玻窗為 8MM強化鋼玻 ,瑞士原裝斯米克墻磚 中空玻璃落地窗，采用鋁板作裝飾線條 中空玻璃、外墻天然花崗石。 中空玻璃、高級墻磚 通訊 寬帶接入系統(tǒng)（ ADSL+FTTB+LAN），進口VOD 視頻點播系統(tǒng)端口入戶，可視對講門禁系統(tǒng)。 電話線，寬帶 接入系統(tǒng)。 電信電話接入、寬帶接入 光纖接入至大廈主配線架、鋪設(shè)光纖骨干系統(tǒng)，每 12平方米 1個語音點、1 個數(shù)據(jù)點設(shè)計。 停車位 180個 300多個 320 個，租金為人民幣 300元 /月 /位 400 個，租金為人民幣450800 元 /月 /位不等 電梯 7 部歐美進口高檔電梯， 米 /秒。 5 部原裝進口三菱高速電梯及迅達(dá)扶梯 24部。 3 部三菱高速電梯、 2 部貨梯 原裝進口日立電梯，高層4 部、中層 3 部、底層 4部、貨梯 2部 入住時間 20xx 年 9 月 20xx 年 10 月 1999 年 1998 年 開發(fā)商 英利房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司 渝亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 重慶弘基物業(yè)發(fā)展有限公司（公司名稱變更） 和記實業(yè)（重慶）有限公司 32 世貿(mào)中心 重慶國際貿(mào)易中心 重慶國際商務(wù)中心 地址 渝中區(qū)鄒容路 渝中區(qū)民生路 渝中區(qū)中華路 業(yè)態(tài) 專業(yè)寫字樓 專業(yè)寫字樓 專業(yè)寫字樓 總建筑面積 10 萬平方米 萬平方米 33303 平方米，寫字樓面積 萬平方米。 樓層 62 層（含地下五層、各設(shè)備層功能層。裙樓部份 110 層是迪康百貨，1114 層是配套設(shè)施層，寫字樓自1562層 )。 A 塔 29 層， B 塔 30 層，地下 4層，裙樓 9 層。 A 塔寫字樓， B塔五星級酒店。 34 層（含負(fù)一至負(fù)三地下車庫及設(shè)備房， 12 層商場， 36 層開發(fā)商總部， 79 層配套房，1030層寫字樓， 31 層設(shè)備房）。 樓層面積 建筑面積 1400 余平方米 建筑面積 平方米左右 建筑面積 平方米，套內(nèi)面積 平方米 配套設(shè)施 大型車庫、大型超市、大型百貨、中餐廳、健身中心、會議中心、會員俱樂部、鋼琴吧、西餐廳、商務(wù)茶樓、觀景臺、停機坪。 豪生大酒店、康體休閑中心、餐飲娛樂、銅鑼灣購物廣場。 健身房、室內(nèi)恒溫游泳池、 咖啡廳、商務(wù)中心、多功能廳、階梯會議廳。 大堂 面積： 180 方米、層高 6米 面積： 100方米、層高 8米 面積： 130 平方米、層高 6米 電梯間 面積： 15 平方米、層高 米 面積： 20平方米、層高 米 面積： 12 平方米、層高 米 外裝修 高級鋁板加藍(lán)灰色玻璃幕墻，頂層觀景臺為透明點式玻璃墻 玻璃幕墻、高級石材 玻璃幕墻和高級石材浮雕漆 通訊 多信息點接口寬帶網(wǎng)絡(luò)及國際互聯(lián)網(wǎng)接口入戶。每戶預(yù)設(shè)電話線 2部，電話線入戶。 光纖接入至大廈主配線架、鋪設(shè)光纖骨干系統(tǒng)到樓層，大容量寬帶，電話接入，每 12 平方米 1個語音點、 1個數(shù)據(jù)點設(shè)計。 ADSL 或光纜寬帶接入、電話線到戶，新視通系統(tǒng)，天翼通系統(tǒng)(無線上網(wǎng) )，小靈通、聯(lián)通、移動網(wǎng)絡(luò)覆蓋。 停車位 360 個 450 個 200 個 電梯 10 部超高速電梯， 4部電梯低區(qū)運行、 6部直達(dá)頂層， 4部觀光電梯； 9 部國際一線品牌電梯，分高中低區(qū)。高區(qū) 3臺、中區(qū) 3臺、低區(qū) 2臺、消防梯 /貨梯各 1 臺 5部原裝“三菱”進口電梯。電梯速度： 米 /秒。 入住時間 20xx年 6月 20xx 年 6月 20xx 年 8月 開發(fā)商 重慶鑫隆達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 重慶聚富房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 重慶中發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 酒店物業(yè)典型項目調(diào)查 （ 1）解放碑酒店業(yè)現(xiàn)狀簡析 20xx年末，重慶市共有星級賓館飯店 189家，比上年增加 21 家。其中：五星級 5 家，四星級 25 家，預(yù)備四星級 1家，三星級 72家，二星級 79家，一星級 7 家。星級賓館飯店擁有客房 20789間，床位 37270張，員工 35134人。據(jù)相 33 關(guān)資料統(tǒng)計，全市三星以上賓館飯店平均入住率為 %，其中主城區(qū)平均出租率為 %。 解放碑 CBD 是重慶酒店分布最為集中的區(qū)域，更是集中了全市檔次最高的五星級酒店如海逸酒店、萬豪酒店和洲際 酒店 。作為全市行政、商貿(mào)、金融中心，每年各方面的公務(wù)、商務(wù)往來較為頻繁，往來的人員構(gòu)成了主城區(qū)發(fā)展商務(wù)旅游的基本客源市場，而商務(wù)客便成為五星級酒店的主力，約占總量的 70%。從經(jīng)營狀況來看，經(jīng)濟型酒店和四星級酒店的入駐率最高， 而 五星級酒店 次之 。 （ 2）典型酒店項目調(diào)查 ? 海逸酒店 34 項 目名 稱 海逸酒店 項 目地址 五一路，大都會旁 星 級 ★★★★★ 開業(yè)時間 1998 年 房 間數(shù) 388 聯(lián)系電話 63700888 標(biāo) 準(zhǔn) 間 價格 575 元 /天 酒店 設(shè) 施和服務(wù) 提供多功能自動化辦公室、商務(wù)中心、二十 四小時送餐服務(wù)、醫(yī)務(wù)室、洗熨及干洗服務(wù)、健身中心、商場、本地及國際報紙、票務(wù)中心、嬰兒托管服務(wù)、禮品店、酒店轎車服務(wù)、寬帶上網(wǎng)服務(wù)、室內(nèi)游泳池及外幣兌換 等。 所 處 的 總 體商 業(yè)環(huán) 境 解放碑商業(yè)、商務(wù)、娛樂休閑的心臟位置。 經(jīng)營現(xiàn)狀 良好 備 注 和記黃埔 投資 開發(fā) 。 ? 萬豪酒店 35 項 目名 稱 萬豪酒店 項 目地址 青年路 77 號（較場口旁） 星 級 ★★★★★ 開業(yè)時間 1999 年 房 間數(shù) 517 聯(lián)系電話 63888888 標(biāo) 準(zhǔn) 間 價格 600 元 /天 酒店 設(shè) 施和服務(wù) 會議廳 、 商務(wù)中心 、 外幣兌換服務(wù) 、 DDD 電話 、 IDD 電話 、 洗衣服務(wù) 、 理發(fā)美容室 、 全部房間有寬帶上網(wǎng) 、 中西餐廳 、 咖啡廳 、 酒吧 、舞廳、健身中心、游泳池等。 所 處 的 總 體商 業(yè)環(huán)境 距解放碑核心位置僅三分鐘步行路程 經(jīng)營現(xiàn)狀 良好 備 注 重慶較早的五星級酒店之一。 ? 洲際酒店 36 項 目名 稱 洲際酒店 項 目地址 解放碑建設(shè)銀行大廈旁 星 級 ★★★★★ 開業(yè)時間 20xx 年 房 間數(shù) 338 聯(lián)系電話 89066888 標(biāo) 準(zhǔn) 間 價格 550 元 /天 酒店 設(shè) 施和服務(wù) 會議廳、商務(wù)中心、停車場、外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、 DDD 電話 、 IDD 電話、洗衣服務(wù)、殘疾人客房、理發(fā)美容室、全部房間有寬頻上網(wǎng)、 SPA、中西餐廳、咖啡廳、酒吧、室內(nèi)游泳池、健身室、按摩室、桑拿浴室等。 所 處 的 總 體商 業(yè)環(huán)境 解放碑核心商圈內(nèi) 經(jīng)營現(xiàn)狀 良好 備 注 / ? 國貿(mào)豪生酒店 37 項 目名 稱 國貿(mào)豪生酒店 項 目地址 青年路 66 號（國貿(mào)大廈旁） 星 級 ★★★★★ 開業(yè)時間 20xx 年 12 月 房 間數(shù) 443 聯(lián)系電話 63666666 標(biāo) 準(zhǔn) 間 價格 599 元 /天 酒店 設(shè) 施和服務(wù) 會議廳 、 商務(wù)中心 、 停車場 、 外幣兌換服務(wù) 、 票務(wù)服務(wù) 、 DDD電話 、 IDD 電話 、 洗衣服務(wù) 、 殘疾人客房 、