【正文】 重慶巴渝八大景之首的長安寺原址上，處于渝中半島地理構(gòu)造的“脊梁”位置，扼守長江和嘉陵江交匯處的至高點(diǎn)。 對(duì)項(xiàng)目的影響 根據(jù)上文的推理分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目所在的解放碑區(qū)位無論是現(xiàn)在還是未來，在重慶市 的區(qū)域空間布局中，都將處于核心地位 ，其發(fā)展前景較好 。在這樣的預(yù)測(cè)下，解放碑商務(wù)區(qū)需要有一個(gè)延伸，而承載更多的城市服務(wù)功能，屆時(shí)解放碑和江北城會(huì)形成真正意義的競(jìng)爭合作關(guān)系，而不是單純的競(jìng)爭和分流。 第三、經(jīng)濟(jì)總量的 跨越。雖然重慶市是公認(rèn)的組團(tuán)式城市空間，但也有同心圓發(fā)展 模式的很多特點(diǎn)，以解放碑為核心，充分輻射江 北和南岸。江北城和解放碑僅有一江之隔，且有跨江大橋直接連同，這是解放碑核心功能不被撼動(dòng)的最大優(yōu)勢(shì)。 根據(jù)未來規(guī)劃，江北城將成為解放碑的最大競(jìng)爭對(duì)手，并不排除解放碑核心功能被分流的可能性 ，但這樣的分流在江北城真正成型前發(fā)生的可能性非常小。 ? 部分配套功能，如戴斯酒店落戶北部新區(qū)。 位于解放碑 CBD一江之隔的江北城，其功能定位與目前解放碑 CBD的城市功能相似，解放碑功能存在被部分分流的可能性。 第二，城市規(guī)劃因素。 重慶北部地區(qū)地形平坦，屬于重慶地形特征最適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域；同時(shí)，北部地區(qū)臨近空港、寸灘港及新火車站，交通、物流的通達(dá)與便捷對(duì)于制造業(yè)的大規(guī)模發(fā)展 具有重要意義 ，而重慶本身就是制造業(yè)為主的城市。 （ 2） 未來解放碑 CBD 的功能 演化分析 任何一個(gè)城市核心區(qū)位地位的變化， 將由 城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、經(jīng)濟(jì)區(qū)位變遷、城市 規(guī)劃因素及城市空間地理?xiàng)l件 等諸多因素決定 。 解放碑核心功能區(qū) 功能演化 （ 1） 目前 解放碑 CBD地位分析 通過上文對(duì)重慶市核心區(qū)位的功能分析， 明確了 各功能區(qū)由區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、歷史 、規(guī)劃等因素的差異，而產(chǎn)生差異化的城市功能，包括功能等級(jí)、輻射范圍及功能內(nèi)容等。 與高新區(qū)寫字樓不同，陳家坪寫字樓多入駐機(jī)電、機(jī)械的制造業(yè)公司及相關(guān)的原材料、銷售、物流公司，這些公司與陳家坪的機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng)同樣形成聚集合力，輻射區(qū)域經(jīng)濟(jì)。高新區(qū)寫字樓以高新技術(shù)、軟件、科技、通訊、通信企業(yè)為入駐主體，輻 17 射區(qū)域經(jīng)濟(jì)。 經(jīng)過 10多年開發(fā)建設(shè)， 高新區(qū)已具一定規(guī)模， 目前區(qū)內(nèi)注冊(cè)科技企業(yè)近 4000 余家，其中經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè) 200 家， 成為重慶市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。很顯然，在金融業(yè)、總部辦公（尤其是外來大、中型企業(yè)）、生產(chǎn)服務(wù)業(yè)的聚集程度較 弱。 目前沙坪壩是重慶市的文化區(qū)以及重要的商貿(mào)區(qū)，傳統(tǒng)的老城區(qū)以及諸多大學(xué)入駐為基礎(chǔ)，支持沙坪壩發(fā)達(dá)的商貿(mào)流通業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)。 ? 沙坪壩：定位于商業(yè)和文化的城市副中心 20世紀(jì) 30年代初，沙坪壩隸屬于四川巴 縣第一區(qū)， 1939年劃入重慶建置重慶市沙磁區(qū)，成為戰(zhàn)時(shí) 的 文化區(qū)和重慶主要工業(yè)區(qū)。 和江北區(qū)相比，南岸區(qū)雖然有一定的傳統(tǒng)工業(yè)和高新技術(shù)工業(yè)為基礎(chǔ)，但在基礎(chǔ)設(shè)施、物流配套以及規(guī)劃等方面沒有占據(jù)先機(jī)，發(fā)展速度相對(duì)較慢。商務(wù)圈中的企業(yè)以入渝公司辦事處、生產(chǎn)生活中 介為主，與制造業(yè)相關(guān)的企業(yè)并不多。按照規(guī)劃，將建設(shè)成為南坪購物中心、市場(chǎng)中心（涵蓋煙草配送中心、醫(yī)藥物流中心、汽摩展銷中心、建材銷售中心）、商務(wù)中心、金融中心、會(huì)展中心等五大中心。 目前南岸區(qū)已經(jīng)形成了南坪商業(yè)圈和南坪商務(wù)圈的中心聚集區(qū)，帶動(dòng)南岸的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從目前情況來說，依托周邊特定的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行生產(chǎn)性服務(wù)，是新牌坊辦公產(chǎn)業(yè)的主要功能，但未來知識(shí)型服務(wù)業(yè)也會(huì)在此集聚，可能形成辦公（總部）、知識(shí)性服務(wù)業(yè)、特定的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)共存的商務(wù)聚集態(tài)勢(shì)，輻射主城北部經(jīng)濟(jì)。 目前新牌坊地區(qū)具有一定的商務(wù)辦公聚集性，但商業(yè)流通業(yè)沒有聚集，這是新牌坊與觀 音橋的重要區(qū)別。 新牌坊副中心在北部新區(qū)以南，依托北部新區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地發(fā)揮自身的中心輻射作用，同時(shí)延伸觀音橋、紅旗河溝的部分流通與服務(wù)職能。 在北部新區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)的功能置換用地，加上 3 平方公里的出口加工區(qū)、 5 平方公里的汽車 城以及 5 平方公里的環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)，總用地達(dá) 23 平方公里。 商務(wù)方面，觀音橋商務(wù)辦公氣氛不是很濃，寫字樓集中于觀音橋 —— 紅旗河溝一帶，其中觀音橋以流通、中介、生活服務(wù)為主，而紅旗河溝以生產(chǎn)服務(wù)居多，但其體量和渝中區(qū)有明顯差別；其入駐企業(yè)性質(zhì)多為辦公總部、金融分支、生產(chǎn)服務(wù)、中介機(jī)構(gòu) 等，具有較強(qiáng)的聚集特性；而入駐企業(yè)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系、輻射范圍主要是江北地區(qū)，體現(xiàn)觀音橋城市副中心的特點(diǎn)。加之重慶市政府搬遷以及未來 CBD的規(guī)劃因素，江北區(qū)很可能成為未來重慶市最具活力的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。 ? 觀音橋 :定位于江北區(qū)流通業(yè)為主的城市副中心 【重慶市城市總體規(guī)劃】確定渝中組團(tuán)為市中心，在北部片區(qū)的觀音橋 —— 新牌坊一帶、南部片區(qū)的南坪、西部片區(qū)的沙坪壩和大楊石設(shè)立四個(gè)城市副中心，集中布置市一級(jí)的商貿(mào)、娛樂、辦公、科技、文化、教育設(shè)施。 但兩路口區(qū)域先天地理位置優(yōu)勢(shì)毋庸置疑，隨著嘉華大橋打通江北與大坪的交通瓶頸、連接南岸區(qū)與北部新區(qū)的 3號(hào)線貫通、連接渝中區(qū)與沙坪壩的地鐵一號(hào)線貫通，上清寺— 兩路口片區(qū)的交通擁擠劣勢(shì)一定程度得到化解，片區(qū)的商務(wù)功能可能會(huì)得到增強(qiáng)。 隨著政府的搬遷，兩路 口片區(qū)的商務(wù)氛圍的有所衰弱，隨著重慶經(jīng)濟(jì)總量不斷增大，以前兩路口便捷的交通可達(dá)性優(yōu)勢(shì)反而由于通勤不便而變成劣勢(shì)，進(jìn)一步影響了其服務(wù)產(chǎn)業(yè)的聚集。 ? 上清寺 — 兩路口 :定位于解放碑服務(wù)功能的延伸區(qū)。 商務(wù)方面， 解放碑 是重慶市 金融證券、保險(xiǎn)、信息中介、餐飲賓館、休閑娛樂等服務(wù)業(yè) （尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)）最 發(fā)達(dá)的地區(qū) 。 商業(yè)方面， 解放碑 商貿(mào)中心區(qū) 是中國西部最大的商業(yè)步行街區(qū)，集購物、休閑、旅游、商務(wù)、餐飲、娛樂等綜合功能于一體。 從重慶城市發(fā)展的歷史過程看，渝中半島作為全市經(jīng)濟(jì)商貿(mào)和政治文化活動(dòng)中心的地位始終沒有變化。 其 功能 分區(qū)為： ? 江北城現(xiàn)代商務(wù)區(qū)是中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)中心 ， 承擔(dān)商務(wù)辦公職能 ， 包括一部分商貿(mào)職能 ； ? 解放碑商貿(mào)區(qū)是中央商務(wù)區(qū)的商貿(mào)中心，承擔(dān)商貿(mào)功能，同時(shí)包括一部分商務(wù)辦公職能 ； ? 彈子石功能配套區(qū)承擔(dān)配套服務(wù)功能，包括高級(jí)居住、公寓、酒店、文化設(shè)施等 。同時(shí)，在承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及加工貿(mào)易等方面出臺(tái)各項(xiàng)措施； ? 城市規(guī)劃與舊城改造力度加大 ； ? 對(duì)“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)城市開發(fā)力度加大，將會(huì)有更多的鼓勵(lì)政策進(jìn)入“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” ； ? 鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，對(duì)新興高新工業(yè)將會(huì)出臺(tái)更多利好政策； 9 （ 3）對(duì)我司影響 ? 中心城區(qū)地位有加強(qiáng)的趨勢(shì) ； ? 城市規(guī)劃和舊城改造存在發(fā)展機(jī)會(huì) ； ? 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的城市 應(yīng) 加大 關(guān)注 力度 ； ? 重慶的城市升級(jí)路途漫長， 經(jīng)濟(jì)的井噴式發(fā)展出現(xiàn)概率不大 ，房地產(chǎn)出現(xiàn)長期暴力的 機(jī)會(huì)可能 不多 ； ? 工業(yè)城市的主基調(diào) 20 年 內(nèi) 不會(huì)改變 ，中產(chǎn)住房人群主要來自于主導(dǎo)工業(yè)及其服務(wù)產(chǎn)業(yè) ； 重慶 商務(wù)區(qū)位分布及功能特性 （ 1） 重慶 未來 CBD 的規(guī)劃與形態(tài) 根據(jù)重慶中央商務(wù)區(qū) 規(guī)劃方案， 重慶中央商務(wù)區(qū)的總用地規(guī)模為 5—— 6 平方公里 。從最新 薄熙來 的發(fā)言判斷，他對(duì)城市的發(fā)展方向及可能執(zhí)行的措施已經(jīng)非常明確。這樣的發(fā)展期望，對(duì)內(nèi)，需要有更加開明的政治體制為保證， 需要有這類產(chǎn)業(yè)輻射的一個(gè)巨大城市空間 。 中心區(qū)域的輻射效能對(duì)中心地區(qū)內(nèi)外地位的提升，對(duì)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，具有非常重要的 8 地位。唯有解決城市化問題，才能將大量農(nóng)業(yè)社會(huì) 的人口轉(zhuǎn)向工業(yè)社會(huì)（以工業(yè)和傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主），而這種戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)必須依靠城市群。 城市化。 在區(qū)域經(jīng)濟(jì)相關(guān)理論中，未來地區(qū) 間 的競(jìng)爭已經(jīng)不是單個(gè)城市的競(jìng)爭，而是大 城市群的競(jìng)爭， 這樣的理論已經(jīng)為美國、日本、歐洲等發(fā)達(dá)國家的實(shí)際發(fā)展經(jīng)歷所驗(yàn)證，在中國也東南部沿海地區(qū)也已經(jīng)初步被驗(yàn)證其正確性。 我們認(rèn)為政府出臺(tái)的幾大關(guān)鍵戰(zhàn)略， 本質(zhì)是一致的，各項(xiàng)戰(zhàn)略的深化程度由淺入深，具有較強(qiáng)的連續(xù)性。如果 薄熙來 對(duì)重慶市較為行政體制的改革取得成功，以充分服務(wù)于開放的理念，那么我們有理由認(rèn)為這個(gè)城市可以取得突破性進(jìn)展。 （ 2） 政策分析 明確時(shí)勢(shì) 我們認(rèn)為 國家對(duì)重慶的戰(zhàn)略地位已經(jīng)給予充分的肯定 。 ” 關(guān)于開放，其提及最多胡就是“ 打造內(nèi)陸地區(qū)開放型經(jīng)濟(jì) —— 開放，大開放 ”我們將此 稱為：薄熙來的大開放觀。 大開放觀 以中共中央政治局委員身份出任重慶市委書記的薄熙來， 曾在公開場(chǎng)合鄭重強(qiáng)調(diào)，其到重慶的重任，就是“ 貫徹落實(shí)胡錦濤總書記做出的 ‘314’ 總體部署 。 通知要求重慶市從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)的要 求，全面推進(jìn)各個(gè)領(lǐng)域的體制改革， 盡快形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機(jī)制，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展 。 5 “ 314”戰(zhàn)略定位 20xx 年 3 月 19 日重 慶干部大會(huì)傳達(dá)貫徹胡錦濤總書記關(guān)于新階段重慶工作重要講話 ，即“ 314戰(zhàn)略定位”， 概括起來就是： 三大定位 —— 努力把重慶加快建設(shè)成為西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市； 一大目標(biāo) —— 在西部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)； 四大任務(wù) —— 加大以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)力度，扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)；切實(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，加快老工業(yè)基地調(diào)整改革步伐；著力解決好民生問題，積極構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)；全面加強(qiáng)城市建設(shè)，提高城市管理水平。 其范圍涵蓋重慶市的 23個(gè)區(qū)縣， 是 重慶的經(jīng)濟(jì)主體和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。 我們認(rèn)為，重慶已經(jīng)完成了前一階段的 歷史目標(biāo)，可以向下一方向?qū)で蟾蟮耐黄啤? 目前重慶城投資產(chǎn)管理有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的對(duì)外招商 ，其提供國際大廈的負(fù)債構(gòu)成如下表所示： 重慶國際大廈負(fù)載構(gòu)成 中鐵建筑公司 億 中建五局 億 中興房地產(chǎn)公司 億 重慶展翔房地產(chǎn)公司 億 國土出讓金、配套費(fèi)共計(jì) 億 銀行 億 我司 正在進(jìn)行重慶城投資產(chǎn)管理有限公司及 項(xiàng)目 其它各參與方的背景調(diào)查工作 。 項(xiàng)目 1997 年動(dòng)工，由于資金問題 多次停工， 目前已經(jīng)進(jìn)入 司法程序 ， 進(jìn)行 整體 拍賣。 由于項(xiàng)目權(quán)屬 涉及到學(xué)校及周邊居民 ， 根據(jù)相關(guān)規(guī)定及協(xié)議， 建成后 需 還渝中區(qū)教委 平方米，還部分居民。 2 項(xiàng)目 建成后效果 項(xiàng)目進(jìn)度 及其它要求 施工進(jìn)度方面， 目前項(xiàng)目土建施工 進(jìn)度到 23 層，包括地下 5 層及地上的 18層 ，完成建筑面積 50106平方米 。 項(xiàng)目占地面積約 8000 平方米，總建筑面積可達(dá)到 平方米，其中地上建筑面積（計(jì)容積率建筑面積） 平方米，地下建筑面積為 平方米 ，建筑密度為 69%，綠地率， %。 1 某 國際大廈 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 一、 國際大廈項(xiàng)目介紹及 權(quán)屬關(guān)系 項(xiàng)目介紹 國際大廈項(xiàng)目 地處 重慶 市解放碑新華路 201號(hào)， 重慶市CBD的核緣位置 ，區(qū)位特征非常明顯。 國際大廈于 1997年始建，由于種種原因，目前已成為解放碑區(qū)域最后一棟爛尾樓。 項(xiàng)目規(guī)劃 72 層（地上 67 層），總高度達(dá)到 米 ，建成后將超過 世界貿(mào)易中心項(xiàng)目，成為解放碑 CBD第一高樓。 在開發(fā)程序方面， 項(xiàng)目目前權(quán)屬者可提供已經(jīng)辦理完成的國有土地使用證、投資許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，預(yù)售許可證目前還在辦理。 3 項(xiàng)目實(shí)景 債權(quán)、債務(wù)關(guān)系 說 明 國際大廈 債權(quán)債務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜， 涉及到兩家開發(fā)商、兩家施工單位及國土、建委和銀行 。但數(shù)次拍賣均以流標(biāo)方式告終。 4 二、 重慶核心功能區(qū)位 演進(jìn) 分析 重慶最新規(guī)劃定位分析 （ 1） 連續(xù)性政策闡述 在重慶直轄后的 10 年，經(jīng)歷了 大規(guī)模 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大規(guī)模固定資產(chǎn)投資 及 主導(dǎo)工業(yè)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展， 加之三峽移民難題的破解， 重慶市已基本具備了站在西部及全國舞臺(tái)，參與城市競(jìng)爭 及全國分工 的能力 。 在這種發(fā)展背景下 ， 中央及 重慶市 政府出臺(tái)了 對(duì)未來重慶發(fā)展具有成敗意義的幾項(xiàng) 重要 戰(zhàn)略， 在此概述如下： 一小時(shí) 經(jīng)濟(jì)圈 將建設(shè)以重慶 主城為核心，在交通 1 小時(shí)可通達(dá)的 核心范圍 ，形成一個(gè)具有明顯聚集效應(yīng)、具備競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)的西部地區(qū)最大城市群。 根據(jù)規(guī)劃， “一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” 20xx年 將 在全市率先實(shí)現(xiàn)全面小康，帶動(dòng)全市在西部地區(qū)提前 3 年 實(shí)現(xiàn)小康；到 2020年， “ 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” 地區(qū)生產(chǎn)總值 將 在 20xx 年基礎(chǔ)上翻三番，人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破 8000美元；常住人口達(dá)到 2200萬，城鎮(zhèn)化率提高到 80％；主要經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展指標(biāo)達(dá)到東部地區(qū)平均水平 。 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的綜合 實(shí)驗(yàn) 區(qū) 20xx年 6 月 7 日 ， 國家發(fā)展和改革委員會(huì)下發(fā)《國家發(fā)展改革委關(guān)于批準(zhǔn)重慶市 設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的通知》 。 試驗(yàn)區(qū) 的啟動(dòng)，使得重慶在金融、土地、財(cái)政、城市化等方面有了更多的自主權(quán)及發(fā)展動(dòng)能，為重慶內(nèi)外發(fā)展提供 6 了更大的平臺(tái)。 ” 而 要實(shí)現(xiàn)這樣的 發(fā)展，薄熙來認(rèn)為 “ 重慶根本出路在擴(kuò)大開放，最大動(dòng)力也在擴(kuò)大開放，重慶人