【正文】 必須做出科學的定位，有勇氣把自己置身于開放的前沿。 可以明確的預計，重慶未來的經(jīng)濟發(fā)展將以“大開放觀”為總體基調， 政府在促進開放的體制、環(huán)境、 模式、 招商、城市包容、 人才、 區(qū)域創(chuàng)新等方面出臺更加有力的政策，進行改革及引導， 以充分 支持這種大開放觀。在區(qū)域層面，重慶市政府能夠洞察到這個城市發(fā)展的現(xiàn)狀、階段、瓶頸，能夠找到這個城市發(fā)展合理的突破點。 7 政策連續(xù) 前面簡單闡述過， 重慶已經(jīng)完成了過去的任務，需要有更高的發(fā)展目標。 這些戰(zhàn)略的出臺，我們從理論及實際分析，有如下的原因： 城市群。 能夠順應規(guī)律的必然，制定相關戰(zhàn)略并予以執(zhí)行，證明重慶市此項政策出臺人具有非常強的國際化視野。 我們認為政府對重慶發(fā)展的問題和瓶頸認識 較為清晰，根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng) 濟中的社會發(fā)展階段理論，重慶市屬于非常典型的工業(yè)化中期階段，加之 其“二元經(jīng)濟”結構中的特有的超 龐大的農村人口，使得這個城市繼續(xù)向更高階段（工業(yè)化后期）升級的難度較之其它中、西部大城市更大。 內外兼顧的發(fā)展動力。我們認為目前重慶市主核心區(qū)域已經(jīng)具備向更高經(jīng)濟階段發(fā)展的一定基礎，金融業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、知識型服務業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)等有一定的上升空間（但由于始終存在的城市化問題 ,這類更高層次的產(chǎn)業(yè)飛躍的階段還沒有到來）。對外，則需要有強大的投資拉動 （預計重 慶更多是工業(yè)投資）來提升整個城市主導產(chǎn)業(yè)的功能。 發(fā)展 動向 預測 ? 將逐步進行重慶市的相關政治體制改革，尤其是在城市規(guī)劃、招商引資及政務效率方面，出臺一些較為嚴格的政策； ? 擴大開放，對工業(yè)及現(xiàn)代服務業(yè)（以金融為主）的開放力度將加大，并且利用其自身網(wǎng)絡關系，吸引更多企業(yè)投資重慶。 其中 核心 地區(qū)為 4 平方公里 ，江北城 解放碑 彈子石 觀音橋 南坪 石橋鋪 沙坪壩 兩路口 新牌坊 陳家坪 10 由 江北城現(xiàn)代商務區(qū) 、 解放碑商貿區(qū) 、 彈子石功能配套區(qū)共同組成 ， 形成 “ 兩點一線 ” 空間結構模式 。 （ 2） 重慶現(xiàn)有商務區(qū)位分布及功能地位 重慶市 CBD規(guī)劃界定了未來重慶政府擬建設的中央商 務區(qū)格局，在此對重慶市目前的服務業(yè)區(qū)位格局進行分析如下： ? 解放碑 :定位于重慶市主中心、服務業(yè)核心聚集區(qū)。目前解放碑作為渝中區(qū)服務業(yè)核心聚集區(qū)，承載著重慶市商業(yè)、商務中心的功能。 據(jù)統(tǒng)計， 中心區(qū)區(qū)域內有 7600個第三產(chǎn)業(yè)機構（單位），其中批發(fā)零售企業(yè) 5253 個；營業(yè)面積超過 5000 11 平方米的大型商場有 20 多家； 星級飯店 (酒樓 )10 余家 ； 全市十大西部之最的商業(yè)企業(yè)，在解放碑商貿中心區(qū)就占了五個； 最大的零售商 ——— 重慶百貨大樓股份有限公司； 最大的批發(fā)商 ——— 重慶商社； 最大的零售超市 ——— 家樂福； 設施檔次最高的商務機構 ——— 大都會； 全國醫(yī)藥行業(yè)最大的零售連鎖企業(yè) ——— 和平藥房總部。有 70 余個金融機構 ； 郵電通訊、信息咨詢、技術服務行業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點 300多個； 25家世界五百強企業(yè)的辦事機構落戶商貿區(qū) ； 品牌 餐飲網(wǎng)點 340多家 。 從歷史脈絡來說，上清寺 —— 兩路口片區(qū)是重慶人“進城”的必經(jīng)之地，此區(qū)域將渝中區(qū)與大坪及沙坪壩土灣地區(qū)連接，中心地理位置優(yōu)勢明顯；在黃花園大橋建成之前，嘉陵江大橋成為連接渝中區(qū)與江北區(qū)的唯一通道，在重慶基礎設施不是非常完善，經(jīng)濟容量不是很大的九十年代，交通可達性也是兩路口成為傳統(tǒng)辦公區(qū)的重要條件；另外，重慶市政府所在此區(qū)域，使得兩路口片區(qū)一度成為重慶市的政治、 12 經(jīng)濟中心，集中了重慶市頂尖的商務辦公、金融與生產(chǎn)服務性機構。目前上清寺 —— 兩路口片區(qū)的功能定位有些模糊，更多的是解放碑聚集區(qū)功能的延伸。 如果重慶市政府搬遷至江北，則無疑對未來重慶市 CBD格局帶來變化， 解放碑核心功能區(qū)的作用將被逐漸弱化，江北城的商務輻射功能會逐漸突出，而上清寺 — 兩路口片區(qū)又將面臨重新定位的問題。 江北地區(qū)是重慶市未來最重要的發(fā)展方向，其用地條件 13 好且地勢平坦，靠近江北機場和重慶新火車站，擁有西部最大的樞紐港口 —— 寸灘港，毗鄰重慶市重點規(guī)劃的大物流區(qū)，對外 交通通達性是重慶市各區(qū)域最好的。 目前江北區(qū)核心是觀音橋商圈，其功能定位是“江北區(qū)商貿流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心聚集區(qū)”，符合江北區(qū)實施的“商貿拉動”戰(zhàn)略，目前已經(jīng)成為重慶市僅次于解放碑的第二大商業(yè)聚集區(qū)。 ? 新牌坊：定位于北部高新工業(yè)為依托的城市副中心 20xx年，參照上海設立浦東新區(qū)的方式，重慶市成立了由渝北區(qū)大竹林、人和、禮嘉和鴛鴦四個鎮(zhèn)的行政轄區(qū)組成的北部新區(qū)，確定北部新區(qū)的性質為以高新技術產(chǎn)業(yè)為基礎的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，都市發(fā)達經(jīng)濟圈的核心增長極和山水園林城市風貌展示區(qū)，并出臺了促進北部新區(qū)加快發(fā)展的 50 條 14 政策措施。在空間產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上，以高新技術產(chǎn)業(yè)為主，布局汽車、光電、醫(yī)療、生物、軟件等現(xiàn)代工業(yè)，同時依托新火車站、客運站，建設現(xiàn)代物流基地。新牌坊副中心列入城市總體規(guī)劃，作為重要的經(jīng)濟據(jù)點與交通據(jù)點，連接觀音橋服務區(qū)與北部工業(yè)區(qū)，加大重慶城市進一步向北發(fā)展的力度。依托于工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)結構所形成的樓宇工業(yè)，是新牌坊辦公聚集的重要特征；同時，諸多政府機關的入駐，以及人口的不斷集聚，也為新牌坊地區(qū)成為商業(yè)與知識型服務業(yè)的少量集聚創(chuàng)造了條件。 15 ? 南坪：定義為南岸區(qū)商務副中心 20 世紀 80 年代，重慶經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)在南岸設立，促進了重慶城市南部經(jīng)濟的發(fā)展。 該商務圈是以南坪轉盤為中心，北至長江大橋南橋頭，南至四公里轉盤，東至海棠溪立交橋，西至重慶經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，區(qū)域面積共 2 平方公里 。 目前南坪商業(yè)流通氛圍較為濃厚，已經(jīng)成為重慶市主城區(qū) 5 大商圈之一，在服務功能上也逐漸奠定了城市副中心的地位，輻射南岸經(jīng)濟。但與觀音橋商務區(qū)相同，南坪商務圈在入駐企業(yè)檔次、規(guī)模方面，與解放碑尚有較大差距；同時作為城市副中心的南岸區(qū)和江北區(qū)，其金融入駐機構仍然較少。南坪未來的發(fā)展定位更多的是城市副中心，方向以流通、物流配送和會展為主，而金融、生產(chǎn)服務甚至商務辦公更多的會選擇在渝中區(qū)和江北 16 區(qū)。 1950 年建置為重慶市第三區(qū)，功能定位于文化區(qū)，1955年正式定名為重慶市沙坪壩區(qū)。但沙坪壩商務辦公氣氛不夠濃厚，其入駐企業(yè)多為生活、文化服務的中小中介公司和流通業(yè)公司，主要以輻射本地為主，除此之外有較少的科技公司、制造企業(yè)及相關公司。 ? 石橋鋪 — 陳家坪：與輻射特定工業(yè)產(chǎn)業(yè)的樓宇辦公區(qū) 二十世紀九十年代初，為拓展重慶區(qū)域面積與產(chǎn)業(yè)功能，重慶市成立高新區(qū)，支持重慶西部經(jīng)濟的發(fā)展。 依托區(qū)域內部的特定產(chǎn)業(yè)環(huán)境，高新區(qū)的寫字辦公與電子產(chǎn)品流通業(yè)聚集度較高，且得到融合發(fā)展。流通業(yè)方面，高新區(qū)流通業(yè)主要以電子產(chǎn)品流通為主，產(chǎn)業(yè)特 征非常明顯。陳家坪辦公樓依托于重慶市九龍坡區(qū)較強的工業(yè)基礎，其產(chǎn)業(yè)特征同樣非常明顯。 目前，解放碑 CBD承載著重慶市最關鍵的城市功能，在重慶 的經(jīng) 濟發(fā)展中占據(jù)著最關鍵的地位，其典型特征如下： ? 金融業(yè)聚集 ： 以最頂尖的金融業(yè) 企業(yè)為代表的知識型服務業(yè)聚集，其它 如頂端法律、會計、咨詢 、信息業(yè)等 ? 總部經(jīng)濟聚集 ：外來或重慶本地企業(yè)的中、高端辦公總部，包括制造業(yè)與服務業(yè) ? 城市特征產(chǎn)業(yè)聚集 ： 頂尖的制造業(yè)企業(yè)，及 高端的生產(chǎn)者服務企業(yè)，如流通、銷售等 從解放碑 CBD 具有的 現(xiàn)有 典型特征分析， 其 作為 代表 18 城市經(jīng)濟發(fā)展 水平的 最 核心區(qū)位，是重慶市其他任何功能區(qū)位無法取代的。目前， 影響重慶解放碑 CBD核心功能的主要因素有二： 第一， 城市發(fā)展向北。 最近幾年，重慶北部地區(qū)在制造業(yè)、 高新產(chǎn)業(yè)、 房地產(chǎn)業(yè)以及交通物流的帶動下，成為重慶市發(fā)展最為迅速的城市區(qū)位 ，同時造成了各類人士心理的良好預期。 重慶市 CBD規(guī)劃將 江北城 規(guī)劃為“ 中央商務區(qū)的商務 中心 ， 承擔商務辦公職能 ， 包括一部分商貿職能 ” 。 從目前情況看， 江北地區(qū)從解放碑分流的 頂尖 城市功能極少，根據(jù)市場調查， 有如下兩類： 19 ? 部分高科技公司的總部功能 ，即重慶市近幾年提倡產(chǎn)業(yè)結構升級的高新技術企業(yè)，一部分這樣的大公司總部 落戶于高新區(qū)的各大“星”寫字樓中，而這種分流主要是由于政府對北部新區(qū)的政策支持所致。 這樣的功能分流主要集中在北部新區(qū)，但江北區(qū)的商貿中 心目前還沒有出現(xiàn)典型的解放碑 CBD業(yè)態(tài)。 江北城成型之后，我們認為解放碑的核心功能業(yè)難以被撼動，更大的可能是二者之間形成一種 競合關系 ， 其原因如下： 第一、地理位置的接近。 第二、 城市空間的影響。江北城成型之后，距離南岸區(qū)的空間距離較解放碑 遠，輻射南岸區(qū)的城市功能，仍然需要解放碑實現(xiàn)。 在江北城成型之后，重慶市的 20 經(jīng)濟總量必然在現(xiàn)有的基礎上，有一個較大規(guī)模的提升。 結論：解放碑的核心城市功能，在未來不會出現(xiàn)質的變化 ，項目區(qū)位前景看好。 而處于重慶市核心功能區(qū)位的國際大廈項目， 在諸多物業(yè)類型的選擇與定位中，必然要符合重慶市核心區(qū)位的經(jīng)濟特征。 項目所在的新華路為解放碑 CBD的 核 緣道路， 但 CBD的諸多特征 仍 在新華路上得到體現(xiàn)，如 商務辦公企業(yè)的入駐，及部分 金融機構及金融網(wǎng)點選擇新華路為辦公 、經(jīng)營 地點等。 但項目所在新華路為重慶市最早的家電 一條街，目前也 國際大廈 22 以小家電及其它低端商業(yè)形式存在，檔次、形象較差，這 在一定程度上影響項目的價值。 ? 項目 西 邊緊鄰 主干道新華路 ，新華路是重慶市最早的家電專業(yè)市場 23 ? 項目偏 南 方向為 群眾藝術館 ，與項目之間由一規(guī)劃道路間隔 ? 項目偏東方向 為公園巷，但 無現(xiàn)狀道路，與 東向延伸地塊高差約 50米，將規(guī)劃一條市政道路 與 “下半城”連接。 該 改造工程將在人民公園東側增設環(huán)行車道，滿足上下半城交通疏導。覆土廣場景區(qū)下將設置電梯，供行動不便的老人通行。 但目前重慶市道路建設如果受到拆遷影響，則推動 過程較為艱難，屆時所規(guī)劃道路能否與項目東邊及北邊規(guī)劃道路相連， 則要看 項目周邊部分舊樓的拆遷進度。 注：“下半城”是老重慶市民對渝中半島地勢相對較低的望龍門、儲奇門等區(qū)域的特有稱呼，因其城市規(guī)劃較差、配套檔次較低且居住 人口為傳統(tǒng)的重慶低等收入人口，為區(qū)別于解放碑 CBD 的高檔“上半城”特征，得名“下半城” 。 ? 觀景性 強 項目所在地理位置與兩江交匯的朝天門接近，超高層產(chǎn)品的獨特優(yōu)勢，使得項目功能無論是寫字辦公還是居住 公寓 ， 都具有各個方向良好的面江景觀。 打造 高端產(chǎn)品的超高層項目，國際大廈 必須 在理念、產(chǎn)品、營銷等方面整合營造，以 突破目前的區(qū)位瓶頸 。其中：核心部分 —— 解放碑區(qū)域，東起小什字，北至滄白路、臨江路、民生路，西至金湯街，南至和平路、新華路，占地 平方公里；核緣部分 —— 朝天門區(qū)域，占地 。 從具體產(chǎn)業(yè)、企業(yè)形態(tài)和區(qū)域風貌等不同角度對解放碑 CBD的功能進行定位：一是長江上游地區(qū)金融服務中心；二是長江上游地區(qū)信息服務中心；三是長江上游地區(qū)商貿中心；四是長江上游地區(qū)國內外企業(yè)總部基地；五是重慶市現(xiàn)代都市景觀風貌展示區(qū)。 發(fā)展進程 歷史上， 解放碑在整個重慶 CBD中承擔著商務、商貿的雙重功能。同時該區(qū)域內高樓大廈林立，寫字樓較多，商務設施比較完善，具備一定的商務氛圍，核心商務功能逐漸體現(xiàn)。 目前 解放碑 CBD 在重慶已 確立了商貿服務中心、 金融服務業(yè)中心和現(xiàn)代商務活動中心的地位， 解放碑 CBD 的各業(yè)態(tài)興衰甚至成為重慶經(jīng)濟各業(yè)態(tài)興衰的直接體現(xiàn)。而世界貿易中心，紐約紐約及國際商務中心，由地段、建筑形態(tài)及設施、管理的差異而表現(xiàn)各自特有的價值。 （ 2）銷售價格及銷售情況 項目名稱 建筑面積（萬平方米） 建筑面積價格 銷售率 重慶世界貿易中心 10 11000 90% 重慶國際商務中心 10000 100% 重慶國際貿易中心 11000 100% 紐約 .紐約 10000 100% 大都會 開發(fā)商持有 開發(fā)商持有 30 注：建筑面積價格是指目前市場價格，即投資者持有產(chǎn)權的二手價格 。按購買時的市場價格計算，投資者的收益率在 11%左右。 （ 3）解放碑 甲級 寫字樓市場特征小結 ? 解放碑的甲級寫字樓業(yè)態(tài)具有較好的銷售率 ，無論是 企業(yè)整層購買還是投資者購買，都反映出市場 購買者 對解放碑甲級寫字樓保值增值前景樂觀。 ? 解放碑甲級寫字樓 的投資收益率較高，相比投資住宅， 雖然投資總額加大，但投資收益率較之住宅增加很多。 21層 19F為混合用途的裙樓；1038F 為辦公用塔樓。 大型商場、超市、餐飲、高級會所、游泳池、會議中心、避難間、健身房、水吧。 中空玻璃、高級墻磚 通訊 寬帶接入系統(tǒng)（ ADSL+FTTB+LAN），進口VOD 視頻點播系統(tǒng)端口入戶，可視對講門禁系統(tǒng)。 電信電話接入、寬帶接入 光纖接入至大廈主配線架、鋪設光纖骨干系統(tǒng)，每 12平方米 1個語音點、1 個數(shù)據(jù)點設計。 5 部原裝進口三菱