【導(dǎo)讀】CBD的核緣位置，區(qū)位特征非常明顯。國際大廈于1997年始。建，由于種種原因，目前已成為解放碑區(qū)域最后一棟爛尾樓。度為69%，綠地率，%。總高度達(dá)到米，建成后將超過世界貿(mào)易中心項目，成為解放碑CBD第一高樓。地下5層及地上的18層，完成建筑面積50106平方米。設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，預(yù)售許可證目前還在辦理。兩家施工單位及國土、建委和銀行。但數(shù)次拍賣均以流標(biāo)方式告終。目前重慶城投資產(chǎn)管理有限公司負(fù)責(zé)項目的對外招商，各參與方的背景調(diào)查工作。臺，參與城市競爭及全國分工的能力。其范圍涵蓋重慶市的23個區(qū)縣，是重慶的。通知要求重慶市從實際出發(fā)，根據(jù)統(tǒng)籌城。行改革及引導(dǎo)，以充分支持這種大開放觀。我們認(rèn)為國家對重慶的戰(zhàn)略地位已經(jīng)給予充分的肯定。在中國也東南部沿海地區(qū)也已經(jīng)初步被驗證其正確性。我們認(rèn)為政府對重慶發(fā)展的問題和瓶頸認(rèn)識較。我們認(rèn)為目前重慶市主核心區(qū)域已經(jīng)具備向更高經(jīng)濟(jì)。題,這類更高層次的產(chǎn)業(yè)飛躍的階段還沒有到來）。

　　

【正文】 50 ? 萬豪國際金融中心 該項目位于 解放碑小米市區(qū) （得意裝飾城對面），由 重慶杭熱實業(yè)有限公司開發(fā) 。 總規(guī)模約 197000平方米，總高度約 357米，共計 77層。其中負(fù) 5 層至負(fù) 3 層為停車場，可 停 車 588 輛；負(fù) 2 層至 5層是由國際品牌 LV 領(lǐng)銜打造，新光三越主力經(jīng)營的國際名品百貨； 6 層為萬豪國際會展中心，可容納 20xx人的超大型國際宴會廳和多功能廳，承辦大型會議及展覽；塔樓部分為7 層至 74層為寫字間和公寓； 75 至 77層為會所，頂層為商務(wù)及觀光直升機(jī)停機(jī)坪。 項目由于各種原因，在修建了十 多層后一直處于停工狀態(tài)，持續(xù)時間達(dá)一年之久。 ? 鼎好世紀(jì)星城 本項目 地處 較場口，由重慶鼎固房地產(chǎn)公司開發(fā)。占地 55畝，為 66 萬平方米城市綜合體，地上 55 至 80 51 層，地下 2 至 3 層，由購物中心、 5A級寫字樓、國際品牌酒店、高級公寓，四大建筑業(yè)態(tài)組合而成。 ? 環(huán)球金融中心 本項目位于美美百貨旁，建設(shè)銀行對面，由重慶華迅地產(chǎn)開發(fā)，將打造 為重慶市地標(biāo)性建筑、國家級 CBD 中心的核心商業(yè)項目 。具體規(guī)劃方案不詳。 （ 2）潛在物業(yè)推出對項目的影響 ? 對 國際大廈 寫字樓 部分 的影響： ? 未來市場寫字樓均為專業(yè)的甲級寫字樓，檔次高； ? 市場供應(yīng)較大，客戶分流較為明顯； ? 商務(wù)公寓的供給將對寫字樓的市場需求產(chǎn)生分流； ? 未來寫字樓的競爭更多的集中在硬件設(shè)施和物業(yè)服務(wù)等方面； ? 預(yù)計 20xx 年新華國際的寫字樓將面市。 ? 對 國際大廈 公寓 部分 的影響： ? 預(yù)計近期公寓項目僅 3 個，市場競爭尚不激烈； ? 從目前各項目進(jìn)展來看，能在 20xx 年面市的項目預(yù)計僅 52 鼎好世紀(jì)星城一個項目； ? 公寓競爭將主要集中在產(chǎn)品 檔次、 設(shè)計的靈活性和物業(yè)服務(wù)等方面。 六、 項目初步定位分析 功能類型 在前文一、二、三、四 、五部分 分析的基礎(chǔ)上， 總結(jié)出支持項目 功能 定位的幾個關(guān)鍵因素： ? 無論是現(xiàn) 在還是未來，解放碑 CBD 在城市發(fā)展中的核心地位不變。 ? 解放碑片區(qū)新項目較少， 片區(qū)的市場競爭程度相對較低。 隨著各新地塊及爛尾樓項目陸續(xù)推向市場，未來解放碑的項目主要以拆遷 地塊為主。 ? 國際大廈所在新華路片區(qū) 處于解放碑 CBD的邊緣地帶，周邊形象交差。但國際大廈建筑退距較寬，與臨街道路間有一廣場進(jìn)行過渡和緩沖，形成獨特的產(chǎn)品優(yōu)勢。 ? 解放碑片區(qū)推出的寫字樓項目經(jīng)過 數(shù)年 市場銷售， 大都取得較好 的銷售 業(yè)績 ， 目前諸多甲級寫字樓已全部售完 ；寫字樓投資者的年投資回報率較高，在 9%— 11%左右；其市場價值仍然有上升的趨勢。 ? 解放碑 片區(qū)高檔小戶型公寓市場是一個空白點，且片區(qū)公寓多以售罄，沒有特別失敗的項目。 但解放碑各檔次的公寓項目，投資者投資回報率都較低，約在 5%， 53 6%左右。 ? 解放碑片區(qū)中、高檔酒店均以開發(fā)商持有的方式經(jīng)營，其變現(xiàn)能力較差，投資回收期較長，這與開發(fā)商的企業(yè)戰(zhàn)略有關(guān)。 ? 解放碑商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，且檔次跨度較大 ，總體上經(jīng)營 較好，但由于市場競爭的激烈，也不乏失敗的商業(yè)項目，如迪康百貨等。失敗的項目多以體量較大的商業(yè)形式出現(xiàn)。 根據(jù)項目的區(qū)位特征及市場特點，并結(jié)合我司開發(fā)對資本變現(xiàn)要求較高的戰(zhàn)略， 對項目功能定位如下： ? 商業(yè)部分， 1— 2 層，體量 平方米 ，定位于 CBD 特征的延伸及周邊配套型商業(yè)，引入銀行、超市 、 其它配套 等。 ? 甲級 寫字樓 部分 ， 4— 16 層， 18— 30層， 體量 平方米 ，定位于代表城市經(jīng)濟(jì)最高水平的各類服務(wù)業(yè)態(tài)聚集的高端寫字樓 ? 高檔公寓部分， 32— 44 層， 46— 58 層，體量 平方米 ，定位于 解放碑 CBD高端居住配套型公寓 ，采取精裝修形式 。 ? 高層配套部分， 59— 62 層，體量為 平方米 ，作 為項目自身的休閑、觀光配套。 客戶定位 （ 1） 甲級寫字樓部分 54 根據(jù)解放碑現(xiàn)有甲級寫字樓入 駐客戶現(xiàn)狀，結(jié)合解放碑CBD 的城市功能特征， 我們認(rèn)為項目 甲級寫字樓客戶 定位如下： ? 中高端的金融業(yè)企業(yè) ： 國內(nèi)外中高端的金融業(yè)企業(yè)， 及重慶市高端的金融服務(wù)企業(yè)，包括銀行、保險、信托、融資、會計等。 ? 總部 辦公企業(yè) ：外來或重慶本地企業(yè)的中、高端辦公 總部，包括制造業(yè)及 服務(wù)業(yè) 總部企業(yè) ? 代表 城市特征產(chǎn)業(yè) 的企業(yè) ： 中高端的 制造業(yè)企業(yè)，及 高端的生產(chǎn)者服務(wù)企業(yè)，如 制造業(yè) 流通、銷售 、代理、物流等 企業(yè) ? 具有聚集特性的知識型服務(wù)業(yè)企業(yè)： 中高端的 法律、咨詢、培訓(xùn)、信息、科技、傳媒、設(shè)計等企業(yè) （ 2） 高檔公寓部分 無論是過去狀況還是 目前情況，解放碑片區(qū)都缺乏高端客戶的配套公寓， 國際大廈應(yīng)有力抓住這一市場空白點，從硬件及管理上突出項目高端形象。其 購買 客戶定位如下： ? 部分東部沿海地區(qū)的投資客。 作為重慶解放碑地標(biāo)性 的頂端公寓項目，國際大廈的價格只是沿海地區(qū)中端甚至是中低端樓盤的售價， 這 對此 類 投資客具有強(qiáng)大的吸引力。 ? 重慶及西南地區(qū)投資客商。 此類客戶積累較多資金， 但鑒于投資環(huán)境不佳 、 自身動機(jī) 或其它原因 ，并不進(jìn)行實業(yè) 55 或服務(wù)業(yè)經(jīng)營， 投資具有較大前景的物業(yè)項目是他們的選擇之一。但目前解放碑高端公寓投資收益率較低， 需要運用推廣技巧說服這類客戶。 ? 重慶高端涉外商務(wù)人士。 此類客戶的辦公地點往往在 解放碑 CBD，由于集團(tuán)投資的原因，被長期派往重慶，這類客戶對于資金的承受能力較強(qiáng)。且由于自己長期居住及來重慶家人探親的原因，都需要有高端的生活居所作為配套。 ? 國內(nèi)企業(yè)駐渝高層。 與上類客戶類似，此類客戶對于 資金的承受能力較高，而對產(chǎn)品及服務(wù)要求較高。 ? 部分辦公機(jī)構(gòu)。 目前解放碑地區(qū)的很多住宅公寓以轉(zhuǎn) 化從商務(wù)公寓的形式，機(jī)構(gòu)或者個人持有，其看好解放碑的投資價值。整層購買辦公是較為常見的形式。 價格定位 ? 商業(yè)部分 ：初步定位均價 25000元 /平方米（建筑面積） ? 甲級寫字樓部分 ：初步定位 10000元 /平方米（建筑面 積） ? 高檔公寓部分 ：初步定位 9000 元 /平方米（建筑面積、 精裝修） 七、 項目經(jīng)濟(jì)效益 分析 56 項目基本指標(biāo) 項目各項物業(yè)技術(shù)指標(biāo) 用地面積（㎡） 8000 總建筑面積（㎡） 根據(jù)最新資料各層建筑面積相加而得 其中：地下建筑面積 地上建筑面積 計容積率 商業(yè)建筑面積（㎡） 其中： 2 層商業(yè)面積 底商 3 層 5962層商業(yè)面積 餐飲、茶樓、娛樂等配套商業(yè) 4 層 寫字樓建筑面積（㎡） 占 26層，分別為 4— 16層和 18— 30層 公寓建筑面積（㎡） 占 26層，分別為 32— 44層和 46— 58層 4 個避難層建筑面積（㎡） 位于 1 31和 45層 其它建筑面積（㎡） 63— 67層，機(jī)房、設(shè)備、觀光及停機(jī)坪 地下車庫建筑面積（㎡） 假定 4 層到 2 層為地下車庫， 5 層為設(shè)備用房 地下車位數(shù)（個） 447 按每 30平方米一個車位計 商業(yè)可售建筑面積 （㎡） 還渝中區(qū)教委商業(yè) 2700平方米 其中： 2 層商業(yè)可售面積 5962層商業(yè)可售面積 寫字樓可售建筑面積（㎡） 公寓可售建筑面積（㎡） 還渝中區(qū)教委住宅 ㎡，還居民住宅 ㎡ 可售建筑面積比例 % 注：項目物業(yè)組合按照可研報告所定位的商業(yè) +寫字樓 +公寓形式，其中寫字樓和公寓各占 26層，寫字樓位于較低的 4—— 30層，公寓位于較高的 32—— 58層。項目目前土建進(jìn)度到第 23層，其中地下 5 層，地上 18 層，完成建筑面積 50106 平方米 .公寓部分采用精裝修。 小結(jié)： 項目為單體樓，主要可售部分為精裝修公寓和寫字樓，共有 6 萬多平方米，其次為商業(yè)和車庫。 項目基本指標(biāo)根據(jù)最新資料而得 。 57 項目投資估算 項目投資估算表 序號 成本指標(biāo) (總建筑面積單位成本） 計算基數(shù) 萬元 計容積率建筑面積單位成本(元/m2) 備注 土地成本 2371 25992 2978 目前已建主體工程 50106 ㎡，按照單方 800元計算，則目前土建成本為 4008 萬元，以項目 收購及可能的拆遷費用共 3億元計，則土地成本大概在25992 萬元，即 億元，樓面地價為 2978 元。 前期工程費、規(guī)費 200 109627 2193 251 假定仍然使用目前方案，在其基礎(chǔ)上進(jìn)行設(shè)計變更，而不是重新設(shè)計和報規(guī)。 由于已經(jīng)辦理好建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及施工許可證，則前期費用部分降低。在此按照 200元 /平方米計。 土建工程費 1500 16444 1884 總土建工程費 1500 109627 16444 1884 其中：主體工程 800 109627 8770 其它土建類 700 109627 7674 已有建筑面積土建成本 800 50106 4008 配套、設(shè)備、裝修費 935 109627 10254 1175 供電 70 109627 767 給排水 50 109627 548 燃?xì)? 30 109627 329 智能化 30 109627 329 消防 50 109627 548 立面及公共裝修 350 109627 3837 電梯安裝 100 109627 1096 58 公寓精裝修 800 34991 2799 255 環(huán)境工程費 20 109627 219 25 公建配套 20 109627 219 25 不可預(yù)見費 101 1106 127 1至 6項目總合的 2% 直接成本合計（ 1至 7 項） 5147 56428 6464 銷售費用 % 2417 按照銷售額的 % 財務(wù)費用 4800 假定銀行貸款 3億，貸款周期兩年，貸款利率按 8%計 管理費用 2% 56428 1129 129 按照直接成本的 2% 1營業(yè)稅及附加 % 5560 按照銷售額的 % 間接成本合計（ 8至 11項） 1268 13906 1593 總成本（含營業(yè)稅） 6416 70333 8057 直接成 本 +間接成本 小結(jié)： 按照目前對方公司出價及我公司談判 態(tài)勢 分析，項目總建筑面積樓面地 價約在 2371 元 /平方米，總成本（不含企業(yè)所得稅） 約 為 7 億元，總建筑面積單方成本為 6416 元 。 總成本與土地成本比例約為 ，在正常范圍內(nèi)。 項目工程進(jìn)度安排 施工進(jìn)度計劃 2008年7月 8月 9月 10月 11月 12月 2009年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2010年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 項目交接完 59 成 前期工程費、規(guī)費 主體工程至封頂 砌筑、抹灰、樓地面、門窗及木裝飾工程、屋面、外裝修、安裝、配套、內(nèi)裝修等 公建 環(huán)境 驗收、