【正文】 抓住了市場(chǎng)的兩個(gè)空白點(diǎn)，一是對(duì)頂級(jí)寫(xiě)字樓和公寓的需求，二是對(duì)人與自然和諧均好的辦公和居家的追求。 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和市場(chǎng)需求的支持據(jù)有關(guān)部門(mén)調(diào)研顯示，建設(shè) CBD 的城市至少應(yīng)該具備 5 個(gè)條件：足夠的國(guó)際影響力；足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過(guò) 1000 億元；城市基礎(chǔ)設(shè)施完備；處于資金流、信息流和物流的核心位置；聚集了各個(gè)方面的人才。2022 年青島市完成了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和大青島的城市規(guī)劃，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面鋪開(kāi)；北方航運(yùn)中心、外貿(mào)進(jìn)出口額全國(guó)第一、青島港吞吐量增速全國(guó)第一、山東省金融中心城市等使得青島市逐漸處在了資金、信息、物流等核心位置；2022 年奧運(yùn)會(huì)的契機(jī)將極大提升青島的國(guó)際影響力，青島的名牌企業(yè)揚(yáng)名海外；且青島的 GDP 總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了 1000 億元，大量的海歸人員回國(guó)創(chuàng)業(yè)，海外留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)搞得轟轟烈烈；世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)以及以日韓企業(yè)為主的的生產(chǎn)加工園區(qū)生機(jī)勃勃，廣闊的發(fā)展前景和優(yōu)美的自然風(fēng)光吸引了國(guó)內(nèi)外大量的企業(yè)和人才來(lái)青發(fā)展。這所有的一切顯示出了青島大踏步邁向區(qū)域化國(guó)際中心城市的步伐。而商務(wù)設(shè)施的建設(shè)不是憑空制造的，必須與城市功能、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)需求緊密相聯(lián)系，必須有相當(dāng)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支持，這一切，青島都具備了。以?shī)W運(yùn)為契機(jī)的城市配套日新月異一條條新道路的建設(shè)使得青島的交通框架正在被重新構(gòu)建。地鐵、濱海步行道、濱海大道、東西快速路、延吉路、鞍山路、山東路、南京路綜合整治、幾十條沙土路改造等等，整個(gè)城市的交通功能正在悄然之間進(jìn)行著革命性的提升。垃圾全部無(wú)害處理、加速開(kāi)發(fā)清潔能源；到 2022 年，全市基本實(shí)現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。在搞好浮山灣地區(qū)建設(shè)和中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)上，將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢(shì)，嚴(yán)格控制前海一線(xiàn)的用地以及開(kāi)發(fā)建設(shè)，以前海一線(xiàn)原有的旅游海濱通道為基礎(chǔ)，補(bǔ)充完善配套設(shè)施。爭(zhēng)取用兩年時(shí)間完成渤海天然氣的引進(jìn)項(xiàng)目，并加快本地天然氣市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。城市配套的全面提升、地鐵的建成、前海一線(xiàn)用地的嚴(yán)格控制，都為本項(xiàng)目帶來(lái)了福音。五、項(xiàng)目威脅分析目前，青島市 CBD 區(qū)域內(nèi)已建和將要建設(shè)的項(xiàng)目有五四廣場(chǎng)地下休閑廣場(chǎng)和奧運(yùn)商務(wù)辦公區(qū)、湛山賓館改造、香格里拉二期等，從潛在競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，本項(xiàng)目與這些項(xiàng)目會(huì)有部分重疊，如目標(biāo)客戶(hù)、銷(xiāo)售周期等。第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模濟(jì)南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造工程總用地 59942 平方米，總建筑面積 378435 平方米。其中：一期工程（即青島國(guó)際貿(mào)易中心）用地 平方米，建筑面積 327449 平方米，建設(shè)甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、高級(jí)住宅和公寓、高檔百貨等；二期工程用地約 ，建筑面積 50986 平方米，建設(shè)療養(yǎng)、接待綜合樓等。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)下表。第二療養(yǎng)區(qū)改造工程總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表表 31序 號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單 位 數(shù) 量 備注一 規(guī)劃總用地 平方米 59942二 規(guī)劃總建筑面積 平方米 3784351 一期工程建筑面積 平方米 327449① 地上建筑面積 平方米 264995② 地下建筑面積 平方米 624542 二期工程建筑面積 平方米 50986三 地上總面積 平方米 315981四 容積率 五 建筑密度 % 24六 綠化率 % 30一期工程（即青島國(guó)際貿(mào)易中心）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表表 32序 號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單 位 數(shù) 量 備注一 規(guī)劃用地 平方米 1 建筑用地 平方米 110002 道路廣場(chǎng)用地 平方米 3 綠化用地 平方米 1300二 規(guī)劃建筑面積 平方米 3274491 地上建筑面積 平方米 264995① 商業(yè)裙房 平方米 61020② 甲級(jí)寫(xiě)字樓 平方米 28298③ 五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店 平方米 47669④五星級(jí)酒店服務(wù)產(chǎn)權(quán)式國(guó)際公寓平方米 76615⑤ 公寓 平方米 513932 地下建筑面積 平方米 62454① 商場(chǎng) 平方米 地下 1 層② 地下停車(chē)場(chǎng) 平方米 31227 地下 2～3 層③ 設(shè)備用房及人防 平方米 地下 4 層三 地下機(jī)械停車(chē)位 個(gè) 1761第四章 建設(shè)場(chǎng)址及條件第一節(jié) 建設(shè)場(chǎng)址在建的青島國(guó)際貿(mào)易中心建設(shè)場(chǎng)址位于青島市市南區(qū)香港中路 8 號(hào)，北臨香港中路，東依山東路，南鄰東海路，規(guī)劃用地 2 公頃（30 畝） 。項(xiàng)目處于青島市中央商務(wù)區(qū)（CBD）的核心，東側(cè)是青島市政府、五四廣場(chǎng)，南面是 2022年奧運(yùn)會(huì)帆船比賽中心會(huì)場(chǎng)，西側(cè)是世界貿(mào)易中心，北面以香格里拉大飯店為代表的多家星級(jí)酒店。此地塊依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，地理位置十分優(yōu)越，具有無(wú)可取代的“絕版 ”地塊，堪稱(chēng) “鉆石地段” 。該場(chǎng)地原為濟(jì)南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)用地，后來(lái)濟(jì)南軍區(qū)聯(lián)勤部下達(dá)了《關(guān)于軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院部分營(yíng)區(qū)土地轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的批復(fù)》 （[2022]聯(lián)字第 167 號(hào)文） ，并經(jīng)青島市市南區(qū)人民政府批準(zhǔn)（青南政字[2022]118 號(hào)文） ，同意將該場(chǎng)址土地變更為辦公及商住用地。通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)拍賣(mài)，青島中金渝能置業(yè)有限公司中標(biāo)，2022 年 9 月 26 日，濟(jì)南軍區(qū)聯(lián)勤部與青島中金渝能置業(yè)有限公司簽定了“軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給青島中金渝能置業(yè)有限公司。2022 年 7 月 29 日，青島市國(guó)土資源和房屋管理局分三塊核發(fā)了該宗土地的《房地產(chǎn)權(quán)證》 （青房地權(quán)市字第 20222670 號(hào)、第 20222671 號(hào)、第 20222672 號(hào)） 。第二節(jié) 建設(shè)條件一、青島市氣候條件青島地處北溫帶季風(fēng)區(qū)域，屬溫帶季風(fēng)氣候。市區(qū)由于海洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，受來(lái)自洋面上的東南季風(fēng)及海流、水團(tuán)的影響，故又具有顯著的海洋性氣候特點(diǎn)?？諝鉂駶?rùn)，雨量充沛，溫度適中，四季分明。春季氣溫回升緩慢，較內(nèi)陸遲 1 個(gè)月；夏季濕熱多雨，但無(wú)酷暑；秋季天高氣爽，降水少，蒸發(fā)強(qiáng)；冬季風(fēng)大溫低，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)。據(jù) 1898 年以來(lái)百余年氣象資料查考，市區(qū)年平均氣溫 ℃，極端高氣溫 ℃（2022 年 7 月 15 日），極端低氣溫－℃（1931 年 1 月 10 日） 。全年 8 月份最熱，平均氣溫 ℃；1 月份最冷，平均氣溫－℃。日最高氣溫高于 30℃的日數(shù)，年平均為 天；日最低氣溫低于－5℃ 的日數(shù)，年平均為 22 天。降水量年平均為 毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分別占全年降水量的 17%、57%、21% 、5% 。年降水量最多為 毫米（1911 年） ，最少僅 毫米（1981 年） ，降水的年變率為 62%。年平均降雪日數(shù)只有 10 天。年平均氣壓為 毫巴。年平均風(fēng)速為 米/秒，以南東風(fēng)為主導(dǎo)風(fēng)向。年平均相對(duì)濕度為 73%，7 月份最高，為89%； 12 月份最低，為 68%。青島海霧多、頻，年平均濃霧 天、輕霧 天。二、青島市地質(zhì)地貌青島為海濱丘陵城市，地勢(shì)東高西低，南北兩側(cè)隆起，中間低凹，其中山地約占全市總面積的 %、丘陵占 %、平原占 %、洼地占 %。全市海岸分為岬灣相間的山基巖岸、山地港灣泥質(zhì)粉砂岸及基巖砂礫質(zhì)海岸等3 種基本類(lèi)型。淺海海底則有水下淺灘、現(xiàn)代水下三角洲及海沖蝕平原等。青島所處大地構(gòu)造位置為新華夏隆起帶次級(jí)構(gòu)造單元——膠南隆起區(qū)東北緣和膠萊凹陷區(qū)中南部。區(qū)內(nèi)缺失整個(gè)古生界地層及部分中生界地層，但白堊系青山組火山巖層發(fā)育充分，出露十分廣泛。巖漿巖以元古代膠南期月季山式片麻狀花崗巖及中生代燕山晚期的艾山式花崗閃長(zhǎng)巖和嶗山式花崗巖為主。市區(qū)全部坐落于該類(lèi)花崗巖之上，建筑地基條件優(yōu)良。構(gòu)造以斷裂構(gòu)造為主。自第三紀(jì)以來(lái)，區(qū)內(nèi)以整體性較穩(wěn)定的斷塊隆起為主，上升幅度一般不大。三、項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地地質(zhì)勘探情況根據(jù)中國(guó)石油天然氣華東勘察設(shè)計(jì)研究院巖土工程公司所做的《濟(jì)南軍區(qū)青島第二療養(yǎng)院營(yíng)區(qū)規(guī)劃改造工程巖土工程初步勘察報(bào)告》 ，該場(chǎng)地有關(guān)地質(zhì)勘探情況如下：場(chǎng)區(qū)地形地貌及周?chē)h(huán)境擬建場(chǎng)地位于青島市市南區(qū)香港中路南側(cè)，東海路北側(cè)，東臨環(huán)海凱萊大酒店。地面較為平坦，原海岸侵蝕階地，后經(jīng)人工回填。地面絕對(duì)標(biāo)高 ，地表相對(duì)高差 。場(chǎng)區(qū)地層特征場(chǎng)區(qū)第四系覆蓋層厚度約為 ，為人工回填土。下伏基巖為黃褐色～肉紅色鉀長(zhǎng)花崗巖及少量巖脈?？碧阶畲笊疃?30m 范圍內(nèi)，地層由上而下共分為 5 大層：第⑴層雜填土：該層在場(chǎng)區(qū)內(nèi)均有分布，厚度不均勻，呈松散狀態(tài)，層厚～，平均 ；層底標(biāo)高 ～ ，平均 。第⒂層全風(fēng)化花崗巖：該層在場(chǎng)區(qū)內(nèi)均有分布，層厚 ～，平均；層底標(biāo)高 ～，平均 。該層承載力特征值fak=300kpa。第⒃層強(qiáng)風(fēng)化花崗巖：該層在場(chǎng)區(qū)內(nèi)均有分布，層厚 ～，平均；～ 。該層承載力特征值：上亞帶fak=600kpa；中亞帶 fak=800kpa；下亞帶 fak=1000kpa。第⒄層中風(fēng)化花崗巖：該層在場(chǎng)區(qū)內(nèi)均有分布，層厚 ～，平均；層底標(biāo)高 ～。該層承載力特征值fak=2022kpa。第⒅層微風(fēng)化花崗巖：該層未揭穿，最大揭露厚度 ，根據(jù)巖石抗壓強(qiáng)度實(shí)驗(yàn)，該層承載力特征值 fak=4000kpa。場(chǎng)區(qū)地下水場(chǎng)區(qū)地下水主要為第四系孔隙潛水與基巖裂隙水，基巖裂隙水具微承壓性。主要賦存于第四系雜填土與基巖裂隙中?？辈炱陂g地下水穩(wěn)定水位埋深～，標(biāo)高為 ～。勘察場(chǎng)地環(huán)境類(lèi)型為Ⅱ類(lèi)，依據(jù)《水質(zhì)分析成果表》 ，根據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》 （GB500212022）中有關(guān)規(guī)定，地下水對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)具有中等腐蝕性；對(duì)鋼筋混凝土中的鋼筋處于地下水位以下無(wú)腐蝕性，在干濕交替條件下具有弱腐蝕性；對(duì)鋼結(jié)構(gòu)具有弱腐蝕性。場(chǎng)地穩(wěn)定性評(píng)價(jià)擬建場(chǎng)地抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì)地震分組為第二組。場(chǎng)區(qū)內(nèi)不存在飽和粉土或砂土，可不考慮地震液化的影響。本場(chǎng)地穩(wěn)定，適宜進(jìn)行工程建設(shè)，是建筑抗震的有利地段。場(chǎng)地土類(lèi)型和建筑場(chǎng)地類(lèi)別根據(jù)波速測(cè)試結(jié)果，依據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB500112022）有關(guān)規(guī)定，確定本場(chǎng)地覆蓋層厚度為 ～，等效剪切波速為～，建筑場(chǎng)地類(lèi)別為Ⅰ 類(lèi)?；A(chǔ)方案建議與持力層初步選擇場(chǎng)區(qū)內(nèi)第⒃層強(qiáng)風(fēng)化花崗巖下亞帶、第⒄層中風(fēng)化花崗巖和第⒅層微風(fēng)化花崗巖分布連續(xù)，強(qiáng)度高，工程力學(xué)性質(zhì)好，宜作為天然地基持力層。初步建議兩層地下室的建筑物選擇第⒃層強(qiáng)風(fēng)化花崗巖作為地基持力層；三層地下室的建筑物以第⒄層中風(fēng)化花崗巖作為地基持力層；基礎(chǔ)型式宜選用反梁式筏板基礎(chǔ)或箱基?；庸こ坛醪皆u(píng)價(jià)由于擬建建筑物基礎(chǔ)埋深 8～15m 左右，基坑開(kāi)挖較深，基坑開(kāi)挖中的邊坡支護(hù)是十分突出的問(wèn)題。按《高層建筑巖土工程勘察規(guī)程》 （JGJ722022） 條之規(guī)定，基坑工程安全等級(jí)為一級(jí)。四、交通條件項(xiàng)目場(chǎng)址位于山東路、香港中路、東海路三條城市交通主干線(xiàn)及城市地鐵的中心交匯處，交通極為方便，可快速通往青銀高速公路、濟(jì)青高速公路、機(jī)場(chǎng)等。場(chǎng)址附近有多條公交車(chē)經(jīng)過(guò)，市內(nèi)交通便捷。五、市政公用設(shè)施條件場(chǎng)址周?chē)o水、排水、供電、供暖、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，能夠滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)需要。第五章 總體規(guī)劃建設(shè)方案第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù)一、 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》二、 《辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》三、 《高層建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》四、 《商場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》五、 《酒店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》六、 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》七、 《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》八、 《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》九、青島市規(guī)劃局《關(guān)于對(duì)第二療養(yǎng)區(qū)規(guī)劃改造項(xiàng)目規(guī)劃布局、建設(shè)規(guī)模等相關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》 （青規(guī)函業(yè)字[2022]155 號(hào)）十、建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料及有關(guān)設(shè)計(jì)要求第二節(jié) 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則一、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想根據(jù)青島市城市總體規(guī)劃的要求，充分發(fā)掘本區(qū)的歷史與文化內(nèi)涵，利用并有機(jī)組織本區(qū)的自然、歷史與人文要素，運(yùn)用現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格和城市設(shè)計(jì)手段，合理調(diào)控空間布局，加強(qiáng)景觀風(fēng)貌設(shè)計(jì)，塑造具有鮮明特色的集酒店、辦公、住宅、公寓和商業(yè)等于一體的綜合性建筑群。二、設(shè)計(jì)原則方案設(shè)計(jì)遵循現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范和要求，總體布局劃分合理，功能分區(qū)靈活，最大限度滿(mǎn)足各種使用功能的要求。設(shè)計(jì)構(gòu)思獨(dú)特，造型新穎，美觀大方，塑造富有活力的、地方特色濃厚的城市建筑。運(yùn)輸系統(tǒng)布置科學(xué)，運(yùn)輸距離、路徑力求便捷。土地利用系數(shù)和建筑系數(shù)科學(xué)合理。處理好綠化、道路、活動(dòng)場(chǎng)地等與人的活動(dòng)關(guān)系，營(yíng)造和諧舒適的建筑空間。堅(jiān)持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計(jì)原則，推廣使用建筑新材料、新技術(shù)，達(dá)到環(huán)保節(jié)能要求。第三節(jié) 規(guī)劃建設(shè)方案一、總平面布局青島國(guó)際貿(mào)易中心規(guī)劃建設(shè)三棟超高層主樓、五層商業(yè)裙房和地下商場(chǎng)、車(chē)庫(kù)等，按照規(guī)劃要求，根據(jù)場(chǎng)址地形特征、周邊建筑環(huán)境條件和功能需要，三棟超高層主樓分別沿香港中路、山東路和東海路布置，商業(yè)裙房將三棟主樓有機(jī)聯(lián)接成為一個(gè)整體。項(xiàng)目平面布局沿香港中路和山東路分別設(shè)兩個(gè)出入口，供人流、車(chē)流通行，沿山東路設(shè) 2 個(gè)人行出入口。商業(yè)裙房東側(cè)設(shè) 15 米的步行街與場(chǎng)地內(nèi) 10 米寬的環(huán)形路相聯(lián)結(jié)，既滿(mǎn)足消防通道的要求，又方便商業(yè)人流的交通。大型地下車(chē)庫(kù)設(shè)置 5 個(gè)雙車(chē)道出入口，滿(mǎn)足地下停車(chē)的出入。不同方向進(jìn)入的車(chē)行流線(xiàn)均符合交通管理部門(mén)的規(guī)定。在山東路與香港中路交匯處設(shè)置廣場(chǎng)、綠地、雕塑、小品等景觀，烘托和渲染青島國(guó)際貿(mào)易中心豪華、雄偉、絢麗多姿的形象。項(xiàng)目總平面布局見(jiàn)附圖。二、功能分區(qū)青島國(guó)際貿(mào)易中心規(guī)劃由 A 區(qū)、B 區(qū)、C 區(qū)三組建筑構(gòu)成，設(shè)三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的分區(qū)，沿山東路一側(cè)布置為 A 區(qū)，沿香港中路一側(cè)布置為 B 區(qū)，沿東海路一側(cè)布置為 C 區(qū)，A、B 、 C 三個(gè)區(qū)通過(guò)地上五層商業(yè)裙房有機(jī)聯(lián)接在一起，形成青島 CBD 商圈核心的城市復(fù)合體和城市標(biāo)志性建筑。設(shè)備設(shè)施按各分區(qū)的業(yè)態(tài)分布單獨(dú)設(shè)置，既可以單獨(dú)運(yùn)行也可以綜合